Мудрый Экономист

Революционный ответ на жилищный вопрос

"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", 2005, N 2

С начала 2005 г. вступил в силу ряд нормативных актов, объединенных в "пакет жилищных законов". Они кардинально изменили правовое регулирование в этой сфере, коснувшись буквально каждого гражданина и затронув интересы многих организаций. Самыми главными в этом пакете, безусловно, являются новые Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации.

Путь к доступному жилью?

Всего "жилищный пакет" содержит 25 законов, формирующих законодательную основу национальной программы "Доступное жилье".

Вот основные законы "жилищного пакета":

Федеральный закон от 30.12.2004 N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ" (опубликован в "Российской газете" от 31.12.2004 N 292, в "Парламентской газете" от 12.01.2005 N 1-2). Вступил в силу с 1 января 2005 г.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" (опубликован в "Российской газете" от 31.12.2004 N 292, в "Парламентской газете" от 12.01.2005 N 1-2). Вступил в силу с 1 января 2005 г.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 196-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (опубликован в "Российской газете" от 30.12.2004 N 290, в "Парламентской газете" от 12.01.2005 N 1-2). Вступил в силу с 1 января 2005 г.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 194-ФЗ "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса РФ" (опубликован в "Российской газете" от 30.12.2004 N 290, в "Парламентской газете" от 12.01.2005 N 1-2). Вступил в силу с 10 января 2005 г. Закон определяет, в каких случаях на имущество, являющееся предметом ипотеки, не может быть обращено взыскание.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (опубликован в "Российской газете" от 31.12.2004 N 292, в "Парламентской газете" от 13.01.2005 N 3-4). Вступил (с учетом правил ст.6 Федерального закона от 14.07.1994 N 5-ФЗ) с 11 января 2005 г.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 192-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" (опубликован в "Российской газете" от 30.12.2004 N 290). Вступил (с учетом правил ст.6 Федерального закона от 14.07.1994 N 5-ФЗ) с 10 января 2005 г.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 193-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (опубликован в "Российской газете" от 30.12.2004 N 290). Вступил (с учетом правил ст.6 Федерального закона от 14.07.1994 N 5-ФЗ) с 10 января 2005 г.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (опубликован в "Российской газете" от 31.12.2004 N 292). Вступит в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования (за исключением положений ст.51 Закона в отношении саморегулируемых организаций жилищных накопительных кооперативов и ст.56, которые вступают в силу со дня вступления в силу федерального закона, регулирующего деятельность саморегулируемых организаций).

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (опубликован в "Российской газете" от 31.12.2004 N 292, в "Парламентской газете" от 14.01.2005 N 5-6). Вступит в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 29.12.2004 N 199-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований" (опубликован в "Российской газете" от 30.12.2004 N 290). Вступил в силу с 1 января 2005 г., за исключением ст.12 Закона, которая вступает в силу с 1 января 2006 г. и ст.17 Закона, которая вступает в силу с 31.12.2004. Закон разделяет полномочия федеральных и местных органов власти, в частности, по вопросам обеспечения жильем, выплате компенсаций по оплате за услуги ЖКХ и пр.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (опубликован в "Российской газете" от 31.12.2004 N 292). Закон вступит в силу с 1 января 2006 г., за исключением ч.7 ст.15 Закона, вступающей в силу с 1 июня 2008 г. Закон устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 211-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (опубликован в "Российской газете" от 31.12.2004 N 292, в "Парламентской газете" от 13.01.2005 N 3-4). Вступил в силу со 2 января 2005 г., за исключением ст.2, абз.3, 4 и 5 п.2 ст.3 и ст.5 Закона, которые вступают в силу с 1 января 2006 г. и абз.5 п.2 ст.3 Закона, который вступает в силу с 1 июня 2008 г.

Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ и Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" (опубликованы в "Российской газете" от 30.12.2004 N 290, в "Парламентской газете" от 14.01.2005 N 5-6). Закон о введении в действие Кодекса уже вступил в силу, за исключением положений п.2 и абз.2 п.4 ст.16 Закона, определяющих особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, а также порядок организации и проведения аукционов по продаже и на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые вступают в силу с 1 октября 2005 г. Градостроительный кодекс РФ вводится в действие со дня его официального опубликования, за исключением: ч.4 ст.9, ч.6 ст.45, ч.1 - 5, 7 - 11 ст.49 Кодекса, которые вводятся в действие с 1 января 2006 г., гл.7 Кодекса, которая вводится в действие с 1 июля 2006 г., ч.6 ст.49, ч.7 ст.54 Кодекса, которые вводятся в действие с 1 января 2007 г., ч.3 ст.51 Кодекса, которая вводится в действие с 1 января 2010 г.

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ и Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (опубликованы в "Российской газете" от 12.01.2005 N 1). Новый Жилищный кодекс вводится в действие с 1 марта 2005 г. С этой же даты утрачивают силу Жилищный кодекс РСФСР, Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Федеральный закон от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" и ряд других нормативных актов. С 1 марта 2005 г. признаются не действующими на территории Российской Федерации Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24.06.1981. Действующие на территории РФ законы и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с Жилищным кодексом применяются в части, не противоречащей Жилищному кодексу. Ранее изданные нормативные правовые акты, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты по вопросам, которые, согласно Жилищному кодексу, могут регулироваться только федеральными законами, действуют вплоть до вступления в силу соответствующих федеральных законов. К ранее возникшим отношениям Жилищный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением ряда случаев. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. До внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты сохраняется ранее установленный порядок предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Жилищные или жилищно-строительные кооперативы, в которых все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока непреобразованные кооперативы ликвидируют через суды.

Что принес новый Жилищный кодекс?

До настоящего времени жилищные отношения регулировались Жилищным кодексом РСФСР, утвержденным Верховным Советом РСФСР еще в 1983 г., положения которого устарели и не соответствуют изменившимся экономическим и социальным реалиям сегодняшнего дня, а также большим количеством нормативных актов, принятых в разное время, на разном уровне (от инструкций до федеральных законов) и в различных, по сути, государствах (СССР, РСФСР, РФ). Поэтому необходимость принятия нового основополагающего документа в регламентации жилищных отношений - Жилищного кодекса РФ - была совершенно очевидна.

Вступающий с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ разработан в соответствии с нормами Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и с учетом вновь принятых федеральных законов. Жилищный кодекс РФ существенно изменит отношения участников рынка недвижимости.

Перевод: жилого фонда в нежилой - и наоборот

В Жилищном кодексе РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые. В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу была посвящена единственная статья (ст.9 "Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые"), которая, кроме того, не регламентировала перевод (возврат) нежилых помещений в жилые. Глава 3 Жилищного кодекса РФ подробно регламентирует процедуру оформления перевода, разграничивая перевод жилых помещений в нежилые и жилых помещений в нежилые, устанавливая свои особенности для каждого вида перевода.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного и Градостроительного кодексов.

Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (орган, осуществляющий перевод помещений).

Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов, которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  3. план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  5. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов кроме указанных выше.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются:

  1. непредставление определенных Кодексом документов;
  2. представление документов в ненадлежащий орган;
  3. несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения;
  4. несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Отдельная глава Жилищного кодекса РФ регламентирует переустройство и перепланировку жилого помещения. В Жилищном кодексе РСФСР данному вопросу также была посвящена единственная статья (ст.84 "Переустройство и перепланировка жилого помещения"). В новом Жилищном кодексе РФ этим вопросам посвящена гл.4, которая, в частности, содержит исчерпывающий перечень документов, предоставляемых заявителем в орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч.2 ст.26). Определены основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.

Объекты общего пользования многоквартирного дома

В развитие положений ГК РФ новый Жилищный кодекс РФ предусматривает главы, регламентирующие отношения собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома (гл.6), создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья (гл.13).

