Мудрый Экономист

Бухгалтеру об ипотеке

"Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 4

В редакционной почте нередко встречаются вопросы на тему ипотеки. Что такое ипотека и каковы основания для ее возникновения? Какими законодательными актами нужно руководствоваться при оформлении ипотеки? Какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой? Что необходимо учитывать при заключении договора? Какими правами наделены стороны договора и что входит в их обязанности? Как отразить операции в бухгалтерском учете и не ошибиться при исчислении налогов?

Перечень вопросов, появляющихся у бухгалтера на практике, можно продолжать и дальше. Предлагаемая вниманию читателей статья посвящена ответам на эти и многие другие вопросы. Сегодня мы начинаем с особенностей ипотеки, возникающей в силу договора.

Определимся с понятиями

Основным документом, регулирующим отношения в этой области, является Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ). Разъяснения по применению положений указанного Закона были даны в Информационном письме Пленума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90. Кроме того, некоторые особенности также установлены Законом N 214-ФЗ <1> (о них мы поговорим позже).

<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Итак, ипотека - это залог недвижимого имущества. Одной из сторон договора ипотеки является залогодержатель (принимает объекты недвижимости в залог). Он выступает кредитором по обязательству должника, обеспеченному ипотекой, и имеет право удовлетворить свои требования из стоимости заложенного недвижимого имущества. Залогодателем может быть либо должник, либо третье лицо, не участвующее в этом обязательстве (он передает имущество в залог).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Он вправе использовать заложенные объекты в соответствии с их назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодержатель не приобретает прав на результаты и доходы от эксплуатации имущества, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 29 Закона N 102-ФЗ).

В соответствии со ст. 30 Закона N 102-ФЗ залогодатель обязан поддерживать заложенное по договору об ипотеке имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. Он же обязан производить текущий и капитальный ремонт. Однако указанная статья предоставляет сторонам договора свободу в решении этих вопросов. Договорившись об ином распределении обязанностей, они должны закрепить это в договоре ипотеки. Если в соответствии с условиями договора об ипотеке или для обеспечения сохранности заложенного имущества кредитор вынужден нести расходы на его содержание (охрану, погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам), то возмещение их залогодержателю обеспечивается за счет заложенного имущества (ст. 4 Закона N 102-ФЗ).

Чаще всего ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору или по договору займа. Кроме того, залогом недвижимости могут обеспечиваться обязательства купли-продажи, аренды, подряда, причинения вреда и др. (ст. 2 Закона N 102-ФЗ).

Какие требования кредитора обеспечиваются ипотекой?

Ипотека гарантирует залогодержателю возврат основной суммы долга по кредитному договору (или иному обязательству) полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, то она обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) начисленных ему процентов за пользование заемными средствами (ст. 3 Закона N 102-ФЗ).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

  1. в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного ипотекой обязательства;
  2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
  3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
  4. в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Как правило, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в котором они существуют на момент их удовлетворения за счет заложенного имущества. Иными словами, если залогодатель часть долга погасил, то залогодержатель вправе претендовать на денежные средства, полученные от продажи объекта ипотеки в размере, не превышающем оставшейся суммы обязательства (с учетом перечисленных выше дополнительных издержек кредитора).

В договоре об ипотеке может указываться общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В этом случае обязательства должника в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой. Исключение составляют судебные издержки и иные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество и расходы по его реализации, а также затраты, понесенные залогодержателем на содержание этого имущества (в случае если договором ипотеки эта обязанность возложена на кредитора).

Что может быть предметом ипотеки?

Согласно ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном порядке:

  1. земельные участки;
  2. предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  5. объекты незавершенного строительства.

Президиум ВАС РФ в п. 2 Информационного письма N 90 подчеркнул, что предметом ипотеки не может быть часть площади отдельного помещения, даже если право собственности на это помещение зарегистрировано в установленном порядке. Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый госреестр) зарегистрировано право собственности на помещение как на один объект недвижимости и его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на них не произведены, часть площади этого помещения не может быть предметом ипотеки. При оформлении такого договора ипотеки учреждение юстиции откажет в его регистрации.

Как правило, объект, являющийся предметом ипотеки, считается заложенным вместе со всеми принадлежностями как единое целое. Часть неделимой вещи не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения заложенного предмета.

Заметим, что по общему правилу предметом ипотеки может быть имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ст. 6 Закона N 102-ФЗ). При этом застройщикам, осуществляющим строительство жилых домов по договорам долевого участия, необходимо учитывать положения Закона N 214-ФЗ. Их мы рассмотрим в следующей части статьи.

