Мудрый Экономист

Квартира для сотрудника

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2007, N 12

Иногда организации помогают своим работникам решить жилищную проблему. Сделать это можно разными способами, например выдать целевой беспроцентный заем на приобретение жилья или оказать материальную помощь. В данной статье рассмотрены нюансы налогообложения в случае продажи предприятием квартиры (земельного участка с расположенным на нем жилым домом) сотруднику по льготной цене. Этот материал также будет полезен, если фирма оформляет такую операцию как дарение.

Низкая цена в договоре купли-продажи - благо для сотрудника и одновременно головная боль для организации. Дело в том, что налоговые инспекторы могут не согласиться с заявленной сторонами стоимостью имущества и доначислить налоги в соответствии со ст. 40 НК РФ. Для того чтобы избавить читателя от необходимости заглядывать в часть первую Налогового кодекса, напомним содержание этой статьи.

Во-первых, в ней закреплено очень важное положение: пока не доказано обратное, считается, что согласованная сторонами цена сделки соответствует рыночной и, следовательно, именно эта сумма используется для расчета налоговых обязательств. Иными словами, налоговый орган должен доказать, что стоимость имущества занижена.

Во-вторых, данная статья содержит закрытый перечень случаев, когда налоговики могут предъявить претензии, в частности:

В остальных случаях ИФНС контролировать цены не может. Вместе с тем, как показывает практика, применительно к рассматриваемой нами теме налоговики для предъявления претензий обычно используют два первых основания. Понятно, если инспекторам удастся доказать, что рыночная цена квартиры выше указанной в договоре купли-продажи, то они не только начислят недоимку и пени по налогам, но и наложат на организацию штраф. Попробуем разобраться в том, насколько реальна такая угроза для предприятия. С этой целью проанализируем имеющуюся арбитражную практику.

Какие лица являются взаимозависимыми?

Для ответа на этот вопрос обратимся к ст. 20 НК РФ: взаимозависимыми для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В частности, взаимозависимость возникает, если:

Кроме того, в силу п. 2 этой статьи суд может признать лиц взаимозависимыми и по иным основаниям.

Итак, можно ли признать взаимозависимыми работника и организацию или сотрудника и руководителя предприятия, подписавших договор купли-продажи? Что считают судьи?

Отметим, что среди арбитров нет однозначного решения этого вопроса. Так, судьи ФАС ПО в Постановлении от 27.02.2007 N А12-8023/2006 ответили на него отрицательно. Спорная ситуация заключалась в следующем. Налоговики посчитали неправомерным, что при реализации физическим лицам - работникам организации квартир по цене ниже рыночной не был удержан НДФЛ с возникшей у них материальной выгоды, а также занижена налоговая база по налогу на прибыль и НДС. При этом они сослались на то, что договоры купли-продажи подписаны физическими лицами, одно из которых (сотрудник) подчинено другому (руководителю) по должностному положению, то есть в силу пп. 2 п. 1 ст. 20 НК РФ они являются взаимозависимыми. Инспекторы обратили внимание суда на открытый перечень оснований, по которым лица признаются взаимозависимыми, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

Однако эти доводы не убедили арбитров, и они пришли к выводу о том, что у ИФНС не было законных оснований для проверки правильности применения цен по спорным договорам купли-продажи квартир. В решении суда указано: поскольку продажа квартир работникам производилась не по единоличному решению директора, а на основании списка очередности на получение жилья, утвержденного в установленном законом порядке, и участие директора при заключении договоров купли-продажи обусловлено тем, что он являлся законным представителем предприятия, от имени которого заключались указанные договоры, основания для признания наличия взаимозависимости между предприятием и работниками отсутствуют.

