Мудрый Экономист

Налогообложение земельных участков, выделенных для жилищного строительства

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 48, 2004

Ситуация с обложением земельным налогом земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, законодательно разрешилась. Федеральный закон от 20.08.2004 N 116-ФЗ "О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" (далее - Закон N 116-ФЗ) определил порядок уплаты земельного налога в части налогообложения земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства и предоставленных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства. Изменения направлены на создание условий для формирования рынка доступного жилья и имеют целью стимулирование скорейшего ввода объектов жилищного строительства в эксплуатацию и регистрации прав на вновь построенные объекты. Установлены повышенные ставки земельного налога на земельные участки, предоставленные в собственность для многоквартирного жилищного строительства, на период проектирования и строительства вплоть до регистрации прав на построенный объект по результатам ввода объекта в эксплуатацию и осуществления его государственного учета. При этом на трехлетний период строительства устанавливается двукратная ставка земельного налога. По истечении этого периода устанавливается 4-кратная ставка, а после завершения строительства - однократная ставка земельного налога. Если жилищное строительство будет завершено до истечения установленного трехлетнего срока, предлагается возмещение налогоплательщику суммы земельного налога, уплаченной сверх однократной ставки. Для индивидуального жилищного строительства на период строительства (десятилетний срок) устанавливается однократная ставка земельного налога. Если по истечении этого срока строительство не завершено, ставка повышается и устанавливается в размере двукратной ставки земельного налога вплоть до его завершения.

Изменениями, внесенными Законом N 116-ФЗ, разделены такие понятия, как:

  1. земли, предоставленные физическим лицам для индивидуального жилищного строительства (в том числе предоставленные (приобретенные) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства; предоставленные на праве пожизненного наследуемого владения; предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования);
  2. земли, занятые жилищным фондом;
  3. земли, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства;
  4. земли, приобретенные в собственность юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства.

Таким образом, устранена неопределенность в отношении понятия "земель, занятых жилищным фондом".

Статьей 2 Закона N 116-ФЗ установлено, что действие ч.5 ст.8 Закона "О плате за землю" с учетом изменений распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2000 г. Поэтому в отношении земель, предоставленных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, земельный налог взимается в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 10 руб. (неденоминированных) за 1 кв. м (57,02 коп. за 1 кв. м в условиях 2004 г.; 62,72 коп. за 1 кв. м в условиях 2005 г. - если будет введена индексация ставок земельного налога в 2005 г.) начиная с 1 января 2000 г.

Учитывая, что Закон N 116-ФЗ вступает в силу с 1 января 2005 г., а также то, что перерасчет земельного налога производится только за три предшествующих года, как указано в ст.17 Закона "О плате за землю", для указанной категории налогоплательщиков, налоговые органы должны самостоятельно пересчитать ранее исчисленные суммы земельного налога и известить налогоплательщиков о принятом решении.

Налогоплательщиками, которые вправе воспользоваться пониженной ставкой земельного налога в отношении земельных участков, предоставленных физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, являются физические лица, признаваемые землепользователями или землевладельцами в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. К указанной категории физических лиц относятся не только собственники, но и физические лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такой порядок налогообложения в отношении земельных участков, предоставленных до 1 января 2005 г. физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, должен применяться в 2005 г. и последующие годы вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Таким образом, налог за земли, предоставленные физическим лицам для индивидуального жилищного строительства в границах городской (поселковой) черты, должен взиматься со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее установленного Законом минимального размера земельного налога с учетом применяемых последовательно по соответствующим годам коэффициентов индексации (указанная норма Закона применяется с 1 января 2000 г.).

