Мудрый Экономист

Налоговики против риелторов. Действие первое

"Главная книга", 2007, N 16

20 июля 2007 г.

Еще в октябре 2004 г. помощник Президента РФ Игорь Шувалов заявил, что дело ЮКОСа - только начало борьбы с "налогонеплательщиками". Сейчас применение схем оптимизации налогообложения становится все более опасным. Поэтому руководители, да и бухгалтеры многих компаний стараются внимательно следить за громкими налоговыми делами, чтобы не допустить подобных проблем в своей организации.

Не так давно налоговые органы не на шутку заинтересовались деятельностью одного крупного агентства недвижимости - МИАН. И выяснили, что в 2002 - 2003 гг. агентство использовало несколько схем ухода от уплаты налогов. По результатам проверки агентству недвижимости доначислили: налог на прибыль - более 84 млн руб.; НДС - более 94 млн руб. Арбитражный суд г. Москвы (первая судебная инстанция) поддержал налоговиков <1>. Но очевидно, что этим дело не закончится - судебное решение можно обжаловать <2>.

Посмотрим более конкретно, какие претензии проверяющие выдвинули риелторам и на чем они были основаны.

  1. Вексельная схема. С покупателями квартир агентство заключало договор инвестирования на строительство жилья. А затем оно предлагало покупателям приобрести векселя у зависимой от ЗАО "МИАН" организации и передать их в качестве оплаты по заключенным договорам инвестирования. Причем подконтрольные агентству фирмы продавали свои векселя гражданам по номиналу, а агентство приобретало их от тех же граждан по цене, которая была существенно ниже номинала векселя. Естественно, выяснилось, что физические лица не имели намерения покупать ценные бумаги и их приобретение было связано с расчетами за квартиры. Разница между ценой продажи векселей гражданам и ценой их покупки агентством МИАН оставалась у подконтрольных агентству фирм. И эти фирмы налогов в бюджет либо платили неприлично мало, либо не платили вообще (по крайней мере, такой вывод следует из решения суда).

После этого агентство МИАН приобретало право на строящуюся квартиру, расторгало договор инвестирования с физлицом и заключало новый договор - договор об уступке прав требования на получение квартиры в собственность. Средства, полученные по договору инвестирования (стоимость покупки векселя), зачитывались в счет оплаты по договору уступки. НДС по этим операциям не уплачивался. Налоговики сочли это неправомерным и доначислили налог. При этом они сослались, во-первых, на то, что с 2002 г. в Налоговом кодексе появилась (правда, задним числом) норма о налогообложении НДС уступки имущественных прав <3>. А во-вторых, и без этих поправок реализация имущественных прав (по мнению налоговых органов) должна была облагаться НДС в полном объеме <4>.

Суд решил, что деятельность подконтрольной агентству МИАН фирмы фактически является деятельностью самого агентства. Немаловажным оказался тот факт, что генеральный директор одной из фирм занимал должность финансового директора в ЗАО "МИАН", а единственными учредителями других зависимых фирм были сотрудники агентства (в том числе и генеральный директор МИАН). Поскольку деятельность фирм, участвовавших в вексельной схеме, была направлена лишь на получение необоснованной налоговой выгоды <5>, налоговая инспекция доначислила налоги самому ЗАО "МИАН".

  1. Использование фирмы-"помойки". Агентство МИАН вкладывало деньги в инвестирование строительства жилых домов через подконтрольную ему фирму. Сначала эта фирма получала заем от МИАН (причем на небывало выгодных условиях - 0,1% годовых и без всякого обеспечения, поскольку своих активов у фирмы не было), затем вкладывала деньги в строительство (перечисляла их застройщикам) и после этого уже уступала права непосредственно покупателям квартир - физическим лицам. Разумеется, доходов от уступки агентство МИАН у себя не отражало и налоги не платило. Но и подконтрольная ему фирма также практически ничего в бюджет не перечисляла (по крайней мере, такой вывод опять же следует из решения суда). Налоговики сочли действия агентства недобросовестными, направленными на получение необоснованной налоговой выгоды, и доначислили ему налоги - так, как будто оно напрямую получало деньги от дольщиков <5>.
  2. "Левые расходники". В течение 2002 - 2003 гг. агентством МИАН оформлялись расходные кассовые ордера, по которым из кассы якобы возвращались (выплачивались) деньги:

Выяснилось, что фактически физлица ничего не получали по расходникам, которые упомянуты в судебном решении. Некоторые граждане расписывались в расходных ордерах по просьбе сотрудников агентства (якобы это нужно было для бухгалтерии), другие же физлица вообще отрицают как получение денег, так и то, что они расписывались в расходниках.

Получалось, что даже те средства, которые агентство МИАН показывало в качестве своего дохода, потом частично "сторнировались" - как будто бы возвращались клиентам. Следовательно, в бюджет агентство МИАН недоплачивало и НДС, и налог на прибыль.

Вывод. Очевидно, что использование схем "минимизации" налогов становится все более опасным занятием, которое может повлечь большие неприятности как для самой организации, так и для ее должностных лиц.

Но точка в деле МИАН еще не поставлена. Скорее всего, агентство будет оспаривать это решение суда.

К сведению

Комментарий к Постановлению Пленума о необоснованной налоговой выгоде вы можете прочитать в журнале "Главная книга", 2006, N 21, с. 24.

-------------------------------

<1> Решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.07.2007 N А40-64068/06-115-389.
<2> Часть 1 ст. 257, ст. 273, ч. 1 ст. 292 АПК РФ.
<3> Подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ; ст. 16 Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ.
<4> Пункт 4 ст. 164 НК РФ.
<5> Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53.