Пользование специализированными помещениями

Глава 10 нового Жилищного кодекса РФ посвящена пользованию специализированными жилыми помещениями (такой вид жилья был обозначен Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"), ее составной частью стала глава "Пользование общежитиями" из ЖК РСФСР. В данной главе урегулированы вопросы, связанные с категориями жилых домов, относящихся к специализированному жилищному фонду, определены требования, предъявляемые к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, органы, которым предоставлено право создавать специализированный жилищный фонд. В ЖК РСФСР общежитиям было посвящено лишь две статьи, касающиеся их назначения и выселения. В ЖК РФ подробно урегулированы вопросы, связанные с порядком предоставления общежитий (ранее он определялся законодательством и Правительством Российской Федерации), прописаны обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения в общежитии, которые определяются в настоящее время многочисленными нормативными правовыми актами. Подробно урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений в маневренном фонде для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилого помещения в результате обращения на него взыскания, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации и других факторов, указанных в Жилищном кодексе РФ, непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

Служебное жилье

Новый Жилищный кодекс РФ сохраняет институт служебного жилья. Однако ряд вопросов определен в ЖК РФ иначе, нежели чем в ЖК РСФСР. Так, согласно ЖК РСФСР перечни категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, должны были устанавливаться Правительством РФ для всех публичных собственников. В отличие от этого новый ЖК РФ предусматривает, что категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются: органом государственной власти РФ в жилищном фонде РФ, органом государственной власти субъекта РФ в жилищном фонде субъекта РФ, органом местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде (ч.2 ст.104).

Кооперативное движение обновилось

В отличие от ЖК РСФСР, в новом Жилищном кодексе РФ регламентируются не только правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, но и создание и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов. На основании положений действующего законодательства (п.2 ст.1177 ГК РФ "Наследование прав, связанных с участием в потребительском кооперативе") в ЖК РФ урегулирован вопрос о преимущественном праве вступления в члены ЖК и ЖСК в случае наследования пая.

Управление многоквартирными домами

Раздел VIII регламентирует деятельность по управлению многоквартирными домами, способы, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление такими домами. Устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным домом (ст.161). Основным способом управления является привлечение на договорной основе профессиональной управляющей организации. Если собственники самостоятельно не приняли решения о способе управления многоквартирным домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, выбор управляющей компании для данного многоквартирного дома осуществляет орган местного самоуправления на основе открытого конкурса. Порядок проведения такого конкурса устанавливается Правительством РФ. Орган местного самоуправления должен ежегодно созывать общее собрание собственников жилых помещений для принятия собственниками самостоятельного решения о способе управления жилым домом либо для подтверждения полномочий управляющей компании, выбранной органом местного самоуправления.

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется путем заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, выбираемой по результатам открытого конкурса или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (ст.163). Жилищный кодекс РФ закрепляет обязанность органов местного самоуправления создавать условия для эффективного управления многоквартирными домами, а также предоставлять гражданам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ст.165).

Не внес квартплату - выселяйся!

В отдельный раздел нового Жилищного кодекса РФ выделены вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги. В данном разделе урегулированы вопросы, связанные со структурой платежей как за жилые помещения, предоставленные по договору социального найма, так и за жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, с определением мер социальной защиты граждан. Это связано с предоставлением субсидий, а также компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг. В новом Жилищном кодексе РФ четко сформулирован момент возникновения обязательств по внесению платы за жилье и коммунальные услуги для различных категорий граждан, а также указываются лица, обязанные вносить такую плату до момента заселения жилого помещения в установленном порядке либо приобретения жилого помещения в собственность.

