Мудрый Экономист

Земельный налог: применение повышающих коэффициентов

"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2007, N 50

Положение о том, что в отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими и юридическими лицами для осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление земельного налога, а также и авансовых платежей производится с учетом коэффициента 2 в течение 3-летнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости, содержится в настоящее время в ст. 396 НК РФ. При исчислении налога и авансовых платежей по земельным участкам, приобретенным в собственность указанными лицами для осуществления на них жилищного строительства, если период проектирования и строительства превышает 3-летний срок строительства, применяется коэффициент 4.

В отношении земельных участков, приобретенных в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, применяется коэффициент 2 в течение периода строительства, превышающего 10-летний срок строительства.

Однако период, с которого начинается применение указанных коэффициентов по землям, приобретенным (предоставленным) в собственность для жилищного строительства, НК РФ не установлен. Это касается и земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства.

Как известно, права собственности, постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения на земельные участки удостоверяются документами и подлежат государственной регистрации, которая осуществляется с 31 января 1998 г. в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация прав, проведенная в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях уполномоченными государственными органами и организациями до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, является юридически действительной.

Учитывая, что права на земельные участки должны быть зарегистрированы, изменениями, внесенными Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" в ст. 396 НК РФ, установлено, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление налога производится с учетом повышающих коэффициентов начиная с даты государственной регистрации прав на эти земельные участки. Это положение действует с 1 января 2008 г.

Так, в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими и юридическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей) производится с учетом коэффициента 2 в течение 3-летнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность указанными лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей) производится с учетом коэффициента 4 в течение периода, превышающего 3-летний срок строительства, вплоть до даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

В случае завершения такого жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости до истечения 3-летнего срока строительства сумма налога, уплаченного за этот период сверх суммы налога, исчисленной с учетом коэффициента 1, признается суммой излишне уплаченного налога и подлежит зачету или возврату налогоплательщику.

Если земельные участки приобретены (предоставлены) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление налога (авансовых платежей) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на участки вплоть до государственной регистрации на построенный объект недвижимости.

В соответствии со ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, если для строительства данного объекта не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, являются:

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдача разрешения на строительство) и содержащим описание объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте.

Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. В случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, требуется разрешение на строительство. До 1 января 2010 г. технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт его создания на указанном земельном участке.

Рассмотрим на примере применение повышающего коэффициента при исчислении земельного налога в отношении земельных участков, приобретенных в собственность для жилищного строительства.

Пример 1. Организация приобрела в собственность земельный участок для жилищного строительства. Права на земельный участок зарегистрированы 1 января текущего года. Данная организация получила свидетельство о государственной регистрации прав на земельный участок. Его кадастровая стоимость составляет 3 000 000 руб. Налоговая ставка установлена представительным органом муниципального образования в размере 0,3%.

Сумма земельного налога составит:

3 000 000 руб. x 0,3% x 2 = 18 000 руб.,

где 2 - коэффициент, применяемый в отношении земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства в течение 3-летнего срока строительства начиная с даты государственной регистрации прав на данный земельный участок.

В том случае, если органы муниципального образования установили авансовые платежи по земельному налогу, а земельный участок, приобретенный в собственность для жилищного строительства, использовался не весь отчетный период и права на него зарегистрированы не с начала года, то сумма исчисленного авансового платежа за отчетный период рассчитывается как одна четвертая от произведения налоговой базы, налоговой ставки и повышающего коэффициента, учитывающего период строительства объекта недвижимости, и коэффициента, учитывающего период владения земельным участком.

Пример 2. Организация приобрела в собственность 12 сентября 2007 г. земельный участок для жилищного строительства. Права на данный участок зарегистрированы этим же числом. Кадастровая стоимость земельного участка - 4 500 000 руб. Налоговая ставка установлена в размере 0,3%. Организации необходимо заплатить авансовые платежи.

При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит:

4 500 000 руб. x 0,3% x 0,33 x 2 = 8910 руб.,

где 0,33 - коэффициент, учитывающий период владения участком;

2 - коэффициент, применяемый в период строительства жилого объекта.

Для исчисления суммы авансового платежа, подлежащей уплате в бюджет за III квартал, коэффициент К2 (владения земельным участком) определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых земельный участок находится в пользовании, к числу календарных месяцев в отчетном периоде:

за III квартал: К2 = 1 мес. : 9 мес. = 0,11.

Авансовые платежи по отчетным периодам с учетом применения повышающего коэффициента, учитывающего период строительства объекта на земельном участке, и коэффициента, учитывающего период владения земельным участком, составят:

за III квартал - 0,25 x (4 500 000 руб. x 0,3% x 0,11 x 2) = 743 руб.

Всего в течение налогового периода организация должна уплатить по установленному нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования сроку сумму авансового платежа в размере 743 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, составит: 8910 руб. - 743 руб. = 8167 руб.

Если налогоплательщик приобрел два земельных участка, один из которых предназначен для жилищного строительства, то повышающий коэффициент, учитывающий период строительства объекта недвижимости, применяется только к земельному участку, предназначенному для жилищного строительства.

Пример 3. Организация на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования для ведения садоводства, занимается выращиванием садовых и овощных культур. Дополнительный земельный участок приобретен организацией 15 февраля текущего года для жилищного строительства. Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного для садоводства, составляет 1 600 000 руб., налоговая ставка установлена в муниципальном образовании, где находится данный земельный участок, в размере 0,2%.

Сумма налога за земельный участок, предоставленный для садоводства, составит:

1 600 000 руб. x 0,2% = 3200 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, - 1 500 000 руб. Налоговая ставка установлена представительным органом муниципального образования в размере 0,3%.

Сумма земельного налога за земельный участок, приобретенный в собственность организацией для жилищного строительства, составит:

1 500 000 руб. x 0,3% x 0,92 x 2 = 8280 руб.,

где 2 - коэффициент, применяемый в отношении земельных участков, приобретенных в собственность на условиях осуществления на них жилищного строительства в течение 3-летнего срока проектирования и строительства вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости;

0,92 - коэффициент правообладания земельным участком (К2), который определяется как отношение числа полных месяцев, в течение которых данный земельный участок находился в собственности, к числу календарных месяцев в налоговом (отчетном) периоде. К2 = 11 мес. : 12 мес. = 0,92.

Т.Добринова

Советник государственной

гражданской службы

Российской Федерации

3 класса