Статьей 7 Федерального закона от 07.07.2003 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" установлено, что действующие в 2003 г. размеры ставок земельного налога, за исключением земельного налога на сельскохозяйственные угодья, применяются в 2004 г. с коэффициентом 1,1. Налог за эти земли взимается со всей площади земельного участка в размере 3% от ставок налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее минимального размера земельного налога, установленного тем же Законом "О плате за землю" (ч.5 ст.8 Закона). Для 1994 г. этот размер налога составлял 10 руб. за 1 кв. м. С учетом коэффициентов индексации, применяемых в 1995 - 1997, 1999 - 2000, 2002 - 2004 гг., за земельные участки, занятые жилищным фондом, а также дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами, а теперь уже и за земли, предоставленные физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, расположенные в границах городской (поселковой) черты, минимальный размер земельного налога составляет:

в 2004 г. - ((10 руб/кв. м х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.)) : 1000) х 2 (1999 г.) х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.) = 57,02 коп/кв. м;

в 2005 г. - ((10 руб/кв. м х 2 (1995 г.) х 1,5 (1996 г.) х 2 (1997 г.)) : 1000) х 2 (1999 г.) х 1,2 (2000 г.) х 2 (2002 г.) х 1,8 (2003 г.) х 1,1 (2004 г.) х 1,1 (2005 г.) = 62,72 коп/кв. м.

Предположим, что площадь земельного участка, занятого индивидуальным жилищным строительством, составляет 1200 кв. м. Город, на территории которого расположен земельный участок, имеющий численность населения 150 тыс. человек, признан городом с развитым социально-культурным потенциалом и относится к Северо-Западному экономическому району.

Среднюю ставку земельного налога следует определить из таблицы 1 Приложения N 2 к Закону "О плате за землю" на пересечении строки, соответствующей наименованию экономического района, и столбца, соответствующего численности населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек. Средняя ставка составляет 1,7 руб/кв м. С учетом применяемых коэффициентов индексации средняя ставка земельного налога в 2004 г. составляет: (1,7 руб/кв. м х 50 х 2 х 1,5 х 2 х 2 х 1,2 х 2 х 1,8 х 1,1) : 1000 = 4,85 руб/кв. м. А с коэффициентом увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, который находим из таблицы 3 Приложения N 2 к Закону "О плате за землю", при численности населения городов от 100 тыс. до 250 тыс. человек, который равен 2,2, средняя ставка налога составляет 10,67 руб/кв. м (4,85 руб/кв. м х 2,2).

С учетом нового положения, внесенного в Закон "О плате за землю", налог за земли, занятые индивидуальным жилищным строительством в границах городской (поселковой) черты, взимается в размере 3% от ставок, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 57,02 коп/кв. м в 2004 г. От средней ставки налога по рассматриваемому городу это составит 0,32 руб/кв. м (10,67 руб/кв. м х 3%). Учитывая, что за земельные участки, занятые индивидуальным жилищным строительством, находящиеся на территории города, минимальный размер земельного налога в 2004 г. равен 57,02 коп/кв. м, для расчета налога исключается полученная ставка - 0,32 руб/кв. м. Сумма земельного налога, подлежащая уплате, составляет:

в 2004 г. - 1200 кв. м х 57,02 коп/кв. м = 684,24 руб.;

в 2005 г. - 1200 кв. м х 62,72 коп/кв. м = 752,64 руб.

Следует отметить, что до внесения изменений в Закон "О плате за землю" сумма земельного налога составила бы:

в 2004 г. - 1200 кв. м х 10,67 руб/кв. м = 12 804 руб.;

в 2005 г. - 1200 кв. м х 11,74 руб/кв. м = 14 088 руб.

Статьей 17 Закона "О плате за землю" установлено, что пересмотр произведенного налогообложения допускается не более чем за три предшествующих года. В ст.2 Закона N 116-ФЗ, как уже указывалось, определено, что действие ч.5 ст.8 Закона "О плате за землю" с учетом изменений, внесенных данным Федеральным законом, распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2000 г. Из приведенных норм следует, что суммы уплаченного налога гражданами, рассчитанные по полной городской (поселковой) ставке, за земли, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, за прошлые годы возвращаются. Таким образом, перерасчет земельного налога за земли, предоставленные физическим лицам для индивидуального жилищного строительства, будет производиться налоговыми органами за три предшествующих года, т.е. за период 2002 - 2004 гг.

