Мудрый Экономист

Предоставление в аренду временно свободных помещений, находящихся в федеральной собственности

"Учреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 5

Идеей написания статьи послужил вопрос, заданный читателем журнала, о возможности сдачи части помещения театра в аренду индивидуальному предпринимателю для организации им на арендуемой площади продажи цветов. Действительно, в настоящее время учреждения культуры часто сдают свободные площади в аренду, и на арендуемых площадях организуются буфет, продажа игрушек, цветов и иных уместных для реализации в учреждении культуры товаров. Рассмотрим порядок предоставления в аренду свободных площадей.

Отдельными ведомствами в письмах доводится до подведомственных учреждений порядок сдачи ими в аренду временно свободных помещений. Например, Минздравсоцразвития и Роспотребнадзор для подведомственных учреждений здравоохранения порядок сдачи имущества в аренду изложили в Письме от 15.02.2010 N 01/2028-0-32 (далее - Письмо N 01/2028-0-32). Подобных писем Минкультуры не выпускает (по крайней мере ни на официальном сайте, ни в информационно-правовых базах их нет). Разбирая вопрос о предоставлении в аренду помещений учреждениями культуры, предлагаем воспользоваться Письмом N 01/2028-0-32, так как содержащиеся в нем разъяснения основаны на нормах, применимых для всех бюджетных учреждений.

Учреждение культуры может сдавать имущество в аренду, если:

Например, из Устава федерального государственного учреждения культуры "Государственный фонд кинофильмов Российской Федерации", утвержденного Постановлением Правительства РФ от 19.07.2006 N 448 (далее - Устав фонда), следует, что Государственный фонд кинофильмов вправе заключать в установленном порядке договоры о закупке и об аренде движимого и недвижимого имущества (пп. "в" п. 15 Устава фонда). Сдача данным учреждением имущества в аренду является приносящей доход деятельностью.

Устав государственного учреждения "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Минкультуры, утвержденный Приказом Минкультуры России от 26.09.2002 N 1410, содержит подобное положение. В п. 1.10 Устава сказано, что агентство не преследует цели получения прибыли от основной деятельности и может заниматься определенными видами деятельности, приносящими доходы. Среди них указана сдача для целей, не связанных с культурной деятельностью, в аренду объектов, закрепленных за учреждением на праве оперативного управления и находящихся на его балансе. Заключение договоров аренды на имущество, закрепленное за данным учреждением на праве оперативного управления, осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом или его территориальные органы по согласованию с Федеральным агентством по культуре и кинематографии;

Предоставление в аренду временно свободных помещений, зданий, выделенных учреждению культуры на праве оперативного управления (вне зависимости от того, предусмотрена сдача в аренду помещений уставом учреждения или нет), согласовывается с собственником (учредителем) (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Для этого ему представляются:

Разрешение на сдачу помещений в аренду необходимо получить до заключения договора аренды (пролонгации ранее заключенных договоров).

Договор аренды

Договор аренды заключается в письменной форме (ст. 609 ГК РФ). В нем указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Срок, на который заключается договор аренды. Срок аренды также является существенным условием договора и должен быть указан в нем (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц или другой срок, установленный в договоре для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При заключении договора аренды обратите внимание на нормы ст. 651 ГК РФ. Из нее следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Здесь тоже имеется небольшой нюанс (какой период признается годом), который не следует оставлять без внимания.

ВАС в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды" указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. То есть, если следовать разъяснениям ВАС, договор аренды, заключенный с 01.04.2010 по 30.03.2011, является договором, заключенным на год, и подлежит государственной регистрации. Однако 30-е число месяца не является его последним днем (в нашем случае последним днем месяца (март) будет 31-е число), поэтому срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года.

Суды, рассматривая подобные ситуации, придерживаются следующей позиции. Срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, и такой договор подлежит государственной регистрации (Постановления ФАС ДВО от 25.09.2009 N Ф03-4829/2009, ФАС ЗСО от 20.08.2009 N Ф04-4201/2009(10523-А46-39), ФАС УО от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6). В рассматриваемых судебных спорах срок заключения договора (с 01.04.2006 по 31.03.2007 или с 26.09.2006 по 25.09.2007) был признан равным году. Данный договор не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным.

Представляет интерес и ситуация, рассматриваемая в Постановлении ФАС ПО от 26.10.2009 N А12-18847/2008. Предпринимателем и балансодержателем 1 января 2005 г. заключен договор аренды помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда. Срок действия договора п. 8.1 определен с 01.01.2005 по 30.12.2005. Такой договор признан судом заключенным на срок менее года, и по нему, соответственно, государственная регистрация не требуется.

