Мудрый Экономист

Расплата за самовольство

"Предприятия общественного питания: бухгалтерский учет и налогообложение", 2007, N 10

Довольно часто в новостях сообщается о том, что такое-то кафе или бар снесли: приехали бульдозеры и все расчистили. "Как же так?" - недоумеваем мы. Одно из объяснений данному явлению - заведение общественного питания оказалось самовольно построенным. В каких случаях строение могут признать самовольной постройкой, есть ли возможность этого избежать и всегда ли лица, приславшие бульдозеры, правы? Ответы будем искать с учетом сложившейся арбитражной практики.

Самовольным постройкам в Гражданском кодексе посвящена ст. 222. Из п. 1 этой статьи можно узнать о том, что такое самовольная постройка, из 2 - о последствиях самовольства, ну а в 3 изложены смягчающие обстоятельства, позволяющие сохранить постройку. Разберем положения ст. 222 ГК РФ по порядку.

Пункт первый...

...звучит так: самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Сразу же оговоримся, что к самовольным постройкам не применяются нормы о приобретательной давности <1> (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 09.07.2003). В противном случае будут не только легализованы самовольные постройки, но и за лицом, самовольно построившим строение, будет закреплено право бессрочного пользования земельным участком. Как указали судьи ФАС ВВО, применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил (Постановление от 19.07.2007 N А43-30921/2006-21-607).

<1> Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность) (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Также обратите внимание на то, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. Напомним, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к нему относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в частности здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Поэтому ст. 222 ГК РФ не будет применяться судом, если в материалах дела будут отсутствовать доказательства, подтверждающие, что спорное строение является объектом недвижимости (см., например, Постановления ФАС ЗСО от 18.04.2007 N Ф04-1789/2007(32902-А46-38), ФАС ВВО от 09.03.2007 N А31-1046/2006-21, от 28.12.2006 N А43-19271/2005-12-644, ФАС ДВО от 05.12.2006 N Ф03-А51/06-1/4367).

Итак, если организация (предприниматель), оказывающая услуги общепита, представит доказательства того, что при возведении спорного объекта недвижимости были соблюдены установленные требования, то суд не поддержит притязания другого лица на данный объект (см., например, Постановление ФАС ЗСО от 08.08.2007 N Ф04-5256/2007(36908-А45-38)).

Земельный участок

Земельный участок может принадлежать организации общественного питания на праве собственности, быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или аренду.

В связи с вступлением в силу Земельного кодекса в круг лиц, которым могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки, попали только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). При этом право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, которое возникло у граждан и юридических лиц до введения в действия Земельного кодекса, сохранилось. В то же время до 1 января 2010 г. юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность (п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ <2>).

<2> Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

С 1 января 2011 г. вступит в силу ст. 7.34 КоАП РФ, которой предусмотрена административная ответственность за нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Юридические лица рискуют потерять сумму от 20 000 до 100 000 руб.

Если организация общепита решит построить кафе или бар на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном ей в аренду, лучше заранее выяснить, чьей собственностью являются земельные участки и кто наделен правом на сдачу их в аренду. Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа, обладающего правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции. Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности РФ (федеральной собственности), осуществляет Российская Федерация (п. 2 ст. 9 ЗК РФ). Земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ, ведают субъекты РФ (п. 2 ст. 10 ЗК РФ), и, соответственно, органы местного самоуправления наделены полномочиями по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 11 ЗК РФ). Поэтому, если решение о предоставлении земельного участка будет принято органом, у которого отсутствуют правовые основания для распоряжения спорным земельным участком, оно будет признано недействительным (см., например, Постановление ФАС СЗО от 22.09.2006 N А26-12033/2005-210с).

