Мудрый Экономист

Что таит в себе ремонт арендованного имущества

"Московский бухгалтер", N 10, 2002

Капитально ремонтировать помещение, переданное в аренду, должен его собственник. Это следует из норм гражданского законодательства. Однако ГК РФ не запрещает возлагать обязанности по ремонту на плечи арендатора. Но средства, потраченные на данное мероприятие, арендодатель должен возместить. Как правило, это происходит не в виде фактического перечисления денег, а в виде зачета долга по арендной плате. Многие бухгалтеры не знают, что за такой операцией скрывается выручка, с которой нужно заплатить НДС.

Не все вновь создающиеся предприятия могут позволить себе такую роскошь, как покупка здания или помещения под офис. Поэтому зачастую фирмы прибегают к аренде. Такой вид отношений наиболее удобен, ведь организации не нужно искать средства либо извлекать их из оборота.

Капремонт с арендатора

Обычно помещения сдаются в аренду на длительный срок. Не исключено, что за это время здание потребует ремонта. Поэтому еще до оформления договора стороны согласовывают, на кого лягут обязанности по приведению помещения в порядок. Во многом договоренность зависит от того, какой ремонт собираются проводить: текущий или капитальный. Текущий ремонт обязан производить арендатор. То есть побелить, подкрасить, подчистить - непосредственная обязанность "пользователя" здания. Расходы же на проведение капитального ремонта ложатся на арендодателя (ст.616 ГК РФ). Однако в этой же статье есть оговорка: "если иное не предусмотрено... договором аренды". Значит, выполнять капитальный ремонт здания может и арендатор. Нужно только заручиться его согласием и отразить это в договоре.

Чем отличается текущий ремонт от капитального? Если первый - это устранение мелких повреждений и неисправностей, то со вторым дело обстоит сложнее. В результате капремонта восстанавливается исправность кровли, напольных покрытий, оконных рам, вышедшие из строя конструкции заменяются более прочными и экономичными. Некоторые специалисты могут расценивать затраты на эти работы как расходы на реконструкцию. Чтобы избежать этого, надо оформить дефектную ведомость, в которой сказано, что, допустим, прежние оконные рамы износились и требуют замены.

Поскольку на капремонт нужно много денег, арендаторы редко соглашаются делать его за свой счет. На практике этот вопрос обычно решается "полюбовно". Арендатор ремонтирует здание, арендодатель уменьшает задолженность по арендным платежам. Другими словами, происходит взаимозачет. Довольными остаются обе стороны. Одна - поскольку не нужно возиться с ремонтом, другая - потому, что эксплуатирует обновленное помещение и одновременно уменьшает задолженность по арендной плате.

"Замаскированная" выручка

Проведение капремонта арендатором фактически приравнивается к выполнению работ для другой организации. Ведь в данном случае "капитальные" работы осуществляются в интересах арендодателя: арендатор ремонтирует не собственное имущество, а чужое. Напомним, что объектом обложения НДС является реализация товаров (работ, услуг). Следовательно, если право собственности на результаты выполненного капремонта переходит к арендодателю - а так оно и есть, - то нужно говорить о "реализации работ". И соответственно об объекте обложения налогом на добавленную стоимость. То есть у арендодателя возникает выручка для целей НДС. Кроме того, нельзя забывать о налоге на пользователей автодорог, ведь объектом обложения по нему также служит выручка.

Представим на минуту, что арендодатель перечисляет деньги за проведенный капремонт. Выручка от выполнения работ или оказания услуг по ремонту налицо. Часть полученных денег арендатор отдает в уплату арендных платежей. Так зачем "перегонять" лишний раз платежи, если можно произвести взаимозачет? Выручка возникает независимо от того, получена она в виде денег или зачтена в счет арендных платежей. Но в договоре обязательно нужно указать, что расходы на капремонт будут возмещаться путем зачета задолженности по арендной плате.

Пример. В связи с расширением штата ООО "Старт" потребовалось дополнительное помещение под офис. В августе 2002 г. фирма заключила договор аренды с ЗАО "Корт", для которого сдача имущества в аренду - основной вид деятельности. Стоимость помещения составляет 500 000 руб. Ежемесячная сумма арендной платы - 24 000 руб., в том числе НДС - 4000 руб. В договоре сказано, что капремонт обязан провести арендатор. Но понесенные им расходы зачтутся в счет уплаты арендных платежей.

В сентябре "Старт" привлек к ремонту подрядчика. В октябре ремонт был закончен, стоимость выполненных работ составила 120 000 руб., в том числе НДС - 20 000 руб. В этом же месяце деньги были перечислены подрядчику. НДС начисляется по мере отгрузки.

В октябре 2002 г. бухгалтер выполнит следующие проводки:

Дебет 001

Дебет 26 Кредит 76

Дебет 19 Кредит 76

Дебет 20 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 60 Кредит 51

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

После выполнения ремонтных работ у ООО "Старт" увеличиваются не только затраты, но и выручка. Ведь ремонтные работы оно "реализует" ЗАО "Корт". В учете арендатора это отражается проводками:

Дебет 90 Кредит 20

Дебет 90 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"

Дебет 26 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НПА"

Дебет 62 Кредит 90

Задолженность ООО "Старт" по арендной плате за август - октябрь перед ЗАО "Корт" в сумме 72 000 руб. (24 000 руб. x 3 мес.) уменьшается:

Дебет 76 Кредит 62

Данная операция фактически приравнивается к оплате, поэтому одновременно бухгалтер принимает к вычету НДС, учтенный в арендных платежах:

Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 19

Таким образом, на конец октября 2002 г. в учете "Старта" будет числиться дебиторская задолженность "Корта" в сумме 48 000 руб. (120 000 - 72 000). В следующем месяце при начислении очередного арендного платежа она будет погашена.

Из примера видно, что, хоть организация и начислила НДС, в бюджет она ничего не уплатит. Ведь одновременно эта же сумма НДС принимается к вычету. Выполненные работы фактически не привели к возникновению так называемой добавленной стоимости.

Доход есть, но прибыли нет

С налогом на добавленную стоимость разобрались. А как быть с налогом на прибыль? Для начала отметим, что объектом обложения по нему признаются полученные доходы, уменьшенные на сумму расходов (ст.247 НК РФ). В свою очередь доходом является выручка от реализации товаров (работ, услуг). Мы уже говорили, что выполнение капремонта в интересах другого предприятия считается выручкой, пусть даже и не полученной в денежной форме. Таким образом, на первый взгляд кажется, что с этой суммы нужно начислять не только НДС, но и налог на прибыль. Однако налог рассчитывается не с доходов, а с разницы между доходом и расходом. Последним является стоимость ремонтных работ. Это следует из ст.253 НК РФ, где сказано, что производственные расходы включают в себя затраты, связанные с выполнением работ. Получается, что разница равна нулю. Ведь арендатор не закладывает в стоимость капремонта прибыль и реальной прибыли от данной операции не имеет. Он просто-напросто возвращает понесенные расходы. Значит, сумма налога на прибыль также будет нулевой.

Немного о текущем ремонте

В заключение скажем несколько слов о ремонте, расходы по которому не возмещаются арендатору. В начале статьи мы упоминали, что такое возможно лишь при выполнении текущего ремонта. В данной ситуации никакой выручки не образуется, ведь арендатор ничего с этого не имеет. Наоборот, он несет расходы. Глава 25 НК РФ разрешает арендаторам относить эту сумму на налоговую себестоимость в качестве прочих расходов и тем самым уменьшать свою налогооблагаемую прибыль (п.2 ст.260 НК РФ).

А.Исанова