Мудрый Экономист

Закон об ипотеке: внесенные изменения и порядок применения отдельных положений

"Налоговое планирование", 2005, N 2

Отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости - ипотекой, регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Согласно п. 1 ст. 1 данного Закона по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Законом об ипотеке.

В соответствии со ст. 2 Закона об ипотеке она может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено данным Законом.

В целях развития ипотечного кредитования Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ (далее - Закон N 216-ФЗ) в Закон об ипотеке были внесены поправки, призванные сделать ипотеку более доступной и привлекательной для субъектов кредитного рынка, а также устранить спорные и малоэффективные нормы.

Так, ст. 6 Закона об ипотеке была дополнена положением о том, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке.

Отменена обязанность нотариального удостоверения договоров ипотеки, а также кредитных и иных договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Теперь такие договоры заключаются в письменной форме и подлежат государственной регистрации, причем заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие ипотечное покрытие, доля в праве общей собственности на которое удостоверяется ипотечным сертификатом участия, представляется управляющим ипотечным покрытием.

На государственную регистрацию залога недвижимого имущества, обеспечивающего требования, составляющие такое ипотечное покрытие, помимо документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", представляются:

Отмена нотариального удостоверения договора об ипотеке позволит снизить издержки его сторон и положительно скажется на состоянии ипотечного рынка России.

Закон N 216-ФЗ предоставил сторонам договора возможность изменять содержание закладной. При этом государственная регистрация соглашения о данном изменении должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Такая регистрация осуществляется безвозмездно.

Статья 31 Закона об ипотеке дополнена п. 4, согласно которому помимо страхования заложенного имущества заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. При этом страховая сумма по такому договору не может превышать 20% стоимости заложенного имущества.

Изменены также положения Закона об ипотеке, касающиеся ипотеки земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Если договором не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на здания и сооружения залогодателя, находящиеся на участке. Причем данное положение относится и к строящимся объектам.

Закон об ипотеке также был дополнен положениями о том, что в случае приобретения земельного участка или прав аренды с использованием кредитных средств этот участок или право аренды на него считаются находящимися в залоге, если иное не предусмотрено договором или Законом об ипотеке. Данное положение распространяется на ситуацию, когда с использованием заемных средств возводится здание или сооружение, - земельный участок, на котором осуществляется строительство, или право аренды на него также считается находящимся в залоге.

Жилье, приобретенное или построенное хотя бы частично с использованием кредитных средств, также считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на него.

При этом по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Изменения внесены также в ст. 78 Закона об ипотеке, регулирующую порядок обращения взыскания на заложенные жилые помещения. Согласно новой редакции данной статьи обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в них, при условии, что они были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняют силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) и жилищным законодательством Российской Федерации.

Применение положений Закона об ипотеке было также разъяснено Информационным письмом Пленума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90.

Так, ВАС РФ уточнил, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является возведенное здание (сооружение).

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

В п. 2 Информационного письма отмечено, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения. Например, не может быть предметом ипотеки часть площади склада.

В ситуации, когда собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). В этом случае ипотека осуществляется без раздела участка и выделения из него указанной доли в натуре в виде самостоятельного земельного участка.

При обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке право аренды земельного участка и при его реализации к лицу, приобретшему такое право, переходят также обязанности арендатора по соответствующему договору аренды (в частности, обязанность уплатить задолженность по арендной плате).

ВАС РФ отметил, что договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу Закона N 216-ФЗ, т.е. до 1 января 2005 г., подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае они являются ничтожными.

Также разъяснено, что поскольку договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит государственной регистрации, договор о залоге прав по такому договору аренды не является договором ипотеки. Права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Исполнение обязательств, вытекающих из двух и более кредитных договоров, заключенных между одними и теми же должником и кредитором, может быть обеспечено одним договором об ипотеке здания. Если в последующем при уступке кредитором (цедентом) своих прав по одному из этих кредитных договоров третьему лицу (цессионарию) с одновременной уступкой прав по договору об ипотеке стороны не определят очередность, в которой ипотека обеспечивает исполнение должником обязательств перед ними, применяются нормы ст. 46 Закона об ипотеке. Вырученная от реализации предмета ипотеки сумма подлежит распределению между кредиторами пропорционально размерам их требований, обеспеченных ипотекой.

ВАС РФ также разъяснил вопросы, связанные с порядком заключения, изменения и исполнения договора об ипотеке.

  1. Суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.
  2. Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением.
  3. Соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора.
  4. Отсрочка исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть предоставлена судом по заявлению залогодателя непосредственно в самом акте или после его принятия не только при наличии условий, установленных п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке, но и по основаниям, предусмотренным ст. 324 АПК РФ.
  5. При указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке.

Г.Е.Еникеева

Эксперт журнала

"Налоговое планирование"