Мудрый Экономист

Новый закон о долевом строительстве

"Бухгалтерский бюллетень", 2005, N 3

Содержание Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ сразу же вызвало неоднозначную реакцию: от восторженной - у потенциальных дольщиков, до резко негативной - у застройщиков и риэлторов. В этой статье мы попытаемся осветить основные положения Закона и разобраться в его достоинствах и недостатках.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. и подписан Президентом РФ В.В. Путиным 30 декабря 2004 г.

Одним из главных достоинств Закона является введение в гражданский оборот нового, не поименованного в ГК РФ вида договора - договора участия в долевом строительстве.

Предмет и существенные условия договора

Предметом договора участия в долевом строительстве является обязательство застройщика самостоятельно и (или) с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и по окончании строительства передать соответствующий объект долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязана уплатить определенную договором цену и принять объект.

Объект долевого строительства Закон определяет как "жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства".

Закон также содержит и определение понятия застройщик. Это "юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство".

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве новый Закон также относит следующие положения.

  1. Определение подлежащего передаче участнику долевого строительства конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
  2. Указание срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее предусмотренного договором срока. Срок передачи также должен быть единым для всех участников долевого строительства.
  3. Сведения о цене договора, сроках и порядке его оплаты, а также случаи и условия изменения цены.
  4. Информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства. При этом Закон устанавливает, что гарантийный срок не может составлять менее чем пять лет.

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства

Особые требования Закон предъявляет к действиям застройщика, предшествующим заключению договора долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при соблюдении им следующих требований нового Закона.

  1. Получения разрешения на строительство.
  2. Опубликования проектной декларации и (или) размещения ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). При этом декларация должна быть опубликована не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства.
  3. Предоставления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в орган, уполномоченный Правительством РФ осуществлять государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости.
  4. Осуществления государственной регистрации права собственности застройщика или договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.

До исполнения указанных условий заказчику также запрещается рекламировать строительство объекта.

При несоблюдении этих условий застройщиком и в случае заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с гражданином последний вправе требовать от застройщика "немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков".

Проектная декларация должна включать в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Информация о застройщике должна включать в себя следующие сведения.

  1. О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о его режиме работы.
  2. О государственной регистрации застройщика.
  3. Об учредителях (участниках) застройщика.
  4. О проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации.
  5. О виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
  6. О величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

При этом непонятно, в каком объеме должна быть предоставлена информация об учредителях (участниках), как непонятно и то должно ли акционерное общество предоставлять информацию обо всех своих акционерах.

Закон также обязывает застройщика представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
  5. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
  6. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Возникают большие сомнения в правомерности предоставления любому лицу сведений о финансово-хозяйственной деятельности застройщика, так как это может привести к обнародованию информации, составляющей коммерческую тайну предприятия и его контрагентов.

Информация о проекте строительства, включаемая в проектную декларацию, должна содержать следующие сведения.

  1. О цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено Законом.
  2. О разрешении на строительство.
  3. О правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства.
  4. О местоположении строящегося объекта недвижимости и об его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство.
  5. О количестве в составе строящегося объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
  6. О функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
  7. О составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, который будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства.
  8. О предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
  9. О возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков.
  10. О перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Форма и государственная регистрация договора

Форма договора участия в долевом строительстве - простая письменная. Этот договор, как и соглашение об уступке прав, вытекающих из него, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося объекта недвижимости. В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В связи с этим Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополняется ст.25.1 "Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве". Процедура государственной регистрации предполагается следующей.

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с заявлением сторон договора и стандартным комплектом документов, подтверждающих их правоспособность, представляются сам договор (в трех подлинных экземплярах, один из которых остается в регистрирующем органе) и документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Представляется, что таким документом-описанием может служить согласованная сторонами копия поэтажного плана с выделением соответствующего объекта.

При регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником, застройщик также обязан представить в регистрирующий орган:

  1. разрешение на строительство;
  2. проектную декларацию;
  3. план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Для внесения в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве достаточно заявления одной из сторон договора и документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Односторонний отказ от договора. Обеспечение обязательств Качество объекта

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, а при отсутствии или неполноте условий в договоре - требованиям технических регламентов, проектной документации и т.д.

При нарушении условия о качестве объекта и передаче объекта с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  2. соразмерного уменьшения цены договора;
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, эта формулировка Закона позволяет застройщику регулировать в договоре форму устранения недостатков, но только из тех вариантов, которые установлены Законом.

Односторонний отказ дольщика от исполнения договора

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

  1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
  2. прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
  3. неисполнения застройщиком обязанностей по устранению выявленных недостатков;
  4. существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  5. существенного изменения проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  6. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости.

Понятия существенного нарушения требований к качеству новый Закон также не дает. В этом случае необходимо обратиться к преамбуле Закона РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 г. N 2300-1: "Существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки".

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента внесения денежных средств дольщиком застройщику.