В силу ст. 7 Закона N 102-ФЗ на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при согласии на это всех собственников. Такое согласие должно быть дано в письменной форме. При этом участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Также необходимо учитывать, что в силу ст. 69 Закона N 102-ФЗ ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание или сооружение лицо, которое приобретает его в собственность, получает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Однако на практике может получиться так, что в момент заключения договора ипотеки на здание земельный участок под ним принадлежал залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования, а в последующем был приобретен им в собственность. В этом случае, как указал Президиум ВАС РФ в п. 17 Информационного письма N 90, при обращении судом взыскания на здание его реализация осуществляется вместе с земельным участком. Продажа здания с торгов производится одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, причем даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен по договору об ипотеке. С соответствующим заявлением в суд может обратиться как судебный пристав-исполнитель на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного разбирательства. Однако в силу того, что подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей выручке от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем. Президиум ВАС РФ отметил, что аналогично решается вопрос в отношении земельного участка, когда предметом ипотеки является не здание в целом, а отдельное нежилое помещение.

В п. 3 Информационного письма N 90 Президиум ВАС РФ обратил внимание на то, что в случае если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания (коридоры, лестницы и т.д.) и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными и доли в праве собственности на общее имущество здания, и земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Таким образом, несмотря на то что объектом ипотеки является только нежилое помещение и в договоре ипотеки доли в праве собственности на общее имущество здания и на земельный участок не поименованы, залогодержатель вправе обратить взыскание не только на заложенное нежилое помещение, но и на принадлежащие залогодателю доли в праве собственности на общее имущество этого здания и земельный участок. Этот вывод судей является очень важным для залогодателя, и о нем необходимо помнить при заключении договора.

Права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога. Но поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на такой срок, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору не является договором ипотеки. Иными словами, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации (см. п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 90).

Что еще необходимо учитывать?

Согласно ст. 31 Закона N 102-ФЗ страхование заложенного имущества осуществляется в соответствии с условиями договора об ипотеке. При отсутствии в нем иных условий залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму, не ниже суммы этого обязательства.

Залогодержатель вправе проверять фактическое наличие, состояние и условия содержания объекта ипотеки, причем это право сохраняется и в случае, если имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц (ст. 34 Закона N 102-ФЗ). При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, если такое нарушение создает угрозу его утраты или повреждения, а также при нарушении обязанностей по страхованию объекта или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 35 Закона N 102-ФЗ). Если залогодатель отказался погасить долг, то в течение одного месяца залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

Права и обязанности залогодателя

Залогодатель может распоряжаться заложенным объектом, то есть продать его, подарить, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, передать по договору мены и т.д. Однако, прежде чем отчуждать имущество, он должен получить согласие залогодержателя (ст. 37 Закона N 102-ФЗ).

Статьей 38 Закона N 102-ФЗ установлено, что лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится залогодателем и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были исполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей только по соглашению с залогодержателем.

При отчуждении залогодателем имущества без согласия залогодержателя последний по своему выбору вправе потребовать признания сделки недействительной или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 39 Закона N 102-ФЗ).

Если договор об ипотеке не содержит прямого запрета, то в силу ст. 40 Закона N 102-ФЗ залогодатель вправе без согласия кредитора сдавать заложенное имущество в аренду или передавать во временное безвозмездное пользование, если:

При этом в случае обращения залогодержателем взыскания на это имущество все права аренды (пользования), предоставленные залогодателем третьим лицам, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество.

Что такое последующая ипотека?

Закон разрешает должнику предоставить имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке (ст. 43 Закона N 102-ФЗ). При этом очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого госреестра.

Таким образом, исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Залогодатель и залогодержатель вправе на основании одного договора об ипотеке одного недвижимого имущества обеспечить исполнение не зависящих друг от друга обязательств, вытекающих из нескольких самостоятельных договоров (см. п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 90).

Пунктом 1 ст. 46 Закона N 102-ФЗ предусмотрено, что залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимости заложенного имущества. Если взыскание обращено на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, то одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обязательства и обращено взыскание на это имущество и по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, переходит к его приобретателю обремененным предшествующей ипотекой.

В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых ко взысканию еще не наступил. При этом требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для их погашения достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества.

Обратите внимание: залогодержатель, намеренный предъявить свои требования ко взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

Эти правила не применяются, если залогодержателем по предшествующей и последующей ипотекам является одно и то же лицо.