Судьи ФАС СЗО (см. Постановление от 08.04.2004 N А56-25645/03) отказались признать взаимозависимыми работника предприятия и директора, подписавшего договор купли-продажи: в данном случае сделка купли-продажи квартиры заключена между юридическим лицом и физическим лицом, поэтому пп. 2 п. 1 ст. 20 НК РФ не подлежит применению. Ссылка налоговой инспекции на то обстоятельство, что представлять интересы общества при заключении сделки должен генеральный директор, не влияет на возможность признания в данном случае взаимозависимыми лицами общества и гражданина Р. Судебными инстанциями не установлено обстоятельств, свидетельствующих, что отношения между обществом и гражданином Р. могли повлиять на результаты сделки.

Противоположная позиция изложена в Постановлениях ФАС УО от 22.06.2006 N Ф09-5261/06-С2 и от 12.09.2006 N Ф09-7327/06-С7, ФАС ПО от 26.07.2005 N А72-6739/04-7/50, ФАС ВВО от 17.11.2006 N А82-7208/2005-37 и др. В них судьи признали организацию и работающих в ней физических лиц взаимозависимыми.

По мнению Минфина, решать вопрос наличия или отсутствия взаимозависимости фирмы и работающего в ней сотрудника необходимо в каждом случае отдельно. В Письме от 08.02.2007 N 03-04-06-01/30 финансисты напомнили, что в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ доходом физического лица является материальная выгода, полученная от приобретения товаров на основании гражданско-правового договора у организации, являющейся по отношению к нему взаимозависимой. В этом случае налоговая база для расчета НДФЛ определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров, реализуемых в обычных условиях другим лицам (не являющимся взаимозависимыми), над ценой сделки с данным сотрудником. Однако в рамках рассматриваемой нами темы важны использованные чиновниками в данном Письме формулировки: в случае если физическое лицо и организация признаются взаимозависимыми лицами в смысле ст. 20 Кодекса... и в случае отсутствия взаимозависимости между сторонами, заключившими указанный договор купли-продажи квартиры, подлежащего налогообложению дохода в виде материальной выгоды не возникает. Таким образом, Минфин допускает, что организация и ее работник могут не являться взаимозависимыми.

Отдельно о руководителе предприятия

Иногда квартиру или иной объект недвижимости продают (дарят) руководителю фирмы. Всегда ли предприятие и его директор являются взаимозависимыми? Ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС в п. 2 Информационного письма N 71 <1>. По мнению ВАС, юридическое лицо и его руководитель с учетом конкретных обстоятельств могут быть признаны взаимозависимыми лицами в смысле ст. 20 НК РФ. Очевидно, что данная формулировка позволяет утверждать следующее: директор не всегда будет признан судом взаимозависимым по отношению к возглавляемому им предприятию. Рассмотрим, какую ситуацию анализировали судьи на этот раз.

<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.03.2003 N 71 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений части первой Налогового кодекса Российской Федерации".

Организация продала своему директору 35 квартир (!), предоставив рассрочку платежа на 10 лет (!). Налоговый орган, проверяя правильность расчетов с бюджетом по НДФЛ, указал на взаимозависимость лиц и проконтролировал соответствие цены сделки уровню рыночных цен. Согласно заключениям экспертов цена проданных квартир оказалась заниженной в четыре раза. Поэтому налоговики вынесли решение о том, что предприятие, будучи налоговым агентом по отношению к покупателю (директору), не удержало и не перечислило в бюджет НДФЛ с возникшей у физического лица материальной выгоды.

В суде первой инстанции налоговики потерпели фиаско. Арбитры сделали вывод о том, что в рассматриваемой ситуации не усматривается ни одного из признаков взаимозависимых лиц, указанных в пп. 1 - 3 п. 1 ст. 20 НК РФ. Однако суд кассационной инстанции отменил решение нижестоящего суда и направил дело на новое рассмотрение. Судьи указали, что собственниками 100% акций организации являются директор и его сын. Решение о продаже, цене и рассрочке платежа было принято на общем собрании акционеров (в составе двух указанных граждан).