Как влияют на права и интересы дольщика изменение размера объекта или назначения нежилых помещений, указанные в качестве оснований для одностороннего отказа от договора, непонятно. Такой расширительный перечень оснований для отказа от договора может привести не только к судебным спорам и приостановке строительства, но и к продаже строящегося объекта с публичных торгов в случае невозможности для застройщика возвратить денежные средства дольщику (в соответствии с нормами закона о порядке обеспечения обязательств).

Обеспечение исполнения обязательств по договору (ст.ст.13 - 15)

Предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на него и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в силу Закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

При государственной регистрации права собственности застройщика на помещения, входящие в состав объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Указанным залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

  1. возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных законом и (или) договором;
  2. уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором или законом.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от регистрации она осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. При этом такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок и/или объект незавершенки были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. первоначальным залогодержателем имущества должен являться банк;
  2. от банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии со специальными требованиями нового Закона.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное имущество также может передаваться в залог банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита, предоставленного на строительство.

Залог на объект долевого строительства прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Особенности обращения взыскания на предмет залога

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

  1. наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
  2. прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.

При этом не принимается во внимание срок исполнения застройщиком обязательств перед кредитовавшим его банком.

Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства и иных залогодержателей (банка). При их недостатке для удовлетворения всех требований они распределяются пропорционально размерам требований между участниками долевого строительства и банком, если он начал кредитовать застройщика до того, как был заключен первый договор участия в долевом строительстве.

Если же банк начал кредитовать застройщика после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, то в этом случае требования банка подлежат удовлетворению после требований участников долевого строительства.

Пункт 3 ст.14 и п.4 ст.15 Закона также устанавливают, что сам банк вместе с застройщиком несет солидарную ответственность по обязательствам застройщика перед дольщиками. А это, на мой взгляд, противоречит п.п.1 - 3 ст.15 этого же Закона, которые определяют порядок получения банками вырученных от продажи имущества денежных средств при их недостатке для удовлетворения всех требований.

Такие формулировки Закона должны привести и скорее всего приведут к отказу банков от прямого кредитования строительства. Фактически на банки возлагают полную финансовую ответственность за действия застройщика.

Если участник долевого строительства не заявил свои требования до даты проведения публичных торгов, причитающиеся ему денежные средства подлежат зачислению в депозит нотариуса.

Административная ответственность застройщика за нарушение отдельных положений Закона (ст.ст.14.28 и 19.5 КоАП РФ)

  1. Несоблюдение застройщиком процедур, предшествующих заключению договоров участия в долевом строительстве влечет, наложение административного штрафа:
  1. Опубликование в проектной декларации неполной и (или) недостоверной информации либо нарушение сроков опубликования проектной декларации (изменений в нее) влечет наложение административного штрафа:
  1. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, или представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, влечет наложение административного штрафа:
  1. Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства, влечет наложение административного штрафа:

Вступление Закона в силу

Новый Закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Текст Закона был опубликован в "Российской газете" от 31 декабря 2004 г. N 292. Таким образом, Закон вступает в силу с 1 апреля 2005 г.

Сфера действия Закона

Новый Закон регулирует отношения, "связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства".

При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (п.1 ст.2).

Закон также допускает возможность привлечения средств граждан только в строительство многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ.

В отношении юридических лиц Закон таких ограничений не содержит. Таким образом, между юридическими лицами возможно заключение договора простого товарищества (совместной деятельности), строительного подряда.

Нет в Законе также указания и на возможность долевого участия в реконструкции объектов недвижимости, что при формальном подходе можно истолковать как необязательность применения Закона в этом случае.

Необходимо также обратить внимание еще и на то, что застройщиком сможет стать не любое лицо, владеющее землей, а лишь то, которое будет способно соблюсти определенный размер собственных денежных средств. Требования к этому размеру, порядок его расчета и нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика в соответствии с Законом должно определить Правительство РФ.

Действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.

В соответствии со ст.51 нового Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ "разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт".

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в зависимости от градостроительного регламента.

Форма разрешения на строительство устанавливается Правительством Российской Федерации.

Новый Градостроительный кодекс вступил в силу 30 декабря 2004 г. В соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" до установления Правительством РФ формы разрешения на строительство действуют формы разрешения, принятые законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Для Москвы основным нормативным документом является Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве, утвержденное Распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ. Данное Положение устанавливает, что разрешение на новое (капитальное и некапитальное) строительство, реконструкцию объектов предусматривает наличие у заказчика комплекта документов в составе:

Государственное регулирование, контроль и надзор

Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости будет осуществляться уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. В Законе этот орган не поименован. Представляется, что в ближайшее время Правительство РФ должно определить этот орган.

Уполномоченный орган будет иметь широкие полномочия, в том числе по контролю за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, будет иметь возможность налагать на застройщика административные штрафы, обращаться в суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика и т.д. К чему может привести такое избыточное участие государства, все мы прекрасно понимаем.

В этой статье мы попытались осветить основные положения нового Закона. К сожалению, при анализе Закона складывается впечатление, что основной его целью является не столько формирование цивилизованных отношений на первичном рынке, сколько вытеснение с рынка мелких и средних компаний и дальнейшая монополизация инвестиционно-строительной отрасли.

В.А.Мнацаканов

Начальник юридического отдела

агентства недвижимости

"Арсенал Холдинг"