Жилищным кодексом РФ установлен порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, в том случае, если они без уважительных причин более шести месяцев не платили за квартиру. Таким жильцам будет предоставляться другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. А в случае самовольного вселения жильцов в жилое помещение, они будут выселяться без предоставления другого жилого помещения.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги, как и раньше, вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Приватизация муниципального жилья прекращена, кто не успел, тот опоздал - и будет арендатором

В целях разрешения возникающих при вступлении в силу Жилищного кодекса РФ вопросов был принят специальный Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", который, в частности, содержит статьи, касающиеся приватизации занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде гражданами Российской Федерации в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В частности, действие Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" продлевается до 1 января 2007 г. и будет распространяться на тех граждан, которым предоставлены жилые помещения по договору социального найма до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде не будут подлежать передаче в собственность бесплатно гражданам, которым будут предоставлены жилые помещения по договорам социального найма после введения в действие Жилищного кодекса РФ. Граждане, принятые до 1 марта 2005 г. на учет в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений (т.е. до введения в действие Жилищного кодекса РФ), сохраняют право состоять на учете в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений. При этом сохраняется прежний порядок предоставления указанным гражданам жилых помещений по договорам социального найма, установленный Жилищным кодексом РСФСР. Законом урегулированы также вопросы, связанные с реализацией п.2 ст.49 Жилищного кодекса РФ в части установления порядка предоставления жилых помещений в жилищном фонде РФ или субъекта РФ по договору социального найма; пользованием жилыми помещениями, находившимися в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые переданы в ведение органов местного самоуправления.

Не разводи барства за счет государства

В Жилищном кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений (ст.ст.12 - 14). Кодекс установил четыре вида жилищного фонда в зависимости от его назначения:

Революция в сфере жилищного права

Существенные изменения претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма. Этим вопросам посвящен самый объемный раздел Жилищного кодекса (ст.ст.49 - 91).

Конкретизировано положение, закрепленное в ч.3 ст.40 Конституции РФ, согласно которому малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В соответствии с ч.2 ст.49 Жилищного кодекса РФ малоимущими гражданами (в целях ЖК) являются граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Заметим, что проблема правового обеспечения конституционных гарантий путем предоставления бесплатного жилья стоит уже давно. Вот что писал в апреле 2004 г. журнал "Эксперт": "на практике конституционное право на жилье получило совершенно иную трактовку. На самом деле занимающий данное конкретное помещение жилец (но не собственник здания, в котором находится жилище и даже не обязательно собственник самого жилища) имеет некое неотъемлемое имущественное право на это помещение - а именно право его занимать. Никто, включая собственника (государство, муниципалитет или частное лицо), не может лишить жильца этого права. Реализуется такое "право на жилище" институтом постоянной прописки (постоянной регистрации). Иными словами, хотя прописка и проходит по разряду административного права, фактически она является правом квазисобственности на формально казенное имущество. Это, кстати, объясняет исключительную живучесть института прописки, который так и не удается отменить, несмотря на все усилия реформаторов и правозащитников. Каковы же последствия подобной трактовки конституционного права на жилище для ЖКХ? Если право пользования жилплощадью и принадлежит конкретному жильцу, то права на объекты общего пользования, включая несущие конструкции дома, принадлежат всем жителям, а обязанностей по содержанию этих объектов никто из них не несет. Согласно экономической теории прав собственности, эти объекты находятся в режиме общедоступной собственности. Такой режим, естественно, приводит к их гиперэксплуатации, поскольку каждый заинтересован в получении максимальной текущей выгоды от их использования, но никто не будет вкладывать капитал в эти объекты - так называемая трагедия общедоступности. Этот эффект наблюдается повсеместно - грязь и разруха в подъездах при том, что сами квартиры поддерживаются жильцами в хорошем состоянии и на это тратятся немалые деньги. Единственным доступным в рамках Конституции способом решения этой проблемы является государственная (муниципальная) ответственность за содержание объектов общего пользования. Но такая ответственность - это не собственность, а лишь бюджетные обязательства. Другой способ решения проблемы - превращение дома в объект полноценной собственности (государственной и негосударственной) - не реализуем, поскольку означает отмену права на жилище". Поэтому неудивительно, что новый Жилищный кодекс РФ обращает особое внимание на то, что договор социального найма никак не связан с правом собственности на данное помещение.

