Мудрый Экономист

Товарищества собственников жилья

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 3

Распространение товариществ собственников жилья в Российской Федерации, несмотря на достаточную правовую базу, происходит медленно, так как у населения нет навыков соответствующей самоорганизации, не хватает специалистов по управлению недвижимостью. Кроме того, зачастую собственники квартир не могут оценить преимуществ ТСЖ.

В данной статье будут освещены основные правовые и налоговые аспекты создания и функционирования ТСЖ как одного из вариантов управления многоквартирным домом. Сразу скажем, что мы не будем обсуждать противоречивость, несправедливость и несовершенство норм закона. Мы лишь попытаемся проанализировать сложившуюся ситуацию, предоставив читателю возможность самостоятельно сделать выводы.

Правовой статус ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - организация в нашей стране не новая. Все помнят, что во времена "командной" экономики обслуживанием и ремонтом домов занимались исключительно ЖЭКи и ДЕЗы, которые не всегда в полной мере могли справиться с содержанием жилых домов.

Президиум Моссовета еще в то время, 3 сентября 1921 г., утвердил Положение о жилищных товариществах. Предполагалось, что эти товарищества будут заботиться о сохранности жилого фонда. В дальнейшем практика пошла по пути создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), члены которых не являлись собственниками жилья.

Широкое распространение в 1992 г. частной собственности на жилые помещения в многоквартирных домах породило проблему содержания инфраструктуры зданий. Решение этой проблемы государство переложило на самих собственников жилья, предложив им объединиться в товарищества. Новый правовой институт был впервые закреплен в Законе РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" <1>, в котором понятия "кондоминиум" и "товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере" отождествлялись. Правовой статус ТСЖ определен Указом Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" <2>, в котором ТСЖ именовались "товариществами домовладельцев". Затем появился Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <3> (далее - Закон о ТСЖ). Теперь создание и деятельность ТСЖ регулируются новым Жилищным кодексом <4> (далее - ЖК РФ).

<1> Утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).
<2> Утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 19.10.1996 N 1472.
<3> Утратил силу с 01.03.2005 в связи с принятием Вводного закона.
<4> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Понятие ТСЖ в новом законодательстве принципиально не изменилось. Многие правоведы считают ТСЖ разновидностью потребительского кооператива.

Примечание. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме. Земельный участок

Итак, цель создания ТСЖ - управление общим имуществом в доме. Общее имущество - это объект управления. Под общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно ЖК РФ подразумеваются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К общему имуществу собственников квартир относятся лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок, на котором находится дом, и др. (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Особый интерес представляет правовой статус земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, поскольку собственники земельного участка вправе им распоряжаться с целью извлечения дохода (например, сдавать в аренду, начать новую застройку и т.д.).

Согласно п. 1 ст. 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 01.03.2005) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ст. 16 Вводного закона). Если участок не был сформирован, то в соответствии с п. 3 ст. 16 Вводного закона общее собрание собственников вправе выбрать уполномоченное лицо, которое обратится в органы власти с заявлением о формировании земельного участка. При этом после формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета земля переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. Отметим, что дома, построенные или реконструированные после 01.03.2005, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков (п. 6 ст. 16 Вводного закона).

Обратите внимание: свидетельство о доле в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом не требуется. В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ <5> государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
<5> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Итак, что нужно сделать, чтобы получить долю в праве собственности на земельный участок многоквартирного дома?

Формирование земельного участка

Как уже говорилось выше, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме необходимо избрать уполномоченное лицо и наделить его правом обращения в органы власти с заявлением о формировании земельного участка. Чаще всего таким лицом выступает председатель ТСЖ. Согласно п. 4 ст. 16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Другими словами, порядок формирования земельного участка устанавливается на местном уровне.

Для справки: например, на территории Санкт-Петербурга порядок установлен Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - Комитет) от 20.04.2005 N 500-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" (далее - Распоряжение). Рассмотрим процедуру на примере этого нормативного документа.

