Мудрый Экономист

Кадастровая стоимость земли - не аксиома!

"Главная книга", 2007, N 24

19 сентября 2007 г.

Ровно год назад Верховный Суд РФ признал фактически не подлежащей обжалованию кадастровую стоимость земельных участков <1>, спускаемую свыше региональными органами власти в качестве налоговой базы по земельному налогу <2>.

Примечание

С 2006 г. земельный налог взимается в соответствии с нормами гл. 31 НК РФ и налоговой базой для него является кадастровая стоимость каждого конкретного участка <3>, определяемая по результатам кадастровой оценки земель региона.

Напомним, что процесс кадастровой оценки земель в РФ имел спорный характер: этим занимался крайне узкий круг оценщиков, близких к Роснедвижимости, данные об оценке участков не обнародовались, а сразу после согласования в Роснедвижимости утверждались региональными властями. В итоге большинство рядовых землевладельцев (дачники, жильцы, сельхозпроизводители) получили "адекватную" оценку своих земель - как правило, ниже рыночной стоимости или на ее уровне, учитывая значительное число ограничений на земельном рынке и занижение договорных цен, использовавшихся при оценке. Получился этакий аналог оценки квартир по методике БТИ.

Что же касается земель категории промышленного назначения и земель поселений под нежилыми объектами, то в условиях фактического отсутствия их рынка за период до проведения оценки большая часть таких земель получила "квазирыночную" оценку. И эта оценка в угоду бюджетам регионов оказалась сильно завышенной. Поскольку до 2006 г. плата за землю взималась и вовсе по заниженным для промышленности средним ставкам, то земельный налог для многих существенно вырос, иногда даже более чем в 10 раз. Особенно "обрадовались" в ряде регионов некоммерческие организации, например образовательные: стоимость земель под их зданиями оказалась сопоставимой с ценой земель под магазинами и АЗС.

Разумеется, некоторые землевладельцы попробовали оспорить оценку своих участков в суде, предъявляя в том числе и результаты независимой оценки и указывая на несовершенство кадастровых методик. Но не тут то было! Верховный Суд РФ, несмотря на поддержку землевладельца даже со стороны Генпрокуратуры РФ, отмел все доводы истца. Вкратце суть его позиции сводилась к следующему: какая бы цифра в качестве кадастровой стоимости земли ни фигурировала, если она утверждена уполномоченным органом в установленном порядке, то претензий к ней быть не может <1>. А если она и превышает рыночную стоимость участка, то это ничего не значит, поскольку запрета на такое безобразие в законодательстве нет <4>.

И вот теперь кардинальная смена позиции Верховного Суда РФ - оценку можно оспаривать не по формальному поводу, а по ее экономическому содержанию. Суд указал на это сразу в двух делах <5>.

Примечание

Возможно, что на этот раз суд убедил в несправедливости оценки и "вес" заявителей. Если год назад в ВС РФ побывало неприметное ЗАО "РТП АвтоГАЗсервис" (позднее ВС РФ отказал по похожим основаниям и заявителю из Воронежской области <6>), то в этом году заявители - крупнейший производитель синтетических смол и пластмасс "Уралхимпласт" и новосибирский пищевик "Гулливер".

К сведению

О прежней позиции ВС РФ читайте в журнале "Главная книга", 2007, N 6, с. 9.

В обоих делах суд согласился с тем, что допустимым доказательством в деле может являться заключение независимого оценщика, указывающего на существенное превышение кадастровой оценки над рыночной. А раз на основе именно рыночного подхода должна рассчитываться кадастровая стоимость, то, возможно, она и вовсе определена с нарушением методики и судам необходимо проверять правильность проведения самой оценки, а не утверждения ее результатов.

При этом:

Вопрос о том, какое решение может принять суд в итоге и каковы будут его последствия, Верховный Суд РФ оставил открытым. Поэтому желающие обжаловать кадастровую оценку должны (как и заявители в указанных спорах) просить суд субъекта РФ признать недействительным нормативный акт субъекта РФ в части установления кадастровой стоимости своих участков.

В любом случае привлечение оценщика открывает теперь землевладельцам переоцененных государством участков возможность как минимум снизить платежи по земельному налогу или некоторое время не платить налог, если результаты кадастровой оценки их участков будут вовсе отменены судом. Можно, конечно, сразу после независимого оценщика направиться с его заключением в Роснедвижимость и потребовать изменить оценку, содержащуюся в земельном кадастре. Но шансов на внесудебное урегулирование спора мало: хотя Роснедвижимость ранее признавала, что по закону такая возможность у землепользователей есть <9>, но порядка ее реализации нет, а значит, корректировки кадастра можно добиться только через суд.

Примечание

Часть землевладельцев пошла другим путем и пыталась оспорить завышенную кадастровую оценку не в верховном суде региона <10>, а в арбитражных судах <11>. Так, Ульяновский завод "УАЗ" даже дошел до ФАС Поволжского округа, который полностью подтвердил его доводы о произвольности кадастровой оценки и вообще отменил региональный акт в части утверждения стоимости его участка. В этом регионе власти даже не стали скрывать, что при утверждении кадастровой стоимости участков увеличили готовую оценку земель в 1,5 - 10 раз в целях увеличения сбора земельного налога <12>. Правда, ВАС РФ в своем Определении по этому делу пришел к выводу о неподведомственности споров по кадастровой оценке арбитражным судам <13>. Так что жаловаться необходимо будет именно в суд общей юрисдикции субъекта РФ. Это и к лучшему, так как в других округах арбитражные суды отказывали предприятиям в пересмотре кадастровой стоимости их земель <14>, повторяя ранние доводы ВС РФ.

-------------------------------

<1> Определение ВС РФ от 06.12.2006 N 43-Г06-5.
<2> Статья 390 НК РФ; п. 2 ст. 66 ЗК РФ.
<3> Статья 390 НК РФ.
<4> Статья 66 ЗК РФ.
<5> Определения ВС РФ от 12.09.2007 N 67-Г07-16, от 19.09.2007 N 45-Г07-17.
<6> Определение ВС РФ от 23.05.2007 N 14-Г07-5.
<7> Определение ВС РФ от 12.09.2007 N 67-Г07-16.
<8> Определение ВС РФ от 19.09.2007 N 45-Г07-17.
<9> Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ.
<10> Пункт 2 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ.
<11> Пункт 1 ст. 29 АПК РФ.
<12> Постановление ФАС ПО от 01.06.2007 N А72-7891/06-4/432.
<13> Определение ВАС РФ от 11.10.2007 N 9504/07.
<14> Постановления ФАС УО от 17.10.2007 N Ф09-8491/07-С1, ФАС СЗО от 03.09.2007 N А21-505/2007.