Мудрый Экономист

Получаем вычеты по НДФЛ при продаже и покупке квартир в одном году

"Главная книга", 2009, N 19

В нашей стране граждане, улучшающие свои жилищные условия, обычно продают и покупают квартиры в одном году. И если вы поступили таким образом, то вы обязаны представить в инспекцию декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры <1>. При этом вам надо взять форму декларации 3-НДФЛ, которая применялась для декларирования доходов за тот год, в котором вы продали квартиру <2>. Бланки декларации вы можете получить в своей налоговой инспекции, распечатать из любой справочно-правовой системы или скачать с интернет-сайта ФНС России <3>.

При подаче декларации вы можете претендовать сразу на два вычета - в связи с продажей квартиры и покупкой квартиры. Их получение позволяет платить НДФЛ в меньшей сумме либо не платить налог вовсе.

На с. 41 мы рассказали, что грозит тем, кто не задекларировал доход от продажи недвижимости, и посоветовали пусть с опозданием, но представить декларацию. Теперь на примере мы покажем порядок получения имущественных вычетов по НДФЛ при продаже и покупке квартиры.

Пример. Получение вычетов при продаже и покупке квартиры в 2008 г.

Условие

Иванов Иван Иванович в апреле 2008 г. продал за 1 500 000 руб. квартиру.

В этой квартире он проживал с 1980 г., а приватизировал ее в 2006 г. С даты приватизации до даты продажи квартиры прошло 2 года.

В мае 2008 г. Иванов И.И. заключил договор долевого участия в строительстве, в котором указано, что квартира стоимостью 2 500 000 руб. передается в собственность без отделки. Акт приемки-передачи квартиры подписан в ноябре 2008 г. Свидетельство о праве собственности на квартиру пока не получено.

В 2008 г. Иванов И.И. получал доходы только в виде заработной платы. Годовая сумма дохода составила 700 000 руб. С этой суммы работодателем был уплачен в бюджет НДФЛ в размере 91 000 руб. (700 000 руб. x 13%).

Иванов И.И. является единственным собственником и проданной, и купленной квартир. Кредит (заем) на покупку квартиры не получал.

Декларацию по форме 3-НДФЛ за 2008 г. <4> Иванов И.И. в инспекцию не представил.

10 сентября 2009 г. он получил из налоговой инспекции уведомление (в нем приведен расчет суммы налога, которую надо уплатить в бюджет в связи с продажей квартиры) и требование от 7 сентября 2009 г. об уплате:

Решение

Иванов И.И. решил задекларировать доход от продажи квартиры и заявить имущественные вычеты по НДФЛ в связи с продажей и покупкой квартиры.

Алгоритм действий для получения имущественного вычета при продаже квартиры будет следующий.

Шаг 1. Определяем срок нахождения квартиры в собственности.

При определении этого срока во внимание принимается период времени с даты, указанной в свидетельстве о праве собственности на приобретенную (приватизированную) квартиру (выданном органом, регистрирующим права на недвижимое имущество и сделки с ним), до даты регистрации перехода права собственности на эту квартиру к покупателю - даты, указанной на штампе (поставленном органом, регистрирующим права на недвижимое имущество и сделки с ним) на вашем экземпляре договора продажи квартиры. При этом период фактического проживания в квартире не имеет никакого значения.

Поэтому срок нахождения квартиры в собственности у Иванова И.И. составляет 2 года.

Шаг 2. Определяем сумму вычета.

Так как срок нахождения квартиры в собственности составляет менее 3 лет, то Иванов И.И. может получить так называемый фиксированный вычет в сумме 1 000 000 руб. <8>. При этом документы, подтверждающие срок нахождения квартиры в собственности, не нужны. Иванов И.И. не может вместо фиксированного вычета воспользоваться правом уменьшить доход от продажи квартиры на расходы, связанные с ее приобретением, так как квартира была приватизирована, то есть получена бесплатно.

Шаг 3. Пишем заявление о предоставлении имущественного вычета в связи с продажей квартиры.

Форма заявления не установлена ни НК РФ, ни актами ФНС России. Поэтому его можно составить в произвольной форме <9>. Правда, некоторые инспекции дают свою форму заявления. Иванову И.И. бланка заявления не дали, и он написал его так.

                                В инспекцию ФНС России N 21 по г. Москве
от Иванова Ивана Ивановича,
ИНН 772112345678,
паспорт гражданина РФ серии 45 04 N 123456,
выдан ОВД "Жулебино" г. Москвы 02.09.2002,
проживающего по адресу: 109431, г. Москва,
ул. Привольная, д. 77, кв. 1,
контактный телефон: 987-65-43 (раб.)

Заявление

Прошу на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ предоставить мне имущественный вычет в связи с продажей квартиры в сумме 1 000 000 (один миллион) руб., заявленный в декларации за 2008 г. Квартира находилась в моей собственности менее 3 лет.

