Мудрый Экономист

Судебный "декрет" о земле: очевидное и невероятное

"Новая бухгалтерия", 2005, N 8

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ о применении земельного законодательства вызвало широкий общественный резонанс. Как уже неоднократно бывало, Пленум вышел за пределы поставленных задач. Постановление изобилует новациями, которые, по мнению некоторых практиков, даже стали подменять в ряде вопросов Земельный кодекс. О наиболее важных из этих разъяснений расскажет эта статья.

Проблемы приватизации

Главной новацией Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума) явилось введение ограничения на выкуп земли предприятиями, получившими ее в постоянное (бессрочное) пользование, что выразилось в запрете на выкуп земельного участка, ранее уже полученного на правах аренды.

Точнее, если договор аренды участка заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), то право на выкуп сохраняется. А вот если предприятие отложило выкуп земли и, пытаясь накопить деньги, заключило договор аренды, то, по мнению ВАС РФ, оно утратило право выкупить участок (п. 7 Постановления Пленума). И это несмотря на то, что согласно Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) договор аренды земельного участка препятствием для его выкупа не является.

Данная позиция Пленума ВАС РФ мотивирована тем, что поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право (приватизации или аренды) путем заключения договора аренды участка, то тем самым он утрачивает право на его выкуп.

Указанный пункт ВАС РФ применяет весьма активно. Так, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 12.04.2005 N 9940/04 указал, что наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если же договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то собственник имущества утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Следует отметить, что право на выкуп земельного участка имеют не только собственники, которые приобрели недвижимое имущество в результате приватизации. Им обладают все собственники недвижимости, расположенной на этих участках, в том числе объектов, самостоятельно возведенных на арендованном участке собственником (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2004 N 10000/04).

Аренда или выкуп?

Напомним, что согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, обладающие земельными участками на праве бессрочного пользования, вправе до 1 января 2006 г. по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность. При этом ВАС РФ в п. 3 (со ссылкой на п. 5 ст. 20 ЗК РФ) отметил, что юридические лица приобретать участок в собственность безвозмездно не могут. Данное правило распространяется также и на индивидуальных предпринимателей. Если в документе о предоставлении гражданину участка было прямо отмечено, что тот предназначен для ведения предпринимательской деятельности, то бесплатно приватизировать такой участок уже нельзя.

Что касается права на выкуп земельного участка, то п. 1 ст. 36 ЗК РФ дает собственникам зданий, строений и сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты находятся. Но местные власти зачастую либо затягивают процедуру выкупа, либо вообще не рассматривают заявления, ссылаясь на то, что выкупная цена земли (кратная ставке земельного налога) в регионе не установлена.

И здесь в Постановлении Пленума, с одной стороны, ВАС РФ встал на сторону предприятий, указав, что:

<*> Пленум в очередной раз напомнил правила определения цены, по которой местные власти должны продавать организациям землю. Земля под зданиями должна продаваться владельцам этих зданий по стоимости, утвержденной субъектом РФ. Если же такая цена не определена, то применяется минимальная ставка земельного налога. Из этого судьи делают вывод, что поскольку цена земли прямо указана в законе, то привлекать для ее определения оценщика не надо, причем даже в том случае, если органы власти субъекта РФ не позаботились об установлении цены земли.

Но, с другой стороны, ВАС РФ оставил "лазейку" чиновникам, признавая, что отказ в приватизации правомерен тогда, когда земельный участок или его часть в соответствии с генпланом застройки попадает в зону застройки. Правда, генплан, по мнению судей, должен быть утвержден до подачи заявления о приватизации.

Кстати, в Москве план до сих пор не утвержден. Существует лишь генплан 1971 г., который официально не отменен, но уже есть масса отступлений от него.

Как правило, генплан не оговаривает строительство конкретных объектов, в нем предусмотрено только территориальное зонирование - понятие, которое в отсутствие специального закона трактовать можно достаточно произвольно. Если, например, по генплану земли отнесены к зоне жилищного строительства, это можно использовать как предлог для отказа в приватизации земли под любым нежилым объектом.

Среди причин для отказа в выкупе (продаже) земли можно назвать три основные:

Что касается бессрочного пользования, то здесь представляют интерес п. п. 12 и 13 Постановления Пленума. Так, если право бессрочного пользования на здание перешло после введения в действие Земельного кодекса РФ к лицу, которое согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ <**> не может иметь участок в бессрочном пользовании, то такое лицо должно до 1 января 2006 г. переоформить участок в собственность или аренду. Изложенная ситуация может иметь место, например, в результате гражданско-правовых сделок, а также в результате реорганизации юридического лица.

<**> Согласно п. 1 ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

* * *

Следуя логике Постановления Пленума, для приватизации (выкупа) земельных участков необходимы следующие условия.