Указав данные обстоятельства в Информационном письме N 71, Президиум ВАС фактически дал рекомендации арбитражным судам по оценке ситуаций, когда организации искусственно занижают налоговые базы. Понятно, что в данном случае рассматривался вопиющий случай (по количеству проданных квартир и длительности периода рассрочки платежа). Тем не менее, на наш взгляд, велика вероятность того, что юридическое лицо и его руководитель будут признаны судом взаимозависимыми. В этом случае налоговики должны доказать, что заявленная сторонами цена сделки более чем на 20% ниже рыночной.

В продолжение темы рассмотрим еще два решения арбитражных судов. Организация продала квартиру своему директору. Налоговики заявили об их взаимозависимости и начислили недоимку по налогу на прибыль и НДС. Судьи (см. Постановление ФАС СЗО от 29.07.2005 N А52-7686/2004/2) поддержали организацию, указав, что согласно выписке из контракта, заключенного с генеральным директором, последний вправе распоряжаться недвижимым имуществом предприятия исключительно на основании решения его участников, в котором определяются цена продажи и условия оплаты. В данном случае решение о продаже квартиры принято единственным учредителем организации, поэтому судьи пришли к выводу о том, что налоговый орган не доказал взаимозависимости лиц по сделке купли-продажи квартиры.

Судьи ФАС ЗСО в Постановлении от 22.03.2004 N Ф04/1439-446/А27-2004 указали, что вывод суда предыдущей инстанции о том, что должностная подчиненность и подотчетность физических лиц - работников ООО не могла повлиять на цену квартир, определяемую продавцом - тем же ООО, основан на неверном толковании ст. 20 НК РФ и не подтвержден ссылками на соответствующие документы и доказательства. Поэтому вопрос о взаимозависимости организации и ее руководителя подлежит новому рассмотрению арбитражным судом.

Как подтвердить рыночную цену?

Очевидно, что это важно знать не только налоговым инспекторам, но и налогоплательщикам, причем по двум причинам:

Итак, попытаемся дать ответ на вопрос о том, кто должен выдать подтверждающий документ и что в нем должно быть указано. Свои выводы мы вновь будем делать на основании решений ФАС.

Справка учреждения государственной статистики

Этот документ будет признан недостаточным доказательством. Показательно в данном смысле Постановление ФАС ВВО от 17.11.2006 N А82-7208/2005-37. Для доначисления налогов по проданной работнику организации квартире инспекторы использовали сведения территориального органа государственной статистики. Судьи встали на сторону предприятия, отметив, что в этой справке указана средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир улучшенной планировки в панельных домах, расположенных в спальных районах, на первичном и вторичном рынках жилья. Таким образом, приведенная в справке цена не учитывает такие важные условия, как:

Поэтому судьи признали, что информация, использованная налоговым органом, не содержала данных о рыночной цене идентичного товара, реализуемого в сопоставимых условиях в определенный период, то есть инспекторы нарушили требования ст. 40 НК РФ. На обязанность налоговиков учитывать при определении рыночной цены перечисленные выше факторы указали также судьи в Постановлениях ФАС ВСО от 26.05.2006 N А33-11449/05-Ф02-2414/06-С1, А33-11449/05-Ф02-2416/06-С1 и ФАС ЦО от 16.01.2004 N А54-2185/03-С11. Кроме того, Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 05.03.2007 N 09АП-18218/2006-АК указал, что налоговая инспекция не вправе основывать свои доводы исключительно на данных государственного органа - областного комитета государственной статистики, в то время как данный орган не является уполномоченным в области определения рыночных цен, в частности, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по статистике, утвержденном Постановлением Правительства от 02.02.2001 N 85, такое полномочие, как определение рыночной цены товаров, работ, услуг, не установлено.

