Мудрый Экономист

Общим имуществом в доме пользуются собственники

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 12

Собственники городских квартир зачастую недовольны своими жилищными условиями, считая в первую очередь свое жизненное пространство чересчур ограниченным. Это порождает многочисленные попытки увеличить жилую площадь. Одни граждане при решении этой проблемы приобретают квартиры большей площади, строят загородные дома, другие - изыскивают иные возможности для достижения аналогичной цели. Ниже нами будут рассмотрены некоторые правовые аспекты проблемы использования общего имущества дома собственниками, правовая природа данных отношений и их юридическое оформление.

Общее имущество в многоквартирном доме

Что же представляет собой общее имущество собственников многоквартирного дома? Проанализируем правовую природу данного понятия.

В первую очередь следует обратиться к положениям гражданского законодательства. Так, ст. 289 ГК РФ установлено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно ст. 134 ГК РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). На этом положении базируются выводы судей ВС РФ, изложенные в Определении от 25.12.2000 N 78-Г00-61: жилые помещения (квартиры) относятся к сложным вещам, то есть составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.

Заметим, что в юридической литературе высказывается несогласие с данной позицией судебных органов <1> и предлагается отнести такое имущество к особой категории имущественных комплексов - составных вещей, то есть недвижимых вещей, включающих в себя другие объекты недвижимости, способные к самостоятельному участию в гражданском обороте, но неотделимые от составной вещи физически. Автор настоящей статьи данную точку зрения не поддерживает.

<1> См., например, статьи "Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома" (Ю.П. Свит, Жилищное право, N 6, 2006), "Право коммунальной собственности в многоквартирных домах" (С.Г. Певницкий, Юрист, N 2, 2006).

Таким образом, квартира и доля в общем имуществе многоквартирного дома, рассчитанная по правилам п. 1 ст. 37 ЖК РФ, представляют собой сложную вещь. Выделение доли в общем имуществе в натуре невозможно.

Перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также наиболее подробно расшифрован в разд. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Отметим, что эти перечни не носят исчерпывающий характер. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет - по проектной документации на жилой дом.

"Традиционное" использование общего имущества

Рассмотрим конкретный пример. В многоквартирном доме части лестничных площадок между этажами огорожены металлической дверью. Образовавшиеся в результате помещения используются собственниками всех жилых помещений, находящихся на одном этаже дома. Каково юридическое значение данных действий?

В п. п. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ предусмотрены следующие варианты использования общего имущества:

Если речь идет об использовании общего имущества самими собственниками квартир, не сопряженном с присоединением, включением площади таких помещений в общую площадь жилого помещения (как в рассматриваемом примере), то ситуация представляется не столь однозначной, поскольку используемые площади из состава общего имущества не исключаются, изменяется только порядок их эксплуатации.

Пунктом 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ закреплено нормативное содержание термина "реконструкция". Под реконструкцией, следуя указаниям данного нормативного правового акта, нужно понимать изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. При этом объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Из соотнесения данных понятий следует вывод о том, что ограждение части межлестничных площадок с достаточной долей условности можно считать реконструкцией, а именно изменением параметров строения, поскольку законодательство не содержит иного.

Однозначно действия по ограждению части лестничных площадок нельзя квалифицировать как переустройство или перепланировку, так как исходя из смысла действующего жилищного законодательства данные мероприятия осуществляются только в отношении жилых помещений (п. п. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ, п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Под переустройством понимают установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство может включать: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в технический паспорт жилого помещения. Она может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Данные нормы по аналогии к нежилым помещениям не применяются.

Следует обратить внимание на п. 2 ст. 40 ЖК РФ, который требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений, которые невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. В нашем случае не предполагается присоединение части общего имущества к площади жилого помещения одного из собственников, оно сохраняет свое служебное назначение и режим общей долевой собственности. Следовательно, указанная норма не может быть положена в основу разрешения ситуации.

Как уже отмечалось, общее имущество может быть передано в пользование третьим лицам. Под использованием общего имущества понимается одно из трех правомочий, составляющих наряду с владением и распоряжением право собственности, направленное на извлечение полезных свойств вещи. Передача общего имущества в пользование иным лицам допускается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. По буквальному толкованию жилищного законодательства речь идет о передаче иным, не являющимся собственниками помещений в данном доме лицам.

Таким образом, возникшие правоотношения не могут регулироваться по правилам, изложенным в п. п. 3 и 4 ст. 36 ЖК РФ.

Правовой режим общего имущества

На наш взгляд, правовое регулирование подобных ситуаций должно основываться на п. 2 ст. 36 ЖК РФ. Данная норма гласит, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Общее имущество собственников многоквартирного дома представляет собой общую долевую собственность, хотя и с особенным правовым режимом. Следовательно, общее правовое регулирование данного вопроса осуществляется ГК РФ, а специальное - ЖК РФ.