Новый Жилищный кодекс РФ упразднил ордер на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Напомним, что согласно ст.47 ЖК РСФСР ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Теперь же основанием для вселения в жилое помещение будет являться договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения.

Еще одно важное изменение связано с сохранением права пользования жилым помещением. Согласно положениям нового Жилищного кодекса РФ, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком (ст.71). Необходимым условием сохранения такого права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги. Положения в отношении бронирования жилья в Жилищном кодексе отсутствуют, поскольку таковые "поглощаются" институтом сохранения права пользования жилым помещением за временно отсутствующими гражданами.

Вопросы, посвященные договору социального найма жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, выделены в отдельную главу (гл.8).

В соответствии с ч.2 ст.60 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Впервые в Жилищном кодексе РФ регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения (ст.ст.65 - 66), так и нанимателя жилого помещения (ст.ст.67 - 68).

Как арендовать жилье у государства?

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, признанным малоимущими, а также другим категориям в соответствии с законами РФ и субъектов РФ.

Существенные изменения претерпели положения, связанные с очередностью предоставления жилых помещений по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ исключил первоочередное предоставление жилых помещений. Жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет и включения в списки на предоставление жилых помещений по договору социального найма. Исключение из этого правила предусмотрено ч.2 ст.57, согласно которой вне очереди жилые помещения по договорам социального найма будут предоставляться:

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что малоимущим гражданам будут предоставляться жилые помещения по договору социального найма органами местного самоуправления из муниципального жилищного фонда.

Из государственного жилищного фонда будут предоставляться жилые помещения по договору социального найма категориям граждан, определенным, соответственно, федеральными законами или законами субъектов РФ. Однако этим категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения в муниципальном жилищном фонде органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством РФ порядке государственными полномочиям по обеспечению указанных категорий граждан жилыми помещениями. Порядок предоставления указанным категориям граждан по договорам социального найма жилых помещений в муниципальном жилищном фонде устанавливается соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ.

В новом Жилищном кодексе РФ сохранены такие институты ЖК РСФСР, как обмен и поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Вместе с тем существенно изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма.

Положения Жилищного кодекса, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма, будут применяться к военнослужащим, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей с учетом особенностей, предусмотренных специальными федеральными законами, другими нормативными правовыми актами, определяющими их статус, дополнительную социальную защиту.

Права собственников помещений и их семей

Жилищным кодексом урегулирован важный вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Так, согласно ч.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом Кодекс предусматривает исключение из данного правила прекращения права пользования. В частности, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Жилищный кодекс РФ предусматривает прекращение права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника по истечении срока пользования, установленного решением суда, если иное не установлено соглашением между собственником и данным гражданином. При этом устанавливается, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (ч.5 ст.31).

Важные положения закреплены в ст.32 Жилищного кодекса, которая определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный, для государственных или муниципальных нужд. Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав собственников. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Жилищный кодекс РФ содержит также статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст.33) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст.34). В частности, граждане, пользующиеся жилыми помещениями на указанных основаниях, имеют равные права с собственником по пользованию жилыми помещениями. При этом гражданину, проживающему в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, предоставлено право требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Градостроительный кодекс РФ: не хотите прикупить пару городов или хоть кварталов в частную собственность?

"По сути, это приватизация последнего серьезного ресурса государства - нашей территории. К рынку доступного жилья новый градкодекс прямого отношения не имеет. Вместо этого он создает предпосылки для приватизации олигархами последнего значимого ресурса государства - территории страны. Это очередная акция, по сравнению с которой ваучеры - мелкая афера"

Марк Вильнер

С 30 декабря 2004 г. введен в действие новый Градостроительный кодекс Российской Федерации, в котором больше не содержится следующих понятий (определений или терминов):

Отметим, что внесенными в Гражданский кодекс РФ поправками (Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации") установлено, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) также отнесены объекты незавершенного строительства.