О том, какие земельные участки относятся к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, указано в ст. ст. 17, 18, 19 ЗК РФ. Чаще всего их принадлежность определяют федеральные законы. Например, согласно п. 6 ст. 2 Закона N 33-ФЗ <3> особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти. Так, в Распоряжении Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р приведен Перечень особо охраняемых природных территорий побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение. Таким образом, в случае предоставления в аренду местными властями земельных участков, расположенных, к примеру, в пределах курортов и рекреационных зон в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи, без наличия согласия собственника, договор аренды могут признать ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Правовые последствия недействительности договора аренды - обязанность арендатора возвратить арендованное имущество и, возможно, обязание снести самовольно возведенное строение. Именно это случилось с обществом, которое возвело складские помещения на земельном участке, предоставленном в аренду Администрацией Пехра-Покровского сельского округа без согласия собственника. Судьи ФАС МО (Постановление от 20.08.2007 N КГ-А41/7765-07-П), установив, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и входит в состав территорий национального парка "Лосиный остров", сделали вывод о несоответствии договора аренды положениям ст. 77 ЗК РФ, поскольку использование сельскохозяйственных земель под размещение складских помещений законом не предусмотрено. Доказательства перевода данных земель в иную категорию представлены не были.

<3> Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

Разрешения

С целью создания объекта недвижимости должны быть получены необходимые разрешения. Так, право на осуществление строительства, реконструкцию объектов капитального строительства предоставляет застройщику разрешение на строительство (ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Более того, этот документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Правда, иногда разрешение не нужно (ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ):

Как видим, возведение капитальных объектов для организации общественного питания не относится к случаям, перечисленным в ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (Постановление ФАС СКО от 22.08.2007 N Ф08-5227/2007).

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, но только после того, как застройщик представит соответствующее заявление, к которому прилагается пакет документов, перечисленных в ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.

Казалось бы, отсутствие разрешения на строительство - подтверждение возведения самовольной постройки. Однако, анализируя арбитражную практику, мы натолкнулись на случай, когда судьи признали, что возведенный объект не обладает признаками самовольной постройки даже при отсутствии разрешения на строительство (Постановление ФАС МО от 24.08.2007 N КГ-А41/8138-07-П). Объект возведен на специально отведенном для этого земельном участке с согласия его собственника, строительство проведено на основании предварительных согласований, направленных на получение основного разрешения на строительство, проектная документация соответствует разрешенному использованию земельного участка и строительным нормам и правилам. Кроме того, спорное здание пригодно к эксплуатации и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому бездействие Администрации г. Климовска Московской области - невыдача разрешения на строительство - было признано судом незаконным.

Итак, наличие соответствующего земельного участка, необходимых разрешений и соблюдение градостроительных и строительных норм и правил - залог признания права собственности на возведенный объект. В противном случае, как мы уже говорили, недвижимое имущество является самовольной постройкой. Какими будут последствия? За ответом обратимся к п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Пункт второй...

...состоит из двух частей. Первая гласит: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В арбитражной практике накопилось достаточно дел, связанных с обращениями организаций о признании права собственности на самовольные постройки. Как правило, судьи отказывают в удовлетворении таких исковых требований. Приведем несколько примеров.

Постановление ФАС ВСО от 28.03.2007 N А33-13279/06-Ф02-953/07: причиной отказа явилось то, что земельный участок не был предоставлен под строительство в установленном законом порядке, необходимые разрешения отсутствовали.

Постановление ФАС ВВО от 31.08.2007 N А11-10658/2006-К1-15/403: в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект - торговый павильон - отказано в связи с тем, что разрешение на строительство не выдавалось, а земельный участок был предоставлен по договору аренды для содержания временного павильона и киоска.

Постановление ФАС ВСО от 20.03.2007 N А19-19366/06-54-Ф02-1378/07: истец не смог доказать, что земельный участок предоставлен ему для строительства объектов недвижимости или под уже возведенные постройки либо находится у него в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании.

Постановление ФАС СКО от 22.08.2007 N Ф08-5227/2007: общество возвело кафе "Виктория", "Огонек" и "Зори" на земельном участке, предоставленном в аренду под временное размещение торговых павильонов. Также не в пользу общества сыграло то, что объекты недвижимости оказались расположенными на земельных участках в придорожной полосе федеральной автомобильной дороги "Дон". Согласно п. 11 Правил <4> размещение объектов дорожного сервиса в пределах придорожных полос должно производиться в соответствии с нормами проектирования и строительства этих объектов, а также планами и генеральными схемами их размещения. Последние должны быть утверждены Федеральным дорожным агентством по согласованию с Департаментом обеспечения безопасности дорожного движения МВД России, органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Кроме того, арендаторы земельных участков, расположенных в пределах придорожных полос, обязаны согласовывать с органом управления федеральной автомобильной дорогой и ГИБДД МВД России строительство на принадлежащих им таких земельных участках зданий и сооружений (пп. "г" п. 18 Правил). Судьи выяснили, что общество не обращалось в Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю за согласованием размещения зданий кафе, расположенных в придорожной полосе федеральной автомобильной дороги "Дон". Поэтому подлежит применению п. 19 Правил: возведенные с нарушением Правил в пределах придорожных полос здания и сооружения признаются в установленном порядке самовольной постройкой.

