Мудрый Экономист

В поисках "кадастровой" базы...

"Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия", 2017, N 14

С недавних пор в отношении отдельных объектов недвижимости организации должны исчислять налог на имущество исходя из их кадастровой стоимости. Причем от такой "повинности" не освобождены даже спецрежимники ("упрощенцы", плательщики ЕНВД и т.д.). Налоговой базой в подобных ситуациях является кадастровая стоимость объекта, установленная на 1 января налогового периода. Проблема в том, что иногда эту кадастровую стоимость налогоплательщику приходится еще и поискать.

Введение в Налоговый кодекс положений, предусматривающих особый порядок определения базы по налогу на имущество организаций в отношении таких объектов, как торговые и деловые центры, отчасти можно рассматривать как элемент "роскошного" налогообложения. Владельцы коммерческой недвижимости, приносящей им сверхдоходы, должны поделиться с региональными бюджетами. Собственно говоря, региональные власти прекрасно знают (по крайней мере предполагается, что должны знать) экономическую ситуацию на своих территориях. Именно поэтому им и дали право определять перечень объектов недвижимости, которые можно отнести к разряду "роскошных", и обязать их владельцев платить в отношении данных объектов налог исходя из их кадастровой (а не балансовой) стоимости.

Общий "распорядок"

Итак, обязанность по уплате "кадастрового" налога на имущество возникает у организации при одновременном выполнении следующих условий (п. п. 1, 2, 7, 10, подп. 2, 3 п. 12 ст. 378.2 НК):

  1. объект недвижимости (здание, строение, сооружение или помещения в них) принадлежит организации на праве собственности (на праве хозяйственного ведения);
  2. объект учтен на балансе в составе основных средств;
  3. объект включен в перечень объектов недвижимости, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость. При этом указанный перечень должен быть определен субъектом РФ (его уполномоченным органом), в котором находится объект недвижимости, и опубликован на официальном сайте субъекта РФ (его уполномоченного органа) не позднее 1 января текущего года;
  4. кадастровая стоимость самого объекта или здания, в котором он находится, определена по состоянию на 1 января текущего года.

Таким образом, в общем случае, если по каким-либо причинам (например, из-за отсутствия кадастровой оценки объекта по состоянию на 1 января и т.п.) объект, соответствующий установленным критериям (торговый или административный центр), не включен в этот перечень, в отношении него налог на имущество рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости (см. письмо Минфина от 17 июня 2015 г. N 03-05-05-01/35000).

Особняком в данном случае стоят такие объекты, как жилые дома и жилые помещения, которые, напротив, не учтены в составе объектов ОС. В их отношении налог на имущество уплачивается исходя из кадастровой стоимости только в случае, если региональным законом установлены особенности определения налоговой базы по таким объектам. То есть какого-либо конкретного перечня подобного рода объектов регионы не утверждают (см., напр., письма Минфина от 26 января 2016 г. N 03-05-05-01/2969, от 6 мая 2015 г. N 03-05-05-01/25946, от 4 июня 2015 г. N 03-05-05-01/32455, от 2 апреля 2015 г. N 03-05-05-01/18421 и т.д.).

Выделение "кадастровой" базы

На практике гораздо чаще встречаются ситуации, когда торговый центр или административное здание принадлежат сразу нескольким организациям. В связи с этим Минфин в письме от 13 марта 2017 г. N 03-05-04-01/13780 отмечает, что "налогообложение объектов недвижимого имущества в рамках статьи 378.2 Кодекса должно основываться на принципах достоверности и объективности информации об объектах недвижимого имущества и преобладания экономической сущности над формой". То есть если здание (строение, сооружение) включено в "кадастровый" Перечень, то и все помещения в нем подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости. Иными словами, в данном случае неважно, указаны эти помещения отдельно в упомянутом Перечне или нет (см. письмо ФНС от 16 марта 2017 г. N БС-4-21/4780).

При таких обстоятельствах возможны две ситуации.

У каждого собственника помещений в здании есть кадастровый паспорт на объект, в котором указана его кадастровая стоимость.

В этом случае налог на имущество определяется по общему правилу - как произведение кадастровой стоимости на объект на соответствующую налоговую ставку (ее нужно взять из регионального закона). Соответственно, авансовые платежи по налогу исчисляются как 1/4 произведения кадастровой стоимости объекта на налоговую ставку.

На 1 января налогового периода определена только кадастровая стоимость самого здания.

В этом случае компании предварительно требуется самостоятельно определить кадастровую стоимость принадлежащего ей помещения. Налоговая база в отношении такого помещения определяется в соответствии с пунктом 6 статьи 378.2 Кодекса, то есть как доля кадастровой стоимости здания (строения, сооружения), в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Пример. ООО "Ромашка" на праве собственности принадлежит помещение площадью 100 кв. метров в здании, которое включено в Перечень объектов, налоговая база по которым определяется исходя из их кадастровой стоимости. Общая площадь здания - 1 000 кв. м. Кадастровая стоимость здания - 5 000 000 руб.

Определим налоговую базу по налогу на имущество в отношении помещения, принадлежащего ООО "Ромашка". С этой целью нужно кадастровую стоимость всего здания разделить на его общую площадь и умножить на площадь помещения, принадлежащего ООО "Ромашка". В результате получим, что налоговая база в отношении данного помещения равна 500 000 руб. (5 000 000 руб. : 1 000 кв. м x 100 кв. м).

Обратите внимание! Если право собственности на объект недвижимости возникло или прекратилось посреди года, то "кадастровый" налог рассчитывается с учетом коэффициента владения. Он определяется как отношение количества полных месяцев владения объектом в налоговом (отчетном) периоде к количеству месяцев в этом периоде. При этом месяц регистрации права собственности на объект принимается за полный, если таковая произведена до 15-го числа этого месяца. Также за полный месяц нужно принять и месяц прекращения права собственности на объект, если данный факт зарегистрирован после 15-го числа месяца. Соответственно, если право собственности на объект зарегистрировано после 15-го числа месяца или регистрация прекращения права собственности произведена до 15-го числа месяца, то этот месяц при определении спецкоэффициента в расчет не принимается.

Пристройка к "кадастровому" объекту

Отдельно стоит выделить случай, когда организация на праве собственности владеет, например, пристройкой к торговому комплексу, который включен в "кадастровый" Перечень. Порядок налогообложения этой пристройки зависит от того, входит ли она в состав здания или нет. Этот момент нужно прояснить, заглянув в техпаспорт на здание. Если в соответствии с техпаспортом в состав сооружения входят основное сооружение и отдельные части строения и пристроек и все эти дополнительные пристройки учтены в кадастровой стоимости здания, то база по налогу на имущество по кадастровой стоимости определяется в отношении всего этого комплекса. Если же пристройки не входят в состав здания, то по ним налог на имущество определяется отдельно исходя из их остаточной стоимости (см. письмо Минфина от 13 октября 2016 г. N 03-05-05-01/59778).

А. Ройтман