Новым является правило о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Кроме того, исключена норма о том, что необходимо получать разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Требование получения такого согласия распространяется лишь на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

А если предметом ипотеки служит земельный участок, право залога распространяется и на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре ипотеки не предусмотрено иное условие.

Градостроительный кодекс РФ содержит положения, которые позволят разрушить монопольное положение на рынке услуг ЖКХ. В нем заложены нормы, которые четко описывают процедуры строительства и реконструкции, а также публичные процедуры регулирования землепользования. Депутат Георгий Боос отметил, что перевод процедуры продажи земли на открытые торги позволит разрушить монопольное положение на рынке. Действительно, еще до принятия данного Кодекса безвыходность ситуации с ЖКХ и необходимость перемен была очевидна. Вот что писал об этом Юрий Кузнецов, к. э. н., старший научный сотрудник Института Народно-хозяйственного прогнозирования РАН: "Самое печальное состоит в том, что в рамках существующего государственного и муниципального жилищного фонда практически невозможно создание нормальных отношений собственности, в том числе государственной и муниципальной, и введение нормальной системы обеспечения жильем малоимущих через пособия на арендную плату. Это означало бы настолько резкое изменение сложившейся системы отношений в жилищном секторе, что грозило бы тяжелыми социальными конфликтами. По-видимому, надо просто смириться с тем, что реформирование ЖКХ в рамках существующего фонда займет не одно десятилетие. Единственное, что можно и нужно сделать, - повсеместно определить права собственности на объекты общего пользования в этом фонде там, где они еще не определены. При этом надо предоставить возможность жильцам домов и отдельных подъездов оформлять эти объекты в совместную собственность. Впрочем, в любом случае это дело небыстрое. Что касается подлинной модернизации ЖКХ, то первым практическим шагом в этом направлении должно было бы стать радикальное дерегулирование всей хозяйственной деятельности, связанной с вновь создаваемым многоквартирным жильем. Вне унаследованного от СССР фонда пусть расцветают все цветы. Пусть собственники домов, собственники и наниматели квартир, инвесторы, коммунальные предприятия и другие заинтересованные стороны строят свои договорные отношения с использованием любых моделей, как заимствованных из других стран, так и самостоятельно разработанные (естественно, не противоречащие Гражданскому и Уголовному кодексам). Дерегулирование должно коснуться прежде всего всех цен и тарифов, регулируемые тарифы останутся только в обслуживании "старого" фонда. Другой необходимый шаг - предоставление собственникам, включая муниципалитеты и государство, права решать вопрос о постоянной регистрации проживающих в их владениях лиц. Другими словами, речь идет о том, чтобы собственник мог лишить жильца права на проживание в данном конкретном помещении. Помощь малоимущим должна оказываться через адресные субсидии на покрытие арендной платы, а не через предоставление "неотъемлемого права" на чужое имущество" (журнал "Эксперт", 2004 г.).

С момента принятия нового Градостроительного кодекса РФ техническая инвентаризация объектов недвижимости вновь стала регулироваться на уровне "подзаконных актов". Желание "облегчить" индивидуальным застройщикам ведение строительства в новом Градостроительном кодексе приняло революционный характер. Вот несколько примеров формулировок Кодекса:

  1. строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
  2. строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
  3. строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
  4. изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом" (п.17 ст.51);

Указанные нововведения практически отменяют требования работников ОТИ (БТИ) к большинству собственников объектов недвижимости по предоставлению ими в ОТИ разрешения на строительство или реконструкцию объекта.

В настоящее время проект федерального закона о формировании, инвентаризации и государственном кадастровом учете недвижимого имущества еще не передан в Правительство РФ. По всей вероятности, его передадут туда не ранее марта 2005 г. Если это будет сделано, то данный закон, возможно, будет принят в 2005 г. и введен в действие с 1 января 2006 г. Вместе с тем отсутствие закона о технической инвентаризации и техническом учете недвижимого имущества (объектов недвижимости), а также множества соответствующих инструкций, которые еще только разрабатываются, приводит собственников недвижимости к колоссальным экономическим издержкам из-за выполнения большого объема избыточных работ по технической инвентаризации.

