Мудрый Экономист

Держим ответ за самовольство

"Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 1

В России промышленность постепенно встает на ноги: запускаются новые производства, разрабатываются новые проекты. Для их реализации в первую очередь нужна территория, на которой задумка превратится в реальность. По документам земельные участки для воплощения проектов есть, но зачастую на деле они уже заняты чужими постройками. Предприятие промышленности вполне может добиться их сноса, если окажется, что они возведены самовольно. Кроме того, надо быть осторожными и самим, чтобы не оказаться по ту сторону, - тем, кого заставляют сносить возведенные строения. О том, когда это может произойти и можно ли избежать сноса самовольно возведенной постройки, рассказано в данной статье.

Предприятие промышленности может добиться сноса постройки только в том случае, если окажется, что она возведена самовольно, и, наоборот, оно может лишиться строения, признанного самовольной постройкой. Поэтому в первую очередь разберемся, что такое самовольная постройка. Для этого обратимся к Гражданскому кодексу - нас интересует ст. 222 "Самовольная постройка".

Во-первых, самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, то есть только недвижимое имущество. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Все остальные вещи признаются движимым имуществом. Если окажется, что спорный объект не обладает статусом объекта недвижимости, то в претензиях по ст. 222 ГК РФ будет отказано (см., например, Постановление ФАС ЗСО от 18.04.2007 N Ф04-1789/2007(32902-А46-38) - спорный объект оказался временным сооружением (павильоном)). Судьи ФАС УО в Постановлении от 08.06.2007 N Ф09-4441/07-С6 отметили, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются:

В то же время отсутствие подведенных коммуникаций само по себе не является определяющим признаком при установлении прочности связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак должен исследоваться судом наряду с другими критериями. Как указал ФАС ВВО, вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться судом с учетом всех документов, имеющихся в материалах дела (Постановление от 28.12.2006 N А43-19271/2005-12-644). Поэтому, оценив все представленные доказательства, судьи пришли к выводу о невозможности признания бытового корпуса, производственного корпуса по изготовлению корпусной мебели, производственно-складского корпуса, склада строительных и промтоварных материалов недвижимым имуществом, поскольку данные объекты возведены из легких металлических конструкций (панелей и профнастила с утеплением).

В другом деле ФАС ВВО решил, что арочный склад не является объектом недвижимости, так как представляет собой сооружение со стенами в виде металлического профиля на железобетонном ленточном фундаменте и асфальтированной площадкой для складирования, не имеющее стационарных коммуникаций (Постановление от 19.12.2006 N А43-1798/2006-12-24).

Во-вторых, недвижимое имущество является самовольной постройкой, если оно возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо создано без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из указанных нарушений свидетельствует о самовольной постройке.

Не тот земельный участок

Предприятие промышленности может иметь земельный участок в собственности, получить его в постоянное (бессрочное) пользование и в аренду. Казалось бы, какие проблемы могут возникнуть с земельным участком, принадлежащем предприятию промышленности на праве собственности? Однако здесь необходимо учитывать следующее. С одной стороны, собственник земельного участка вправе не только возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, но и разрешать строительство другим лицам. С другой стороны, это возможно при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на семь категорий, в том числе земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Использование земли не по целевому назначению не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, возможно в пределах, определяемых его целевым назначением. Правовой режим земель устанавливается на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Так, земли, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ, признаются землями промышленности (п. 1 ст. 88 ЗК РФ). Эти земли предоставляются для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов. Поэтому земельные участки из земель промышленности не могут быть использованы, например, для строительства жилья. В то же время земельные участки, относящиеся к другой категории, не могут быть использованы для эксплуатации объектов промышленности. Причем собственники земельных участков не имеют права самостоятельно изменять их целевое назначение и категорию (Постановление ФАС ЗСО от 20.09.2007 N Ф04-6372/2007(38165-А70-3)). Не стоит забывать, что эти требования относятся и к земельным участкам, полученным на праве аренды. Например, обществу был предоставлен в аренду земельный участок под складскую территорию. Однако впоследствии судьи выяснили, что данный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и, соответственно, не предназначен для размещения складских помещений, поэтому договор аренды был признан недействительным, а сделка - ничтожной (ст. 168 ГК РФ). Правовым последствием недействительности договора аренды является обязанность арендатора возвратить арендованное имущество (Постановление ФАС МО от 20.08.2007 N КГ-А41/7765-07-П).