По всем вопросам, связанным с заявленным мною вычетом, просьба обращаться в рабочее время по тел. 987-65-43 или отправлять корреспонденцию по адресу: 109431, г. Москва, ул. Привольная, д. 77, кв. 1.

                                        Иванов
15 сентября 2009 г. ------ Иванов И.И.

Таким образом, доход, с которого Иванов И.И. должен заплатить налог при продаже квартиры, составляет 500 000 руб. (1 500 000 руб. - 1 000 000 руб.).

Сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет, равна 65 000 руб. (500 000 руб. x 13%).

Шаг 4. Делаем копии документов, которые будем представлять в налоговый орган вместе с декларацией.

Иванов И.И. к декларации приложил копию договора купли-продажи квартиры. Так как он заявляет вычет в фиксированной сумме, то документы, подтверждающие расходы или срок владения квартирой, ему не нужны.

Примечание

Имущественный вычет по недвижимому имуществу, находившемуся в собственности менее 3 лет, в сумме 1 млн руб. применяется к доходам, полученным от продажи всей недвижимости, проданной за год. То есть даже если за год гражданин продал три квартиры, находившиеся у него в собственности менее 3 лет, и стоимость продажи каждой составила 2 млн руб. (общий доход - 6 млн руб.), он может воспользоваться вычетом только в сумме 1 млн руб. <10>.

В такой ситуации может быть выгоднее вместо вычета уменьшить доходы от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением, конечно, если:

- расходы на приобретение проданной недвижимости более 1 млн руб.;

- сохранились документы, подтверждающие эти расходы.

Алгоритм действий для получения имущественного вычета при покупке квартиры будет следующий.

Шаг 1. Определяем сумму вычета.

Внимание! При приобретении квартиры имущественный вычет, предусмотренный гл. 23 НК РФ, предоставляется только один раз в жизни <11>. Поэтому если вы приобретаете несколько квартир, нужно выбрать, по какой из них вы будете использовать свой вычет.

Вычет предоставляется в размере фактических расходов на покупку квартиры. Но максимальная сумма вычета (без учета процентов по целевым займам (кредитам)) при приобретении квартиры с 01.01.2008 составляет 2 000 000 руб. <11>.

Поэтому, несмотря на то что квартира приобретена за 2 500 000 руб., Иванов И.И. имеет право заявить вычет только в сумме 2 000 000 руб. Собирать документы по расходам, связанным с отделкой квартиры, Иванову И.И. нет смысла, ведь он и так заявил вычет в максимальной сумме.

Шаг 2. Пишем заявление о предоставлении имущественного вычета в связи с покупкой квартиры.

В заявлении нужно указать сумму заявленного вычета <12>. Иванов И.И. написал заявление так.

                                В инспекцию ФНС России N 21 по г. Москве
от Иванова Ивана Ивановича,
ИНН 772112345678,
паспорт гражданина РФ серии 45 04 N 123456,
выдан ОВД "Жулебино" г. Москвы 02.09.2002,
проживающего по адресу: 109431, г. Москва,
ул. Привольная, д. 77, кв. 1,
контактный телефон: 987-65-43 (раб.)

Заявление

Прошу на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предоставить мне имущественный вычет в связи с приобретением квартиры в сумме 2 000 000 (два миллиона) руб., заявленный в декларации за 2008 г. Квартира расположена по адресу: г. Москва, ул. Святоозерская, д. 34, кв. 7.

Документы, подтверждающие право на вычет, прилагаются к декларации.

По всем вопросам, связанным с заявленным мною вычетом, просьба обращаться в рабочее время по тел. 987-65-43 или отправлять корреспонденцию по адресу: 109431, г. Москва, ул. Привольная, д. 77, кв. 1.

                                        Иванов
15 сентября 2009 г. ------ Иванов И.И.

В принципе, вычет в связи с покупкой квартиры можно заявить в любом году, так как НК РФ не связывает право на получение этого вычета с конкретным налоговым периодом (годом). Но, естественно, вычет можно заявить только после получения всех документов, подтверждающих право на него <13>.

Иванов И.И. заявляет вычет за 2008 г., чтобы не пришлось платить налог с продажи квартиры.

Шаг 3. Делаем копии всех документов, которые нужно представить в налоговый орган вместе с декларацией.

Иванов И.И. к декларации приложил копии:

Примечание

При приобретении квартиры по договору долевого участия в строительстве вычет можно заявить и без свидетельства о праве собственности на квартиру. В этом случае право на вычет возникает на дату подписания акта о передаче квартиры <14>.

Шаг 4. Заполняем декларацию за 2008 г.

Иванов И.И. представил в инспекцию декларацию 3-НДФЛ, включив в нее:

Шаг 5. Пишем заявление на возврат налога из бюджета.

Общая сумма налогооблагаемого дохода, полученного Ивановым И.И. за 2008 г., равна 1 200 000 руб. (700 000 руб. + 1 500 000 руб. - 1 000 000 руб.).