Сумма излишне уплаченного налога подлежит зачету в счет предстоящих платежей налогоплательщика по этому или иным налогам, погашения недоимки либо возврату налогоплательщику. Зачет или возврат суммы излишне уплаченного налога производится налоговым органом по месту учета налогоплательщика без начисления процентов на эту сумму. Налоговый орган обязан сообщить налогоплательщику о каждом ставшем известным налоговому органу факте излишней уплаты налога и сумме излишне уплаченного налога не позднее одного месяца со дня обнаружения такого факта. Зачет суммы излишне уплаченного налога в счет предстоящих платежей осуществляется на основании письменного заявления налогоплательщика по решению налогового органа. Такое решение выносится в течение пяти дней после получения заявления при условии, что эта сумма направляется в тот же бюджет, в который была направлена излишне уплаченная сумма налога. По заявлению налогоплательщика и по решению налогового органа сумма излишне уплаченного налога может быть направлена на исполнение обязанностей по уплате налогов или сборов, на уплату пеней, погашение недоимки, если эта сумма направляется в тот же бюджет, в который была направлена излишне уплаченная сумма налога. Налоговый орган обязан проинформировать налогоплательщика о вынесенном решении о зачете сумм излишне уплаченного налога не позднее двух недель со дня подачи заявления о зачете.

Сумма излишне уплаченного налога подлежит возврату по письменному заявлению налогоплательщика. В случае наличия у налогоплательщика недоимки по уплате налогов и сборов или задолженности по пеням, начисленным тому же бюджету, возврат излишне уплаченной суммы производится только после зачета указанной суммы в счет погашения недоимки (задолженности). Заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы. Возврат суммы излишне уплаченного налога осуществляется за счет средств бюджета, в который произошла переплата, в течение одного месяца со дня подачи заявления о возврате. При нарушении указанного срока на сумму излишне уплаченного налога, не возвращенную в установленный срок, начисляются проценты за каждый день нарушения срока возврата.

Что касается земельных участков, предоставленных гражданам после 1 января 2005 г., то в отношении земельных участков, предоставленных в собственность физическим лицам на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства, установлен иной порядок налогообложения. Так, физические лица за земельные участки, приобретенные в собственность для индивидуального жилищного строительства, в течение периода проектирования и строительства, превышающего десятилетний срок, вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, земельный налог должны уплачивать в двукратном размере.

Физические и юридические лица, приобретающие после 1 января 2005 г. в собственность земельные участки на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, в течение первых трех лет проектирования и строительства уплачивают земельный налог в двукратном размере от ставки земельного налога, установленной в городах и поселках городского типа, вплоть до государственной регистрации объекта. Если жилищное строительство завершено и зарегистрированы права на построенный объект недвижимости до истечения трехлетнего срока проектирования и строительства, то уже уплаченная сумма земельного налога в течение периода проектирования и строительства сверх однократного размера земельного налога подлежит зачету (возврату) налогоплательщику. Если превышен трехлетний срок, то налог в последующий период проектирования и строительства взимается в четырехкратном размере вплоть до государственной регистрации объекта. После государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости земельный налог подлежит уплате как за земли, занятые жилищным фондом (ч.9 и 11 ст.8 Закона "О плате за землю" в ред. от 20.08.2004).

Соответствующие изменения и дополнения в Закон "О плате за землю" вступают в силу с 1 января 2005 г. и подлежат применению при исчислении земельного налога начиная с начислений за 2005 г. только в отношении земельных участков, приобретенных в собственность после 1 января 2005 г.

В отношении земельных участков, приобретенных до 1 января 2005 г. в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), земельный налог подлежит уплате по общим ставкам земельного налога, установленным в городах и поселках городского типа в соответствии со ст.8 Закона "О плате за землю" вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. После государственной регистрации прав земельный налог подлежит уплате как за земли, занятые жилищным фондом.

Н.Голубева

Советник налоговой службы

Российской Федерации III ранга