Новый Градостроительный кодекс РФ сохраняет требование проведения обязательной государственной экспертизы проектной документации на объекты, которые могут представлять опасность для жизни и здоровья граждан.

Градостроительный кодекс РФ устанавливает ответственность государственных и муниципальных органов власти, которая обеспечивается за счет соответствующих бюджетов, а также требование обязательного страхования ответственности лицами, осуществляющими градостроительную деятельность. Законопроектом предусматриваются процедуры участия граждан в процессе осуществления градостроительной деятельности путем проведения публичных слушаний, в частности, при подготовке проектов генеральных планов и принятия правил землепользования и застройки. Однако разграничение полномочий федеральной и муниципальных властей может обернуться неожиданной стороной, если, сняв ограничения государственного уровня на использование земельного участка, оставить их только на муниципальном уровне. То есть инвестор сможет распоряжаться любым участком земли, договорившись только с местной администрацией. Таким образом, отметается государственное регулирование использования территории. А территориальные власти у нас настолько слабы, в особенности перед местным олигархическими группировками, что при таком раскладе сил объекты федерального значения - памятники истории и культуры, заповедные территории, использование которых сейчас регулируется федеральными законами, - остаются практически беззащитными. Органы местного самоуправления с легкостью отдадут эти территории на откуп инвесторам. С одной стороны, это может привести к тому, что заповедные территории и просто красивые места в России, с лесами и озерами окажутся расчерченными заборами частных владельцев, а с другой - появится реальная возможность делать бизнес на тех территориях и с теми объектами, которые сегодня просто заброшены. Частные владельцы могут выкупать и реставрировать памятники старины с тем, чтобы организовывать там платные экскурсии, гостиницы и пансионаты, доступные для отдыха гражданам и туристам. Чего будет больше: плюсов или минусов этого закона, покажет время.

А каких последствий вступления Градостроительного кодекса можно ожидать в городах? Вот прогноз Марка Вильнера, заместителя директора Центрального научно-исследовательского и проектного института градостроительства: "Можно будет купить пару московских кварталов. Можно будет намного повысить плотность застройки. Изменить этажность. Можно будет все, что нужно для получения прибыли. Можно застроить Москву, как Нью-Йорк, и ходить по этим щелям. Все это будет делаться не для рядового гражданина, а для небольшого слоя людей, которые получат большие прибыли от строительства коммерческого жилья. Кодекс заметно интенсифицирует скупку земель в привлекательных регионах. Уже скуплены самые ценные участки в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, на Черноморском побережье Краснодарского края и так далее. Цена квадратного метра в десятки, сотни, тысячи раз возрастет. Среди проданной земли окажется и та, которая будет нужна государству для осуществления своих функций - прокладки коммуникаций, строительства социальных объектов. Эта земля тоже будет продана за бесценок. Потом по статьям этого Кодекса - там эта процедура очень хорошо прописана - государство будет выкупать участки по ценам в сотни раз более высоким. На этом и коррумпированные чиновники, и лица, делающие деньги на земельных спекуляциях, получат достаточно большие прибыли".

Какой вывод должны сделать из сказанного предприниматели? Главный вывод - лучше быть "в теме" и участвовать в получении сверхприбылей, испытывая неудобства как гражданин от изменения облика городов.

Эта ситуация похожа на перестроечную неразбериху, когда кооперативным движением, с его не очень качественной продукцией, можно было заработать баснословные прибыли, каких сегодня не получить даже с очень хорошими товарами и грамотной маркетинговой политикой. Сегодня эта уникальная экономическая ситуация пришла в градостроительную сферу, и это еще один шанс для тех, кто бескорыстно любит деньги.

Новостной отдел

журнала "Предприниматель без образования

юридического лица. ПБОЮЛ"