<4> Правила установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.12.1998 N 1420.

Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 N Ф08-2793/2006: обществу было отказано в признании права собственности на кафе-бар в связи с тем, что не завершенное строительством здание кафе-бара было передано истцу учредителем в качестве вклада в уставный капитал, хотя органы местного самоуправления не предоставляли в установленном порядке земельный участок для строительства. Следовательно, передача строений в уставный капитал истца является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, не влекущей правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (применение последствий недействительности ничтожной сделки).

Более серьезные последствия признания постройки самовольно возведенной изложены в ч. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи.

Самовольное занятие земельного участка является нарушением права на него, которое подлежит восстановлению, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (пп. 2 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 60 ЗК РФ). Пунктом 2 ст. 62 ЗК РФ предусмотрено: на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений). Лица, виновные в нарушении земельного законодательства, возвращают самовольно занятые земельные участки их собственникам в состоянии, пригодном для использования (п. п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ). Причем им не возмещаются затраты за время незаконного пользования этими земельными участками. Именно такие последствия постигли общество, которое возвело сторожевую будку и шлагбаум на примыкающем к торговому центру земельном участке, не только не отведенном для этих целей, но и вообще не предоставленном ответчику на каких-либо правах (Постановление ФАС ВВО от 29.08.2007 N А82-15521/2006-38).

При осуществлении строительства без соответствующего разрешения виновное лицо производит за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или приводит архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 ст. 25 Закона N 169-ФЗ <5>).

<5> Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Для применения последствий самовольности постройки - возложения обязанности снести ее - истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку (Постановление ФАС ВВО от 05.09.2007 N А43-9826/2006-41-223). Администрация и рынок обратились в арбитражный суд с иском к обществу о признании самовольными постройками помещений N 1 и N 2, пристроенных к зданию магазина, и о понуждении ответчика снести их. Однако истцы не представили доказательств реконструкции ответчиком здания магазина, в результате которой произведены самовольные пристрои. Наоборот, судьи выяснили, что в соответствии с материалами инвентаризации магазина N 28 "Овощи" спорная площадка существовала уже в 1987 г. и была неотъемлемой частью здания магазина.

Более того, с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник земельного участка. Так, департаменту недвижимости администрации г. Омска было отказано в удовлетворении исковых требований о признании нежилых помещений самовольной постройкой и обязании ответчика их снести, поскольку департамент не наделен правомочиями собственника в сфере предоставления земельных участков, расположенных в г. Омске. Такими полномочиями обладает Главное управление по земельным ресурсам Омской области (Постановление ФАС ЗСО от 06.06.2007 N Ф04-4305/2006(35002-А46-38)).

Приведем еще несколько примеров из арбитражной практики, когда итогом рассмотрения спора явилось решение о сносе возведенного строения. Первый пример - Постановление ФАС ВВО от 07.06.2007 N А17-1743/14-2006. Суд решил, что двухэтажное здание с закусочной (кафе) с пристройкой двух одноэтажных строений и одноэтажного строения с мансардой (кирпичного гаража на несколько автомобилей) является самовольной постройкой, и обязал индивидуального предпринимателя снести его. Данное решение было принято на том основании, что, во-первых, у ИП отсутствовали какие-либо права на земельный участок, на котором были возведены спорные строения, во-вторых, отсутствовала разрешительная документация на производство строительных работ. Акт приемки в эксплуатацию законченного строительством здания в данном случае не помог, а только усугубил ситуацию, поскольку он был не утвержден, не датирован и не подписан всеми органами, входящими в государственную приемочную комиссию. Оказались бесполезными и полученные ИП разрешения на телефонизацию строений, их электрификацию и др.

