Мудрый Экономист

Небанковские кредитно-финансовые институты на рынке недвижимости

"Финансы", 2016, N 3

Развитие ипотечного кредитования занимает одну из ведущих позиций в государственной жилищной политике, являясь финансовым "драйвером" строительства. В России на протяжении ряда последних лет наблюдался устойчивый рост объема ипотечного кредитования, который прервался в конце 2014 г. Кстати, именно этот год стал рекордным по числу выданных ипотечных кредитов - более 1 млн, рост которых по отношению к 2013 г. составил 22,7% (по количеству) и 30,2% (по объему) [6].

После повышения Банком России ключевой ставки до 17% прекратилась почти десятилетняя тенденция снижения ставок ипотечных кредитов. Удорожание денег, увеличение рисков рынка недвижимости привело к пересмотру условий кредитования. Некоторые банки приостановили или закрыли ипотечные программы. Оставшиеся поменяли условия кредитования, ужесточив требования по предоставляемым кредитам. В итоге за 2015 г. количество выданных ипотечных кредитов составило 65% от показателя предыдущего года, снизившись до уровня 2012 г. [6].

В целях уменьшения влияния кризиса на строительную отрасль и сохранения платежеспособного спроса на объекты жилищного строительства с марта 2015 г. заемщикам по программе субсидирования государством процентной ставки была предоставлена возможность получить ипотечный кредит под 12% годовых. Предложение программ с господдержкой позволило согласно отчету Минфина России за апрель - сентябрь 2015 г. выдать 125,8 тыс. кредитов, что составило 34% от общего количества выданных ипотечных кредитов [6]. Однако данный вид кредитования не охватывает все категории заемщиков и касается только сегмента нового строительства, поэтому в итоге к началу 2016 г. существенно сократился спрос потребителей.

Следует предположить, что в условиях снижения реальных денежных доходов населения ипотека может стать "обоюдоострым мечом", если не будут внедряться антикризисные схемы кредитования, характеризующиеся меньшими рисками [4].

Инвестиционная составляющая жилищной сферы всегда оказывает непосредственное влияние на функционирование финансового рынка. Однако рост инвестиционной составляющей жилищной сферы [1] требует со стороны государства действенных мер по постоянному повышению платежного спроса, а со стороны финансового сектора - расширения предложения кредитных продуктов, предназначенных для рынка недвижимости. Очевидно, что эти действия должны быть взаимоувязаны. В этой связи в плане восстановления поступательного развития жилищного рынка необходимо сбалансированное формирование всех источников финансирования. Поэтому наряду с пролонгированной программой ипотеки с господдержкой для роста спроса со стороны финансового сектора требуются новые кредитные продукты - менее рискованные и более доступные, чем предлагаемые сейчас.

Современное российское законодательство пока что не предполагает возможности использования широких правовых механизмов для решения жилищной проблемы путем создания новых для российского рынка недвижимости кредитных продуктов. Широта организационно-правовых форм возникает при сочетании тех или иных особенностей национальной экономики в рамках разрабатываемых и реализуемых ипотечных продуктов. Однако на современном этапе на рынке недвижимости России преобладает тенденция к унификации ипотечных схем, что оставляет без внимания как другие потенциально возможные для развития ипотеки кредитные продукты, так и небанковские финансовые институты, потенциально способные предложить их. Такие продукты и институты успешно применяются в других странах.

Наиболее распространенными на современном этапе развития рынков недвижимости в мире являются две принципиально различающиеся между собой ипотечные модели. Это так называемые американская (двухуровневая) и европейская (одноуровневая) модели ипотечного кредитования. Основное их отличие заключается в источниках привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного жилищного кредитования.

Так, двухуровневая схема характеризуется тем, что источником финансовых ресурсов, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость, является вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Его наличие позволяет обособить функции по предоставлению и обслуживанию ипотечного кредита от функций его финансирования. В результате данная схема включает в себя значительное количество участников, таких как первичные кредиторы (банки и ипотечные компании), операторы вторичного рынка, управляющие компании, специализированные организации и другие. С позиции системного подхода двухуровневая модель отличается сложностью, взаимозависимостью экономических отношений, высокой степенью риска в периоды кризиса и требует усиления функций государства в части ее регулирования, поддержки в виде государственных гарантий.

В основе американской модели ипотечного кредитования, являющейся в некоторой мере аналогом российской ипотеки, находится механизм рефинансирования ипотечных ссуд при помощи фондового рынка, что существенно ускоряет развитие жилищных отношений и способствует нарастанию общих объемов жилищных сделок, но одновременно ведет к росту риска кредитования в условиях кризиса в силу сильной зависимости от фондового рынка. Это было подтверждено мировым финансовым кризисом 2008 - 2010 гг. [3].

Одноуровневая модель характеризуется значительно большей устойчивостью системы за счет закрытого характера инвестирования. Она включает три схемы кредитования - классическую, континентальную и контрактную (модель ссудо-сберегающих учреждений). Одноуровневая модель также в обязательном порядке предполагает регулятивную функцию государства.

