Право аренды: согласие собственника не требуется

Вправе ли участник совместной деятельности внести в качестве вклада право аренды земельного участка без согласия арендодателя? Судьи ФАС Северо-Западного округа считают, что вправе (Постановление от 30 ноября 2005 г N А13-2775/2005-16). Давайте рассмотрим, какие доводы приводили стороны спора в обоснование своей позиции и чем руководствовались судьи, принимая решение.

Суть спора

Между юридическим лицом и предпринимателями без образования юридического лица заключен договор о совместной деятельности по строительству двухэтажного здания.

Организация внесла денежные средства для всего финансирования строительства здания, а ПБОЮЛ, в свою очередь, внесли права аренды земельного участка под строительство здания, принадлежащие им на основании договоров аренды, которые были заключены с муниципальными органами власти в сфере землепользования.

По мнению юридического лица, предприниматели не могли вносить право аренды в общее имущество без согласия арендодателя (ст. 615 Гражданского кодекса РФ). На этом основании юридическое лицо пришло к выводу, что ПБОЮЛ не выполнили своих обязательств по договору совместной деятельности. В результате организация обратилась в суд с иском о признании договора недействительным.

Что решил суд

Суд отказал организации в признании договора о совместной деятельности недействительным.

Поскольку, как указали арбитры, по смыслу ст. 615 Гражданского кодекса РФ согласие арендодателя требуется только в тех случаях, когда происходит смена фактического пользователя имуществом.

Передача арендных прав в качестве вклада по договору о совместной деятельности не названа в ст. 615 Гражданского кодекса РФ в числе случаев, требующих согласия арендодателя. Подобное распоряжение арендными правами не приводит к перемене пользователя, поскольку арендатор продолжает сам использовать арендованное имущество, но уже в интересах всех товарищей.

Выводы

Таким образом, правила о получении согласия арендодателя на передачу арендованного имущества третьим лицам распространяются только на те случаи, когда происходит фактическая передача арендного бремени другому пользователю.

В случае же образования простого товарищества и внесения соответствующего вклада одним из его участников в совместную деятельность юридический пользователь арендованного имущества не изменяется.

Кроме того, данный случай не предусмотрен и в исчерпывающем перечне, установленном п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Примечание. Когда согласие арендодателя требуется

Перечислим случаи, когда для передачи арендатором своего права аренды третьему лицу требуется обязательное согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ):

• передача арендованного имущества в субаренду (поднаем);
• передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);
• предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование;
• передача арендных прав в залог;
• внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Г.Ю.Малумов

Сотрудник

Управления экономической безопасности

Правительства г. Москвы