Мудрый Экономист

Как учитывать незарегистрированную недвижимость

"Расчет", N 7, 2003

После того как фирма приобрела или построила здание, склад или другую недвижимость, она должна зарегистрировать право собственности на них. Процедура регистрации может занять несколько месяцев. Как учитывать такое имущество, недавно разъяснил Минфин.

Как начислять амортизацию

Пока право собственности на недвижимость не будет зарегистрировано, такое имущество надо учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 4 "Приобретение объектов основных средств". При этом неважно, эксплуатируется имущество или нет.

Примечание. Что относится к недвижимости, написано в ст.130 Гражданского кодекса РФ.

При приобретении основных средств в учете делаются следующие проводки:

Дебет 08-4 Кредит 60, 76

Дебет 19 Кредит 60, 76

Пример. 11 марта 2003 г. торговая фирма ООО "Пассив" купила у ЗАО "Актив" здание за 24 000 000 руб., в том числе НДС - 4 000 000 руб. В этот же день за него были заплачены деньги. Эти операции бухгалтер "Пассива" отразил так:

Дебет 08-4 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 60 Кредит 51

Обратите внимание: в период с момента подачи документов до момента госрегистрации имущество на счете 08 лучше учитывать обособленно. Например, открыв субсчет второго порядка "Введенные в эксплуатацию основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано". Это позволит фирме отделить уже используемые основные средства от еще не введенных в эксплуатацию.

Обычно фирмы начинают эксплуатировать недвижимость до регистрации права собственности на нее. При этом может использоваться как все помещение, так и его часть. Как пояснил Минфин, по такому имуществу можно начислять амортизацию (см. Письмо от 8 апреля 2003 г. N 16-00-14/121). Это нужно делать с месяца, следующего за тем, когда помещение начало эксплуатироваться. Амортизация начисляется на ту его часть, которая используется.

Начисление амортизации отражается проводкой:

Дебет 20 (23, 25, 26, 29, 44, 91-2...) Кредит 02

Кроме того, НДС, уплаченный при приобретении недвижимости, можно поставить к вычету в месяце, следующем за тем, в котором поданы документы на регистрацию.

В учете при этом делается запись:

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

Примечание. НДС по недвижимости ставится к вычету в месяце, следующем за тем, когда она введена в эксплуатацию (п.5 ст.172 НК РФ).

Чтобы доказать, что имущество начало эксплуатироваться, нужно оформить бухгалтерскую справку (она составляется в произвольной форме). Как это сделать, расскажет пример.

Пример. Продолжим предыдущий пример.

21 апреля по приказу директора N 18 здание было введено в эксплуатацию. В этот же день бухгалтер "Пассива" составил такую справку:

-----------------------------------------------------------------¬
¦ ООО "Пассив"¦
¦ ¦
¦ Бухгалтерская справка ¦
¦ ¦
¦ Стоимость здания, расположенного по адресу: ул. Гурьева,¦
¦д. 6, стр. 2, составляет 20 000 000 руб. ¦
¦ 21 апреля здание введено в эксплуатацию. ¦
¦ Основание: приказ руководителя ООО "Пассив" от 21 апреля¦
¦2003 г. N 18. ¦
¦ ¦
¦Главный бухгалтер ООО "Пассив" /Кравцова А.Н./ ¦
¦ ¦
¦21 апреля 2003 г. ¦
L-----------------------------------------------------------------

Фирма установила для здания линейный способ начисления амортизации, а срок его полезного использования - 40 лет.

Примечание. Нормы амортизации установлены Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1.

После этого бухгалтер рассчитал месячную сумму амортизации:

20 000 000 руб. : 40 лет : 12 мес. = 41 667 руб.

В конце каждого месяца в течение 40 лет начиная с мая 2003 г. в учете будет делаться запись:

Дебет 44 Кредит 02

Документы на регистрацию здания фирма подала 19 мая. 2 июня в учете была сделана проводка:

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

Когда право собственности на недвижимость будет зарегистрировано, незавершенку нужно перевести в состав основных средств. Для этого составляется акт по форме N ОС-1а "Акт о приеме-передаче здания (сооружения)". Как его составить, читайте в апрельском "Расчете" на с. 128.

Примечание. Акт N ОС-1 есть в Постановлении Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7.

В учете при этом составляется проводка:

Дебет 01 Кредит 08-4

Пример. Воспользуемся данными предыдущих примеров.

Право собственности на здание зарегистрировано 16 июня 2003 г. В этот день бухгалтер "Пассива" сделал проводку:

Дебет 01 Кредит 08-4

Обратите внимание: даже если право собственности на недвижимость не зарегистрировано, она облагается налогом на имущество. Этот налог надо платить с разницы между стоимостью имущества и начисленной амортизацией (см. Письмо Минфина от 12 марта 2003 г. N 04-05-06/8).

Как сблизить бухгалтерский и налоговый учет

Начислять амортизацию по недвижимости в налоговом учете можно после выполнения следующих условий:

Если эти два условия выполняются, то со следующего месяца надо начинать начислять амортизацию.

Таким образом, чтобы сблизить бухгалтерский и налоговый учет, недвижимость надо начать использовать в том месяце, когда фирма подала документы на регистрацию прав собственности. В этом месяце нужно составить справку о начале эксплуатации имущества.

Сблизить бухгалтерский и налоговый учет получится, даже если начать эксплуатировать помещение позже. Но в этом случае фирма потеряет на налогах. Во-первых, амортизация позже будет уменьшать облагаемую налогом прибыль. А во-вторых, налог на имущество будет больше.

С.Матвеева

Эксперт "Расчета"