Если предприятие промышленности получает в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, необходимо обратить внимание на то, чтобы решение о предоставлении земельного участка было принято соответствующим лицом. В противном случае такое решение будет признано судом недействительным. Именно так произошло с постановлением главы муниципального образования, на основании которого организации был предоставлен земельный участок, находящийся в федеральной собственности (Постановление ФАС СЗО от 22.09.2006 N А26-12033/2005-210с). Ведь согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному на то законом или собственником лицу. В силу ст. 29 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих таким правом. Так, управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности РФ (федеральной собственности), осуществляет Российская Федерация (п. 2 ст. 9 ЗК РФ). Земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ, ведают субъекты РФ (п. 2 ст. 10 ЗК РФ), и, соответственно, органы местного самоуправления наделены полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 11 ЗК РФ).

Отметим, что предприятия промышленности могут владеть земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, правда, только до 01.01.2010. К этой дате они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность (п. 2 ст. 3 Закона N 212-ФЗ <1>). Интересно, что административная ответственность за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность начнет действовать с 01.01.2011. Это предусмотрено ст. 7.34 КоАП РФ (в ред. Федерального закона N 212-ФЗ), согласно которой на юридических лиц будут налагаться штрафы в размере от 20 000 до 100 000 руб.

<1> Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

Указанное требование переоформления прав на земельный участок связано с тем, что в связи со вступлением в силу Земельного кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предоставляется государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 268 ГК РФ, п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Право на строительство

Чтобы избежать признания постройки самовольно возведенной, перед началом строительства необходимо получить специальное разрешение. Данный документ свидетельствует о соответствии проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и позволяет застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Отметим, что в некоторых случаях разрешение на строительство не требуется (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ), например:

Обратите внимание: строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без необходимого разрешения грозят административной ответственностью, предусмотренной ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Должностных лиц могут оштрафовать на сумму от 20 000 до 50 000 руб., юридических - от 500 000 до 1 000 000 руб. В отношении юридических лиц штраф может быть заменен административным приостановлением деятельности на срок до 90 суток.

Правовые последствия самовольной постройки

Об этом - п. 2 ст. 222 ГК РФ. В первую очередь, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Однако анализ арбитражной практики показывает, что многие все-таки пытаются добиться признания права собственности на самовольные постройки, правда, достаточно часто безуспешно.

Праву собственности - да

Такое возможно только в том случае, если земельный участок находится в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ). По мнению ФАС СЗО, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель (Постановления от 29.11.2007 N Ф04-7406/2007(39499-А45-39), от 17.09.2007 N Ф04-6513/2007(38335-А70-38)). На это обратил внимание и ФАС МО в Постановлении от 20.04.2007 N КГ-А41/2726-07. Причем главную роль играет владелец земли. Именно это лицо может обратиться в суд (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2007 N 09АП-5226/2007-ГК).

Если владелец земельного участка и застройщик - разные лица, то первый, если за ним будет признано право собственности на постройку, возмещает второму расходы на постройку в размере, определенном судом. При этом есть одно требование, подлежащее обязательному выполнению: при сохранении постройки не должны нарушаться права и охраняемые законом интересы других лиц и возникать угроза жизни и здоровью граждан. Только в этом случае возможно признание права собственности на самовольную постройку.

Так, заводу было отказано в признании права собственности на цех для очистки и окраски вагонов-цистерн, самовольно возведенный на земельном участке, предоставленном в бессрочное постоянное пользование. При принятии решения судьи руководствовались тем, что покрасочный цех размещен в границах жилой застройки, является источником негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, его эксплуатация пагубно отразится на состоянии здоровья населения и приведет к нарушению законных интересов граждан на благоприятную окружающую среду (Постановление ФАС ВВО от 27.02.2007 N А39-1510/2006-218/5). То же самое произошло с обществом, которое просило признать право собственности на сложный объект недвижимости. Общество не представило утвержденную проектную документацию и разрешение на строительство и не доказало, что возведенные им постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Фирме не помогли такие документы, как протокол санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта. Судьи решили, что перечисленные документы не содержат информации, подтверждающей, что спорные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью (Постановление ФАС ПО от 21.08.2007 N А65-4038/06).