Форма заявления на формирование земельного участка утверждена в качестве Приложения к Распоряжению. Из формы заявления следует, что под формированием понимается определение границ и межевание земельного участка. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

Районный отдел Комитета в установленные сроки изготавливает и согласует схему границ земельного участка. После этого представитель собственников помещений многоквартирного дома заключает договор на проведение работ по межеванию земельного участка со специализированной организацией, которой впоследствии отдел Комитета направляет техническое задание для указанных работ. На основании приемки работ по межеванию Комитет утверждает границы земельного участка. Если к заявлению о формировании была приложена заявка о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, то отдел Комитета направляет все необходимые документы для кадастрового учета и по его завершении выдает копию распоряжения Комитета об утверждении границ земельного участка и 3 экземпляра кадастрового плана земельного участка. Только после этого земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Отметим, что стоимость работ по межеванию, как правило, достаточно велика. Эти расходы несут собственники помещений, а не ТСЖ. Ведь лицо, заключившее договор со специализированной организацией, уполномочено на это общим собранием собственников, а не собранием членов ТСЖ. Это установлено п. 3 ст. 16 Вводного закона. Безусловно, большинство этих собственников при наличии ТСЖ являются его членами, но в рассматриваемой ситуации они выступают именно как собственники. Ведь членство в ТСЖ не обязательно, и среди собственников, участвовавших в общем собрании, наверняка найдутся те, кто не вступил в ТСЖ. Это означает, что расходы по оплате работ по межеванию несут именно собственники помещений.

Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают статус плательщиков налога на землю на основании п. 1 ст. 388 НК РФ. Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка (ст. 390 НК РФ). При этом организации и индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности помещения в многоквартирном доме, самостоятельно определяют налоговую базу пропорционально своей доле в праве собственности на общее имущество, исчисляют налог, представляют декларацию <6> не позднее 1 февраля года, следующего за налоговым периодом (которым признается год), а также налоговые расчеты по авансовым платежам <7>. Кадастровая оценка должна быть доведена до сведения налогоплательщиков органами местного самоуправления согласно п. 14 ст. 396 НК РФ. В то время как в отношении налогоплательщиков - физических лиц налоговая база определяется и налог исчисляется налоговыми органами. Эта категория собственников уплачивает налог на основании налогового уведомления <8>. Таким образом, ТСЖ не участвует в правоотношениях по поводу уплаты земельного налога.

<6> Приказ Минфина России от 23.09.2005 N 124н "Об утверждении формы Налоговой декларации по земельному налогу и Порядка ее заполнения".
<7> Приказ Минфина России от 19.05.2005 N 66н "Об утверждении формы Налогового расчета по авансовым платежам по земельному налогу и Рекомендаций по ее заполнению".
<8> Приказ ФНС России от 31.10.2005 N САЭ-3-21/551@ "Об утверждении форм налоговых уведомлений".

Зачем нужно ТСЖ?

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

Под управлением законодатель понимает обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Статьей 18 Вводного закона установлено, что в случае, если собственники не выберут способ управления или, выбрав, не реализуют его, органы местного самоуправления путем проведения открытого конкурса сделают это самостоятельно <9>. Собственники будут уведомлены о результатах конкурса и об условиях управления домом и обязаны заключить договор с указанной управляющей компанией. Федеральным законом N 184-ФЗ <10> срок, отведенный собственникам для выбора способа управления домом, продлен с 01.03.2006 до 01.01.2007.

<9> Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75.
<10> Федеральный закон от 26.12.2005 N 184-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" и некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отметим, что ранее <11> за неизбрание способа управления домом, в котором более 50% площади помещений находилось в частной собственности, на домовладельцев налагался штраф, размер которого устанавливался в каждом субъекте РФ.

<11> Пункт 4 ст. 20 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Кроме того, согласно ст. 14 Вводного закона до 01.01.2007 должны быть преобразованы в ТСЖ или ликвидированы те жилищные кооперативы или ЖСК, в которых все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные кооперативами жилые помещения. После 01.01.2007 непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации по требованию налоговой инспекции. При этом кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.

