Мудрый Экономист

Кадастровая оценка новых объектов основных средств на 1 января 2018 года

"Советник бухгалтера бюджетной сферы", 2018, N 5

В связи со вступлением в силу федеральных стандартов бухгалтерского учета у учреждений с 1 января 2018 года могут появиться на балансе новые объекты основных средств, включая недвижимость. Оценивать такую недвижимость нужно по кадастровой стоимости, если есть актуальная кадастровая оценка.

Новые объекты и их стоимость

С 1 января 2018 года вступили в силу Приказы Минфина России об утверждении федеральных стандартов бухгалтерского учета для организаций государственного сектора от 31.12.2016:

Письмом Минфина России от 30.11.2017 N 02-07-07/79257 (далее - Письмо N 02-07-07/79257) доведены Методические указания по применению переходных положений СГС "Основные средства" при первом применении.

Согласно СГС "Основные средства" ряд объектов имущества должен быть учтен на балансе в составе основных средств учреждения. Это материальные ценности, соответствующие критериям основного средства и находящиеся в пользовании субъекта учета на условиях:

До первого применения СГС "Основные средства" и СГС "Аренда" указанные объекты учитываются:

При этом, согласно положениям Инструкции N 157н в отношении объектов, используемых субъектом учета не на праве оперативного управления, но учитываемых на балансовых счетах (например, на неотделимые улучшения (объекты лизинга, в случае если лизингополучатель являлся балансодержателем объекта лизинга)), производится начисление амортизации.

В целях определения стоимости объектов ОС, признаваемых при первом применении стандарта (их первоначальной стоимости), пунктом 58 СГС "Основные средства" предусмотрены упрощенные, единообразно применяемые правила определения стоимостных оценок объектов недвижимости (зданий, сооружений), которые до даты первого применения стандарта не учитывались в составе ОС.

Этими правилами предусмотрено отражение указанных объектов, признаваемых при первом применении стандарта, на соответствующих балансовых счетах:

Отражение объектов в условных оценках (либо в оценках, не соответствующих актуальным кадастровым оценкам) осуществляется до получения в ходе применения стандарта актуальных кадастровых оценок по объектам недвижимого имущества, признанным при первом применении стандарта, - объектам, вовлеченным в хозяйственный оборот на условиях постоянного пользования и (или) пользования в целях выкупа (приобретения (лизинга)).

Как указывают специалисты Минфина России в Письме N 02-07-07/79257, в настоящее время актуальные кадастровые оценки объектов недвижимости, определенные на дату первого применения стандарта, отсутствуют.

При этом СГС "Основные средства" не содержит положений, устанавливающих (ограничивающих) период, в течение которого учреждению необходимо осуществить мероприятия по проведению государственной кадастровой оценки (пересмотру и оспариванию ее результатов).

Налог на имущество

Согласно ч. 1 ст. 374 Налогового кодекса РФ налогом на имущество организаций облагается движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств (далее - ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Налоговая база по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, за исключением имущества, налоговая база по которому определяется как их кадастровая стоимость (части 1, 2 ст. 375 НК РФ). При определении налоговой базы как среднегодовой стоимости имущества такое имущество учитывается по его остаточной стоимости (ч. 3 ст. 375 НК РФ).

В Письме N 02-07-07/79257 указывается, что, согласно пунктам 15, 19 СГС "Основные средства", балансовая стоимость ОС, являющихся объектами недвижимости (соответствующих критериям активов), используемых субъектом учета на праве оперативного управления, полученных (созданных) за счет средств бюджетов или средств бюджетных (автономных) учреждений, является их первоначальная стоимость. Первоначальная стоимость определяется в сумме фактически произведенных капитальных вложений с учетом последующих изменений в результате достройки, дооборудования, реконструкции, в том числе с элементами реставрации, технического перевооружения, модернизации, частичной ликвидации (разукомплектации), замещения (частичной замены в рамках капитального ремонта в целях реконструкции, технического перевооружения, модернизации) объекта или его составной части, а также переоценки объектов основных средств.

