Мудрый Экономист

Долевое строительство: правовые основы

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 4

Как правило, организации ЖКХ, осуществляющие среди прочего строительство объектов недвижимости, нередко привлекают денежные средства физических и юридических лиц путем заключения договоров долевого строительства. Прежде чем заключить такой договор, организации ЖКХ необходимо пройти ряд обязательных процедур. Именно о них и пойдет речь в настоящей статье.

Кроме того, в статье рассмотрены особенности заключения договоров участия в долевом строительстве, порядок передачи объектов долевого строительства участникам и другие вопросы.

Еще совсем недавно в законодательстве РФ не было нормативного документа, четко устанавливающего правовые основы долевого строительства. Однако с 1 апреля 2005 г. вступил в силу Закон N 214-ФЗ <1>, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. К иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ).

<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отметим, что действие Закона N 214-ФЗ не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых были получены до 1 апреля 2005 г., то есть данный Закон не имеет обратной силы (п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ).

На основании п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ привлечением денежных средств занимается застройщик, которым может быть как юридическое лицо любой организационно-правовой формы, так и индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок.

Застройщик, прежде чем получить право на привлечение денежных средств, должен выполнить ряд условий, перечисленных в п. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ. К ним относятся:

К сведению: граждане для приобретения права собственности на жилые помещения могут участвовать не только в долевом строительстве, но и вступать в жилищные накопительные кооперативы (п. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ, Закон N 215-ФЗ <2>).

<2> Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Разрешение на строительство

Нормативным документом, устанавливающим порядок выдачи разрешений на строительство, является Градостроительный кодекс РФ <3>.

<3> Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.

К сведению: форма разрешения на строительство устанавливается Правительством РФ (п. 16 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время она утверждена Постановлением Правительства РФ N 698 <4>.

<4> Постановление Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию".

Застройщику разрешение на строительство выдают федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления согласно их компетенции (п. 5 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Это происходит в течение десяти дней после получения соответствующим органом от застройщика заявления о выдаче разрешения на строительство, к которому должны быть приложены:

  1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
  2. градостроительный план земельного участка. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством РФ (п. 5 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ). В настоящее время такая форма утверждена Постановлением Правительства РФ N 840 <5>;
  3. материалы, содержащиеся в проектной документации:
  1. положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса РФ);
  2. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса РФ);
  3. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
<5> Постановление Правительства РФ от 29.12.2005 N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка".
<6> К сведению: Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83.

Кроме того, к заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Обратите внимание: согласно п. 15 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается бесплатно.

Ко всему прочему, п. 18 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена еще одна обязанность застройщика. В течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство он обязан безвозмездно передать в орган, выдавший разрешение на строительство:

Отметим, что п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлены случаи, когда разрешение на строительство не требуется:

Проектная декларация

После получения разрешения на строительство, но не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик, согласно п. п. 1, 2 ст. 19 Закона N 214-ФЗ, должен опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

На основании п. 1 ст. 20 Закона N 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать сведения:

К сведению: требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством РФ (п. 3 ст. 23 Закона N 214-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства, соответствующая проектной документации, должна содержать информацию:

Обратите внимание: застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений:

Если застройщик нарушит требования, установленные Законом N 214-ФЗ в отношении проектной документации, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, полученные от дольщика, и уплатить проценты за их пользование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ <7>, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (п. 7 ст. 19, п. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ).

<7> К сведению: начиная с 26.12.2005 ставка рефинансирования Банка России установлена в размере 12% (Телеграмма ЦБ РФ от 23.12.2005 N 1643-У).

Напомним, что, получив разрешение на строительство, опубликовав проектную декларацию и осуществив государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок, застройщик начинает привлекать денежные средства дольщиков, заключая с ними договоры долевого строительства. Естественно, этому не помешает реклама. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 22 Закона N 214-ФЗ рекламировать объект недвижимости можно только после проведения вышеуказанных операций. При этом не допускается приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 22 Закона N 214-ФЗ).

Договор участия в долевом строительстве Государственная регистрация договора

Особенности заключения договора долевого строительства предусмотрены ст. ст. 4, 5 Закона N 214-ФЗ.

Пунктом 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве производится в соответствии с требованиями Закона N 122-ФЗ <8> и Приказа Минюста России N 184 <9> (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которого привлекаются денежные средства. При этом для единого подхода территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации этих договоров разработана специальная Инструкция <10>.

<8> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
<9> Приказ Минюста России от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
<10> Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденная Приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82.

На основании п. п. 1, 2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ, п. п. 8, 9 Инструкции, п. 8 Приказа Минюста России N 184 для проведения государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве представляются:

  1. заявление о государственной регистрации;
  2. документ об уплате государственной пошлины (ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ);
  3. документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица, действовать от имени юридического лица;
  4. документы, устанавливающие наличие права;
  5. документ, удостоверяющий личность, предоставляемый физическим лицом, в том числе представителем юридического лица;
  6. учредительные документы (или их нотариально удостоверенные копии) юридического лица, предъявляемые представителем юридического лица;
  7. документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства;
  8. разрешение на строительство;
  9. проектная декларация;
  10. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них.

