Мудрый Экономист

Практические рекомендации по организации проектного финансирования в кредитных учреждениях

"Управление в кредитной организации", 2006, N 1

Организация работы в рамках проектного финансирования в связи с усилением конкуренции на рынке банковских услуг, постепенным увеличением западными банками своей доли на российском рынке за счет предложения более дешевого финансирования является стратегически важным моментом с точки зрения будущих перспектив развития кредитного направления российских банков. В статье предлагаются подходы к организации проектного финансирования в кредитном учреждении, которые призваны снизить уровень риска по девелоперским проектам до приемлемого уровня при отсутствии обеспечения, покрывающего риски банка на этапе строительства объекта.

Высокие цены на энергоносители на международных рынках и относительная стабильность политической обстановки в России формируют благоприятный инвестиционный климат в нашей стране, одним из проявлений которого является настоящий строительный бум во всех секторах недвижимости.

Ежегодный объем инвестиций в строительство исчисляется десятками миллиардов долларов, при этом явным лидером является жилой фонд. Также активно (несмотря на значительно меньшую емкость) развиваются рынки офисной, торговой и складской недвижимости.

По мнению экспертов, объемы строительства объектов недвижимости, как жилищных, так и коммерческих, будут продолжать расти в ближайшие несколько лет, что обусловит потребность девелоперов в финансировании своих проектов, в том числе и заемном.

Таким образом, текущая емкость строительного рынка с точки зрения финансирования строительства дает широкие возможности по увеличению кредитного портфеля российскими банками и по наращиванию доходности от кредитных операций, однако требует к себе особого внимания с точки зрения рисков кредитования. Как правило, застройщики не имеют возможности предоставить в качестве обеспечения по испрашиваемым кредитам реальные активы, покрывающее риски банков, - находящееся в собственности имущество либо уже имеет обременение, либо все собственные средства мобилизованы в реализуемых ими строительных проектах. Предлагаемые же в залог имущественные права на строящиеся объекты не имеют реальной рыночной стоимости в случае, если объект не будет достроен, то есть в период строительства предоставляемые кредиты являются по своей сути бланковыми.

Кредитование девелоперов является типичным примером проектного финансирования - основным, а зачастую и единственным, источником погашения кредита является денежный поток, который будет генерировать финансируемый проект.

Проектное финансирование должно занимать особое место в кредитной деятельности любого кредитного учреждения в связи со значительно более высокими рисками, если сравнивать их с классическим банковским кредитованием. Основные риски проектного финансирования заключаются в следующем:

Если первый вид риска можно покрыть тщательной предкредитной проработкой проекта (анализ конъюнктуры соответствующего рынка, консультации с профессиональными участниками данного рынка, визуальный осмотр места строительства и т.д.), то риск отвлечения средств от реализации финансируемого проекта можно минимизировать, только если банком разработана соответствующая инфраструктура, позволяющая осуществлять постоянный контроль за ходом реализации проекта. При этом совершенно понятно, что проектным финансированием нецелесообразно заниматься спорадически, "от случая к случаю":

Учитывая усиление конкуренции на рынке банковских услуг, постепенное увеличение западными банками своей доли на российском рынке за счет предложения более дешевого финансирования, организация работы в рамках проектного финансирования является стратегически важным моментом с точки зрения будущих перспектив развития кредитного направления российских банков. При укреплении позиций западных банков существует риск перераспределения наименее рискованных проектов (стандартных проектов кредитования предприятий действующего бизнеса) между западными банками либо снижения для российских банков доходности от таких проектов до критичного уровня. Развитие проектного финансирования ведущими российскими банками на данном этапе позволит им получить конкурентное преимущество по сравнению с другими банками и даст возможность остаться на привычном высоком уровне доходности за счет формирования стабильного инвестиционного кредитного портфеля.

Ниже предлагаются определенные подходы к организации кредитной работы в кредитном учреждении, которые призваны снизить уровень риска по девелоперским проектам до приемлемого уровня при отсутствии обеспечения, покрывающего риски банка на этапе строительства объекта.

Анализируя сферы производства, в рамках которых возможно использование проектного финансирования с учетом текущего инвестиционного климата в России, все проекты целесообразно условно поделить на две основные группы:

  1. строительные проекты, предполагающие наличие сформировавшегося растущего рынка подобных проектов со значительным объемом ежегодных инвестиций:
  1. прочие проекты, в том числе предполагающие проведение строительных работ, имеющие разовый характер и свои индивидуальные особенности, что не позволяет рассматривать их "на потоке" (такие, как создание новых производственных предприятий, в том числе на базе старых, строительство развлекательных центров, аквапарков, пансионатов и т.п.).

В зависимости от принадлежности рассматриваемого проекта к одной из двух вышеуказанных групп предлагается использовать различные подходы к их анализу и формированию кредитного портфеля по каждой из этих групп.