Таким образом, в отношении объектов недвижимости, признанных в составе основных средств балансовыми объектами учета до первого применения СГС "Основные средства" и соответствующих критериям основного средства, по которым стоимостные оценки определены до первого применения стандарта, порядок осуществления балансового учета (определения стоимости для целей исчисления налога на имущество организаций) не изменился.

Отметим, что ряд объектов (не соответствующих критериям основного средства, содержащимся в СГС "Основные средства") должен быть списан с баланса учреждения и переведен за баланс. Это значит, что налоговая база по ним станет равной нулю. Если у учреждения много таких объектов, то сумма начисляемого налога на имущество у него уменьшится в 2018 году по сравнению с 2017 годом. Следовательно, уменьшится и сумма финансового обеспечения на выполнение госзадания, так как при расчете размера соответствующей субсидии учитываются налоги на содержание имущества.

В силу положений пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества облагается налогом исходя из кадастровой стоимости у собственника такого объекта или у организации, владеющей им на праве хозяйственного ведения.

Следовательно, в отношении организаций балансодержателей, не являющихся собственниками объектов недвижимого имущества (в частности, в случае права оперативного управления, временного владения и др.), положения статьи 378.2 НК РФ о начислении налога из кадастровой стоимости не применяются.

Поэтому в отношении имущества, находящегося на балансе государственных (муниципальных) учреждений на праве оперативного управления, применяется общеустановленный главой 30 НК РФ порядок определения налоговой базы исходя из балансовой (остаточной) стоимости объекта недвижимого имущества. Такие разъяснения приведены в Письме Минфина России от 18.05.2017 N 03-05-05-01/30327.

Складывается ситуация, в которой "новые" объекты основных средств (полученные по договорам лизинга, финансовой аренды) должны ставиться на учет по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость в данном случае выступает первоначальной стоимостью объекта. Налог на имущество по данным объектам будет исчисляться исходя из среднегодовой остаточной стоимости, так как учреждение не является собственником данных объектов и не владеет ими на праве хозяйственного ведения. Это значит, что:

Еще раз подчеркнем, что порядок исчисления налога на имущество по кадастровой стоимости, предусмотренной статьей 378.2 НК РФ, на арендованное имущество по договорам финансовой аренды не распространяется. Изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, за исключением случаев исправления ошибок в кадастровой стоимости и ее оспаривания (п. 15 ст. 378.2 НК РФ). Тем не менее в текущем году бюджетам всех уровней возможно придется изыскивать дополнительные средства на финансирование расходов учреждений по уплате налога на имущество по объектам ОС, полученным по договорам лизинга и финансовой аренды и поставленным на баланс.

Таким образом, в данный момент учреждениям более выгодно учитывать арендованные основные средства, подлежащие постановке на баланс, в условной оценке, а также внимательно следить за процессом кадастровой оценки недвижимости в своем регионе, чтобы вовремя оспорить завышенную оценку, если таковая будет произведена.

В частности, на официальном сайте Росреестра www.rosreestr.ru, в разделе "Публичная кадастровая карта", можно получить справочную информацию о кадастровой стоимости любого объекта. Однако такая информация не является официальным документом. Официальные же сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН (форма выписки утверждена Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975).

Кадастровая оценка и ее оспаривание

С 1 января 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки, регулируются Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ). Частью первой статьи 24 Закона N 237-ФЗ по отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, предусмотрен переходный период с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Законом N 237-ФЗ или Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки (ГКО) в соответствии с Законом N 237-ФЗ принимается высшим исполнительным органом госвласти субъекта РФ.

Органы исполнительной власти субъектов РФ вправе принять решение о выборе вида объектов недвижимости, категории земель, ГКО которых в переходный период проводится в соответствии с Законом N 237-ФЗ.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато в соответствии с Законом N 135-ФЗ, должна быть завершена до 1 января 2020 года.

Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу Закона N 237-ФЗ, и оспаривание результатов такой ГКО проводятся в соответствии с Законом N 135-ФЗ.

