Мудрый Экономист

Особенности государственной регистрации прав на предприятие (имущественный комплекс) как на объект недвижимости

"Консультант Бухгалтера", N 2, 2000

1. Общая юридическая характеристика предприятия (имущественного комплекса) как объекта недвижимости

Впервые в действующем законодательстве Российской Федерации упоминание о предприятии как о самостоятельном объекте гражданских прав появилось в ст.132 ГК РФ. В п.1 ст.132 ГК РФ дается следующее определение предприятия: предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, при этом предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью, последним обстоятельством определяются особенности правового регулирования отношений по регистрации прав на предприятие.

В соответствии с п.2 ст.132 предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли - продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав, что полностью подтверждает правовой статус предприятия как отдельного объекта гражданских прав. Следует отметить, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, с точки зрения классификации объектов гражданских прав, предприятие можно назвать сложной вещью (ст.134 ГК РФ). При этом составляющие предприятие как имущественный комплекс вещи также являются самостоятельными объектами гражданских прав и могут быть переданы другому лицу как в составе предприятия, так и по отдельности.

Следует разделять понятие юридическое лицо как субъект гражданского права и предприятие как объект гражданских прав. Имеется в виду, что собственником предприятия (имущественного комплекса) может быть любое юридическое или физическое лицо.

При передаче предприятия в собственность другого лица передается весь комплекс имущества и прав предприятия, а также и его обязанностей, включая все долги и иные пассивы (п.п.1, 2 ст.559 ГК РФ). Единственным исключением являются права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, они не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность ( п.3 ст.559 ГК РФ).

Переходу прав собственности на предприятие посвящен параграф 8 гл.30 ГК РФ.

2. Порядок осуществления государственной регистрации прав на предприятие как объект недвижимости

Статьей 560 ГК РФ предусмотрено, что договор купли - продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ), кроме этого, договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Более того, п.1 ст.564 предусмотрено, что право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Само право собственности на предприятие также подлежит государственной регистрации ( п.2 ст.564 ГК РФ).

Таким образом, следует разделять регистрацию договора купли - продажи предприятия как имущественного комплекса и право собственности на предприятие. В первом случае фиксируется переход прав на предприятие от одного субъекта к другому, а во втором - принадлежность предприятия, как разновидности недвижимого имущества конкретному субъекту (физическому или юридическому лицу).

Порядок осуществления государственной регистрации установления и перехода прав на недвижимое имущество урегулирован Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав).

Для того, чтобы давать характеристику особенностям правового регулирования особенностей государственной регистрации прав на предприятие как на имущественный комплекс необходимо определить ряд наиболее важных общих понятий.

В ч.1 ст.1 Закона о регистрации прав даются определения таких понятий. Например, недвижимое имущество определяется следующим образом:

В соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации прав государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В соответствии с п.1 ст.9 Закона о регистрации прав органом, уполномоченным на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является учреждение юстиции по регистрации прав. Другими словами, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют подразделения Министерства юстиции.

Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждено Постановлением Правительства РФ от 06.03.1998 N 288. Это положение является примерным потому, что учреждения юстиции в каждом субъекте Российской Федерации создаются именно государственными органами субъекта РФ, это означает, что такие учреждения юстиции являются органами двойного подчинения. Таким образом, с одной стороны, учреждения юстиции, осуществляющие деятельность по регистрации прав на недвижимое имущество на территории конкретного субъекта Российской Федерации, руководствуются обязательными указаниями Министерства юстиции Российской Федерации, а с другой - актами органов государственной власти данного субъекта Российской Федерации. На территории г. Москвы, как субъекта Российской Федерации, учреждением юстиции, осуществляющим регистрацию прав, является Московский государственный комитет по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 13 Закона о регистрации прав предусмотрены следующие стадии осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Все приведенные стадии характерны и для осуществления государственной регистрации прав на предприятие как на имущественный комплекс.

В первую из описанных стадий включается прием документов, которые должны быть заполнены по утвержденным формам, необходимых для регистрации прав на предприятие. Для г. Москвы такими документами являются карта реестра недвижимого имущества и карта реестра предприятия (обладателя прав). Форма и состав данных указанных документов утверждены Постановлением Правительства г. Москвы от 25 января 1994 г. N 58 "О формировании реестра собственности на территории г. Москвы". При заполнении этих документов указываются основные сведения, необходимые для ведения государственного реестра, в том числе: полное наименование предприятия, наличие вышестоящего органа, статистические коды, юридический адрес, данные о регистрации организации, виды деятельности организации, адрес объекта недвижимости, его общая площадь, нежилая площадь здания, назначение, балансовая стоимость, площадь земельного участка, данные об оценке оборудования.