Определим основные отличия данного режима от режима долевой собственности, закрепленного гл. 16 "Общая собственность" ГК РФ. Гражданский кодекс устанавливает следующие правила, применимые с учетом положений ЖК РФ к общему имуществу собственников многоквартирного дома:

Жилищное законодательство также содержит положения о специфике общей долевой собственности в многоквартирном доме (п. 4 ст. 37 ЖК РФ), согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

Схожие правила можно выделить из п. 2 ст. 290 ГК РФ, который запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Правило п. 2 ст. 247 ГК РФ о выплате компенсации участнику общей долевой собственности при невозможности предоставить в его владение и пользование части общего имущества неприменимо, поскольку специальное законодательство (ЖК РФ) устанавливает императивный запрет на выдел части общего имущества. Равно как не применяется правило ст. 250 ГК РФ о преимущественной покупке отчуждаемой доли иными участниками общей долевой собственности. Аргументация аналогична: если обладатель права не может произвести его отчуждение, то, соответственно, не существует и права на преимущественное приобретение.

Собственники также не вправе осуществить раздел общего имущества в многоквартирном доме, хотя п. 1 ст. 252 ГК РФ в императивной норме закрепляет такую возможность.

Несмотря на то что пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ относит принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме к компетенции общего собрания членов ТСЖ, считаем данную норму не подлежащей применению при решении вопроса о порядке использования собственниками частей общего имущества дома. Лица, использующие общее имущество или намеревающиеся его использовать, наделены правом собственности на данное имущество в силу закона, то есть обладают наивысшим и абсолютным правом. Субъекты уже наделены всеми необходимыми правомочиями по использованию данного имущества, а кроме того, в отношении ряда объектов, относящихся к общему имуществу, договор аренды не может быть заключен, поскольку они не являются самостоятельными объектами гражданского оборота <2>.

<2> Пункт 1 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Основания для использования общего имущества его собственниками

Итак, первичное основание - право собственности - в рассматриваемом примере у лиц, использующих части общего имущества, имеется. Но ввиду особого характера права собственности (общая долевая) необходимо получить вторичное основание - согласие иных сособственников на такое использование.

Определение порядка использования общего имущества собственниками, а также запрещение или одобрение осуществляемого использования находятся в компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Возникает вопрос о количестве голосов, необходимых для принятия подобного решения на общем собрании собственников. Исходя из буквального толкования ст. 247 ГК РФ требуется согласие 100% голосов: пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее собственников.

Однако такой строгий подход в конкретном случае делает получение согласия и использование части общего имущества собственниками на легальных основаниях практически неосуществимыми, так как, помимо прочего, добиться абсолютной явки на общее собрание проблематично. В свою очередь, если согласие на использование общего имущества в установленном порядке не достигнуто, то ТСЖ, действуя от лица всех собственников, вправе запретить такие действия.

Учитывая, что принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме иным лицам требует в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 44, п. 4 ст. 36 ЖК РФ не менее чем 2/3 голосов собственников, устанавливать более высокий барьер для лиц, являющихся собственниками данного имущества, по крайней мере, нецелесообразно.

Поэтому, на наш взгляд, для принятия решения о порядке использования части общего имущества достаточно одобрения 2/3 голосов.

Для правового оформления установленного общим собранием порядка использования собственниками общего имущества не требуется заключение специальных договоров, достаточно протокола общего собрания, в котором зафиксировано волеизъявление собственников. Данный вывод следует из равноправия собственников в вопросах владения, пользования и распоряжения общим имуществом. А следовательно, одна сторона не вправе передать предмет договора или наделить правами другую сторону, в силу закона обладающую тем же объектом права собственности и равным объемом прав и обязанностей в отношении данного объекта.

Считаем, что пользование частью общего имущества не должно носить возмездный характер и ТСЖ (управляющая организация) не вправе начислять собственникам плату за пользование таким имуществом. В силу п. 2 ст. 154 ЖК РФ собственник жилого помещения исполняет свою обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества уже посредством оплаты содержания и ремонта жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, возложение на него обязанности по внесению дополнительной платы за пользование имуществом, принадлежащим ему, неправомерно.

При этом в любом случае использование одними собственниками части общего имущества, например подвалов, чердаков и лестничных клеток, не должно ограничивать прав других собственников, а также предполагать невозможность использования общего имущества аналогичным образом.

С.А.Трофимова

Юрисконсульт

НП "Нижегородская

ассоциация ТСЖ"