С точки зрения реальных перспектив по созданию и налаживанию системы по работе с инвестиционными проектами, естественно, банк интересует прежде всего первая группа проектов, поскольку только при наличии развитого рынка со значительным объемом инвестиций банк может создать "поток" заявок/проектов. На этапе организации проектного финансирования банку необходимо достичь определенного баланса между обеспечением своих интересов (доходность и покрытие рисков) и соблюдением интересов инициаторов проекта, которые со своей стороны стремятся к большей (нежели приемлемо банку) свободе распоряжения средствами (как своими, так и заемными) и как можно более низкой ставке привлечения ресурсов. Как показывает имеющийся опыт, не все контрагенты на данном рынке (строительство жилой и коммерческой недвижимости) потенциально способны удовлетворять банковским требованиям. Одни - из-за того, что нет квалифицированного персонала, другие - в связи с отсутствием финансового и какого-либо другого планирования своей деятельности и т.п. Другие клиенты, в целом удовлетворяющие критериям банка, не согласны идти на некоторые условия кредитования, если у них есть возможность привлечения ресурсов с менее жесткими условиями из других источников.

Совершенно очевидно, что финансирование строительства достаточно рискованно, но, с другой стороны, доходность данного бизнеса существенно превышает большинство иных направлений деятельности кредитных учреждений. Возможны две основные стратегии работы с инвестиционными проектами - пассивная и активная.

Пассивная позиция. Банк предоставляет инициаторам проекта кредитные средства, но реально не контролирует и не управляет основными процессами в проекте, надеясь на "авось" и при этом стремясь снять сливки за счет выставления большой процентной ставки по кредитам. Этот подход имеет право на жизнь, более того, есть смысл придерживаться его по некоторым проектам, например по проектам с удовлетворяющим банк обеспечением или в случае, если заемщик обладает хорошим финансовым состоянием, значительными объемами бизнеса и имущественным комплексом. По таким кредитам достаточно текущего мониторинга. Однако финансирование инвестиционных проектов в условиях отсутствия налаженной системы работы в целом грозит образованием проблемной задолженности и соответственно потерями для банка.

Активная позиция. Банк имеет налаженную систему работы, в том числе сформированные подходы к оценке проектов и их инициаторов, сопутствующую инфраструктуру для контроля за ходом реализации проектов и урегулирования проблемной задолженности.

Для успешной работы в рамках проектного финансирования необходимо сформировать следующую инфраструктуру путем установления сотрудничества с рыночными контрагентами:

Резюмируя вышеизложенное, можно отметить, что для организации работы в рамках проектного финансирования необходимо одновременно двигаться в следующих направлениях:

Создание сопутствующей инфраструктуры. Риелторские агентства

Под созданием соответствующей инфраструктуры в первую очередь понимается привлечение известных на рынке риелторских агентств для продажи жилых площадей в объектах, которые финансирует банк. Рассмотрим, какие виды услуг могут оказывать банку агентства для снижения рисков банка по проектному финансированию.

На этапе рассмотрения проекта:

Данные услуги риелторского агентства позволят банку объективно оценить риски рассматриваемых строительных проектов и принять взвешенные решения о целесообразности предоставления финансирования.

На этапе реализации проекта: продажа имущественных прав (площадей) в финансируемых банком объектах.

Данная мера позволит банку:

а) быть уверенным, что реализация площадей будет осуществляться агентством, обладающим значительным опытом по продвижению подобных объектов, что позволит избежать задержек в продажах по причинам неграмотного позиционирования объекта, неэффективной организации рекламной кампании;

b) контролировать ход рекламной кампании, предварительно согласовывать рекламные мероприятия;

с) контролировать денежные потоки от продажи площадей в финансируемом объекте и их дальнейшее использование на строительство и(или) на погашение кредита банка и, следовательно, предотвратить возможное возникновение задержек проведения строительных работ из-за отвлечения выручки от проекта на цели финансирования иных проектов/видов деятельности инициаторов. Опыт работы с застройщиками показывает, что строительные компании направляют получаемую выручку не на объекты, в которых продаются площади, а на цели, которые руководство компании считает наиболее приоритетными на данный момент, что многократно увеличивает риски недофинансирования объектов, в кредитовании которых участвует банк. Привлечение риелторской компании, с которой банк имеет соответствующие договоренности, - возможность осуществлять контроль за достаточностью средств для финансирования проекта.

Для осуществления контроля за денежными потоками от продажи площадей объекта необходимо заключение трехстороннего договора между банком, агентом и клиентом (заемщиком), в соответствии с которым:

Независимые специализированные строительные консультанты

Для снижения рисков банка по проектному финансированию необходимо привлечение к контролю за ходом реализации проектов сторонних специализированных строительных консультантов, которые будут оказывать банку следующие виды услуг.

Предкредитное обследование проекта:

Контроль реализации проекта:

Данные мероприятия призваны снизить следующие риски:

Проведение оценки объема инвестированных средств в объекты незавершенного строительства.

Если банк рассматривает проект не на начальной стадии его реализации, актуальной является проблема оценки объема средств, инвестированных инициаторами в проект в виде произведенных строительно-монтажных работ. Реальную оценку объема инвестиций в объекты незавершенного строительства может осуществить лишь профессиональный строительный консультант.

И.Солев

Начальник

отдела проектного финансирования,

кредитный департамент,

АКБ "Росбанк"