В целом функционирование одноуровневой модели предполагает участие следующих финансовых организаций (см. рис.).

Схема инвестиционных технологий в одноуровневой модели ипотечного кредитования [2]

             --------------¬           -------------¬
¦ Расчеты ¦ ¦ ¦
¦ с продавцом ¦ ¦ ¦
¦ собственными¦ ¦ Выдача ¦
¦ средствами ¦ ¦ ипотечного ¦
¦и средствами,¦ ¦ кредита ¦
¦ полученными ¦ ¦ по договору¦
¦по ипотечному¦ ¦ ¦
¦ кредиту ¦ ¦ ¦
/ /
/ /
/ /
/ /
/ /
/ /
/ /
-------------¬<------------T-----------¬<-----------T------------¬ /-----------¬
¦Продавец ¦- - - - - - ¬¦Покупатель-¦-- - - - - ¬¦Банки и ¦ / Накопления,¦
¦недвижимости¦ Договор ¦заемщик по ¦ Активы. ¦небанковские¦ / субсидии, ¦
¦ ¦¦купли- ¦¦ипотечному ¦¦Пассивы ¦¦кредитные ¦ эмиссия ¦
¦ ¦ продажи ¦кредиту ¦ ¦учреждения ¦ собственных¦
¦ ¦L - - - - - -¦ ¦L- - - - - -¦ ¦ средств ¦
L------------+------------>L-----------+----------->L------------- ¦------------
/ / ¦
/ / ¦
/ / ¦
/ / ¦
/ / ¦
/ / ¦/
/ / . . . . . .
/ / . .
¦ Передача ¦ ¦ Залог ¦ .Иные .
¦ недвижимости ¦ ¦ недвижимости,¦ .средства .
¦ покупателю- ¦ ¦ ипотечный ¦ . . . . . .
¦ заемщику ¦ ¦ договор ¦
L--------------- L---------------

Рис.

  1. Небанковские кредитно-финансовые институты (ссудо-сберегающие ассоциации), которые используют накопительные депозиты клиентов для ссуд заемщикам на приобретение жилища под залог недвижимости. Эти ассоциации занимаются главным образом долгосрочным финансированием, они застрахованы, и их деятельность регулируется соответствующими государственными агентствами.
  2. Кооперативные сберегательные банки, которые принадлежат самим вкладчикам. Их целевые взносы предназначены для строительства и управления кооперативными жилыми домами.
  3. Коммерческие банки, которые осуществляют долгосрочное кредитование, предоставляя застройщикам кредиты для строительства жилых домов на продажу. Коммерческие банки осуществляют также и ипотечное кредитование покупателей, то есть заемщики под залог приобретаемой недвижимости могут получать ссуды не только по накопительной схеме в ссудо-сберегающих учреждениях, но и в коммерческих банках, где они и погашаются.

Для России в нынешних условиях может быть перспективным в определенных масштабах постепенное развитие одной из ипотечных схем в рамках одноуровневой модели, а именно основанной на приобретении жилья через небанковские кредитно-финансовые институты, с которыми их вкладчики заключают контракт.

Функционирование контрактной схемы предполагает осуществление мобилизации денежных средств населения с целью последующего их размещения в качестве целевых кредитов на приобретение жилья. В отличие от других схем, в которых средства на ипотеку привлекаются на открытом финансовом рынке, она является полностью замкнутой, оторванной от финансового рынка. Таким образом, сущность контрактной системы обеспечения долгосрочных относительно дешевых ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого финансового механизма. Инвестирование по такой системе, как выше отмечалось, предполагает наличие контракта, в котором содержатся определение типового дома или типовой квартиры, их текущая рыночная цена и размер ежемесячных взносов в долях процента от их стоимости.

Естественно, что наряду с основными платежами договором предусмотрены и дополнительные платежи, необходимые для покрытия издержек, связанных с функционированием контрактной системы. Добавим, что, если вкладчик не может или не желает реализовать свои сбережения, ему возвращают накопления плюс дополнительную инфляционную компенсацию.

В ФРГ контрактная система формируется на основе специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений в виде строительно-сберегательных касс (ССК), называемых Bausparkasse. Термин "немецкая система", используемый часто для ее обозначения, очень условен, так как аналогичные ссудо-сберегательные ассоциации существуют во многих странах мира, в том числе в ряде развивающихся стран восточной Европы - в Чехии, Словакии и других.

ССК выдают кредиты под проценты ниже рыночных, так как привлекают средства по ставкам ниже рыночных (ведь вкладчиками и заемщиками являются одни и те же физические лица).

Взаимодействие с ССК делится на два периода. В течение первого, называемого фазой накопления, вкладчик, в соответствии с принятыми на себя обязательствами, вносит денежные средства на депозит в ССК, получая доход по оговоренной ставке. ССК, в свою очередь, берет на себя обязательство предоставить ему к началу второго периода, называемого фазой кредитования, ипотечный кредит по низкой ставке. Фаза кредитования начинается, когда член ССК, накопив обычно половину суммы, которая предусмотрена контрактом для покупки жилья, получает накопленные средства и такую же сумму в кредит, приобретает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплаты кредита. Таким образом, в системе финансирования через ССК фазы накопления и выдачи кредита (ссуды) тесно связаны между собой.