Договор об ипотеке

Требования к его содержанию установлены ст. 9 Закона N 102-ФЗ. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Также необходимо указать сумму обязательства, обеспечиваемого ипотекой, основания его возникновения и срок исполнения (или периодичность платежей и их размеры, если обязательство должно исполняться по частям). В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Примечание. Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ). Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет его недействительность, и такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Примечание. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Регистрация договора ипотеки производится в Едином госреестре по месту нахождения предмета ипотеки (ст. 19 Закона N 102-ФЗ). С этой целью залогодатель и залогодержатель подают в регистрирующий орган совместное заявление (ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то достаточно заявления одной из сторон (залогодателя или залогодержателя). Срок регистрации договора об ипотеке - 1 месяц.

В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ с организации взимается госпошлина в сумме 2000 руб. за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый госреестр записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество. За регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке размер госпошлины составляет 300 руб. Для физических лиц эти суммы соответственно равны 500 и 100 руб.

Президиум ВАС РФ в п. 19 Информационного письма N 90 обратил внимание, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

В рассматриваемом случае суд установил, что в договоре стороны указали три разных оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Однако, исследовав все обстоятельства и материалы дела, судьи пришли к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки. Суд посчитал, что стоимость заложенного здания по документам органа технической инвентаризации была указана сторонами для определения размера госпошлины (в соответствии с порядком, действовавшим в момент заключения договора об ипотеке). Оценка, которую дал предмету ипотеки привлеченный сторонами независимый оценщик, носила для них рекомендательный характер и не являлась обязательной. Таким образом, судьи отказались признать данный договор ипотеки незаключенным.

Уступка прав по договору об ипотеке

Статья 47 Закона N 102-ФЗ предоставляет залогодержателю право передать свои права по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) другому лицу, если договором ипотеки не установлено иное. Уступка прав по основному обязательству в соответствии с п. 1 ст. 389 ГК РФ должна совершаться в той же форме, что и основное обязательство. Кроме того в силу п. 2 ст. 389 ГК РФ переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора.

Как правило, лицо, которому переданы права по договору об ипотеке или основному обязательству, становится залогодержателем по этому договору. При этом отношения между залогодержателем и третьим лицом (которому уступаются права) регулируются ст. ст. 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК РФ.

Отметим, что государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке производится на основании заявлений обеих сторон (прежнего и нового залогодержателей). Если права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом (например, при уступке прав по основному обязательству), то изменения в регистрационную запись учреждение юстиции вносит на основании одного заявления цессионария. За государственную регистрацию смены залогодержателя необходимо уплатить 500 руб. (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В качестве комментария рассмотрим следующую ситуацию. Общество с ограниченной ответственностью (ООО) предоставило заем индивидуальному предпринимателю (ИП). В обеспечение исполнения своих обязательств по этому договору займа ИП оформил ипотеку на принадлежащие ему здание и земельный участок. Затем ООО уступило акционерному обществу (АО) право требования от предпринимателя возврата долга по договору займа. В связи с неисполнением ИП своих обязательств АО обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на заложенные по договору ипотеки здание и земельный участок. Акционерное общество ссылалось на то, что на основании соглашения об уступке права к нему как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке, который был заключен между предпринимателем и ООО.

Арбитражный суд удовлетворил иск АО о взыскании с ИП долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок. Суд указал, что переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Акционерное общество было вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Поскольку такая государственная регистрация к моменту вынесения судом решения еще не была произведена, то в отличие от прав по договору займа права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение обязательства по возврату займа, к истцу еще не перешли (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 90). Это и стало причиной отказа в иске об обращении взыскания на заложенные объекты недвижимости.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 90 дан анализ другого случая. Банк выступил поручителем по договору, которым обеспечивалось исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Помимо договора поручительства, заключенного между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. Так как заказчик не выполнил свои обязательства перед подрядчиком, последний предъявил требование к банку. Банк произвел оплату выполненных подрядчиком работ.

В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. Соответственно, к банку помимо права подрядчика по основному обязательству, вытекающему из договора подряда, также перешли и права по договору об ипотеке.

Учреждение юстиции не приняло у банка документы для регистрации его в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен также обратиться и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к банку.

Банк обратился в арбитражный суд, который заявление удовлетворил, указав, что если права по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, установленным законом, новый залогодержатель вправе потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Т.Ю.Кошкина

Редактор журнала

"Строительство: бухгалтерский учет

и налогообложение"