Выше были приведены общие правила и условия регистрации прав на недвижимое имущество, однако в соответствии со ст.22 Закона о регистрации прав все они в полной мере распространяются на регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс. Кроме этого, ст.22 Закона о регистрации прав установлены некоторые особенности регистрации прав на предприятие.

Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов.

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.

Таким образом, можно отметить, что регистрация прав на предприятие в целом осуществляется по месту нахождения юридического лица, являющегося правообладателем, а входящие в состав предприятия объекты недвижимости (здания, сооружения, земельные участки) регистрируются по месту их нахождения.

Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав и правила взаимодействия между учреждениями юстиции по регистрации прав определяются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Таким органом, как уже было сказано, является Министерство юстиции Российской Федерации.

Следует отметить, что в целом правила об осуществлении государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс до настоящего момента не разработаны, что порождает на практике большое количество проблем, связанных с необоснованными отказами в регистрации прав на такие объекты недвижимого имущества. Более того, сейчас основным видом предприятий как имущественных комплексов, права на которые реально проходят регистрацию, являются автозаправочные станции, которые сами по себе являются недвижимостью, но при этом все составляющие ее части по отдельности (за исключением земельного участка) к объектам недвижимости не относятся. Все остальные виды предприятий на практике пока не проходят процедуру регистрации. Проблемы, связанные с осуществлением государственной регистрации таких объектов недвижимого имущества, связаны с тем, что количество сделок с ними пока не велико, отсутствует система методов государственной регистрации прав на предприятия, а самое главное, у собственников соответствующего имущества нет оснований для регистрации всего предприятия как имущественного комплекса, поскольку они имеют возможность зарегистрировать права на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

Основные особенности государственной регистрации прав на предприятие как на имущественный комплекс определяются, во-первых, тем, что следует различать само предприятие (объект недвижимости) и правообладателя (юридическое лицо), на балансе у которого находится предприятие. Здесь необходимо отметить, что юридическое лицо, являющееся обладателем прав на предприятие, может иметь в собственности различные объекты, в том числе и недвижимое имущество, но если эти объекты входят в состав предприятия как имущественного комплекса, то при его отчуждении право собственности на объекты передается приобретателю предприятия в полном объеме. Например, если в состав предприятия (как имущественного комплекса) входит товарный знак, правообладателем которого является юридическое лицо - собственник предприятия, то при продаже предприятия правообладателем товарного знака становится приобретатель предприятия. Если такой товарный знак не входил в состав предприятия, то права на него при продаже предприятия (как имущественного комплекса) сохранятся у первоначального правообладателя.

Во-вторых, тем, что государственная регистрация прав на предприятие как на имущественный комплекс является единственным основанием для существования таких прав потому, что до принятия ГК РФ такой разновидности недвижимого имущества как предприятие не существовало, а значит, и не могло быть правоустанавливающих документов, поэтому право на предприятие не может быть признано автоматически. Таким образом, если правообладатель намерен подтвердить или передать свои права на предприятие, он обязан в соответствии с Законом о регистрации прав пройти первичную регистрацию своих прав на него, а это, как уже было отмечено, сделать в настоящее время крайне сложно.

3. Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации прав на предприятие

С самого начала следует сказать, что следует различать несоблюдение требований о государственной регистрации прав на предприятие как на объект недвижимого имущества, а также сделок с ним.

В первом случае никаких санкций или иных мер принуждения для правообладателя не прошедшего процедуру регистрации прав на предприятие не предусмотрено. В этой ситуации правообладатель не сможет осуществлять никаких сделок с предприятием в целом, однако может свободно распоряжаться входящими в состав предприятия объектами недвижимого имущества при соблюдении требований о государственной регистрации прав на них либо сделок с ними. Безусловно, правообладатель имеет возможность распоряжаться входящим в состав предприятия движимым имуществом.

В случае если сторонами договора по распоряжению предприятием как имущественным комплексом не соблюдено требование о его государственной регистрации, должны быть применены общие нормы о недействительности сделок.

Пунктом 1 ст.166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом ст.167 ГК РФ.

Теперь следует установить является ли сделка, совершенная в противоречие с требованием о ее государственной регистрации, оспоримой или ничтожной. От этого зависит решение вопроса о том каким образом будет устанавливаться ее недействительность. Статья 168 ГК РФ устанавливает следующее правило: сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 560 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в п.2 ст.561 ГК РФ (акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований).

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Более того в п.1 ст.165 ГК РФ сказано, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако если при этом сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных законом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

В случае если сделка по распоряжению предприятием также как и иными видами недвижимого имущества не была зарегистрирована по вине обеих сторон, подлежат применению общие нормы о реституции (возврата сторонами всего полученного по сделке).