Мудрый Экономист

Отражение в учете инвестора

"Учет. Налоги. Право", 2005, N 43

В статье "Совмещение функций при строительстве" автор рассматривает тонкости налогообложения и бухгалтерского учета компании, именуемой "Импульс". Она при строительстве жилого дома одновременно выполняет функции заказчика-застройщика и генподрядчика. По моему мнению, для полноты картины имеет смысл проанализировать ситуацию с точки зрения инвестора (назовем его компания "Инвестор").

За исходные условия примера возьмем данные, приведенные в статье "Совмещение функций при строительстве". Напомним, что в части строительной деятельности компания "Импульс" получает целевые денежные средства. За осуществление функции заказчика-застройщика после завершения строительства ей причитаются нежилые помещения. Усложним ситуацию и предположим, что по условиям инвестиционного контракта после завершения строительства и приемки здания госкомиссией имущественные права на определенные нежилые помещения передаются администрации города, которая является участником инвестконтракта.

Пример. Сметная стоимость строительства составляет 31 500 000 руб. Компания "Инвестор" финансирует компанию "Импульс" в части строительной деятельности в размере 30 000 000 руб. Размер вознаграждения, причитающегося компании "Импульс" за выполнение ею функции заказчика-застройщика, равен 1 500 000 руб. (в том числе НДС - 228 814 руб.).

"Импульс" передал "Инвестору" НДС в сумме 4 576 271 руб. с объема строительно-монтажных работ и НДС в сумме 228 814 руб. по деятельности, связанной с организацией строительства. А также сводный счет-фактуру на суммы НДС и копии счетов-фактур подрядчиков и платежных документов.

Стоимость нежилых помещений, передаваемых администрации города, равна 12 600 000 руб.

Передача внешних коммуникаций на баланс города в данном примере не рассматривается.

Операция по передаче инвестиционного вклада не облагается НДС (пп. 1 п. 2 ст. 146 и пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ) и не уменьшает налогооблагаемую прибыль инвестора (п. 17 ст. 270 НК РФ).

В бухгалтерском учете компании "Инвестор" будут проводки:

    Дебет 76 Кредит 51
30 000 000 руб.
- перечислен инвестиционный вклад;
Дебет 08-4 Кредит 76
26 694 915 руб.
- получен объект строительства по договорной сметной
стоимости;
Дебет 19 Кредит 76
4 805 085 руб.
(4 576 271 + 228 814)
- отражен переданный "Импульсом" НДС.

Кредитовое сальдо по счету 76 в сумме 1 500 000 руб. показывает задолженность инвестора перед заказчиком-застройщиком.

Компания "Инвестор" регистрирует право собственности на недвижимость только в той части жилого дома, которая остается у нее в собственности. При этом, руководствуясь п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н), компания "Инвестор" учитывает жилой дом на отдельном субсчете, например "Объект на регистрации" к счету 01.

    Дебет 01 субсчет "Объект на регистрации" Кредит 08-4
12 823 729 руб.
(26 694 915 - 1 271 186 - 12 600 000)
- учтена стоимость объекта, документы по которому поданы на
регистрацию (основание - справка бухгалтера);
Дебет 62 Кредит 91-1
1 500 000 руб.
- отражена выручка по реализации части объекта компании
"Импульс" в счет выплаты вознаграждения;
Дебет 91-2 Кредит 08-4
1 271 186 руб.
(1 500 000 руб. - (1 500 000 руб. x 18% : 118%))
- списана стоимость помещений, переданных компании "Импульс"
(основание - форма ОС-1).

Реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Однако в нашей ситуации компания "Инвестор" передает компании "Импульс" (в виде вознаграждения за осуществление функции заказчика-застройщика) имущественные права. Вопрос обложения имущественных прав НДС на сегодня является спорным. Дело в том, то в настоящее время порядок определения налоговой базы по таким операциям не установлен. Однако налоговики по этому вопросу придерживаются другого мнения. С 2006 г. имущественные права облагаются НДС. Поэтому и мы при передаче имущественных прав начислим НДС:

    Дебет 91-2 Кредит 68
228 814 руб.
(1 500 000 руб. x 18% : 118%)
- начислен НДС на стоимость реализованных помещений компании
"Импульс" (основание - счет-фактура).

Теперь определимся с входным НДС. Его надо распределить между площадями, остающимися в собственности "Инвестора", передающимися городу и "Импульсу" (в виде вознаграждения).

НДС в доле, приходящийся на заказчика-застройщика, принимается к вычету.

    Дебет 68 Кредит 19   228 814 руб.
- часть НДС подлежит вычету;
Дебет 91-2 Кредит 08-4
12 600 000 руб.
- переданы имущественные права на нежилые помещения
администрации города;
Дебет 91-2 Кредит 19
2 306 441 руб.
- списан НДС, приходящийся на помещения, переданные городу
(основание - справка бухгалтера).

Эта сумма налога может быть определена только расчетным путем. При этом должны быть учтены доли площадей, которые переданы администрации города, компании "Импульс" и компании "Инвестор". Также в расчете необходимо учесть и функциональные принципы площадей.

Для налога на прибыль расходы по безвозмездной передаче не принимаются (п. 16 ст. 270 НК РФ). Следовательно, возникает постоянная разница в сумме 14 906 441 руб. (12 600 000 + 2 306 441). А вслед за ней и постоянное налоговое обязательство (ПБУ 18/02 "Учет расчетов по налогу на прибыль").

    Дебет 99 Кредит 68
3 577 546 руб.
(14 906 441 руб. x 24%)
- отражено постоянное налоговое обязательство;
Дебет 01 Кредит 01 субсчет "Объект на регистрации"
12 823 729 руб.
- отражен объект в составе основных средств (основание -
документы о праве собственности на объект).

Компания "Инвестор" может претендовать на вычет только той части входного НДС, которая приходится на здание, принимаемое у нее к учету (п. 5 ст. 172 НК РФ). Предположим, компания "Инвестор" хочет продать квартиры. Следовательно, у нее появляется не облагаемая НДС операция. Поэтому входной НДС должен быть включен в первоначальную стоимость квартир (п. п. 2, 4 ст. 170 НК РФ). Далее делаем следующие проводки:

    Дебет 41 Кредит 01
12 823 729 руб.
- квартиры учтены в составе товаров;
Дебет 41 Кредит 19
2 269 830 руб.
- часть НДС включается в стоимость квартир.

Обратите внимание, сумма НДС, включаемая в стоимость квартир, определяется аналогично, как и в случае передачи квартир администрации города. То есть на основании расчета.

Кроме того, компания "Импульс" должна передать инвестору сводный счет-фактуру по работам подрядчиков и копии всех счетов-фактур и платежных документов, справку бухгалтера.

А.Маринина

Главный бухгалтер