Мудрый Экономист

Расторжение договора аренды недвижимого имущества без согласия арендатора

"Финансовая газета", 2007, N 33

Как известно, гражданское законодательство не допускает одностороннего отказа от исполнения обязательств. Исключение составляют случаи, прямо предусмотренные законом, а когда обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, односторонний отказ от его исполнения может быть установлен также условиями договора (ст. 310 ГК РФ).

В ст. 407 ГК РФ также указано, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Одностороннее расторжение договоров аренды недвижимого имущества регулируется общими нормами гл. 29 ГК РФ об изменении и расторжении договоров, а также ст. ст. 619 и 620 ГК РФ о расторжении договоров аренды одной из сторон договора. Кроме того, отдельные нормы о расторжении договоров аренды определенного недвижимого имущества содержатся в других законодательных актах, например в Земельном кодексе Российской Федерации.

Рассмотрим существующие основания для расторжения договора аренды недвижимого имущества одной из его сторон, а именно арендодателем, поскольку данный вопрос продолжает сохранять свою актуальность.

Начнем с оснований для одностороннего расторжения договора аренды арендодателем, предусмотренных ст. 619 ГК РФ. Общим для них является то, что договор аренды расторгается по требованию арендодателя судом и только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Рассмотрим эти основания по порядку.

  1. Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 ст. 619 ГК РФ).

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями, установленными договором аренды, либо в соответствии с назначением имущества, если такие условия в договоре не определены. Обычно в договорах аренды недвижимого имущества указывается цель его использования: в качестве офисных помещений, под склад (возможно, с указанием объектов хранения), для производства какой-либо продукции и т.п.

Таким образом, если арендатор в помещении, переданном ему в аренду под офис, занимается производством, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Так, например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с существенным нарушением последним условий договора, выразившимся в использовании арендованных помещений не по назначению. По условиям договора аренды нежилое помещение было передано в аренду для использования под служебные цели, вместо этого арендатор использовал помещение под сауну. Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции указал, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, и сослался на ст. ст. 619, 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было оставлено кассационной инстанцией без изменения (Постановление ФАС МО от 26.06.2006 по делу N КГ-А40/5373-06).

К пользованию арендованным имуществом также относится сдача данного имущества арендатором в субаренду (поднаем), передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передача арендных прав в залог или их взнос в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Указанные действия арендатор вправе совершать только с согласия арендодателя, которое может содержаться в самом договоре аренды либо предоставляться арендатору после заключения договора. Нарушение данной нормы дает арендодателю основание для расторжения договора аренды в одностороннем порядке с взысканием с арендатора убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Предъявление исков арендодателями о расторжении договора аренды в связи со сдачей арендатором недвижимого имущества в субаренду другим лицам без согласия арендодателя не является редкостью. В подобных случаях суд нередко принимает сторону арендодателя (например, Постановление ФАС МО от 09.06.2006 по делу N КГ-А40/4288-06).

Разумеется, ссылаясь на данное основание, арендодатель должен доказать существенность нарушений, допущенных арендатором, и сам факт нарушений арендатором условий пользования имуществом. В противном случае суд может отказать в удовлетворении иска (Постановления ФАС МО от 31.03.2006 по делу N КГ-А40/2494-06 и от 27.09.2005 по делу N КГ-А40/9319-05).

  1. Арендатор существенно ухудшает имущество (п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 615, 622 ГК РФ).

В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.

Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя вместе с предыдущим основанием как существенное нарушение условий договора.

Ухудшение арендованного имущества может заключаться, например, в перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия на то арендодателя (Постановления ФАС МО от 22.12.2005 по делу N КГ-А40/12530-05-П, от 30.01.2006 по делу N КГ-А40/14225-05).

Так, например, между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на нежилое помещение, являющееся памятником архитектуры, в соответствии с которым арендатор был обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию по плановому заданию арендодателя и в установленные сторонами сроки. Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций (Постановление ФАС МО от 21.03.2003 по делу N КГ-А40/1246-03).

Также Постановлением ФАС МО от 22.01.2004 по делу N КГ-А40/11057-03 были оставлены в силе решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, которыми был удовлетворен иск арендодателя о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями договора арендатором, которые выразились в перепланировке помещений без согласия собственника, ухудшении имущества, нахождении сторонних организаций в арендуемых помещениях, несвоевременности внесения арендных платежей. В частности, арендатор не выполнял условия договора аренды о содержании помещений в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии, проведении текущего ремонта, арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находились в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требовали текущего и капитального ремонта, что было подтверждено соответствующими актами проверки, а также заключением оценочной организации, на основании чего суд сделал вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось.

  1. Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, размере и в сроки, установленные договором аренды. В случае просрочки арендатором внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении срока платежа, установленного договором аренды, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке (Постановления ФАС МО от 22.12.2005 по делу N КГ-А40/12595-05 и от 30.11.2006 по делу N КГ-А40/11725-06).

Невнесение арендной платы более двух раз подряд является лишь одним из оснований для расторжения договора аренды, связанных с нарушением арендатором условий договора о сроках и порядке оплаты аренды, которое прямо предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Также возможно предъявление исков арендодателями в связи с иными нарушениями арендатором сроков оплаты, однако основанием для одностороннего расторжения договора аренды в других случаях будет являться уже ч. 2 ст. 619 и ст. 450 ГК РФ (см. п. 5).

  1. Арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта арендуемого имущества может быть возложена договором аренды на арендатора. Срок проведения капитального ремонта определяется договором, а если такой срок в договоре не указан или в случае неотложной необходимости в проведении капитального ремонта, то в разумный срок. Нарушение арендатором указанной обязанности предоставляет арендодателю право требовать расторжения договора аренды (Постановление ФАС МО от 13.01.2006 по делу N КГ-А40/12411-05-П).

Д.Муратова

Адвокат

МКА "Защита"