Итак, ТСЖ является одним из способов управления домом, в пользу которого собственники могут проголосовать до 01.01.2007. При этом немаловажную роль как при выборе способа управления (если в доме есть муниципальный жилищный фонд), так и в процессе контроля над субъектом управления многоквартирным домом играют органы местного самоуправления. В связи с этим предполагаем, что местные власти будут издавать нормативные акты, регулирующие порядок их участия в указанных процессах. Действительно, Правительство Москвы издало Постановление от 17.01.2006 N 9-ПП <12>, которым утвердило Временное положение об организации управления многоквартирными домами в городе Москве (далее - Временное положение) и ввело его в действие с 01.03.2006. Далее на примере города Москвы покажем, как будет организовано содействие управлению домами.

<12> Постановление Правительства Москвы от 17.01.2006 N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве".

Создание ТСЖ

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в доме, которое должно проводиться ежегодно (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Отметим, что ответственность за непроведение ежегодного собрания не установлена. Число членов ТСЖ, создавших его, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников (п. 3 ст. 135 ЖК РФ).

Если до создания ТСЖ был заключен договор с управляющей организацией, то согласно п. 2.2.1 Временного положения ТСЖ направляет управляющей организации уведомление о принятом решении (о создании ТСЖ) и необходимости передачи ему дома. За 30 дней до прекращения такого договора она обязана передать ТСЖ техническую, бухгалтерскую и иную документацию на дом, а также финансовые средства (п. 1.8 Временного положения). Напомним, такой порядок действует в Москве.

Голосование в ТСЖ осуществляется площадями: у кого больше площадь квартиры - у того больше голосов. В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. В свою очередь, указанная доля собственника помещения пропорциональна размеру общей площади этого помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 37 ЖК РФ). Если другой порядок определения доли в праве общей собственности был определен решением собрания собственников до вступления в силу Вводного закона (то есть до 23.01.2005), то применяют его (ст. 15 Вводного закона). Другими словами, ранее собственники помещений могли сами выбирать способ определения своей доли в праве общей собственности.

Пример. Гражданин имеет в собственности квартиру общей площадью 100 кв. м. Площадь всех квартир и нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и организациям (всего в доме 70 собственников), составляет 20 000 кв. м. Общая площадь общего имущества в многоквартирном доме - 6000 кв. м.

Доля гражданина в праве общей собственности на общее имущество составит:

100 кв. м / 20 000 кв. м. = 0,005.

Размер площади общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, которая принадлежит гражданину, составит:

6000 кв. м х 0,005 = 30 кв. м.

Количество голосов, которыми обладает гражданин на общем собрании собственников, равно:

0,005 х 70 = 0,35 голоса.

Порядок проведения собрания регламентирован ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Отметим, что инициатор собрания должен направить сообщение собственникам, ознакомив их, таким образом, с повесткой дня (собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, и изменять ее (п. 2 ст. 46 ЖК РФ)). Решения оформляются протоколом, доводятся до всех собственников и обязательны даже для тех, кто не принимал участия в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Кроме принятия решения о создании ТСЖ, общее собрание собственников должно простым большинством голосов принять устав ТСЖ (п. 2 ст. 135 ЖК РФ). Этот этап становится порой самым долгим. Ведь в доме может быть не один десяток собственников, которым необходимо ознакомиться с разработанным правлением либо квалифицированными юристами уставом ТСЖ. Кто-то, например, хочет внести свои предложения об обязательном проведении субботников один раз в сезон, о санкциях за неуплату членских взносов и др. Каждому нужно разъяснить, каков порядок создания и регистрации ТСЖ. В конце концов, устав должен быть результатом коллективного творчества и удовлетворять требованиям не только закона, но и собственников.

На общем собрании членов ТСЖ избирается правление (п. 2 ст. 147 ЖК РФ), которое из своего состава выбирает председателя товарищества (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). В соответствии с п. 5 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с действующим законодательством <13> с учетом положений вновь введенной ст. 13.1 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон об НКО) <14>. Так, документы, необходимые для регистрации (которые перечислены в п. 5 указанной статьи), представляются в орган, уполномоченный в сфере регистрации НКО, не позднее чем через 3 месяца со дня принятия решения о создании ТСЖ (п. 4 ст. 13.1 Закона об НКО). Кроме того, необходимо оплатить госпошлину - 2000 руб. <15>.