Второй пример - Постановление ФАС СКО от 05.07.2007 N Ф08-4074/2007. Судьи обязали предпринимателя произвести снос (полный разбор) самовольной пристройки к магазину, а также разъяснили истцу право на снесение пристройки за счет ответчика, если последний не исполнит решение в срок. Доводы предпринимателя о том, что из-за неразрывной связи пристройки с основным зданием ее невозможно демонтировать без причинения ущерба основному зданию и часть пристройки находится на земельном участке, принадлежащем ИП на праве собственности, были судом отклонены, поскольку не имеют правового значения - по смыслу ст. 222 ГК РФ неблагоприятные последствия возведения самовольной постройки полностью возлагаются на застройщика.

А кто должен или может произвести снос самовольной постройки?

Кто сносит?

В п. 2 ст. 222 ГК РФ сказано, что самовольная постройка ликвидируется или застройщиком, или за его счет. С первым случаем все понятно - застройщик сам производит работы, поэтому и затраты возникают у него (понятно, что эти расходы являются экономически необоснованными, поэтому отсутствует возможность их учета в целях налогообложения прибыли). Причем решение о сносе самовольной постройки, подлежащее принудительному исполнению, может быть вынесено только судом (Постановление ФАС СКО от 13.06.2007 N Ф08-3303/2007). Собственник земельного участка не наделен полномочиями на принятие решения о сносе самовольной постройки, то есть он может принудить застройщика снести постройку только через суд. Причем если суд обяжет именно застройщика произвести снос самовольной постройки, то собственник земельного участка не может сделать этого сам. Обязанность по принудительному исполнению судебных актов возложена на службу судебных приставов (п. 1 ст. 3 Закона N 119-ФЗ <6>).

<6> Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".

Во втором случае возможны несколько вариантов, один из них - снос осуществляет владелец земельного участка, на котором возведена самовольная постройка. Понятно, что расходы понесет владелец земельного участка, которые застройщик должен возместить.

Однако есть один нюанс, который необходимо учесть обеим сторонам и на который обратил внимание ФАС СКО в Постановлении от 09.11.2006 N Ф08-5641/2006. Пунктом 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено их возмещение в меньшем размере. Получается, требовать их возмещения можно только в том случае, если расходы понесены для восстановления действительно принадлежащего лицу нарушенного права. В свою очередь, защиту нарушенных гражданских прав осуществляет суд (п. 1 ст. 11 ГК РФ). Административная защита гражданских прав производится исключительно в случаях, предусмотренных законом. В настоящее время нет такого закона, который допускал бы в качестве защиты прав собственника земельного участка снос им самовольного строения. Нередко органы местного самоуправления ошибочно считают, что полномочия на принятие решения о сносе самовольных построек предоставлены им Постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках". Согласно п. 7 этого Постановления в случае невыполнения самовольным застройщиком требования городского или поселкового исполнительного комитета о прекращении строительства и о сносе строений исполнительный комитет дает распоряжение отделу коммунального хозяйства о сносе самовольно возведенного строения или части строения. Однако Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР не является законом. Следовательно, если собственник земельного участка снесет самовольную постройку без решения суда, то требовать возмещения понесенных убытков он не вправе, ведь право отсутствует, следовательно, не может быть нарушено и не подлежит восстановлению путем взыскания убытков.

Сноса самовольной постройки можно избежать. Этому посвящен п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Пункт третий...

...оповещает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, самовольная постройка не будет снесена в случае признания судом права собственности на нее, правда, лишь в порядке исключения (Постановление ФАС ЗСО от 22.08.2007 N Ф04-5641/2007(37392-А45-38)). Как указано в Постановлении ФАС ЗСО от 17.09.2007 N Ф04-6513/2007(38335-А70-38), признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Подчеркнем, признать право собственности можно только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, обратиться в суд может только лицо, которому соответствующий участок принадлежит на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2007 N 09АП-5226/2007-ГК).

Обратите внимание: отсутствие в Гражданском кодексе прямого указания на вероятность признания в судебном порядке права собственности на постройку лицом, осуществившим самовольную постройку на принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельном участке, не исключает такой возможности (п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.08.2005).