Для государственной регистрации последующих договоров необходимо представить документы, перечисленные в семи вышеуказанных пунктах.

Обратите внимание: в соответствии с п. п. 1, 8 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, п. 5 Инструкции с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства считаются находящимися в залоге:

При этом согласно п. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Кроме того, государственной регистрации подлежит и уступка прав требований по договору долевого строительства (ст. 17 Закона N 214-ФЗ, п. 2 ст. 389 ГК РФ). В соответствии со ст. 11 Закона N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Отметим, что дольщик может перевести свой долг на другое лицо только с согласия застройщика (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Содержание договора, его расторжение

В п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ указано, что договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие сведения (существенные условия договора):

  1. определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Объект долевого строительства передается дольщику не позднее срока, предусмотренного договором. Об этом сказано в п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Правда, из данного правила есть исключение, установленное п. 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ: в случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. К сведению: за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/70 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ);
  3. цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливаемый договором гарантийный срок на основании п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ не может быть меньше пяти лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Дольщик вправе предъявить требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение этого срока (п. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Договор, не содержащий хотя бы одного условия из вышеперечисленных, считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Рассмотрим более подробно условие о цене договора, которой в соответствии с п. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ признается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. При этом цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Цена договора может быть фиксированной или изменяться, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). Кроме того, п. п. 3 - 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ предусмотрены два возможных способа уплаты цены договора.

Во-первых, внести платеж можно единовременно. В этом случае просрочка платежа более чем на три месяца будет основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Во-вторых, уплату цены договора можно произвести в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. При этом застройщик имеет право предъявить требование о расторжении договора в судебном порядке, если участник долевого строительства систематически нарушает сроки внесения платежей, то есть в случае нарушения срока внесения платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа более чем на три месяца.

При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Но не только застройщик может расторгнуть договор. Это право есть и у дольщика. На основании п. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  2. прекращения или приостановления строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  3. существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости;
  5. неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ;
  6. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  7. в иных предусмотренных договором случаях.

В такой ситуации у застройщика возникают обязанности, предусмотренные п. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ:

Добавим, что п. 2 ст. 4 Закона N 214-ФЗ Правительству РФ предоставлено право издавать императивные нормы, то есть правила, обязательные для сторон договора долевого строительства при его заключении и исполнении. В настоящее время такие правила отсутствуют.

Передача объекта долевого строительства

Порядок передачи объекта долевого строительства установлен ст. 8 Закона N 214-ФЗ. На основании п. 2 указанной статьи такая передача возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена Постановлением Правительства РФ N 698.

Для получения разрешения застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением, к которому прилагаются документы, список которых приведен в п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:

<11> К сведению: случаи, в которых государственный строительный надзор обязателен, установлены Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в РФ". Например, к особо опасным, технически сложным и уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, имеющие более одного подземного этажа.

Орган, получивший заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в течение десяти дней со дня поступления этого заявления обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления представленных документов, осмотр объекта капитального строительства и принять решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в его выдаче с указанием причин принятого решения (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с п. п. 10, 11 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, содержащее сведения об объекте капитального строительства, является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

Статьей 8 Закона N 214-ФЗ предписано, что после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик передает объект участнику долевого строительства на основании подписываемого сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Это должно произойти в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. А участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта недвижимости и его готовности к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора (либо при несоответствии условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям), то участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором перечисляются недостатки. При этом дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до исполнения заказчиком обязанностей, предусмотренных п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ. Итак, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ). Если к этому моменту участник долевого строительства в полном объеме уплатит денежные средства, то его обязательства также будут считаться исполненными.

Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ. Это требование основано на п. 1 ст. 131 ГК РФ, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются указанные в п. 2 ст. 16 Закона N 214-ФЗ документы, подтверждающие факт его постройки (создания):

Обратите внимание: у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме включает в себя общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ <12>).

<12> Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона N 214-ФЗ уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, а также другие федеральные органы исполнительной власти в пределах их компетенции осуществляют регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Пунктом 2 ст. 23 Закона N 214-ФЗ установлены права уполномоченного органа:

В настоящее время Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и формы указанной отчетности утверждены Постановлением Правительства РФ N 645 <13>.

<13> Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства".
Обратите внимание: отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, представляется застройщиками начиная с итогов деятельности за I квартал 2006 г. (п. 2 Постановления Правительства РФ N 645). При этом застройщик представляет отчетность в уполномоченный орган не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за исключением отчетности за IV квартал, которая представляется не позднее 90 дней после окончания IV квартала. Датой представления отчетности считается дата ее поступления в уполномоченный орган.

О.В.Давыдова

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"