Мудрый Экономист

Жилое помещение в роли офиса

"Бизнес-адвокат", 2006, N 7

(Комментарий к Письму Минфина России от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/71)

Минфин России указал, что расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

Ситуация, когда организация арендует жилое помещение под офис, является довольно типичной. Тем не менее Минфин России и налоговые органы и раньше считали, что расходы по такого рода заключенным договорам (сумму амортизации по жилому помещению, коммунальные платежи, электроэнергию и т.д.) нельзя учитывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли.

В своем в Письме от 6 мая 2004 г. N 04-02-05/2/19 на вопрос налогоплательщика о правомерности учета амортизации по квартире в жилом доме, используемой для размещения офиса, Минфин России разъяснил, что порядок использования помещений, составляющих жилищный фонд, определяется жилищным законодательством Российской Федерации. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Следовательно, в соответствии с законодательством Российской Федерации помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.

В Письме от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/71 Минфин России подтвердил данную позицию. Кроме ссылки на п. 3 ст. 288 ГК РФ Минфин России усилил свою позицию новыми аргументами.

Пункт 1 ст. 252 НК РФ определяет, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это правило распространяется в том числе на договоры, в соответствии с которыми налогоплательщик осуществляет расходы.

В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Кроме того, ст. 17 Жилищного кодекса РФ определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Минфин России также обратил внимание на норму, содержащуюся в п. 2 ст. 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не только не допускает использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.

Исходя из изложенных аргументов Минфин России посчитал, что расходы юридического лица по аренде жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

На необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд для правомерного отражения затрат по такому помещению в уменьшение налогооблагаемой прибыли указывают также налоговые органы (см., например, Письмо Управления МНС России по г. Москве от 1 апреля 2004 г. N 26-12/22224).

Позиция Пленума ВС РФ и ВАС РФ

Заметим, что судебные органы в данном вопросе, скорее всего, будут не на стороне налогоплательщика в силу позиции, сформированной в п. 38 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 288.

Совершенно очевидно, что расходы по ничтожной сделке не могут быть признаны экономически обоснованными и документально подтвержденными.

На данный момент арбитражной практики по данному вопросу не сложилось. Тем не менее едва ли найдется суд, который примет решение, противоречащее выводам двух высших судебных инстанций.

Ю.Лермонтов

Советник налоговой службы

II ранга