  1. Предприятие должно быть приватизировано до 30 октября 2001 г. - даты вступления в силу Земельного кодекса РФ, так как после этой даты приватизация земельных участков должна осуществляться одновременно с приватизацией предприятия.

При этом под приватизацией предприятия нужно понимать любые формы перехода предприятий и отдельных объектов недвижимости из государственной в частную собственность - акционирование, арендные предприятия, аренда с правом выкупа, аукцион, конкурс и иные способы приватизации.

  1. Собственник здания (сооружения) должен иметь: а) оформленное до введения в действие Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или б) договор аренды земельного участка, заключенный до 30 октября 2001 г.
  2. Должны отсутствовать препятствия для приватизации земельного участка, такие, как решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо наличие в генплане информации о строительстве на участке другого объекта.

Говоря о приватизации земельных участков, нельзя обойти вниманием момент, который не нашел отражения в тексте Постановления Пленума, но должен учитываться на практике. Так, согласно п. 14 ст. 43 Закона о приватизации до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков, не отнесенных к собственности Российской Федерации или ее субъектов, принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих участках объектов недвижимости.

Если же, к примеру, решение о приватизации здания было в свое время принято комитетом по управлению государственным имуществом региона, а решение о приватизации земельного участка принимает комитет по управлению муниципальным имуществом, то такой сделке будет отказано в государственной регистрации. Соответствующий вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 07.09.2004 N 3027/04.

Судьба постройки

В п. 11 рассматриваемого Постановления Пленума подтверждается, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если эти объекты принадлежат одному лицу. Это прямо вытекает из содержания п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Все сделки, в которых прямо или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными. Данное правило распространяется и на случаи реквизиции, конфискации, либо обращения взыскания на здание.

А вот если Вы купили, к примеру, здание, находящееся на участке, который продавцу не принадлежал, то Вам как покупателю здания придется оформить такой участок либо в собственность, либо в аренду. Причем если участок находился в аренде у продавца, то покупатель приобретает право пользования участком независимо от того, был ли договор аренды надлежащим образом оформлен (п. 14 Постановления Пленума).

Объектом договора купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Если кадастровый план выкупаемого участка отсутствует, то орган местного самоуправления должен обеспечить изготовление кадастрового плана и утвердить проект его границ. Границы и размер участка определяются с учетом фактически используемой его площади (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков применяется лишь в том случае, если объект недвижимости принадлежит одному собственнику (ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Но здание может принадлежать и нескольким лицам. Соответственно собственник всегда вправе продать свою долю собственности в здании. Но продажа доли в праве собственности на земельный участок возможна лишь в том случае, если этот участок ранее уже был официально оформлен в долевую собственность лиц, которым принадлежит здание. Во всех иных случаях участок признается неделимым и не может быть продан (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Напомним, что по общему правилу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключения же прямо предусмотрены этой статьей.

Соответствующее разъяснение содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.2004 N 3934/04.

В последнем случае лица, имеющие в собственности здание (помещение в нем), находящееся на неделимом участке, имеют право приобрести этот участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). То есть они будут выступать как "одно" лицо. Следовательно, им всем вместе придется обращаться в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Как отметил ВАС РФ, другой порядок приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, законом не предусмотрен. Лишь для граждан существовала единственная альтернатива - объединение в товарищество собственников жилья и регистрация кондоминиума. Да и то она, по-видимому, действовала только до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

В п. 19 Постановления Пленума разъясняется, что даже если помещения в здании, расположенном на неделимом участке, принадлежат разным лицам на различных правовых условиях (хозяйственного ведения, праве собственности и т.п. - см. п. 3 ст. 36 ЗК РФ), то эти лица также имеют право на приобретение данного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Особенности договора аренды земельных участков

В Постановлении Пленума целый ряд разъяснений посвящен случаям аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом выделены следующие особенности.

  1. Договор аренды может быть заключен как с несколькими, так и с одним владельцем помещений (ч. 2 п. 19 Постановления Пленума).
  2. Заключение договора аренды с одним лицом должно производиться с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора (ч. 3 п. 19 Постановления Пленума).
  3. В силу действия п. 1 ст. 421 ГК РФ о свободе договора понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (ч. 4 п. 19 Постановления Пленума).
  4. Все обязанности лиц, заключивших договор аренды неделимого участка, являются согласно п. 2 ст. 322 ГК РФ солидарными при условии, что здание (помещения в нем) используется собственниками в предпринимательских целях.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение) в иных целях, обязательства всех соарендаторов будут долевыми. Размеры обязательств каждого соарендатора будут пропорциональны площади здания (помещения), принадлежащего каждому соарендатору (п. 20 Постановления Пленума).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации.

Для его регистрации лицам, которые подписали договор аренды, требуется подать в регистрирующий орган заявления (п. 21 Постановления Пленума).