Размер арендной платы. Арендная плата также является обязательным условием договора аренды (ст. 614 ГК РФ). В договоре прописываются порядок, условия и сроки ее внесения. В случае, когда эти условия не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата определяется за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества доходов;
  3. предоставления арендатором определенных услуг;
  4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
  5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Следует отметить, что при аренде государственного или муниципального недвижимого имущества часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не в твердом размере, а рассчитывается на основании утвержденных нормативно-правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы <1>. При этом в договорах предусмотрены условия, в соответствии с которыми изменение указанных ставок и методик ведет к изменению размера арендной платы.

<1> Например, Законом Московской области от 03.09.2009 N 4/88-П в целях исчисления расчетной величины арендной платы при сдаче в аренду зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, установлена базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв. м зданий и нежилых помещений, находящихся в собственности Московской области, на 2010 г. в размере 1500 руб.

В судебной практике часто встречается позиция, согласно которой изменение базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы не требует экономического обоснования, поскольку законодатель не установил такой обязанности (Постановления ФАС ЦО от 17.10.2007 N А23-972/07А-18-49, от 17.10.2007 N А23-66/07А-12-2).

В настоящее время отсутствуют нормативно установленные пороги изменения базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы, в связи с этим изменение размера базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы зачастую приводит к существенному, в том числе кратному, росту арендной платы, притом что арендатор практически лишен возможности повлиять на данные изменения.

Безусловно, при разрешении спора в суде арендатор вправе заявить о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, однако суды редко применяют ст. 10 ГК РФ к спорам об арендной плате. К таким случаям злоупотребления относятся:

Однако применение норм ст. 10 ГК РФ является правом, а не обязанностью суда и зависит от фактических обстоятельств дела. В связи с этим на основании этой статьи не всегда можно доказать, что арендодатель злоупотребляет своими правами.

Совсем недавно Президиумом ВАС (Постановление от 26.01.2010 N А59-3535/07-С9(С-5)) рассматривалась ситуация о правомерности увеличения размера арендной платы. Суть спора заключалась в следующем. Между Комитетом по управлению муниципальной собственностью (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (далее - общество) был заключен договор аренды недвижимого имущества (далее - договор) сроком на пять лет. В соответствии с его условиями арендодатель вправе пересмотреть в одностороннем порядке размер арендной платы при утверждении новой базовой ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. При этом подписание дополнительного соглашения между сторонами не требуется.

В ходе исполнения договора арендодатель неоднократно направлял обществу уведомления об увеличении арендной платы в связи с утверждением новых базовых ставок расчета годовой арендной платы.

Общество, считая увеличение арендной платы незаконным, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Президиум ВАС указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды. Поэтому такое изменение не требует заключения (и в рассматриваемом случае государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.

Пересмотр размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов (в том числе изменяющих размер базовых ставок и (или) методики расчета арендной платы) не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации такого соглашения также отсутствует (Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09).

Такая позиция в судебной практике объясняется тем, что:

При этом изложенная позиция применяется и тогда, когда базовые ставки и (или) методики расчета арендной платы только рекомендуются к использованию при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества (Постановление ФАС МО от 28.05.2009 N КГ-А41/4369-09).

Размер арендной платы, пересмотренный из-за изменения базовых ставок и (или) методики ее расчета, действует с момента вступления в силу соответствующего нормативно-правового акта (Постановление ФАС СКО от 21.05.2009 N А32-21258/2008). При этом судебная практика исходит из того, что составление и направление арендатору документов, подтверждающих факт такого изменения, не требуются, поскольку арендатор считается извещенным со дня официального опубликования указанного акта, если в договоре аренды не установлено иное (Постановления ФАС ВСО от 16.01.2009 N А33-3166/08-Ф02-6906/08, ФАС ПО от 16.12.2008 N А55-14596/2007).

Если впоследствии нормативно-правовой акт будет признан судом незаконным, то он обязателен для сторон договора только до вступления в законную силу соответствующего решения суда, что следует из п. 5 ст. 195 АПК РФ и поддерживается судебной практикой, которая указывает на то, что действующим законодательством не установлено такое последствие признания нормативно-правового акта недействующим, как пересмотр его действия в тот период, когда он являлся обязательным для неопределенного круга лиц (Определение КС РФ от 15.11.2007 N 763-О-О, Постановления ФАС ВСО от 03.09.2008 N А33-12258/07-Ф02-4297/08, ФАС СКО от 21.04.2009 N А32-11813/2008).

Иные существенные условия договора аренды. В договоре аренды также должны быть указаны:

К сведению. В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если другие условия не установлены законом или договором аренды.