Так как вся сумма вычета в связи с приобретением квартиры (2 000 000 руб.) превышает налогооблагаемый доход Иванова И.И., то за 2008 г. ему предоставляется вычет в сумме налогооблагаемого дохода - 1 200 000 руб.

Остаток неиспользованного вычета в сумме 800 000 руб. (700 000 руб. + 1 500 000 руб. - 1 000 000 руб. - 2 000 000 руб.) переносится на 2009 и последующие годы до полного его использования.

Сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета за 2008 г., составила 156 000 руб. (1 200 000 руб. x 13%). Но поскольку Иванов И.И. должен уплатить в бюджет налог в сумме 65 000 руб. в связи с продажей квартиры, инспекция вернет ему налог только в сумме 91 000 руб. (156 000 руб. - 65 000 руб.), то есть ту сумму НДФЛ, которую работодатель перечислил в бюджет.

Поэтому в заявлении на возврат налога из бюджета Иванов И.И. должен указать сумму 91 000 руб. Он написал заявление так.

                                В инспекцию ФНС России N 21 по г. Москве
от Иванова Ивана Ивановича,
ИНН 772112345678,
паспорт гражданина РФ серии 45 04 N 123456,
выдан ОВД "Жулебино" г. Москвы 02.09.2002,
проживающего по адресу: 109431, г. Москва,
ул. Привольная, д. 77, кв. 1,
контактный телефон: 987-65-43 (раб.)

Заявление

Прошу на основании п. 6 ст. 78 НК РФ вернуть мне сумму излишне уплаченного в 2008 г. налога на доходы физических лиц в сумме 91 000 (девяносто одна тысяча) руб.

Причитающуюся к возврату сумму налога прошу перечислить на мой банковский счет по следующим реквизитам:

Донское ОСБ N 7813/01099

Р/с 40702810838110104803

БИК 044525225, Сбербанк России, г. Москва

К/с 30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России

ИНН 7727256801

КПП 772401001

Лицевой счет N 42308810838039091234

                                        Иванов
15 сентября 2009 г. ------ Иванов И.И.

К декларации 3-НДФЛ Иванов И.И. приложил все документы, подтверждающие получение доходов, расходов, связанных с приобретением квартиры, и заявления на предоставление имущественных вычетов и на возврат налога.

Так как Иванов И.И. представит декларацию с суммой налога к возмещению, то налоговая инспекция не сможет взыскать с него ни налог, ни штраф, ни пени, которые она указала в требовании.

Единственное, что грозит Иванову И.И., - это штраф за несвоевременное представление декларации в сумме 100 руб. (да и то если налоговики обратятся в суд с требованием о взыскании, что маловероятно).

Примечание

Обратите внимание, что если в том же году, когда вы продавали и покупали жилье, вы потратились также на обучение (свое и детей) и лечение (свое, детей, супруги(а), родителей), то имеет смысл вместе с имущественными вычетами заявить еще и социальные. Иначе они будут безвозвратно утеряны. Ведь особенность социальных вычетов заключается в том, что их, в отличие от вычета на приобретение жилья, нельзя перенести на следующий год <15>. Поэтому если такие вычеты есть, их нужно заявить в том году, когда оплачены соответствующие расходы. Имейте в виду, что вам предоставят вычет на лечение и обучение в размере фактических расходов, но не более максимальной суммы, установленной НК РФ <16>.

В этом случае вы просто увеличите сумму переходящего на следующий год остатка вычета в связи с покупкой квартиры.

* * *

Как видим, ничего страшного и сложного в декларировании доходов от продажи квартиры нет. А если вы в том же году еще и купили квартиру, то, скорее всего, вам не придется платить налог вовсе.

Если вы хотите только продать квартиру, которой владели менее 3 лет, то учитывайте и неизбежный расход - уплату налога в бюджет.

<1> Подпункт 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.
<2> Пункт 3 ст. 80 НК РФ.
<3> www.nalog.ru (раздел "Физическим лицам").
<4> Утверждена Приказом Минфина России от 31.12.2008 N 153н.
<5> Пункт 4 ст. 228 НК РФ.
<6> Указание ЦБ РФ от 10.07.2009 N 2259-У.
<7> Указание ЦБ РФ от 07.08.2009 N 2270-У.
<8> Подпункт 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
<9> Подпункт 1 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.
<10> Подпункт 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
<11> Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
<12> Подпункт 2 п. 1, п. 2 ст. 220 НК РФ.
<13> Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
<14> Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ; Письма ФНС России от 17.04.2009 N ММ-19-3/52, от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@; Письма Минфина России от 02.07.2009 N 03-04-05-01/520, от 25.05.2009 N 03-04-06-01/120.
<15> Подпункт 2 п. 1, п. 2 ст. 219, пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
<16> Пункт 2 ст. 219 НК РФ.

Е.А.Шаронова

Экономист