А вот в другом деле судьи отклонили доводы мэрии, которая ссылалась на п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан. Арбитры посчитали, что опровержением этого являются документы, подтверждающие согласование реконструкции строения со всеми соответствующими органами, а именно: заключение главного архитектора Комсомольского района г. Тольятти, заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение Федеральной службы по труду и занятости, отчет по экологическому аудиту объекта, заключение по обследованию несущих и ограждающих конструкций здания после его реконструкции о соответствии требованиям СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения" (Постановление ФАС ПО от 10.07.2007 N А55-18533/2006-15).

Добавим, что ранее в п. 3 ст. 222 ГК РФ содержалась такая норма (абз. 1): право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, если данный участок в установленном порядке будет предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Абзац 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратил силу 01.09.2006 (Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ). Фактически данная норма давала возможность застройщикам получить право собственности на самовольные постройки, возведенные на чужих земельных участках, в том числе арендованных. Обращения, рассмотренные судьями, показали, что достаточно часто компании, помня о "старых" временах, ратуют о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные до 01.09.2006. Однако судьи при разрешении спора руководствуются законом, действовавшим в период возникновения отношений (в период спора) - на момент обращения организации в судебный орган <2>. Кроме того, бесполезно оспаривать в судебном порядке право собственности на самовольную постройку, оформленное в период до 01.09.2006, когда оно могло быть признано за лицом, осуществившим постройку (Постановление ФАС МО от 13.08.2007 N КГ-А40/7440-07).

<2> См., например, Постановления ФАС ВВО от 31.08.2007 N А11-10658/2006-К1-15/403, от 01.08.2007 N А82-14748/2006-38, от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16.

Можно ли в настоящее время оформить право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке? Мнения судей разделились. Одни считают, что нельзя, поскольку такая возможность не предусмотрена действующим законодательством <3>. По мнению арбитров, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка или лицом, у которого участок находится в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, поэтому право на предъявление судебного иска предоставлено именно ему. В свою очередь, арендатор земельного участка на основании ст. 222 ГК РФ таким правом не наделен. Следовательно, получение земельного участка в аренду нельзя рассматривать как условие, при котором у лица, осуществившего самовольное строительство, может возникнуть право собственности на возведенный объект.

<3> См., например, Постановления ФАС ЗСО от 17.09.2007 N Ф04-6513/2007(38335-А70-38), от 13.06.2007 N Ф04-3735/2007(35070-А70-20), ФАС ВВО от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16, ФАС ДВО от 29.05.2007 N Ф03-А51/07-1/1699.

Некоторые судьи придерживаются другой позиции. Так, ФАС СКО в Постановлении от 17.07.2007 N Ф08-4250/2007 указал: исключение абз. 1 из п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред., действовавшей до 01.09.2006) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, то есть на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

На основании п. 2 ст. 264 ГК РФ несобственник земельного участка осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В свою очередь, собственник земельного участка может разрешать другим лицам осуществлять строительство на своем участке, но только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Кроме того, на основании пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ возводить здания, строения, сооружения вправе не только собственники, но и арендаторы земельных участков. Главное - это нужно делать в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Таким образом, арендатор вправе осуществлять строительство на земельном участке, предоставленном ему, с учетом разрешенного использования. Получается, если арендатор сможет подтвердить последнее, то есть все шансы избежать негативных последствий признания строения самовольной постройкой, естественно, если не нарушены два других условия (получены необходимые разрешения и соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила) <4>.

<4> См., например, Постановление ФАС ПО от 05.06.2007 N А55-17038/2006.

Однако если земельный участок не был предоставлен под возведенное строение, соответствие построек санитарным, градостроительным, строительным, экологическим, гигиеническим, эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам не имеет правового значения (Постановление ФАС СКО от 29.05.2007 N Ф08-3123/2007). Аналогичное дело было рассмотрено и ФАС ДВО. Предпринимателю отказали в признании права собственности на нежилое одноэтажное здание, поскольку на момент строительства объекта недвижимости у него отсутствовало согласие собственника земельного участка на проведение строительных работ (Постановление от 13.07.2007 N Ф03-А16/07-1/2159).