Досрочное расторжение договора аренды. Статьями 619 и 620 ГК РФ установлены условия о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя и арендатора. Согласно нормам ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды расторгается досрочно по решению суда либо по решению арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях (ст. 620, п. 2 ст. 450 ГК РФ):

  1. когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
  4. когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  5. при существенном нарушении договора другой стороной;
  6. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Заметим, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Возврат арендованного имущества арендодателю осуществляется в порядке, установленном ст. 622 ГК РФ. Из норм этой статьи следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не установлено договором.

Доходы от сдачи временно свободных помещений в аренду

Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление учреждениям, а также остатки средств федерального бюджета на 1 января 2010 г., образовавшиеся на счетах Федерального казначейства по указанным доходам федерального бюджета, являются дополнительным источником бюджетного финансирования и используются на содержание и развитие материально-технической базы учреждения (п. 27 Порядка <2>).

<2> Порядок составления, утверждения и изменения федеральными бюджетными учреждениями, находящимися в ведении Министерства культуры Российской Федерации, смет доходов и расходов по приносящей доход деятельности, смет доходов и расходов по учету и распределению средств, поступающих от сдачи в аренду федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления, и бюджетных смет, утв. Приказом Минфина России от 18.01.2010 N 14.

В соответствии с пп. 1, 2 п. 11 ст. 5 Федерального закона от 26.04.2007 N 63-ФЗ "О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон о внесении изменений в БК РФ) доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление федеральным бюджетным учреждениям культуры и искусства, отражаются на лицевых счетах указанных учреждений, открытых в органах Федерального казначейства, и направляются на содержание и развитие их материально-технической базы сверх бюджетных ассигнований, предусмотренных ведомственной структурой расходов федерального бюджета.

При этом порядок использования доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и в муниципальной собственности и переданного в оперативное управление бюджетным учреждениям субъектов Российской Федерации (муниципальным бюджетным учреждениям) культуры и искусства, устанавливается соответственно законом субъекта Российской Федерации и муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования.

Расходование средств, получаемых от сдачи временно свободных помещений в аренду, осуществляется на основании утвержденной главным распорядителем (распорядителем) средств федерального бюджета сметы (Письмо N 01/2028-0-32).

Напомним, что положения п. 11 ст. 5 Закона о внесении изменений в БК РФ применяются до дня вступления в силу федерального закона, определяющего особенности использования бюджетными учреждениями средств, полученных от оказания платных услуг, безвозмездных поступлений от физических и юридических лиц, международных организаций и правительств иностранных государств, в том числе добровольных пожертвований, и средств, полученных от иной приносящей доход деятельности.

Для принятия арендодателями в установленном порядке денежных обязательств, подлежащих оплате за счет источника дополнительного бюджетного финансирования, главный распорядитель доводит до распорядителей бюджетных средств лимиты бюджетных обязательств на основании расходного расписания (п. 5.1 Приказа N 104н <3>). В последующем распорядители доводят расходными расписаниями лимиты бюджетных обязательств до получателей средств федерального бюджета (арендодателей), имеющих право распоряжения этими средствами в соответствии с БК РФ.

<3> Приказ Минфина России от 30.09.2008 N 104н "О Порядке доведения бюджетных ассигнований, лимитов бюджетных обязательств при организации исполнения федерального бюджета по расходам и источникам финансирования дефицита федерального бюджета и передачи бюджетных ассигнований, лимитов бюджетных обязательств при реорганизации участников бюджетного процесса федерального уровня".

Для справки. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 02.12.2009 N 308-ФЗ "О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов" остатки средств федерального бюджета по состоянию на 1 января 2010 г. на счетах Федерального казначейства, образовавшиеся в связи с неиспользованием по состоянию на 1 января 2010 г. доходов федерального бюджета, полученных от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление федеральным государственным учреждениям культуры и искусства, подлежат использованию в 2010 г.

Расходные расписания оформляются по установленной Приложением 2 к Приказу N 104н форме и регистрируются главным распорядителем бюджетных средств (распорядителем) в книге регистрации.

В соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации, утвержденными Приказом Минфина России от 30.12.2009 N 150н, код доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении федеральных органов исполнительной власти и созданных ими учреждений, - 167 111 05031 01 0000 120 (Письмо N 01/2028-0-32). В свою очередь, финансирование расходов, осуществляемое за счет средств, поступающих от сдачи в аренду имущества, закрепленного за государственными организациями, осуществляется по виду расходов - код 039.

Т.Сильвестрова

Эксперт журнала

"Учреждения культуры и искусства:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Библиотечный фонд: порядок учета
 
Аттестация работников культуры и искусства