Мудрый Экономист

НДФЛ при продаже недвижимости'2016

"Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия", 2015, N 1-2

Доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ. Однако Налоговый кодекс предусматривает ряд случаев, когда облагаемый этим налогом доход можно уменьшить, а то и вовсе, что называется, обнулить. В то же время Закон от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ в этой части вводит новые, причем более жесткие, "правила игры". Начнут они действовать с 1 января 2016 г.

Рано или поздно перед каждым человеком встает так называемый квартирный вопрос. И все решают его по-разному. Кому-то квартира достается по наследству, кто-то приобретает новое жилье. В некоторых случаях требуется расширить площадь, что делается путем продажи маленькой квартиры и одновременного приобретения жилья большей площади. А иногда ввиду тех или иных обстоятельств квартиры, комнаты и т.п. просто продают для того, чтобы пустить вырученные средства на какие-либо иные цели (лечение, обучение и т.д.).

В общем случае согласно п. 1 ст. 210 Налогового кодекса (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Кодекса. В то же время п. 3 этой же статьи предусмотрено, что для доходов, облагаемых НДФЛ по ставке в размере 13 процентов (установленной п. 1 ст. 224 НК), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 Кодекса. Как вариант, можно вместо названного вычета просто уменьшить базу по НДФЛ на расходы, которые были понесены при покупке проданного жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Плюс ко всему в перечне доходов, не облагаемых НДФЛ, который установлен ст. 217 Кодекса, также поименованы доходы, полученные от продажи квартиры, комнаты и т.п. Попробуем детально разобраться во всем этом многообразии.

Действующий порядок

В настоящее время порядок уплаты НДФЛ по доходам от продажи недвижимости зависит от срока, в течение которого объект находился в собственности налогоплательщика, и от его стоимости. Из этого, собственно говоря, и будем исходить.

Освобождение от уплаты НДФЛ

Так, согласно п. 17.1 ст. 217 Кодекса в случае продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, доходы от таких сделок освобождены от обложения НДФЛ. То есть, если вы, к примеру, продаете квартиру, которая находилась в вашей собственности более трех лет, то платить НДФЛ и декларировать соответствующий доход вам не нужно. При этом стоимость квартиры в данном случае для целей обложения НДФЛ не имеет никакого значения.

Здесь необходимо отметить парочку очень важных моментов. Во-первых, согласно п. 3 ст. 6.1 Кодекса срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд. То есть для целей освобождения от уплаты НДФЛ вы должны на правах собственности владеть продаваемой недвижимостью 36 и более месяцев подряд.

Во-вторых, в общем случае отсчитывать этот срок следует с даты, указанной в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Однако из этого правила есть ряд исключений. Речь идет о трех случаях:

а) квартира получена по наследству. В силу положений п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса право собственности на нее возникает в день открытия наследства, то есть в день смерти наследодателя. То есть в данном случае зависимость от даты, указанной в свидетельстве о праве собственности на недвижимость, отсутствует (см., напр., Письмо Минфина России от 25 марта 2010 г. N 03-04-05/7-134);

б) квартира получена в кооперативе. Согласно п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного и т.п. кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Иными словами, в этом случае в целях применения освобождения от уплаты НДФЛ срок владения недвижимостью отсчитывается с момента выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры. Данное правило действует и в том случае, если в свидетельстве о праве собственности на объект указана иная, более поздняя дата (см., напр., Письмо УФНС России по г. Москве от 24 августа 2011 г. N 20-14/4/082120@).

в) квартира получена до 1998 г. До этой даты государственной регистрации и оформления свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось. Права на недвижимое имущество, возникшие до указанной даты, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (см. п. 1 ст. 6 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ). То есть дата, с которой возникло право собственности на квартиру в этом случае, берется из документов, удостоверяющих право собственности на имущество, выданных до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.