Главным отличительным признаком данной схемы является ссудо-сберегательный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В силу автономности модели она достаточно проста. Экономические отношения выстраиваются между участниками накопительного процесса, при этом функции вкладчика и кредитора совмещаются в одном лице. Однако успешное решение задач, стоящих перед контрактной моделью, требует жесткого регулирования и контроля использования депозитных средств со стороны государства, т.е. усиления с позиции системного подхода воздействия регулирующего блока ипотечного кредитования.

В ФРГ такая схема успешно применяется около 60 лет. В 50-е гг. прошлого века ее внедрение в условиях послевоенного кризиса западногерманской экономики стало значимой инновацией. В то время доля ее средств в источниках финансирования жилищного строительства в ФРГ приближалась к 100%, а сейчас составляет 20 - 25%, уступив свои позиции американской модели.

Однако, несмотря на это, в современной Германии реализация такой схемы ипотечного кредитования осуществляется по-прежнему в направлении опоры на плавную работу механизма трансформации сбережений в инвестиции. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления прямых денежных дотаций, которые в ФРГ называются "премии по стройсбережению", либо снижая налоговое бремя. Такая премия (дотация) может достигать 25% независимо от уровня дохода вкладчика.

Следует признать, что с точки зрения доступности наиболее эффективной выглядит двухуровневая модель, так как благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не сдерживает рост ипотечного капитала. Однако одновременно возрастают кредитные риски. По сравнению с двухуровневой моделью финансирование строительства (покупки) жилья через ССК как систему коллективных сбережений является более адаптированным к возможностям заемщика и одновременно менее рискованным в силу своей замкнутости. Дополнительные отличительные особенности контрактной модели сбережений через ССК от классической двухуровневой модели приведены в таблице.

Таблица

Сравнительные параметры моделей кредитования общества <1>

Сравниваемые параметры

Контрактная одноуровневая модель

Классическая двухуровневая модель

Стоимость привлекаемых банком ресурсов

Ниже рыночных

Рыночная

Получение кредита

После завершения фазы накопления

Сразу после обращения в банк

Форма привлеченных ресурсов

Сберегательные (депозитивные) счета

Обеспеченные ипотекой ценные бумаги

Основная форма государственной поддержки

Премиальные выплаты по вкладам, субсидирование

Государственные гарантии по закладным

Объемы кредитования

Ограничены объемом сбережений

Ограничены платежеспособностью заемщика

Сроки кредитования

8 - 10 лет

От 15 до 30 лет

Сумма кредита

До 50% от стоимости квартиры

До 100% от стоимости квартиры

<1> http://www.olannog.ru/page/156/.

Как показала практика, схема ипотечного кредитования через ССК наименее подвержена влиянию кризисных явлений в экономике. Она обеспечивает аккумуляцию значительных средств в инвестиционных целях. За счет этих средств подпитку получает строительная отрасль, которая вытягивает за собой кризисные отрасли экономики.

Формирование небанковских кредитно-финансовых институтов предусматривает, что государство в этом случае является активным участником рынка ссудного капитала. Оно прямо или косвенно поддерживает финансирование через ССК через дотации или льготное налогообложение накоплений населения.

Оценивая возможность становления в России контрактной одноуровневой модели, следует в качестве первоочередного условия отметить необходимость наличия государственной поддержки, правовой защищенности накопительной системы. Обязательства небанковского финансового института перед вкладчиками должны быть гарантированы государством или субъектом Федерации. В противном случае эта система не сможет стать привлекательной для вкладчиков.

Литература

  1. Иванова Н.Б., Ларионов А.Н. Инвестиционное развитие рынка жилья: Монография // Макс Пресс, 2008.
  2. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народно-хозяйственный и региональный аспекты). М.: Дело и сервис, 2006.
  3. Левин Ю.А. Ипотека в США: оценка кризисной ситуации // Экономика строительства, 2008. N 4. С. 53 - 58.
  4. Левин Ю.А. Цикличность развития жилищных рынков: переход к новой предпринимательской стратегии финансирования // Финансовый бизнес, 2014. N 6 (173). С. 12 - 16.
  5. Шленов Ю.В., Левин Ю.А., Павлов А.О. Финансовые, институциональные и региональные аспекты инновационного развития экономики России // Инновации и инвестиции, 2016. N 1. С. 3 - 4.
  6. 2014 - 2015 годы: экономический кризис - социальное измерение (Научные доклады: социальная политика) / Под ред. Т.М. Малевой. М.: Дело; РАНХиГС, 2016.

Ю.А.Левин

Профессор

Московского государственного

университета технологий и управления

им. К.Г.Разумовского,

доктор экономических наук