Мудрый Экономист

Сдаются в аренду "высокие отношения"

"Руководитель бюджетной организации", 2010, N 3

Бюджетные учреждения, располагающие свободными площадями, сдают их в аренду, а те организации, которым своих площадей недостаточно, используют арендованные. На юридическом языке - бюджетные учреждения могут быть как арендодателями, так и арендаторами.

Руководитель бюджетной организации может столкнуться как с необходимостью арендовать то или иное помещение для работы, так и с возможностью сдавать недвижимое имущество, закрепленное за его организацией на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Давайте рассмотрим особенности правовых отношений по договору аренды государственного имущества, закрепленного за государственными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Определяем понятия

В соответствии с абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Под бюджетными организациями понимаются государственные или муниципальные унитарные предприятия, а также государственные или муниципальные учреждения.

Рассмотрим правовое регулирование заключения договоров аренды федеральными государственными унитарными предприятиями в отношении закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения имущества.

Исходя из положений п. 2 ст. 295 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" федеральное государственное унитарное предприятие (далее - ФГУП) только с согласия собственника вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом, в том числе продавать, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом.

Следовательно, арендодателем по договору аренды в отношении имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП, должно выступать непосредственно ФГУП.

При этом Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальные органы) осуществляет согласование сделок с имуществом ФГУП на основании п. 5.14 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 N 691, а также Постановлений Правительства РФ от 03.12.2004 N 739 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия", от 06.06.2003 N 333 "О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия".

Что же касается заключения договоров аренды федеральными учреждениями в отношении закрепленного за ними на праве оперативного управления имущества, то стоит отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 49, п. 3 ст. 50, п. 1 ст. 120, п. 2 ст. 298 ГК РФ федеральные учреждения обладают специальной (целевой) правоспособностью и поэтому могут владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ними на праве оперативного управления имуществом только в целях их создания. При этом собственник в пределах, предусмотренных законом, устанавливает учреждениям прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Все могут короли?

Следует учитывать, что в ст. 298 ГК РФ выделено несколько видов учреждений: частные, бюджетные и автономные.

По общему правилу бюджетное учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним собственником имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Между тем учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается им в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ). Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

Таким образом, бюджетное учреждение может выступать арендодателем по договору аренды недвижимого имущества в случаях, когда передача такого имущества в аренду необходима для реализации деятельности учреждения.

При рассмотрении данного вопроса также нужно принимать во внимание иные нормы законодательства Российской Федерации, например ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", предоставляющую право высшим учебным заведениям выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

При этом передача в аренду осуществляется при наличии согласия и (или) задания собственника (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

В отношении автономных учреждений абз. 2 п. 1 ст. 298 ГК РФ, а также Федеральным законом от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" установлено особое правило - автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено Законом.

Арендодателем по договору аренды в отношении недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за автономными учреждениями, должны выступать непосредственно автономные учреждения. При этом Росимущество в рамках предоставленных ему полномочий осуществляет согласование таких сделок.

Прежде чем сдать - оцени

С учетом положения п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" определение стартового размера арендной платы должно осуществляться на основании отчета об оценке объекта.

В связи с этим привлечение оценщика для проведения оценки объекта должно осуществляться потенциальным арендодателем, то есть Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальными органами) - в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, ФГУП - в отношении имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, федеральными учреждениями - в отношении имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления.

А потом приступай к торгам

Заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемой на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли.

Предметом торгов является право на заключение договора аренды (ст. ст. 447 - 448 ГК РФ).

Принимая решение о проведении торгов на право заключения договора аренды, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальный орган) утверждает конкурсную документацию, в состав которой входит проект договора аренды.

По результатам торгов у победителей возникает право на заключение договора аренды, а у собственника (организатора торгов) - обязанность заключить такой договор на условиях, объявленных при проведении торгов.

Условие о сроке договора аренды, равно как и другие условия договора аренды, за исключением условия о размере арендной платы, является условием торгов.

Договор аренды заключается на срок, установленный договором (ст. 610 ГК РФ). Срок действия договора аренды, заключенного с победителями торгов, определен условиями торгов.

Продление срока договора аренды по соглашению сторон является изменением условий торгов. Условия торгов не могут быть изменены соглашением между арендатором и арендодателем.

Некоторые аспекты заключения договоров аренды федерального имущества рассмотрены в Письме Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 24.07.2007 N ЛП-05/20645 "О некоторых вопросах, связанных с заключением договоров аренды федерального имущества".

Практический пример. Попробуем представить алгоритм действий по заключению договора аренды федерального имущества на примере федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - ФГУ), которое находится в ведении Федерального агентства по культуре и кинематографии (Роскультура).

В данном случае собственником имущества, переданного в ведение ФГУ, будет являться Российская Федерация. Федеральное агентство по культуре и кинематографии будет осуществлять полномочия собственника (от имени Российской Федерации). Однако в соответствии с п. 4 разд. I Положения о Федеральном агентстве по культуре и кинематографии (утв. Постановлением Правительства РФ от 17.06.2004 N 291) агентство вправе осуществлять свою деятельность непосредственно и через подведомственные организации. Согласно п. "л" ч. 14 разд. III Устава федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (утв. Приказом Федерального агентства по культуре и кинематографии от 14.04.2006 N 147 "Об утверждении новой редакции Устава федерального государственного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры") для реализации уставной цели и предмета деятельности агентство (ФГУ) имеет право сдавать в аренду находящееся в его оперативном управлении недвижимое имущество в установленном законодательством РФ порядке.

Таким образом, Федеральное агентство по культуре и кинематографии на основании обращения ФГУ проводит торги на право заключения договора аренды, после определения победителя торгов оно дает задание федеральному государственному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" заключить договор аренды недвижимого имущества, закрепленного за последним. При этом условия договора аренды определяются Федеральным агентством по культуре и кинематографии.

Тем, кто ищет метры

Что касается заключения договора аренды, в котором бюджетная организация будет выступать в качестве арендатора помещения, то данные правоотношения целиком и полностью будут регулироваться Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд". В связи с этим, для того чтобы бюджетная организация имела возможность самостоятельно заключать договор аренды, выступая в нем в качестве арендатора, она должна иметь статус государственного или муниципального заказчика. Однако в случае, если созданы федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по размещению заказов для государственных или муниципальных заказчиков, указанные уполномоченные органы осуществляют функции по размещению заказов для государственных или муниципальных заказчиков, определенные решением о создании соответствующего уполномоченного органа, за исключением подписания государственных или муниципальных контрактов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд. При этом государственные или муниципальные контракты подписываются государственными или муниципальными заказчиками. Порядок взаимодействия уполномоченного органа и государственных или муниципальных заказчиков должен устанавливаться решением о создании такого уполномоченного органа (ч. 2 ст. 4 Федерального закона N 94-ФЗ).

Здесь стоит отметить, что процедура заключения договора аренды будет зависеть от выбранного на основании ст. 10 Федерального закона N 94-ФЗ способа размещения заказа.

В заключение скажем, что бюджетные организации, безусловно, также являются субъектами гражданского оборота и имеют возможность выступать как в роли арендатора, так и в роли арендодателя недвижимого имущества. Однако правовой статус данных организаций предполагает существование определенных особенностей, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды.

О.М.Горелик

Директор

юридической компании "Агор"

Правила увольнения по инициативе работника
 
Организационно-правовые основы повышения качества государственных (муниципальных) услуг