В силу ст. 652 ГК РФ арендатор здания получает также и право пользования занятой зданием частью земельного участка.

Это право арендатор получает независимо от того, содержатся подобные условия в договоре или нет (п. 22 Постановления Пленума).

И здесь ВАС РФ высказал мысль о том, что в последнем случае арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может просто пользоваться участком, занятым арендованным зданием в силу закона, - и все.

Но чем в этом случае будет являться такое пользование в силу закона - неясно. К безвозмездному пользованию такую необычную конструкцию отнести не удастся, так как ВАС РФ тут же оговорил необходимость внесения арендной платы. Арендой данные отношения тоже не назовешь, поскольку здесь отсутствуют обязательные условия договора аренды, установленные Гражданским кодексом РФ.

Чем чревата такая позиция ВАС РФ, хорошо знают арендаторы помещений магазинов, ресторанов и других объектов торговли и сервиса.

Вот арендовали Вы помещение и открыли, к примеру, кафе. На основании изложенного выше граница Вашего земельного участка проходит точно по периметру здания. Но подвозить продукты все равно нужно, и отнюдь не с парадного входа (да и санэпидстанция может это не разрешить), а иногда для этих целей требуется сделать какие-то некапитальные пристройки, перепланировки и т.п. Значит, Вы будете вынуждены вторгаться на чужую территорию. Хорошо, если "сосед" окажется покладистым. А если нет? Тем самым возникают предпосылки для судебной тяжбы. Пока эта тяжба длится, собственник соседнего участка вправе запретить Вам пользоваться им.

Конечно, возможно учреждение сервитута. Но это - задача не из простых.

Так что историю нашу можно развивать бесконечно...

Впрочем, для многих положительное значение будет иметь п. 22 Постановления Пленума. Ведь данным пунктом вопросы арендной платы за пользование земельным участком предлагается решать с учетом положений Гражданского кодекса РФ: согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за аренду здания уже включает плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено договором. Так что платить собственнику здания или помещения ничего не придется, если только он ранее специально не предусмотрел в договоре плату за землю и ее размер.

При досрочном прекращении аренды земельного участка, которое в силу специальной нормы п. 9 ст. 22 ЗК РФ возможно только по решению суда, арендодатель должен представить суду доказательства существенного нарушения условий договора арендатором.

Причем сам факт существенного нарушения договора не может служить основанием для его досрочного расторжения, если арендатор это нарушение (или его последствия) устранил в разумный срок.

Обстоятельства же, перечисленные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения только в том случае, если суд квалифицирует их как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

* * *

Разъяснения ВАС так и не смогли прояснить порядок передачи прав аренды третьим лицам.

Закон дает такую возможность арендаторам с условием обязательного уведомления собственника земли. Однако проблема в том, что собственником неразграниченных земель в России является федеральная власть, а распоряжаются ими органы местного самоуправления. Возникает коллизия: кого должен уведомить арендатор?

Частные арендаторы уведомляют не формального федерального собственника, а арендодателя - как его представителя. ВАС РФ не устраняет коллизию, а требует уведомлять именно собственника. В итоге остаются основания для признания сделки незаконной.

* * *

На практике часто возникает проблема определения конкретных размеров земельного участка, "причитающегося" собственнику расположенного на нем объекта недвижимости.

ВАС РФ в этой связи ссылается на п. 3 ст. 33 ЗК РФ, в котором говорится, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 13 Постановления Пленума). Конкретные же границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка (ч. 7 ст. 36 ЗК РФ).

По этому вопросу Президиум ВАС РФ более определенно высказался ранее в Постановлении от 17.08.2004 N 4345/04. В нем, в частности, указано, что согласно части четвертой ст. 28 Закона о приватизации земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка. Этот план представляется покупателем и удостоверяется органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Заявления же о том, что при продаже здания покупатель вправе приобрести лишь тот участок, который соответствует границам этого здания, не основаны на законе.

В этой связи нужно учитывать такой фактор, как разрешенное использование земельного участка (цель его предоставления), которое может быть установлено при анализе различных документов: договора аренды, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

К примеру, если участок был предоставлен в аренду для строительства здания, то он может быть выкуплен собственником здания в целом.

Если же участок большей площади был предоставлен не только для строительства, но и для иных целей (организации рыночной торговли и т.п.), то весь участок не может быть продан в порядке, установленном для собственников недвижимости.

Кстати, Конституционный Суд РФ ранее установил, что понятие "предоставление земельного участка" недопустимо распространять на случаи перерегистрации права владения и пользования земельными участками (Постановление КС РФ от 13.12.2001 N 16-П). Это касается и определения границ участков.

Л.Зуйкова

АКДИ "Экономика и жизнь"