Мудрый Экономист

Учет расходов, если договор аренды не зарегистрирован

"Главбух". Приложение "Учет в туристической деятельности", 2006, N 2

Турфирма арендует офис. Договор аренды заключен на срок свыше года, но при этом он не зарегистрирован. Налоговики обычно не принимают арендные платежи по такому договору, считая его недействительным. Поэтому, чтобы избежать регистрации договора и споров с налоговиками, фирмы заключают договор на срок не больше года. Однако теперь можно не пользоваться такой уловкой. В Письме Минфина России от 17 февраля 2006 г. N 03-03-04/3/3 разрешено учитывать арендные платежи по незарегистрированному договору. Но давайте обо всем по порядку.

Требование регистрировать договор аренды...

...содержится в п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ. Правда, здесь не сказано, что речь идет лишь о долгосрочных договорах - тех, что заключены на срок не менее года. Такое условие прописано в п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Однако оно касается договоров аренды не отдельного офисного помещения, а всего здания. Но, как сказано в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, это правило распространяется и на аренду помещений. Таким образом, законодательство требует регистрировать лишь те договоры аренды, которые заключены на срок не менее года.

Эти договоры регистрируются в порядке, прописанном в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Как следует из п. 1 ст. 2 этого Закона, государственная регистрация закрепляет факт возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Иначе говоря, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяет только права и обязанности сторон по договору. При этом гражданское законодательство не предусматривает, что отсутствие регистрации договора аренды делает его недействительным или незаключенным.

А если договор не зарегистрирован...

...налоговики не принимают расходы по нему. Такое мнение следует, к примеру, из Письма УФНС России по Московской области от 25 марта 2005 г. N 22-19/4404 "О налоге на прибыль" или МНС России от 18 февраля 2004 г. N 22-2-14/272 "О порядке применения упрощенной системы налогообложения". Последнее Письмо касается субъектов "упрощенки", но выводы, сделанные в нем, справедливы и в отношении тех, кто применяет общую систему налогообложения.

Хотя эту позицию чиновников фирмам не раз удавалось оспорить в суде (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 августа 2004 г. N А58-1983/03-Ф02-3099/04-С1).

Но теперь вам не нужно идти в суд. Достаточно сослаться на свежее Письмо Минфина России N 03-03-04/3/3. Вот мнение чиновников.

Согласно пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли арендные платежи относятся к прочим расходам, которые связаны с производством и реализацией.

При этом гл. 25 Налогового кодекса РФ не ставит условия, что такие расходы можно включать в расчет налогооблагаемой базы, только если договор аренды зарегистрирован. Важно лишь, чтобы расходы были документально подтверждены и направлены на извлечение дохода. Такие требования изложены в п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ. В данном случае турфирме-арендатору необходимо иметь договор аренды, акты приема-передачи имущества и платежные документы.

Примечание. Аренда при "упрощенке"

Субъекты "упрощенки" с объектом налогообложения "доходы минус расходы" могут учитывать в целях налогообложения арендные платежи. Это им позволяет сделать пп. 4 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ. Причем гл. 26.2 Налогового кодекса РФ не указывает, что речь идет лишь о платежах по договорам аренды, прошедшим госрегистрацию. Поэтому выводы, сделанные в Письме Минфина России N 03-03-04/3/3, справедливы и для "упрощенщиков".

И.Н.Елисова

Эксперт журнала

"Учет в туристической деятельности"