<13> См. ст. 2 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", п. 1 Положения о Федеральной налоговой службе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506.
<14> Изменения внесены Федеральным законом от 10.01.2006 N 18-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", вступающим в силу по истечении 90 дней после дня официального опубликования (17.01.2006).
<15> Статья 3 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", пп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Также ТСЖ может быть создано в строящихся домах (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (п. 1 ст. 139 ЖК РФ). Если ТСЖ создано в строящемся доме в Москве, то в соответствии с п. п. 3.2 - 3.4 Временного положения не менее чем за 3 месяца до начала работы приемочной комиссии ТСЖ должно направить в префектуру административного округа Москвы уведомление о намерении принять дом в управление. К уведомлению необходимо приложить устав, свидетельство о госрегистрации ТСЖ, протокол собрания собственников, а также схемы распределения долей. Затем префект выпускает распоряжение о передаче дома в управление ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию, на основании которого представитель ТСЖ участвует в приемке дома как член приемочной комиссии. За месяц до начала работы приемочной комиссии инвестор (заказчик, застройщик) передает ТСЖ всю документацию по дому. Кроме того, органы власти Москвы заключают с ТСЖ договор о взаимодействии.

Если за три месяца до начала работы комиссии ТСЖ не создано, то префектура проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (п. 3.1 Временного положения).

Членство в ТСЖ

Вступление в ТСЖ и выход из него осуществляются на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение прекращается и его членство в ТСЖ, так как ТСЖ создано для управления общим имуществом в многоквартирном доме, а доля собственника квартиры в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, в случае продажи квартиры старый собственник автоматически прекращает свое членство в ТСЖ, а новый собственник может вступить в ТСЖ, подав письменное заявление в правление.

В действовавшем до 01.03.2005 Законе о ТСЖ после организации ТСЖ все лица, приобретающие помещения в доме, становились членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение, то есть независимо от заявления о приеме. Это положение Закона еще в период его действия вызывало большие сомнения с точки зрения соответствия ч. 2 ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Налогообложение

В соответствии с п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из:

Являясь НКО, ТСЖ вправе вести предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано (п. 2 ст. 24 Закона об НКО). При этом законодательством РФ могут устанавливаться ограничения на предпринимательскую деятельность отдельных видов НКО. В частности, перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, закрыт и включает следующее (п. 2 ст. 152 ЖК РФ):

Квалифицируем перечисленные выше виды доходов для целей налогообложения прибыли, так как ТСЖ является плательщиком налога на прибыль на основании ст. 246 НК РФ.

Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. При этом ст. 251 НК РФ предусмотрен ряд доходов, не учитываемых при определении налоговой базы. Рассмотрим более подробно категорию целевых поступлений, поскольку для ТСЖ наиболее характерны именно они.

К целевым поступлениям относятся целевые поступления из бюджета бюджетополучателям и целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные указанными получателями по назначению (п. 2 ст. 251 НК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям на содержание НКО и ведение ею уставной деятельности относятся осуществленные в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Наибольший интерес представляет категория вступительных и членских взносов. Особое внимание необходимо обратить на то, что взносы должны быть осуществлены в соответствии с законодательством. Возникает вопрос: все ли взносы, уплачиваемые членами ТСЖ (собственниками помещений в многоквартирном доме), являются целевыми поступлениями и не подлежат налогообложению? Попробуем разобраться.

Обязательные платежи

Кроме вступительных и иных взносов членов ТСЖ, в п. 2 ст. 151 ЖК РФ названы также обязательные платежи. Что означает данный термин для целей Жилищного кодекса? Согласно пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ с момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника возникает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Структуре такой платы посвящена ст. 154 ЖК РФ. Итак, для собственника (в том числе члена ТСЖ) такая плата включает в себя:

Согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Размер таких платежей и (или) взносов членов ТСЖ определяется органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом (п. 8 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами местного самоуправления (п. 1 ст. 157 ЖК РФ). Другими словами, денежные средства, уплачиваемые членами ТСЖ на содержание, ремонт имущества, а также в счет оплаты коммунальных услуг, квалифицируются Жилищным кодексом как обязательные платежи, взносы, но не как вступительные или членские взносы.

