Мудрый Экономист

Бухгалтерский учет и обложение НДС возведения гаражно-строительного кооператива

"Налоговый вестник", N 8, 2003

Гаражно-строительный кооператив (ГСК) - это некоммерческая организация, создаваемая в форме потребительской кооперации и объединяющая граждан с целью совместного строительства и эксплуатации гаражей. В соответствии со ст.116 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) размер паевых взносов членов кооператива, состав и порядок их внесения, ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов определяются уставом ГСК.

ГСК обязан иметь смету доходов и расходов, утверждаемую общим собранием членов кооператива. В связи с этим в уставе ГСК должен предусматриваться порядок распределения доходов от предпринимательской деятельности между членами кооператива. Если расходы ГСК превышают взносы пайщиков, то члены кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения годового бухгалтерского баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. Если эти условия не выполнены, то ГСК может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов в соответствии с п.4 ст.116 ГК РФ. Некоммерческие организации, в том числе ГСК, ведут бухгалтерский учет в общеустановленном порядке в соответствии с методологическими основами и правилами, установленными Положениями по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99 и "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденными Приказами Минфина России от 06.05.1999 N N 32н и 33н соответственно, Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, и другими нормативными актами и методическими указаниями по бухгалтерскому учету.

В соответствии с п.4 ст.218 ГК РФ член ГСК, полностью внесший паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на него, и именно с момента внесения паевого взноса за гараж происходит смена собственника. Последующее оформление документации (регистрация ГСК) только подтверждает право собственности члена ГСК, но не меняет его статуса.

Денежные средства, поступившие на расчетный счет или в кассу заказчика-застройщика от инвесторов в соответствии с договорами на долевое участие в строительстве объекта (ГСК), рассматриваются как средства целевого финансирования и учитываются на балансовом счете 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетами 50 "Касса", 51 "Расчетные счета" и т.д.

Хозяйственные операции, осуществляемые при строительстве ГСК, отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" и кредиту счетов 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" и др.

По окончании строительства ГСК и зачислении его в состав основных средств все затраты, понесенные пайщиками при строительстве гаража, списываются со счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" в дебет счета 01 "Основные средства" (в соответствии с условиями заключенного договора (контракта)).

Использование целевых средств (паевых взносов) на строительство гаражей по объектам, которые после их ввода в строй будут учитываться на балансе кооператива, отражается по дебету счета 86 "Целевое финансирование" и кредиту счета 83 "Добавочный капитал".

Для постановки на учет вышеуказанных объектов необходимо руководствоваться Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве" (в частности, формами N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта" и КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией"). Заполненная форма N КС-11 применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение, техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).

Акт приемки законченного строительством объекта является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом).

Вышеуказанный акт составляется в необходимом количестве экземпляров и подписывается представителями исполнителя работ (генерального подрядчика) и заказчика.

Приемка объекта оформляется заказчиком (застройщиком) на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора.

Вся документация по приемке объекта передается заказчиком пользователю объекта.

Исполнитель работ, как правило подрядчик, на основе акта приемки представляет в установленном порядке необходимые документы статистической отчетности о выполнении договорных обязательств.

Введенный в действие объект включается в документы статистической отчетности за тот отчетный период, в котором зарегистрирован сам факт его ввода в действие.

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком или пользователем объекта в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Датой регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Стоимость выполненных работ указывается в фактически действующих ценах текущего года в соответствии с заключенным договором (контрактом).

Согласно пп.1 п.1 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) объектом обложения НДС признается реализация на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг) независимо от источника финансирования. В связи с этим денежные средства, полученные заказчиком (застройщиком) от инвестора в соответствии с заключенными договорами на долевое участие в строительстве объекта, являются источником целевого финансирования и в момент их зачисления на счета заказчика (застройщика), на которого возложены обязанности по организации строительных работ, контроль за их выполнением и т.д., НДС не облагаются.

По мнению автора, операции по выполнению договора долевого участия в строительстве должны отражаться в бухгалтерском учете в соответствии с ПБУ 9/99 по дебету счета 86 "Целевое финансирование" и кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 1 "Выручка". Услуги заказчика (застройщика) по организации строительства облагаются НДС. В связи с этим в каждом отчетном периоде денежные средства, остающиеся в распоряжении заказчика (застройщика): расходы на содержание аппарата управления, аренда помещений, а также прочие расходы - подлежат обложению НДС. По таким услугам заказчику (застройщику) следует оформлять счета-фактуры для инвестора и регистрировать их в книге продаж в общеустановленном порядке. Что касается денежных средств, получаемых подрядчиком от инвестора в счет оплаты инвестиционной стоимости объекта, то на основании пп.1 п.1 ст.162 и п.4 ст.164 НК РФ такие денежные средства облагаются НДС у подрядчика как авансовые платежи по мере их получения по расчетной ставке в размере 16,67%.

Согласно п.6 ст.171 и п.5 ст.172 НК РФ суммы НДС, предъявленные инвестору заказчиком (застройщиком) при осуществлении капитального строительства, подлежат вычету у инвестора после принятия на учет объектов завершенного капитального строительства.

В соответствии с п.1 ст.169 и п.1 ст.172 НК РФ для вычета НДС, предъявленного инвестору заказчиком (застройщиком), необходимо наличие соответствующих счетов-фактур по объекту завершенного капитального строительства, оформленных заказчиком (застройщиком), и документов, подтверждающих фактическую уплату данного налога инвестором.

Таким образом, поскольку заказчик (застройщик) не принимает на учет объект завершенного капитального строительства в качестве основного средства, права на вычет суммы НДС по этому объекту у застройщика не возникает.

В.Д.Глинистый

Начальник отдела

Департамента методологии

бухгалтерского учета и отчетности

Минфина России