Письмо торгово-промышленной палаты

В соответствии с п. 2 ст. 12 Закона РФ от 07.07.1993 N 5340-1 "О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации" юридические документы, выданные торгово-промышленными палатами в пределах их компетенции, признаются на всей территории России и являются официальной информацией (Постановление ФАС ПО от 11.03.2005 N А12-14829/03-С36). Именно поэтому справка торгово-промышленной палаты, скорее всего, будет принята арбитражными судами. Почему "скорее всего"? Да потому, что, как указали, например, судьи ФАС УО (см. Постановление от 29.11.2005 N Ф09-5389/05-С2), такая справка не должна содержать обобщенных данных о рыночных ценах.

Однако даже в том случае, если цена реализации недвижимости в договоре отклоняется от ее стоимости, указанной в справке торгово-промышленной палаты, у налогоплательщика есть шанс выиграть арбитражный процесс. Например, в Постановлении ФАС УО от 01.11.2006 N Ф09-9542/06-С2 в качестве доказательства отклонения цены реализации по договорам купли-продажи квартир работникам предприятия от рыночной налоговики представили справку торгово-промышленной палаты о минимальной цене на квартиры в этом доме на этом же этаже. Арбитры расценили этот документ как подтверждающий уровень минимальной рыночной цены идентичных (однородных) товаров. Однако доначисление организации НДС, НДФЛ и налога на прибыль все-таки не поддержали. Дело в том, что фирма смогла доказать наличие особенностей и недостатков, существенно повлиявших на определение цены реализации спорных квартир.

Кроме того, в Постановлении ФАС ВСО от 26.05.2006 N А33-11449/05-Ф02-2414/06-С1, А33-11449/05-Ф02-2416/06-С1 обращено внимание на то, что налоговики должны направить запрос в торгово-промышленную палату не после окончания выездной налоговой проверки, а во время ее проведения. В противном случае выданная справка не может быть принята для разрешения спора.

Наконец, еще один нюанс использования документов, выданных торгово-промышленными палатами, раскрыт в Постановлении ФАС УО от 22.06.2006 N Ф09-5261/06-С2. На этот раз предприятию не удалось избежать доначислений, однако оно добилось снижения размера материальных потерь. Итак, налоговики для начисления недоимки воспользовались данными о стоимости одного квадратного метра жилья на дату реализации в том же доме, в котором расположены спорные квартиры. Однако их ошибка состояла в том, что для расчета инспекторы взяли максимальное значение стоимости из справки торгово-промышленной палаты. Арбитры в своем решении указали, что ИФНС не доказала обоснованность применения для целей налогообложения наибольшего значения цены, поэтому налоги следовало исчислить исходя из ее минимального размера.

Другие документы

В Постановлении ФАС СЗО от 03.05.2005 N А56-25645/03 приведена ситуация, когда налоговики решили, что, удерживая НДФЛ с работника, организация занизила стоимость подаренной ему квартиры. В подтверждение инспекторы представили отчет Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) об оценке квартиры. Судьи отказали инспекторам, отметив, что письмо ГУИОН об оценке спорной квартиры не служит доказательством рыночной цены объекта недвижимости. Так, из названного письма следует, что ввиду отсутствия информации о состоянии объекта на момент сделки анализ цен проводился "в предположении о нормальном состоянии квартиры и ее типовой планировке", а приведенные цены "носят ориентировочный характер", поскольку осмотр квартиры не проводился и не производились подробные расчеты. Как видим, для рассмотрения спора имеет значение не только орган, выдавший документ, но и использованные в нем формулировки.

В другой ситуации (см. Постановление ФАС ВСО от 26.05.2006 N А33-11449/05-Ф02-2414/06-С1, А33-11449/05-Ф02-2416/06-С1) инспекторы представили в суд заключение Регионального института оценки и управления недвижимостью. Этот документ арбитры отвергли по причине того, что в нем была проведена оценка рыночной стоимости реализованных организацией, а не идентичных (однородных) жилых квартир. Здесь мы подошли к следующему важному вопросу: стоимость какого имущества необходимо подтвердить документом - проданного организацией или схожего с ним по своим характеристикам? К сожалению, и в этом вопросе единообразия в судебных решениях нет. Так, в Постановлении ФАС ВВО от 13.04.2006 N А17-2238/5-2005 арбитры поддержали инспекторов, доначисливших фирме налог на прибыль и НДС на основании справки оценщика о рыночной цене проданной квартиры на момент ее реализации (сделка совершена между взаимозависимыми лицами).