Если застройщик возведет строение на чужом земельном участке и судебные органы признают право собственности на самовольную постройку за владельцем земельного участка, то последний возмещает лицу, осуществившему постройку, расходы в размере, установленном судом. Правда, есть одна оговорка: исключение из правил невозможно, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

То, что указанная норма "работает", подтверждают решения судебных органов. Так, судьи ФАС ПО признали право собственности общества на самовольную постройку, поскольку реконструкция была произведена в пределах земельного участка, предоставленного ему на праве бессрочного пользования (Постановление от 10.07.2007 N А55-18533/2006-15). Ссылка истца на п. 3 ст. 222 ГК РФ о том, что право собственности не может быть признано за лицом, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, была отклонена. Судьи посчитали, что опровержением этого является наличие документов, подтверждающих согласование реконструкции строения со всеми соответствующими органами, а именно: заключения главного архитектора Комсомольского района г. Тольятти, заключения о соответствии требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического заключения, заключения Федеральной службы по труду и занятости, отчета по экологическому аудиту объекта, заключения по обследованию несущих и ограждающих конструкций здания после проведения его реконструкции о соответствии требованиям СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения".

Еще одна фирма в аналогичной ситуации представила такие документы: протокол санитарно-эпидемиологической экспертизы проекта, санитарно-эпидемиологическое заключение, заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта. Судьи ФАС ПО признали, что указанные документы не содержат информации, подтверждающей, что спорные постройки не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу их жизни и здоровью (Постановление от 21.08.2007 N А65-4038/06).

В другом деле, рассмотренном судьями ФАС СКО (Постановление от 01.03.2007 N Ф08-850/2007), исходя из причин, названных истцом - администрацией муниципального образования "Туапсинский район", - были все предпосылки разрешения дела в пользу истца (спорные строения - корпус N 1 отделения N 1 санатория и здание прачечной, реконструированное в двухэтажный объект недвижимости, используемый под мини-гостиницу, - признать самовольными постройками, подлежащими сносу), поскольку:

Однако судьи выяснили, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты, находится в федеральной собственности и передан в постоянное (бессрочное) пользование санаторию (являющемуся государственным учреждением). На основании п. 2 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Кроме того, судебные инстанции установили, что в результате проведенной реконструкции права собственника имущества не были нарушены. Вывод суда, несмотря на то что не все условия п. 1 ст. 222 ГК РФ соблюдены, такой: администрация не вправе требовать сноса построек. В заключение арбитры дали совет: если заявитель считает, что реконструкция произведена при отсутствии соответствующего разрешения, он может реализовать свои права путем привлечения правонарушителя к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Указанной статьей предусмотрена ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию. В частности, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство влекут наложение штрафа на должностных лиц и индивидуальных предпринимателей в размере от 20 000 до 50 000 руб., на юридические лица - от 500 000 до 1 000 000 руб. Причем в отношении ИП и организаций штраф может быть заменен административным приостановлением их деятельности на срок до 90 суток.

Отметим, что ранее п. 3 ст. 222 ГК РФ содержал норму, согласно которой застройщик мог отвоевать право собственности на самовольную постройку. Воспоминания об этой норме до сих пор тревожат заинтересованных лиц. Объясним.

Абзац 1 пункта 3, или Воспоминания о былых днях

Изначально п. 3 ст. 222 ГК РФ содержал абз. 1, который утратил силу с 1 сентября 2006 г. на основании Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ. В соответствии с данным абзацем право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку. Такая возможность возникала в случае возведения постройки на не принадлежащем лицу земельном участке, но при одном условии: этот участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку.

Приведем случаи из жизни. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение - кафе, опираясь на указанную норму Гражданского кодекса. Судьи выяснили, что земельный участок был предоставлен ИП на основании договора аренды под временное сборно-разборное кафе с магазином, а не под строительство кафе как объекта недвижимости. Более того, Минимущество вообще не намеревалось предоставлять истцу земельный участок под самовольно возведенную постройку. Поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано (Постановление ФАС ВВО от 23.01.2007 N А43-16561/2006-13-324). Аналогичная ситуация была рассмотрена и ФАС ДВО (Постановление от 14.03.2007 N Ф03-А73/06-1/5333). Земельный участок под объект капитального строительства не выделялся, он был предоставлен для установки кафе из сборно-разборных конструкций. Более того, земельный участок предполагается использовать под строительство многоэтажного жилого дома.

