Мудрый Экономист

Покупка квартир физическими лицами

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 48, 2002

Действующим законодательством установлен следующий порядок перехода права собственности на недвижимость. Согласно ст.433 ГК РФ договор купли - продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Однако момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на недвижимость. Статьей 131 ГК РФ определено, что право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации. До момента этой регистрации покупатель, даже получив по договору объект недвижимости во владение или пользование, не вправе его продать, сдать в аренду, заложить или совершить иные действия, предусмотренные ст.131 ГК РФ. При этом продавец также теряет право распоряжаться недвижимостью.

В соответствии с п.6 ст.131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним устанавливается Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(в ред. от 11.04.2002). Согласно данному Закону государственная регистрация состоит из нескольких этапов:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В целях упорядочения и приведения в соответствие с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правил приема документов на государственную регистрацию в г. Москве Приказом Москомрегистрации от 24.12.1999 N 118-П утверждена Временная инструкция по приему документов на регистрацию прав на жилые помещения и сделок с ними. Для регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними необходимо представить:

заявление;

документ, подтверждающий оплату регистрации (для физических лиц размер платы за государственную регистрацию установлен в размере трех МРОТ (300 руб.) на основании Постановления Правительства Москвы от 13.06.2000 N 447 (в ред. от 13.08.2002);

документы о субъектах права (физических или юридических лицах);

документы, описывающие объекты права (жилое помещение);

документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, т.е. документы, подтверждающие наличие заявленного на регистрацию права, обременения, сделки;

иные документы, необходимые для государственной регистрации прав в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Физические лица представляют документ, удостоверяющий личность, и при необходимости его копию (включая лист о семейном положении). Сотрудник делает на копии отметку: "С подлинником сверено" и расписывается с указанием фамилии. Иностранные граждане (из дальнего зарубежья) представляют документ, удостоверяющий личность (с официальным построчным переводом), и визу.

В соответствии со ст.86.1 НК РФ налоговому контролю подлежат расходы физического лица, являющегося налоговым резидентом Российской Федерации, приобретающего в собственность недвижимое имущество.

Налог на имущество

На основании Закона Российской Федерации от 17.07.1999 N 168-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц" плательщиками налогов на имущество физических лиц являются физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства) - собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей долевой собственности нескольких физических лиц, налогоплательщиком в отношении этого имущества признается каждое из этих физических лиц соразмерно его доле в этом имуществе. В аналогичном порядке определяются налогоплательщики, если такое имущество находится в общей долевой собственности физических лиц и предприятий (организаций).

Если имущество, признаваемое объектом налогообложения, находится в общей совместной собственности нескольких физических лиц, они несут равную ответственность по исполнению налогового обязательства. При этом плательщиком налога может быть одно из этих лиц, определяемое по соглашению между ними.

Налоговой базой для исчисления налога на строения, помещения и сооружения является суммарная инвентаризационная стоимость объекта, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Суммарная инвентаризационная стоимость - это сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу.

Налог на строения, помещения и сооружения уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах:

        Стоимость имущества       
        Ставка налога        
До 300 тыс. руб.                  
0,1%                         
От 300 тыс. до 500 тыс. руб.      
От 0,1 до 0,3%               
Свыше 500 тыс. руб.               
От 0,3 до 2%                 

Представительные органы местного самоуправления могут дифференцировать ставки в установленных пределах по суммарной инвентаризационной стоимости, типу использования и иным критериям, т.е. ставки могут устанавливаться в зависимости от того, жилое это помещение или нежилое, используется для хозяйственных нужд или коммерческих целей и т.п.

Налоги на имущество физических лиц исчисляются налоговым органом по месту нахождения объектов налогообложения. При получении налогового уведомления на уплату налога налоговый орган по месту жительства налогоплательщика обязан его принять и вручить налогоплательщику, а также взыскать и обеспечить перечисление налога на имущество в бюджет по месту нахождения объекта налогообложения.

Налог на строения, помещения и сооружения исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Если у налогоплательщика в собственности имеется несколько строений, помещений и сооружений и они находятся на территории одного представительного органа местного самоуправления, которым установлена единая ставка налога по всем объектам, то налог исчисляется с суммарной инвентаризационной стоимости всех этих объектов.

Если налогоплательщик имеет в собственности несколько строений, помещений и сооружений, которые находятся на территории представительного органа местного самоуправления, установившего разные ставки налога в зависимости от типа их использования (жилого или нежилого назначения, используемые для личных или коммерческих целей и т.п.) или иных критериев, то налог исчисляется с суммарной инвентаризационной стоимости каждого типа объектов.

Налоговые органы, исчислившие налог на строения, помещения и сооружения, вручают гражданам налоговые уведомления на уплату указанных налогов не позднее 1 августа. В налоговом уведомлении должны быть указаны размер налога, подлежащего уплате, расчет налоговой базы, а также сроки уплаты налога. Форма налогового уведомления утверждается МНС России. Налоговое уведомление передается физическому лицу (его законному или уполномоченному представителю) лично под расписку или иным способом, подтверждающим факт и дату его получения.

Если указанные лица уклоняются от получения налогового уведомления, оно направляется по почте заказным письмом. Налоговое уведомление считается полученным по истечении шести дней с даты направления заказного письма.

Уплата налогов производится равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября. По желанию плательщика налог может быть уплачен в полной сумме по первому сроку уплаты, т.е. не позднее 15 сентября.

Если квартиры приобретает юридическое иностранное лицо, то согласно п."а" ст.5 Закона Российской Федерации от 13.12.1991 N 2030-1 "О налоге на имущество предприятий" (в ред. от 24.07.2002) стоимость имущества предприятия, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость объектов жилищно - коммунальной сферы, полностью или частично находящихся на балансе налогоплательщика. Организации, приобретающие отдельные квартиры в объектах жилого фонда, вправе воспользоваться данной льготой и уменьшить стоимость своего имущества на балансовую (нормативную) стоимость числящихся на их балансе квартир.

Сдача квартир в аренду

Согласно п.3 ст.224 НК РФ с физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, по всем видам доходов, в том числе и от сдачи в аренду квартир, налог на доходы будет взиматься по ставке 30%. В соответствии со ст.606 ГК РФ аренда означает предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Сдача в аренду или иное использование имущества предпринимательской деятельностью не является, вследствие чего обязанности по постановке на налоговый учет у физических лиц, получающих такие доходы, не возникает. На основании положений гл.23 НК РФ доход, полученный от сдачи в аренду имущества, с 1 января 2001 г. подлежит налогообложению по ставке 30%.

Статьей 228 НК РФ определены категории налогоплательщиков, исчисление и уплата налога которыми производятся на основании налоговой декларации, представляемой ими в налоговый орган по месту своего учета по окончании налогового периода. В соответствии с пп.1 п.1 данной статьи исчисление и уплату налога на доход производят физические лица исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основании заключенных договоров гражданско - правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества. Согласно п.2 ст.228 НК РФ налогоплательщики самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет.

Пунктом 3 ст.228 НК РФ предусмотрена обязанность налогоплательщика представлять в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные п.1 ст.229 НК РФ (не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом). Обязанность по представлению авансовой декларации физическими лицами, начавшими получать доходы от сдачи в аренду имущества после 1 января 2001 г., НК РФ не предусмотрена.

Согласно п.4 ст.228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В соответствии со ст.113 НК РФ лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового периода, в течение которого было совершено данное правонарушение, истекли три года (срок давности). В ст.119 НК РФ предусмотрена ответственность налогоплательщика за непредставление в налоговый орган в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации, которая согласно ст.80 НК РФ представляет собой письменное заявление налогоплательщика о полученных доходах и произведенных расходах, источниках доходов, налоговых льготах и исчисленной сумме налога и (или) другие данные, связанные с исчислением и уплатой налога.

Таким образом, налоговые органы вправе привлекать налогоплательщика к ответственности, установленной ст.119 НК РФ, только за непредставление им в срок декларации о фактически полученных доходах и произведенных расходах. Следует также иметь в виду, что п.1 ст.126 НК РФ установлена ответственность налогоплательщика за непредставление в установленный срок в налоговые органы документов и (или) иных сведений, предусмотренных НК РФ и иными актами законодательства о налогах и сборах.

Предположим, что собственник помещения сдает его в аренду другому физическому лицу, которое зарегистрировано в качестве ПБОЮЛ, а ПБОЮЛ с разрешения собственника осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче квартир в аренду. В данном случае ПБОЮЛ в соответствии со ст.24 НК РФ является налоговым агентом, в обязанности которого входят правильное и своевременное исчисление, удержание из средств, выплачиваемых собственнику, и перечисление за него в бюджет соответствующих налогов.

Т.Веселова

ООО "Аудит Груп"