По мнению автора статьи, использованная законодателем в ст. 40 НК РФ формулировка о рыночной цене идентичных (однородных) товаров позволяет утверждать, что в справке торгово-промышленной палаты должна быть указана не стоимость проданного по льготной цене (или подаренного) сотруднику имущества, а именно цена идентичных (однородных) объектов.

Обратите внимание: рыночная цена идентичных (однородных) товаров должна быть определена на момент осуществления предприятием сделки со своим сотрудником. Поэтому, если налоговики ссылаются на сведения о стоимости, установленные на более поздний (или ранний) период, суд их не поддержит.

Отметим, что данные риелторских фирм, рекламные материалы (публикации в прессе) не являются показателем уровня рыночной цены (Постановления ФАС МО от 16.01.2006 N КА-А41/13620-05, ФАС ЗСО от 23.01.2006 N Ф04-9850/2005(19018-А27-15), ФАС УО от 23.12.2005 N Ф09-5890/05-С2 и др.).

Еще одно интересное решение

В Постановлении ФАС УО от 12.09.2006 N Ф09-7327/06-С7 судьи вынесли решение не в пользу организации. Тем не менее считаем уместным обратить на него внимание читателей, ведь лучше учиться на чужих ошибках, чем расплачиваться за свои. В данном случае организация продала сотрудникам квартиры по льготной цене. Эта операция заинтересовала контролеров, которые начислили недоимку по налогам. В результате стороны встретились в арбитражном суде.

Представители предприятия, отстаивая правомерность своих действий, сообщили, что реализация недвижимого имущества по цене ниже рыночной являлась одним из способов стимулирования деятельности работников. В качестве доказательства они обратили внимание арбитров на условия заключенных с работниками договоров купли-продажи: рассрочку платежа, льготные цены, оплату части стоимости квартир за счет предприятия, зависимость стоимости квартиры от трудового вклада и стажа работы в организации. Однако эти объяснения судьи сочли неубедительными.

Вторым аргументом предприятия было то, что часть реализованных сотрудникам квартир продана на стадии незавершенного строительства, следовательно, произведенное инспекторами доначисление налогов исходя из цены готовых квартир неправомерно. Однако исследованные судом документы (договоры уступки права требования, акты сдачи-приемки квартир, справки к журналам-ордерам, счета-фактуры, свидетельства о государственной регистрации права) опровергали позицию организации, то есть спорные объекты были приобретены работниками и зарегистрированы за ними на праве собственности как квартиры, а не как объекты незавершенного строительства.

Варианты возможны?

Итак, мы выяснили, что подтвердить рыночную цену реализованного имущества можно официальным документом компетентного органа. Кроме того, п. 10 ст. 40 НК РФ позволяет налоговикам определять рыночную цену еще несколькими способами. В нем, в частности, сказано, что с этой целью используются следующие расчетные способы:

Однако, что очень важно, данные методы можно использовать только при отсутствии сделок с идентичными (однородными) товарами, а также при невозможности определения соответствующих цен по причине недоступности информационных источников. В качестве комментария по практическому применению п. 10 ст. 40 НК РФ приведем Постановление ФАС ВСО от 26.05.2006 N А33-11449/05-Ф02-2414/06-С1, А33-11449/05-Ф02-2416/06-С1. В ходе проверки инспекторы выявили занижение налога на прибыль и НДС ввиду реализации принадлежащих организации квартир по ценам, которые более чем на 20% отклонялись от рыночных цен на идентичные товары, и начислили недоимку по платежам в бюджет. При этом налоговая инспекция определила рыночную цену реализованных квартир затратным методом с применением коэффициента уровня рентабельности в строительной сфере в соответствующем году.

