Мудрый Экономист

По недвижимости дело движется

"Учет.Налоги.Право", N 21, 2004

Минфин России занялся разрешением сложной ситуации с уплатой налога на имущество по незарегистрированной недвижимости. К сожалению, самый острый вопрос - платить или нет налог по уже используемым объектам, если документы по ним поданы на регистрацию, - он обошел стороной. Но, как нам удалось выяснить, в МНС России придерживаются прежней, невыгодной для налогоплательщиков позиции. Там даже подготовили по этому поводу документ.

Чтобы не переплатить, но и не занизить сумму налога на имущество по недвижимости, очень важно правильно определить дату постановки объекта на учет, а также снятия с учета. Когда перевести объект на счет 01 "Основные средства" - до государственной регистрации прав на него или же уже после нее и соответственно когда списать выбывшую недвижимость с баланса? Газета "УНП" уже не раз поднимала эту проблему <*>. Разрешить ее взялся Минфин России в Письме от 13.04.2004 N 04-05-06/39 (опубликовано в приложении "Официальные документы" N 21, 2004).

<*> См. "УНП" N 3, 2004, с. 11 "Незарегистрированная недвижимость", N 6, 2004, с. 15 "Кто платит налог на имущество до госрегистрации?".

Следите за условиями

К сожалению, в этом Письме разобран не самый сложный случай. Обрисуем его. Завершено капитальное строительство объекта недвижимости. Он уже введен в эксплуатацию, но документы еще не отданы на регистрацию. Объект числится на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Спрашивается, пришло ли время платить налог с этой недвижимости?

Порадовав налогоплательщиков отрицательным ответом, Минфин обращается к Методическим указаниям по учету основных средств <**>, к п.52. Эта норма допускает (кстати, именно допускает, а не обязывает, как считает МНС России, но об этом ниже) переводить на счет 01 "Основные средства" объекты еще до регистрации прав собственности на них. Для этого необходимо выполнить четыре условия:

<**> Утверждены Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

В нашем случае одно условие не выполнено - документы не переданы на госрегистрацию. Значит, о переводе основных средств на счет 01 и говорить не приходится. Здесь все понятно.

Налоговики позицию не меняют

Гораздо сложнее ситуация, когда документы на недвижимость переданы на регистрацию, но еще не получены. Обязана ли организация переводить объект на счет 01 и платить с него налог на имущество? У Министерства РФ по налогам и сборам по этому вопросу есть особое мнение, которое оно уже высказывало на страницах нашей газеты. Это мнение продиктовано фискальными интересами.

Вот что корреспонденту "УНП" рассказала Ольга Витальевна Хритинина, главный государственный налоговый инспектор отдела методологии имущественных налогов Управления ресурсных и имущественных налогов МНС России:

Оцените экономию

На наш взгляд, налоговики не правы. Методические указания только разрешают переводить незарегистрированную недвижимость в состав основных средств, но не обязывают организации это делать. Налогоплательщик сам решает, на каком счете ему учитывать имущество. На начало начисления амортизации это не повлияет. При соблюдении необходимых условий в бухгалтерском учете имущество можно амортизировать и на счете 08 (п.52 Методических указаний). Для налогового учета счет, на котором числится имущество, тем более не важен. Введенные в эксплуатацию основные средства начинают амортизироваться с момента документально подтвержденного факта подачи документов на госрегистрацию (п.8 ст.258 НК РФ).

Так что у организации, если она решит спорить с налоговиками, есть все основания для того, чтобы сэкономить на налоге на имущество. Правда, тогда придется отстаивать еще и право на преждевременный вычет НДС или отложить его, так как вычет производится после принятия на учет основных средств (п.1 ст.172 НК РФ), то есть, по мнению налоговиков, после постановки объекта на счет 01. Поэтому, прежде чем принять решение, оцените, что для вас выгоднее.

Когда передали, тогда и списали

Теперь рассмотрим обратную ситуацию - объект недвижимости выбывает, например в случае продажи.

В Письме за номером 04-05-06/43 от 16.04.2004 (опубликовано в приложении "Официальные документы" N 21, 2004) Минфин четко указал на то, что обязанность по уплате налога при продаже недвижимости прекращается у предыдущего собственника после передачи основных средств. Тем самым Минфин опровергает мнение ряда специалистов, которые полагают, что, пока право собственности на объект не перешло к новому собственнику, старому нужно продолжать держать недвижимость на своем балансе и платить с нее налог.

Как совершенно верно заметил Минфин, объектом обложения налогом на имущество признаются основные средства, учитываемые на балансе организации (п.1 ст.374 НК РФ). А о каком же объекте налогообложения может идти речь, если недвижимость должна быть списана с баланса уже после ее передачи по акту? Ни о каком. В подтверждение этого в Письме используется норма п.76 методичек по учету основных средств (хотя ссылки на него в Письме нет). Согласно ему выбытие объекта основных средств признается в бухгалтерском учете на дату единовременного прекращения действия условий принятия его к бухгалтерскому учету (использование в производстве, использование в течение срока более 12 месяцев и т.д.). После передачи объекта все условия принятия его к учету единовременно прекращаются. А значит, объект нужно списать. Основания для этого: договор купли-продажи и акт приемки-передачи.

В итоге получается, что до тех пор, пока покупатель не переведет объект на счет 01, ни продавец, ни покупатель не будут платить налог на имущество с его стоимости.

О.Ю.Хохлова

Эксперт "УНП"

Л.Н.Усольцева

Эксперт "УНП"