Мудрый Экономист

Ипотечное кредитование в России: состояние, законодательство, перспективы

"Финансовая газета", N 47, 1999

Ипотечное кредитование, являющееся одним из динамично развивающихся направлений рынка финансовых услуг на Западе, в России появилось совсем недавно. Однако, если обратиться к истории, первые ипотечные кредиты выдавались еще во времена Екатерины II. Но после 1917 г. залог недвижимости в обеспечение кредита был изъят из финансового сектора вместе с понятием частной собственности.

В новой России ипотека изначально предусматривалась ст.324 Гражданского кодекса Российской Федерации, а затем и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ставшим основным нормативным документом для субъектов рынка. Главными участниками рынка долгосрочного жилищного кредитования стали коммерческие банки и органы власти субъектов Федерации.

Существуют два подхода к финансированию ипотеки: бюджетный и коммерческий. Бюджетный подход является декларативным, так как по своей сути он не несет бенефициарной составляющей для сторон сделки. Фактически покупатель жилья получает беспроцентный кредит, так как 12% годовых в рублях не покрывают инфляционные риски кредитора. Помимо низкой процентной ставки в разрабатываемой в настоящее время "Концепции развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации" предусматривается субсидия государства для малоимущих слоев населения в размере первого взноса за предоставляемое жилье. В принципе, для развитых стран такая практика естественна, но там каждый гражданин, даже малоимущий, имеет собственную кредитную историю, которую можно проверить, и она учитывается при любом безвозмездном финансировании. В России же вполне вероятно развитие массовых злоупотреблений на этой почве и схем.

Оптимальным кажется комплексное коммерческое кредитование с участием государства. В частности, примечателен опыт Москвы в этой сфере. В настоящее время в Москве выдаются ипотечные кредиты при участии Московского банка Сбербанка России и Правительства Москвы. Условиями кредита являются первоначальная выплата 30% стоимости жилья и последующая выплата оставшихся 70% под 10% годовых в валюте. Жилье в собственность заемщику предоставляет уполномоченный Правительством Москвы застройщик.

Первая и основная проблема, с которой сталкивается кредитор, - большой риск невозврата кредита. Несмотря на то что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае невозврата невелика. После августовского кризиса цены на жилье начали неуклонно падать. Сложилась ситуация, когда аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. Кредитор при этом тоже рискует, ведь кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время весьма велика.

Второй существенной проблемой развития ипотечного кредитования является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике лишь 20% граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Из этого следует, что оставшиеся 80% граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ. К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует.

Однако, несмотря на возникающие проблемы, рынок ипотечного кредитования медленно развивается. К примеру, в Москве за последний год количество купленных в ипотеку квартир увеличилось в два раза. Но говорить о массовости такого явления, как покупка квартир по системе ипотечного кредитования, еще рано.

Реальным механизмом стимуляции рынка жилищного кредитования является обращение ипотечных ценных бумаг, так называемых закладных. Закладные, выпускаемые заемщиком, являются эффективным финансовым инструментом, позволяющим кредиторам диверсифицировать риски, а также изменять стоимость денег на протяжении срока действия ипотечных кредитов. Обращение закладных, к сожалению, пока не урегулировано. Федеральный закон "О залоге недвижимости" лишь в общих чертах описывает порядок сделок с этими ценными бумагами. Не являясь эмиссионными, закладные не подпадают под компетенцию деятельности Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. Тем не менее существуют Методические рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", утвержденные Распоряжением ФКЦБ России от 26.02.1999 N 195-р.

Данный документ описывает процедуру учета и обращения закладных, однако в п.7 содержится тезис о том, что реестровый учет владельцев закладных не ведется. Это не совсем так. Дело в том, что в соответствии со ст.16 Закона N 102-ФЗ любой владелец закладной вправе потребовать у государственного органа регистрации ипотеки зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его имени и места жительства, а в случае если владельцем закладной является юридическое лицо, - его наименования и места нахождения.

Для того чтобы закладная имела юридическую силу, она должна содержать следующие реквизиты:

слово "закладная", включенное в название документа;

имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;

название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства <*>;

указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права <**>;

подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные Законом N 102-ФЗ сведения о государственной регистрации ипотеки;

указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Эти данные необходимо учитывать при любом варианте оформления ипотечного кредита.

<*> В закладной должно быть указано также имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо.
<**> В закладной должно быть также указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки.

При соблюдении всех реквизитов закладная готова к обращению на рынке ценных бумаг. С использованием механизма закладных возникают существенные преимущества. К примеру, доход участников рынка ипотечного кредитования формируется как доход по ценной бумаге, а не по кредиту, что значительно упрощает учет.

Серьезными препятствиями на пути развития ипотечного кредитования считаются достаточно тяжелое налоговое бремя и государственные сборы за нотариальную регистрацию договоров ипотеки. В реальности же воздействие на рынок оказывает только непропорциональный настоящим экономическим условиям размер льготы по подоходному налогу с физических лиц при приобретении недвижимости. Увеличение льготы хотя бы до десятитысячекратных размеров минимальной оплаты труда позволило бы, по оценкам специалистов, стимулировать рост объемов ипотечного кредитования примерно на 10%. Для введения этой льготы необходимо внесение поправок во вторую часть Налогового кодекса Российской Федерации, что представляется проблематичным. Работа в этой области ведется МНС России совместно с Госстроем России.

Исходя из проблематики ипотечного кредитования, можно предположить, что целесообразно отказаться от использования различных займов. Разумнее, на наш взгляд, отвлечение средств с рынка государственных и корпоративных ценных бумаг в сектор закладных. Только при обороте свыше 50 млрд руб. в год ипотечное кредитование станет не только фундаментальным, но и спекулятивным рынком. Рассчитывать же на повышение платежеспособного спроса населения в краткосрочной и даже среднесрочной перспективе не приходится.

А.Шачин

Советник налоговой службы

I ранга

События после отчетной даты: бухгалтерский и аудиторский аспекты
 
Налогообложение при обязательном и добровольном медицинском страховании