Мудрый Экономист

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 7, 2005

В соответствии с п.3 ст.36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федеральных законов. В настоящее время такими законодательными актами являются Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Кодекс) и Закон Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 (в ред. от 29.11.2004) "О плате за землю" (далее - Закон N 1738-1), которые устанавливают, что использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно Закону N 1738-1 земельные платежи включают земельный налог, взимаемый с собственников, владельцев, пользователей земельных участков, и арендную плату, которую выплачивают лица, арендующие земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В частности, в ст.21 Закона N 1738-1 установлено, что размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю определяются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. При отсутствии такого соглашения арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме ежемесячно или ежеквартально. Если объектом аренды является не только земля, но и строения, сооружения и иные объекты недвижимости, арендная плата за землю может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество. Освобождение отдельных категорий арендаторов земли от арендной платы за землю Законом N 1738-1 не предусмотрено, это входит в компетенцию соответствующих органов исполнительной власти, заключающих на подведомственной им территории договоры об аренде земель и устанавливающих базовые размеры арендной платы вплоть до нулевого размера.

В ч.4 пп.23 ст.12 Закона N 1738-1 указано, что с юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду взимается земельный налог с площади, переданной в аренду. Это положение применялось и в 2004 г. Если организация, освобожденная от уплаты земельного налога в соответствии с Законом N 1738-1, предоставляет свои земельные участки в аренду другим организациям, то она должна уплачивать земельный налог в общеустановленном порядке. В этом случае земельный налог будет уплачиваться по ставкам, установленным Законом N 1738-1 в зависимости от категории земельных участков, их местоположения и категории налогоплательщиков.

Согласно Кодексу аренда земли - это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями и арендаторами земли являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления, организации, граждане. Арендная плата за землю устанавливается договорным путем. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю должны отражаться в договоре аренды. В отношении арендной платы за землю положения Кодекса аналогичны нормам, включенным в Закон N 1738-1. Так, при аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных выплат в денежной и натуральной формах определяются дополнительными соглашениями между сторонами. Таким образом, Кодексом установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Если арендуются земельные участки, находящиеся в частной собственности, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы за эти земли устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В Кодексе закрепляются основания прекращения аренды земельных участков: во-первых, по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; во-вторых, если использование земельных участков приводит к снижению плодородия сельскохозяйственных земель или ухудшению экологии; в-третьих, в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородия слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами при их хранении, использовании и транспортировке; в-четвертых, при неиспользовании земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен. Кроме того, аренда прекращается в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и его реквизиции. При этом прекращение аренды земельного участка не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в иных установленных федеральными законами случаях.

Порядок передачи земельных участков в аренду регулируется и положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В соответствии с п.1 ст.652 ГК РФ по договору аренды здания арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно п.2 ст.654 ГК РФ арендная плата за пользование зданием должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Если большой массив земельного участка, на котором находятся другие арендованные здания или сооружения, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка, если к моменту передачи не был расторгнут договор аренды здания и сооружения.

Муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности, муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта, другое движимое и недвижимое имущество входят в состав муниципальной собственности.

Органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации и уставами муниципальных образований, население непосредственно.

Органы местного самоуправления в соответствии с законом вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов. Органы местного самоуправления в соответствии с законом могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, находящихся в границах муниципального образования (Федеральный закон от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Следовательно, право предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в аренду относится к компетенции органов местного самоуправления. Законом Российской Федерации от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации" определено, что поселковая, сельская администрация сдает в аренду земельные участки в пределах черты поселка, регистрирует договоры аренды, а городская администрация предоставляет в установленном порядке на основании генерального плана города и проектов планировки и застройки в постоянное (бессрочное) пользование, передает в собственность и сдает в аренду, изымает земельные участки в пределах городской черты, а также из других земель, переданных в ведение города, регистрирует договоры аренды земельных участков. Таким образом, при выделении земельных участков в аренду администрация муниципального образования может заключить с арендатором договор аренды с взиманием арендной платы за период использования земли. Органы исполнительной власти могут сдавать в аренду любой организации земельные участки на основании договора аренды. Арендная плата за земельные участки с юридических лиц взимается со дня, следующего за днем регистрации договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Базовые ставки арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования земель устанавливаются исходя из вида деятельности хозяйствующих субъектов, их социально-экономических характеристик. Органы местного самоуправления исходя из целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, политики местного самоуправления по выводу и перепрофилированию отдельных предприятий, стимулированию реализации городских программ могут устанавливать поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы. Таким образом, порядок установления ставок арендной платы также находится в компетенции местных органов самоуправления.

Право аренды земельного участка можно получить при участии в торгах. Кодекс определяет, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды такого земельного участка. Причем права аренды земельных участков, находящихся в федеральной государственной собственности, будут осуществляться по решению Правительства Российской Федерации или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти. Права аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности субъекта Российской Федерации, осуществляются по решению органа государственной власти субъекта Российской Федерации, а находящихся в муниципальной собственности - по решению органа местного самоуправления.

Правительство Российской Федерации Постановлением от 11.11.2002 N 808 утвердило Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов; организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов; выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах; принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержании представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы; организует осмотр земельных участков на местности; проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным указанными Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении; определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов; готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков; подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов.

Н.Голубева

Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга