...купить жилплощадь

Все чаще "богатые" фирмы могут себе позволить такую роскошь, как покупка квартиры. Это делается, например, для того, чтобы сотрудникам, выезжающим на деловые переговоры и в служебные командировки, "было, где остановиться". Можно ли стоимость купленной квартиры списывать на затраты? Принимается ли к вычету НДС, учтенный в ее стоимости?

Приобретать в собственность квартиры законодательством не запрещено. Жилые помещения предназначаются не только для постоянного проживания граждан, но и для использования их в качестве служебных (ст.7 Жилищного кодекса РСФСР). Другими словами, квартира может служить для временного проживания. Но принять такое решение - одно дело. Совсем другое - отразить эту операцию в бухгалтерском и налоговом учете.

"Основная" квартира

Можно ли учитывать квартиру в составе основного средства? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратиться к ПБУ 6/01 "Учет основных средств". Там сказано, что основное средство должно отвечать ряду условий:

• использоваться в производственной или управленческой деятельности предприятия;
• использоваться в течение длительного периода (свыше 12 месяцев);
• не предназначаться для последующей перепродажи;
• приносить организации доход.

Отвечает ли "фирменная жилплощадь" этим требованиям? На наш взгляд, да. Доказать, что она используется в деятельности организации, нетрудно. Например, направляя работника в командировку, в приказе следует отразить, что проживать он будет в служебной квартире. Если это представительские мероприятия, то порядок проживания гостей нужно отметить в плане приема и встречи, а также в отчете о результатах проведенных переговоров <*>. Перечисленные мероприятия, без сомнения, способствуют увеличению доходности фирмы. О длительности использования можно даже не говорить. И так ясно, что срок эксплуатации жилья немаленький. Таким образом, в бухгалтерском учете квартира считается основным средством. Однако на затраты она списываться не будет. Это следует из п.17 ПБУ 6/01, где говорится, что по объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), стоимость не погашается, то есть амортизация не начисляется. Однако в конце года бухгалтер должен начислить износ и отразить его на отдельном забалансовом счете 010 "Износ основных средств".

Для налогового учета ПБУ не годится. Рассмотрим, можно ли считать квартиру основным средством для целей налогообложения прибыли. Из положений гл.25 НК РФ следует, что основное средство относится к амортизируемому имуществу. Критерии для отнесения объекта к амортизируемому отличаются от тех, что установлены в ПБУ. Во-первых, в ст.256 НК РФ четко сказано, что имущество должно принадлежать предприятию по праву собственности, если иное не установлено гл.25 НК РФ. Также оно должно использоваться для извлечения дохода. Кроме того, срок полезного использования должен превышать 12 месяцев. Последние два условия подобны тем, что закрепило ПБУ. Глава 25 НК РФ установила стоимостный порог в размере 10 000 руб. Амортизируемыми считаются объекты, стоимость которых превышает эту сумму.

Об амортизации мы поговорим позднее. Сейчас же обратим внимание на то, что стоимость квартиры в бухучете будет отличаться от "налоговой" стоимости. Объясним почему. Приобретая недвижимость, фирма обязана зарегистрировать право собственности на нее. Это следует из ст.131 ГК РФ. Данная процедура небесплатна. В столице размер сбора устанавливается Постановлением Правительства Москвы от 13 июня 2000 г. N 447. Проще говоря, покупатель не считается собственником помещения до тех пор, пока не пройдет регистрацию. Поэтому до получения свидетельства все затраты на покупку квартиры будут учитываться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы".

Уплаченный за регистрацию сбор увеличивает "бухгалтерскую" стоимость квартиры, что следует из норм ПБУ 6/01. Ведь стоимость основного средства складывается из всех затрат на его приобретение. А регистрационные сборы, уплаченные в связи с приобретением права на недвижимость, согласно п.7, являются затратами на приобретение. В налоговом же учете регистрационный сбор не будет увеличивать стоимость квартиры. В момент уплаты эту сумму следует списывать на затраты как прочие производственные расходы (пп.40 п.1 ст.264 НК РФ).

Этим различия между бухгалтерским и налоговым учетом не исчерпываются. Если в бухучете стоимость квартиры не списывается на затраты, то по правилам гл.25 НК РФ она будет амортизироваться и постепенно уменьшать прибыль предприятия. Переноситься стоимость будет с месяца, следующего за тем, в котором документы были поданы на регистрацию (п.8 ст.258 НК РФ). Значит, бухгалтер начнет амортизировать квартиру до того, как она будет поставлена на учет по правилам ПБУ. Напомним, что в бухучете имущество считается принятым на учет в момент, когда предприятие стало "официальным" собственником квартиры (по мере получения "регистрационного" свидетельства).

Пример 1. В сентябре 2002 г. ОАО "Зенит" купило квартиру стоимостью 720 000 руб. Эта сумма указана без учета НДС, так как имущество приобреталось у физлица. В этом же периоде за регистрацию перехода права собственности через подотчетное лицо было уплачено 2000 руб. и в Москомрегистрацию были поданы документы. В октябре фирма получила свидетельство о регистрации права собственности. По Классификации основных средств квартира относится к десятой амортизационной группе. Это означает, что срок ее полезного использования может превышать 30 лет. Приказом руководителя продолжительность этого срока установлена в 40 лет (480 месяцев). Предприятие использует линейный метод начисления амортизации.

В бухгалтерском учете данные операции отражаются следующим образом.

В сентябре 2002 г.:

Дебет 08 Кредит 60

• 720 000 руб. - отражены затраты на приобретение квартиры;

Дебет 08 Кредит 71

• 2000 руб. - уплачен сбор за государственную регистрацию.

В октябре 2002 г.:

Дебет 01 Кредит 08

• 722 000 руб. (720 000 + 2000) - сформирована стоимость квартиры.

С этого месяца в налоговом учете стоимость квартиры будет амортизироваться. Норма амортизации составит 0,208 процента (100% : 480 мес.). Ежемесячная сумма амортизации равна 1498 руб. (720 000 руб. x 0,208%).

Вычитать ли НДС?

Стоимость квартиры может включать в себя налог на добавленную стоимость. Например, если она приобретается непосредственно у застройщика, который платит НДС. Можно ли тогда принять к вычету входной НДС? Мы считаем, что можно, причем на вполне законных основаниях. Ведь квартира используется не для личных нужд сотрудников, а в интересах фирмы. Тем более что и для бухгалтерского, и для налогового учета "жилплощадь" является основным средством. А в п.1 ст.172 НК РФ говорится, что вычеты сумм налога, уплаченного при приобретении основных средств, производятся в полном объеме после принятия их на учет. Кроме того, 18 июля 2001 г. столичные налоговики выпустили Письмо N 02-11/33163, где указали, что, продавая служебную квартиру, предприятие должно исчислить НДС. Если жилье изначально приобреталось у гражданина (а он НДС не платит), применять налоговый вычет нельзя. Значит, если бы квартира покупалась у плательщика НДС, организация "спокойно" воспользовалась бы вычетом.

С этим разобрались. Но один вопрос порождает следующий. А именно: в какой момент можно возместить входной НДС? В гл.21 НК РФ сказано, что по мере принятия имущества на учет. От какого учета следует отталкиваться - от бухгалтерского или налогового? Ответ на вопрос имеет принципиальное значение, так как эти моменты не совпадают. Мы считаем, что, раз в данном случае нет привязки к гл.25 НК РФ, вычесть НДС нужно в момент записи Дебет 01 Кредит 08.

Если бы законодатели в данном случае имели в виду налоговый учет, об этом было бы сказано прямо. Например, НДС по стройматериалам, которые направляются на СМР для собственных нужд, возмещается с момента, указанного в п.2 ст.259 НК РФ. То есть здесь гл.21 НК РФ напрямую отсылает к положениям гл.25. Поэтому в рассматриваемой ситуации следует опираться на данные бухгалтерского учета.

Пример 2. Вернемся к условиям примера 1 и немного их изменим. Предположим, что квартира была куплена не у физического лица, а у организации - плательщика НДС. Таким образом, НДС, учтенный в стоимости квартиры, составил 120 000 руб.:

Дебет 19 Кредит 60

• 120 000 руб. - выделен входной НДС.

В отличие от бухгалтерских проводок, указанных в примере 1, на счете 08 будет показана стоимость квартиры за вычетом НДС - 602 000 руб. (720 000 - 120 000 + 2000). В налоговом учете она составит 600 000 руб. (720 000 - 120 000).

По данным бухгалтерского учета, квартира введена в эксплуатацию после того, как фирма получила свидетельство о регистрации права собственности на нее, то есть в октябре 2002 г. Следовательно, в этом месяце бухгалтер делает проводку:

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

• 120 000 руб. - принят к вычету НДС, учтенный в стоимости квартиры.

Разумеется, такая запись делается после того, как предприятие оплатит расходы на покупку квартиры.

Е.Соколова