Не согласившись с решением ИФНС, предприятие обратилось в арбитражный суд. При разрешении спора судьи исходили из следующего. Обязанность по доказыванию несоответствия уровня цен рыночным, согласно НК РФ, возложена на налоговый орган. Для определения рыночной цены товара на основании п. п. 4 - 10 ст. 40 НК РФ могут быть использованы:

Однако, как указал ВАС РФ в Постановлении от 18.01.2005 N 11583/04, методы определения рыночной цены должны применяться последовательно - каждый последующий метод применяется только в случае невозможности применения предыдущего метода. Вместе с тем налоговая инспекция не доказала невозможность получения официальной информации о стоимости идентичных (однородных) квартир, а также применения метода цены последующей реализации и обоснованности использования затратного метода. Кроме того, арбитражные судьи обратили внимание на еще один допущенный налоговиками промах. Оценивая правильность выполнения ими расчета затратным методом, арбитры указали на ошибочное использование обычной для данной (строительной) сферы деятельности прибыли (7%), тогда как спорные отношения отнесены Общесоюзным классификатором "Отрасли народного хозяйства" к операциям с недвижимым имуществом. Таким образом, суд отказал ИФНС в удовлетворении требований.

В Постановлении ФАС ВСО от 04.12.2006 N А19-11364/04-44-24-Ф02-6395/06-С1 налоговики вновь потерпели поражение. На этот раз инспекторы также применили затратный метод. Арбитры обратили внимание на то, что налоговый орган не обосновал невозможность определения рыночной цены реализованных квартир методом цены идентичных (однородных) товаров. Кроме того, судьи указали, что в нарушение абз. 2 п. 10 ст. 40 НК РФ при выполнении расчетов инспекторы включили в себестоимость квартир затраты, относящиеся к благоустройству и озеленению, строительству нежилых помещений, гаражей и т.д.

Краткие выводы

Полагаем, что на примере рассмотренной арбитражной практики мы показали, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартир (жилых домов или иных объектов недвижимости) по сниженной цене либо дарении имущества. Тем не менее у организации есть возможность отстоять свою позицию. Мы убедились, что оспорить рассчитанную налоговиками для начисления недоимки по налогам стоимость объекта можно, указав, что при определении рыночной цены не учтены месторасположение жилого дома, этажность, виды строительных материалов, инфраструктура и экологическая ситуация в районе, вид из окна, наличие подсобных помещений, балконов, лоджий и т.д. Кроме того, выиграть спор можно, сославшись на то, что сведения о рыночной цене приведены не на дату оформления договора купли-продажи, а на более позднюю (или раннюю). Наличие каких-либо особенностей (например, в отделке) или недостатков также будет в пользу предприятия. Однако в данном случае придется заранее позаботиться об их документальном подтверждении (например, в акте).

В заключение еще раз отметим, что выбор цены сделки - право сторон. Автор не предлагает отказаться от продажи недвижимости сотрудникам по льготным ценам. Однако если организация знает, что при проверке не сможет обосновать применение заявленной в договоре цены, то бухгалтеру лучше сразу (в том же отчетном (налоговом) периоде) произвести расчет налогов, исходя из уровня рыночных цен, и оформить его бухгалтерской справкой. В данном случае в бюджет нужно будет уплатить только налог (без пеней и штрафа).

Обратите внимание: бухгалтер может быть спокоен, если цена проданного имущества для целей налогообложения занижена по сравнению с рыночной менее чем на 20%. В этом случае (например, при выявлении отклонения в размере 19,9%) налоговики не смогут предъявить претензий, так как ст. 40 НК РФ не предоставляет им этой возможности.

Т.К.Юлина

Эксперт журнала

"Актуальные вопросы

бухгалтерского учета

и налогообложения"