Следовательно, если субъектом РФ принято решение о применении Закона N 237-ФЗ в переходный период (до 2020 года) по тому виду объекта недвижимости, который поставлен учреждением на баланс 1 января 2018 года, то должен применяться Закон N 237-ФЗ. В противном случае применяется Закон N 135-ФЗ.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах ее определения (далее - Комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены:

Пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в суде (до 01.01.2017) был возможен только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре результатов (заявление), поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

Обратите внимание! Собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск. Это правило "работало" до 1 января 2017 года.

Одним из нововведений процедуры пересмотра кадастровой стоимости, согласно Закону N 237-ФЗ, является отмена обязательного досудебного порядка урегулирования споров для юридических лиц. Законом N 237-ФЗ установлено, что для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Отметим, что до вступления в силу СГС "Основные средства" и СГС "Аренда" результаты определения кадастровой стоимости по объектам, принадлежащим учреждению на праве оперативного управления, как правило, не затрагивали интересов учреждений, следовательно, у них не было оснований для ее оспаривания. С 1 января 2018 года такие основания появились.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа госвласти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа МСУ (далее также - заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) (ст. 24.12 Закона N 135-ФЗ, п. 1 ст. 6, п. 5 ст. 15 Закона N 237-ФЗ). Кадастровая стоимость также может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в ГКН (ст. 3 Закона N 135-ФЗ, п. 1 ст. 22 Закона N 237-ФЗ).

Некоторые вопросы, касающиеся судебного рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, осуществленной согласно Закону N 135-ФЗ, отражены в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 (далее - Постановление N 28).

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости носят общедоступный характер и используются для определения налоговых и иных платежей, утверждаются решением исполнительного органа госвласти субъекта РФ или решением органа МСУ, поэтому оспаривание кадастровой стоимости осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с 15 сентября 2015 года - по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ). Результаты определения кадастровой стоимости объекта после 15 сентября 2015 года могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

В отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы госвласти, органы МСУ, действующие от имени соответствующего публично-правового образования, вправе обратиться в суд по месту нахождения такого объекта недвижимости с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости. Административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган МСУ, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте оценки к участию в деле также привлекается орган, на который возложена обязанность по исправлению кадастровой или технической ошибки.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в ГКН.

Если на момент принятия решения суда в ГКН внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ГКН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Лицо, оспаривающее кадастровую стоимость в судебном порядке, обязано уплатить госпошлину за рассмотрение дела. Госпошлина относится к судебным расходам заявителя, истца и обычно взыскивается с ответчика в случае удовлетворения иска судом.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем административным истцом юридических интересов.

Таким образом, если учреждение выиграет дело об оспаривании кадастровой стоимости объекта, это не гарантирует возврат госпошлины, размер которой может быть существенным.

В случае удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте оценки, в том числе в связи с исправлением кадастровой ошибки в сведениях, судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки.

Если кадастровая стоимость была пересмотрена в связи с технической ошибкой в сведениях об объекте оценки, судебные расходы относятся на орган, допустивший такую ошибку.

По спорам, связанным с кадастровой стоимостью объектов, определенной согласно Закону N 237-ФЗ, пока нет обобщений судебной практики. Однако порядок исправления ошибок и оспаривания в Законе N 237-ФЗ предусмотрен иной.

По Закону N 237-ФЗ полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки наделено государственное бюджетное учреждение, созданное субъектом РФ, которое действует на постоянной основе, причем оно не имеет права привлекать к проведению работ по кадастровой оценке иных лиц (к примеру, оценщиков).

За бюджетным учреждением закреплен комплекс функций, направленных на непрерывное сопровождение процесса определения кадастровой стоимости, в том числе:

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, будет осуществляться путем непосредственного обращения в бюджетное учреждение, которое такую кадастровую стоимость определило. При этом допускается изменение кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения.

С обращением об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Решение бюджетного учреждения, принятое по итогам рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть оспорено в суде.

И.В. Артемова

Главный бухгалтер,

консультант