Поэтому, подходя формально к нормам закона, можно сделать следующий вывод. Несмотря на то что деятельность по управлению домом, содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества является уставной для ТСЖ, обязательные платежи не могут быть признаны целевыми поступлениями на содержание НКО и ведение уставной деятельности. Причина в том, что перечень целевых поступлений (п. 2 ст. 251 НК РФ) закрытый и не предусматривает таких доходов, как обязательные платежи членов ТСЖ. При этом Минфин отмечает следующее (см. Письмо от 21.10.2005 N 03-11-04/2/109). Гражданское законодательство и законодательство, регулирующее порядок образования имущества потребительских кооперативов, не запрещает потребительским кооперативам предусматривать в уставах помимо вступительных и паевых взносов, являющихся в соответствии с законодательством обязательными для данной правовой формы организации, и иные источники формирования имущества кооператива, включая целевые взносы своих членов.

Рассматриваемые "членские взносы", за счет которых производятся расчеты со сторонними организациями за коммунальные услуги, а также расходы на содержание дома, не относятся к целевым поступлениям. Исходя из изложенного плата членов ТСЖ либо ЖСК за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за коммунальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг.

Отметим, что приведенное Письмо Минфина является разъяснением, данным в ответ на частный запрос. Вопрос был задан ТСЖ, применяющим УСН (объект налогообложения - доходы). Значит, всю сумму, поступающую от собственников помещений на расчетный счет, ТСЖ должно включать в облагаемый единым налогом доход.

Из законодательного определения ТСЖ следует, что ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса. Следуя логике Минфина, получается, что ТСЖ оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по его управлению и эксплуатации. Считаем необходимым отметить, что в таком подходе есть определенный смысл. Объясним, почему.

Очевидно, что в любом многоквартирном доме есть собственники помещений, которые не пожелают по каким-либо причинам вступить в ТСЖ, с ними закон обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 138 ЖК РФ). В соответствии с этими договорами собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Такие поступления можно однозначно квалифицировать как выручку от оказания услуг ТСЖ. Более того, указанные платежи для организаций - собственников помещений в доме будут являться расходами по оплате эксплуатационных, коммунальных услуг, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль (Письмо УФНС по г. Москве от 19.05.2005 N 20-12/36132). При этом их нельзя учесть на основании пп. 29 п. 1 ст. 264 НК РФ (как целевые членские взносы в НКО).

Таким образом, справедливо, что поступления, имеющие одинаковую природу (плата за жилое помещение и коммунальные услуги в доме, где создано ТСЖ), но полученные от разных субъектов (членов и не членов ТСЖ), облагаются налогом на прибыль одинаково.

С другой стороны, вспомним, что обязательные платежи и (или) взносы членов ТСЖ состоят из платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Проанализируем сущность этих составляющих с точки зрения налогообложения доходов ТСЖ.

  1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения. Как уже говорилось выше, это плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Действительно, ТСЖ оказывает такие услуги, ради которых оно и создается. Более того, обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме являются теми видами хозяйственной деятельности, которые разрешено вести ТСЖ. Поэтому признание дохода ТСЖ в виде платы за содержание и ремонт в качестве налогооблагаемой выручки от реализации представляется правомерным и справедливым.

Вопросы о квалификации обязательных платежей, касающиеся только платы за содержание и ремонт, Минфин прокомментировал в Письме от 01.08.2005 N 03-03-04/4/28, апеллируя к закрытому перечню доходов, относящихся к целевым поступлениям: перечень доходов организации, относимый п. 2 ст. 251 Кодекса к целевым поступлениям, является закрытым, и в нем не предусмотрено такого вида доходов некоммерческой организации, как обязательные платежи на ремонт общего имущества товарищества собственников жилья. Поэтому Минфин требует включать обязательные платежи в доходы для целей налогообложения прибыли. Но при этом ТСЖ вправе учитывать в составе расходов обоснованные и документально подтвержденные затраты, связанные с содержанием и ремонтом имущества.