Имущественный вычет или "доходы минус расходы"

В том случае, если срок владения проданной квартирой не дотягивает до трех лет, при ее продаже налогоплательщик все же имеет возможность законным образом сэкономить на НДФЛ. Причем Кодексом предусмотрено даже два альтернативных способа.

Во-первых, речь идет о применении имущественного вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 Кодекса. В соответствии с пп. 1 п. 2 данной нормы имущественный вычет при продаже недвижимости (жилого дома, квартиры, комнаты и т.п.) предоставляется в размере полученных от сделки доходов, но не более 1 млн руб. Отметим, что при продаже иного имущества имущественный вычет составляет всего 250 000 руб.

Во-вторых, пп. 2 п. 2 ст. 220 Кодекса предусмотрено, что вместо указанного выше имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Очевидно, что данный вариант более предпочтителен в случае, если продаваемая квартира стоила более 1 млн руб. и соответствующие расходы документально подтверждены.

Новые вводные

Закон от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ внес довольно существенные коррективы в порядок предоставления имущественного вычета по НДФЛ в случае продажи недвижимости. Так, особенности освобождения от уплаты НДФЛ по сделкам с недвижимостью определяются новой ст. 217.1 Кодекса.

Минимальный срок владения недвижимостью

Во-первых, введено новое правило, касающееся срока владения недвижимостью, при выполнении которого доходы от ее продажи не облагаются НДФЛ. В общем случае закрепляется, что этот срок должен составлять не менее пяти (а не трех, как сейчас) лет. Правда субъектам РФ дано право снижать этот минимум вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимости. Действующий же трехлетний срок (региональные власти снизить его не смогут) оставлен только для некоторых особых случаев. Он применяется, если выполняется хотя бы одно из следующих условий:

  1. недвижимость получена по наследству или в подарок от близкого родственника;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации;
  3. право собственности на недвижимость получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

"Договорные" доходы

Во-вторых, ни для кого не секрет, что в ряде случаев, дабы сэкономить на НДФЛ, стороны договора купли-продажи квартиры специально занижают ее стоимость. Мы не будем говорить, с какими рисками в этом случае сталкивается в первую очередь продавец, а лишь констатируем, что бюджет в подобных ситуациях действительно несет определенные потери. Чтобы их хотя бы частично компенсировать, Законом N 382-ФЗ устанавливается, что в случае, когда доходы от продажи недвижимости меньше чем ее кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, базой по НДФЛ будет считаться кадастровая стоимость объекта, скорректированная на указанный коэффициент, который региональные власти при желании смогут снизить. Такой алгоритм определения налоговой базы будет действовать только в случае, если на 1 января года, в котором произошел переход права собственности на квартиру, ее кадастровая стоимость определена. Иначе, как и сейчас, в базу по НДФЛ будет включаться договорная стоимость сделки.

Имущественный вычет

А теперь что касается имущественного вычета при продаже недвижимости. Таковой полагается налогоплательщикам по сделкам с объектами недвижимости, которые находились в их собственности менее обозначенного выше минимального срока. Собственно говоря, размер этого вычета остался неизменным. В отношении доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков, земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, он не может превышать в целом 1 млн руб. Если же продается иное недвижимое имущество (гаражи и т.п.), то вычет не превысит в целом 250 тыс. руб.

Обратите внимание! Для целей применения имущественного вычета срок владения изменился только для объектов недвижимости. Для иного имущества он остался неизменным - 3 года. Плюс ко всему, за налогоплательщиками сохранилось право вместо имущественного вычета уменьшить суммы полученного от продажи недвижимости дохода на документально подтвержденные расходы, связанные с его приобретением.

"Срочный" момент

В завершение отметим, что согласно п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ указанный новый порядок предоставления имущественных вычетов при продаже недвижимости применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. А это означает, что новые правила не распространяются на случаи продажи недвижимости, приобретенной до указанной даты, даже если вы расстанетесь с ней в 2016 или в 2017 гг. (далее заглядывать пока не рискнем).

Н.Баразненок