Обратите внимание: добиться признания права собственности в порядке ст. 222 ГК РФ на объект, созданный в результате реконструкции, не удастся, так как он не может быть самовольной постройкой. Вспомним: самовольной постройкой является созданное недвижимое имущество... Этому определению отвечает понятие строительства, приведенное в п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), но никак не реконструкции (изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения). Изложенная позиция нашла отражение и в арбитражной практике (см., например, Определение ВАС РФ от 20.11.2007 N 14878/07 по делу N А08-1210/06-22, Постановления ФАС ЦО от 18.07.2007 N А08-1210/06-22, ФАС ЗСО от 29.11.2007 N Ф04-7406/2007(39499-А45-39)).

О других последствиях самовольной постройки

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не только не приобретает на нее право собственности, но и не вправе распоряжаться ею - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. В противном случае в соответствии со ст. 168 ГК РФ эти сделки будут признаны ничтожными как противозаконные (см., например, Постановления ФАС СКО от 12.07.2006 N Ф08-2793/2006, ФАС ВСО от 17.01.2007 N А19-1019/06-Ф02-7244/06).

Более того, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ (о которых мы уже рассказали). При этом с иском о сносе самовольной постройки может выступить собственник земельного участка (ст. 304 ГК РФ, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2007 N А41-К1-994/07), а также лицо, владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (ст. 305 ГК РФ), которые должны доказать, что лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку (Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2007 N А41-К1-5729/07, ФАС ВВО от 05.09.2007 N А43-9826/2006-41-223). Так, департаменту недвижимости администрации г. Омска было отказано в удовлетворении исковых требований о признании нежилых помещений самовольной постройкой и сносе их ответчиком, поскольку департамент не наделен правомочиями собственника в сфере предоставления земельных участков, расположенных в г. Омске. Ими обладает Главное управление по земельным ресурсам Омской области (Постановление ФАС ЗСО от 06.06.2007 N Ф04-4305/2006(35002-А46-38)).

Обратите внимание на то, что в п. 2 ст. 222 ГК РФ указано: самовольная постройка ликвидируется застройщиком либо за его счет. В первом случае застройщик самостоятельно проводит работы по ликвидации, поэтому и затраты возникают у него (эти расходы являются экономически необоснованными, поэтому не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль). Причем решение о сносе самовольной постройки, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом (Постановление ФАС СКО от 13.06.2007 N Ф08-3303/2007). Если суд обяжет снести самовольную постройку именно застройщика, то собственник земельного участка не может сделать этого сам.

Во втором случае снос осуществляет владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка. Понятно, что расходы понесет владелец земельного участка, которые застройщик должен возместить, но только если снос произведен по решению суда. Поясним последний момент. Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено их возмещение в меньшем размере. Получается, требовать можно только в том случае, если расходы понесены для восстановления нарушенного права, действительно принадлежащего лицу. В свою очередь, защиту нарушенных гражданских прав осуществляет суд (п. 1 ст. 11 ГК РФ). Административная защита гражданских прав производится исключительно в случаях, предусмотренных законом. В настоящее время нет такого закона, который допускал бы в качестве защиты прав собственника земельного участка административный снос самовольного строения. Нередко органы местного самоуправления ошибочно считают, что полномочия на принятие решения о сносе самовольных построек предоставлены им п. 7 Постановления СНК РСФСР N 390 <5>: в случае невыполнения самовольным застройщиком требования городского или поселкового исполнительного комитета о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения. Однако Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР не является законом. Следовательно, если собственник земельного участка снесет самовольную постройку без решения суда, то требовать возмещения понесенных убытков он не вправе, ведь право отсутствует, следовательно, оно не может быть нарушено и не подлежит восстановлению путем взыскания убытков. На это обратил внимание, в частности, ФАС СКО в Постановлении от 09.11.2006 N Ф08-5641/2006.

<5> Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках".

О.В.Давыдова

Эксперт журнала

"Промышленность:

бухгалтерский учет

и налогообложение"