  1. Плата за коммунальные услуги. Этот платеж имеет абсолютно иную природу.

Товарищество собственников жилья, созданное для обеспечения эксплуатации дома, само не предоставляет коммунальные услуги, а заключает с коммунальными организациями договоры в интересах собственников помещений и является лишь посредником в передаче денег организациям ЖКХ, которые оказывают коммунальные услуги жильцам. Товарищество оплачивает эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей, действуя на условиях представительства. То, что ТСЖ занимается именно сбором и направлением денежных средств на обслуживание дома, а не оказанием коммунальных услуг, желательно отразить в уставных документах.

Так как ТСЖ не оказывает услуг, не может быть и дохода, подлежащего налогообложению. Напомним, что согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Очевидно, что, выступая лишь транзитной организацией, ТСЖ не получает экономической выгоды.

Разъяснения подобного характера были даны столичными налоговиками в Письме УМНС по г. Москве от 14.05.2004 N 26-12/33049 еще в период действия Закона о ТСЖ. Денежные средства, взимаемые с жильцов на основании счетов, выставленных организациями, непосредственно оказывающими коммунальные услуги, в размере фактически потребленных жильцами указанных услуг, не учитываются в составе доходов ТСЖ для целей налогообложения прибыли. Но чиновники предупреждают: в случае превышения взимаемых с жильцов средств над суммами фактически использованных ими коммунальных услуг, равно как при использовании указанных средств на иные цели, названные средства рассматриваются в качестве дохода ТСЖ.

Такой же вывод можно сделать и на основании Письма Минфина России от 14.11.2005 N 03-11-05/100. Для управляющей компании поступающие на расчетный счет и перечисляемые коммунальным организациям платежи от населения не являются выручкой от реализации услуг, так как эту реализацию осуществляют указанные коммунальные организации.

Но, отвечая на вопрос ТСЖ - "упрощенца", в котором было указано, что ТСЖ будет собирать с собственников помещений платежи за коммунальные услуги в качестве транзитной организации, Минфин тем не менее рекомендует учитывать обязательные платежи полной суммой (включая плату за коммунальные услуги) при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому при применении УСН (Письмо от 28.10.2005 N 03-11-05/91).

Таким образом, на наш взгляд, нет необходимости включать плату за коммунальные услуги в налоговую базу. В то же время, учитывая противоречивые разъяснения Минфина на этот счет, а также отсутствие арбитражной практики, отметим, что выбор в данной ситуации зависит от налогоплательщика.

Резерв на проведение ремонта многоквартирного дома

В частности, функциями ТСЖ являются планирование, организация и проведение капитального ремонта многоквартирного дома. На капремонт составляется смета, образование резервного фонда на ремонт отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 5 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Разъяснения Минфина по вопросу формирования резерва ТСЖ на проведение капитального ремонта многоквартирного дома изложены в Письме Минфина России от 06.05.2005 N 03-03-01-04/1/235. Чиновники вновь указывают на то, что в закрытом перечне п. 2 ст. 251 НК РФ не предусмотрено такого вида доходов НКО, как целевые поступления от собственников жилья на формирование резерва предстоящих расходов на ремонт дома. Значит, они увеличивают налогооблагаемую прибыль. В этом Письме Минфин озвучивает важное положение: жилой дом не находится в собственности ТСЖ и не является его основным средством. В связи с этим расходы на формирование резерва под предстоящий ремонт дома не уменьшают налоговую базу. Затраты на ремонт дома могут быть учтены только после фактического их осуществления на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ как другие расходы, связанные с производством и реализацией.

Доходы от сдачи общего имущества в аренду, внаем

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Например, ТСЖ может сдавать в аренду часть земельного участка, подвальные помещения. Эти доходы относятся к внереализационным (п. 4 ст. 250 НК РФ) и подлежат налогообложению.

Бюджетные ассигнования

Согласно пп. 3 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям относятся суммы финансирования из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов, выделяемые на осуществление уставной деятельности НКО. В эту категорию входят субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг <16> (пп. 3 п. 2 ст. 151 ЖК РФ).