Нередки дела, основанные на исках о признании права собственности в соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ на строения, самовольно возведенные до 01.09.2006. Истцы не добиваются желаемого, поскольку судьи при разрешении спора в данном случае пользуются нормами закона, действовавшими в период возникновения отношений (спора), то есть на момент обращения организации в суд (см., например, Постановления ФАС ВВО от 31.08.2007 N А11-10658/2006-К1-15/403, от 01.08.2007 N А82-14748/2006-38, от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16).

Как отметил ФАС СКО в Постановлении от 09.08.2007 N Ф08-4430/2007, самовольная постройка до признания на нее права собственности не существует как самостоятельный объект гражданских прав. Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение. Таким образом, права, связанные с самовольной постройкой, возникают у застройщика после вынесения решения. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на самовольное строение необходимо руководствоваться законом, действующим на момент принятия судебного решения. Аналогичная позиция изложена и в Постановлении ФАС СКО от 21.06.2007 N Ф08-3038/2007. Следовательно, также бесполезно оспаривать в судебном порядке право собственности на самовольную постройку, оформленное в период до 01.09.2006, когда оно могло быть признано за лицом, осуществившим постройку (Постановление ФАС МО от 13.08.2007 N КГ-А40/7440-07).

Прокомментируем еще один момент. Судьи ФАС СКО в Постановлении от 17.07.2007 N Ф08-4250/2007 указали, что исключение абз. 1 из п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2006) означает лишь невозможность признания права собственности за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, то есть на участке, занимаемом без какого-либо правового титула. Наличие у самовольного застройщика арендного права на землю (а не собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) само по себе не является препятствием для признания за ним права собственности на самовольную постройку. Поясним, что они имели в виду. Согласно п. 2 ст. 264 ГК РФ несобственник земельного участка осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В свою очередь, собственник земельного участка может разрешить другим лицам осуществлять строительство на своем участке, но только при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Кроме того, на основании пп. 2 п. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК РФ возводить здания, строения, сооружения вправе не только собственники, но и арендаторы земельных участков. Главное - в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Таким образом, арендатор вправе осуществлять строительство на земельном участке, предоставленном ему, с учетом разрешенного использования земельного участка. Получается, если арендатор сможет подтвердить последнее, то есть все шансы избежать признания строения самовольной постройкой, естественно, если не нарушены два других условия (получены необходимые разрешения и соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила). Именно так получилось в рассмотренном деле. К такому же выводу пришел и ФАС ПО: положения ст. 222 ГК РФ не исключают признание права собственности на самовольную постройку при законном землепользовании в виде долгосрочной аренды (Постановление от 05.06.2007 N А55-17038/2006).

В то же время, если земельный участок под возведенное строение не был предоставлен, соответствие построек санитарным, градостроительным, строительным, экологическим, гигиеническим, эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам не имеет правового значения (Постановление ФАС СКО от 29.05.2007 N Ф08-3123/2007). Аналогичное дело было рассмотрено и судьями ФАС ДВО. Предпринимателю отказали в признании права собственности на нежилое одноэтажное здание, поскольку у него на момент строительства объекта недвижимости отсутствовало согласие собственника земельного участка на проведение строительных работ (Постановление от 13.07.2007 N Ф03-А16/07-1/2159).

К сожалению, с вышеизложенной позицией согласны не все. Так, судьи ФАС ВВО категорично заявили: действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, пользующимся земельным участком по договору аренды (Постановление от 13.06.2007 N А39-3898/2006-368/16). Такого же мнения придерживаются судьи ФАС ВСО (Постановление от 03.05.2007 N А33-7057/05-Ф02-2345/07), ФАС ДВО (Постановление от 29.05.2007 N Ф03-А51/07-1/1699), ФАС ЗСО (Постановления от 13.06.2007 N Ф04-3735/2007(35070-А70-20), от 17.09.2007 N Ф04-6513/2007(38335-А70-38)). Как считают арбитры, поскольку право собственности на самовольную постройку может быть признано только за собственником земельного участка или лицом, у которого участок находится в пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, право на предъявление судебного иска предоставлено именно ему. В свою очередь, арендатор земельного участка на основании ст. 222 ГК РФ таким правом не наделен.

Е.Н.Моряк

Эксперт журнала

"Предприятия общественного питания:

бухгалтерский учет и налогообложение"