Мудрый Экономист

Как зарегистрировать "долевку"

"Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1

На основании договора о совместной деятельности две организации построили для своих нужд здание, состоящее из двух отдельных помещений и коридора для общего пользования. Как зарегистрировать такую недвижимость? Нужно ли подавать документы на регистрацию каждой организации или нет?

Ответы на эти и другие вопросы - в нашей статье.

Здание построено по договору о совместной деятельности

Согласно п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Она возникает, если в собственность нескольких лиц поступает либо имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимые вещи), либо делимое имущество (в случаях, предусмотренных законом или договором).

Как следует из п. 1 ст. 1043 Гражданского кодекса РФ, имущество, созданное в результате совместной деятельности по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), по общему правилу признается общей долевой собственностью участников такого договора. Таким образом, в нашем случае здание, построенное двумя организациями, является их общей долевой собственностью (если иное не установлено в договоре о совместной деятельности).

Примечание. Общая собственность: виды

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Это следует из п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ.

Определение долей в общей собственности

Согласно п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, доля каждого собственника в общей собственности выражается в виде правильной дроби. Если же в договоре права собственников в общей собственности выражены в виде натуральных показателей, то это противоречит требованиям п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, такие условия договора являются ничтожными ввиду того, что доля, принадлежащая каждому из участников общей собственности, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи. Данная позиция подтверждается и судебной практикой (см. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2005 г. N Ф04-235/2005(8352-А03-24)).

Поэтому закрепить за каждой из сторон договора то или иное помещение в отдельности возможно только в порядке ст. 252 Гражданского кодекса РФ - путем выдела доли участника долевой собственности в натуре. А это возможно только после возникновения самого права общей собственности (его государственной регистрации).

Соответственно, в экспликации и планах БТИ будет обозначено здание в целом, паспорта каждому из собственников БТИ также выдаст на все здание целиком. При этом доли каждого собственника будут равны, если иное не предусмотрено договором между ними. А документы в БТИ и на государственную регистрацию права может подать любой из правообладателей (п. 3 ст. 24 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация здания, находящегося в общей долевой собственности

Что касается порядка государственной регистрации, то он утвержден Приказом Минюста России от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество". Согласно п. 8 этих Методичек в представляемых заявлениях рекомендуется указывать размеры долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих участникам общей долевой собственности. А сама регистрация права общей долевой собственности осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр прав отдельных записей о праве каждого из участников общей долевой собственности (п. 12 Методичек).

При этом в случае общей долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из них (п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В свидетельстве, которое выдается каждому из участников долевой собственности, указывается следующая информация:

Примечание. Свидетельство заполняется в соответствии с Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств, утвержденной Приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

П.В.Новиков

Юрисконсульт

ООО "Консалтинговое агентство "ПСРП"