<16> О налогообложении бюджетных средств, полученных в связи с применением государственных регулируемых тарифов и предоставлением льгот, см. статью И.В. Зюзиной на с. 63.

Напомним, что в соответствии со ст. 69 Бюджетного кодекса РФ (далее - БК РФ) одной из форм предоставления бюджетных средств является субсидия. Согласно ст. 6 БК РФ субсидия - бюджетные средства, предоставляемые на условиях долевого финансирования целевых расходов.

Согласно п. 1.5 Временного положения выделение бюджетных средств московским ТСЖ (на содержание и текущий ремонт общего имущества) осуществляется с учетом договоров о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы с ТСЖ в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы, проект которого должен быть подготовлен до 01.03.2006 (п. 7.1 Постановления N 9-ПП).

Итак, очевидно, что зачастую среди доходных статей бюджета ТСЖ есть как облагаемые, так и не облагаемые налогом на прибыль поступления. В этом случае важным условием освобождения части доходов от налогообложения является выполнение ряда требований.

Обо всех требованиях, при выполнении которых поступления относятся к целевым и не учитываются в целях налогообложения прибыли, Минфин России напомнил в Письме от 31.10.2005 N 03-03-04/4/74. Налогоплательщик - некоммерческая организация вправе при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитывать доходы, относимые п. 2 ст. 251 Кодекса к целевым поступлениям, если данные поступления получены безвозмездно, носят целевой характер, используются налогоплательщиком по целевому назначению. Причем целевые поступления должны быть использованы либо на содержание данной некоммерческой организации, либо на ведение ею уставной деятельности. Важным условием освобождения целевых поступлений от налогообложения налогом на прибыль является организация раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

При нарушении хотя бы одного из вышеназванных условий доход, полученный налогоплательщиком, не относится к целевым поступлениям и должен быть включен в налоговую базу по налогу на прибыль организаций.

В заключение статьи коротко остановимся на других налогах.

Налог на добавленную стоимость. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров, работ, услуг на территории РФ. Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признается возмездное оказание услуг одним лицом другому. В связи с этим возникновение объекта обложения НДС зависит от квалификации деятельности ТСЖ в качестве оказания услуг. Как было сказано выше, управление домом, содержание, ремонт общего имущества квалифицируются именно как оказание услуг (для целей налогообложения прибыли). Значит, в данном случае возникает обязанность исчисления и уплаты НДС. Именно такого мнения придерживаются и финансисты, и налоговики (см. Письма Минфина России от 01.11.2004 N 03-04-09/19 и УФНС по г. Москве от 27.07.2005 N 21-24-И/0149).

Налог на доход физических лиц. Товарищества собственников жилья, от которых налогоплательщики получили доходы, являются налоговыми агентами и в силу п. 1 ст. 226 НК РФ обязаны исчислить, удержать и уплатить суммы НДФЛ, исчисленные в соответствии со ст. 224 НК РФ.

Единый социальный налог и страховые взносы на обязательное пенсионное страхование. С 01.01.2005 норма пп. 8 п. 1 ст. 238 НК РФ, устанавливающая льготу, утратила силу. Поэтому выплаты и иные вознаграждения, начисляемые ТСЖ в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, выплачиваемые за счет членских взносов, подлежат обложению ЕСН. На это обращено внимание, например, в Письме УФНС по г. Москве от 31.05.2005 N 21-11/38364.

Транспортный налог. Если на ТСЖ зарегистрированы транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со ст. 358 НК РФ, то ТСЖ является плательщиком транспортного налога.

Налог на имущество. Обратите внимание, что ТСЖ не является собственником жилого фонда многоквартирного дома. Квартиры принадлежат их собственникам, поэтому правовые основания начисления ТСЖ налога на имущество отсутствуют (см., например, Постановление ФАС ЗСО от 17.08.2005 N Ф04-5249/2005(13874-А70-15)).

Кроме того, ТСЖ вправе перейти на применение упрощенной системы налогообложения при соблюдении условия п. 2 ст. 346.12 НК РФ (если доходы по итогам 9 месяцев года не превысили 15 млн руб.).

Ю.И.Продан

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"