Мудрый Экономист

Проверка арендных отношений

"Учреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 2

Многие бюджетные учреждения, в том числе и учреждения культуры и искусства, осуществляют сдачу в аренду имущества, находящегося у них на балансе. Использование данного имущества арендаторами, а также доходы, получаемые учреждениями от его сдачи, являются одними из основных предметов проверки финансово-хозяйственной деятельности, проводимой контролирующими органами. Рассмотрим особенности осуществления данной проверки в целях ознакомления бухгалтеров с методами ее проведения и недопущения ими нарушений.

Договорные отношения регулируются гражданским законодательством. Не являются исключением и арендные отношения. Порядок заключения договоров определен в гл. 34 ГК РФ. Соответственно, и контролирующие органы при проведении проверки арендных отношений также должны руководствоваться Гражданским кодексом.

За основу ревизии (проверки), осуществляемой контролирующими органами, возьмем особенности ревизии (проверки), проводимой органами Росфиннадзора. Их деятельность производится в соответствии с Приказом Минфина России от 04.09.2007 N 75н "Об утверждении Административного регламента исполнения Федеральной службой финансово-бюджетного надзора государственной функции по осуществлению контроля и надзора за соблюдением законодательства Российской Федерации при использовании средств федерального бюджета, средств государственных внебюджетных фондов, а также материальных ценностей, находящихся в федеральной собственности".

Во время проведения ревизии (проверки) арендных отношений исследуются следующие вопросы:

При этом ревизия (проверка) осуществляется с проведением следующих мероприятий:

Стоит отметить, что проведение осмотра служебных помещений возлагается на специально созданную комиссию, в которую включаются работники проверяемого учреждения культуры и искусства и представители ревизионной группы.

Оформление договоров аренды

При предоставлении ревизору Росфиннадзора заключенных договоров аренды одним из первых его действий будет выяснение целей сдачи помещений в аренду. Дело в том, что согласно нормам федерального законодательства сдачу помещений отдельными бюджетными учреждениями можно производить не для любых целей. В частности, установлен запрет на заключение договоров аренды детскими, учебными, лечебно-профилактическими учреждениями, учреждениями культуры и физкультурно-оздоровительными и спортивными учреждениями с организациями, осуществляющими розничную продажу:

Кроме того, запрещена аренда рекламного места для распространения рекламы:

Также под запрет подпадает сдача в аренду помещений бюджетных учреждений для осуществления деятельности политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений) (п. п. 4, 5 ст. 9 Федерального закона от 11.07.2001 N 95-ФЗ "О политических партиях").

Обнаружение в процессе проверки данных фактов влечет признание договора аренды недействительным.

Следующим исследуемым ревизором вопросом является выяснение количества сторон договора аренды.

Бюджетные учреждения не являются собственниками имущества, находящегося у них на балансе. Оно находится у учреждений в оперативном управлении. Иными словами, учреждение осуществляет права владения, пользования и распоряжения им в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. При этом объекты нефинансовых активов являются собственностью РФ.

Однако сама РФ не может выдать разрешение на сдачу объекта в аренду. Этими функциями наделено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, что отражено в Постановлении Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", согласно которому данный орган является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, функции по организации продажи приватизируемого федерального имущества, реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, функции по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством РФ, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

Следовательно, при подписании договора должны участвовать три стороны: арендатор, балансодержатель - бюджетное учреждение, которое обеспечивает оперативное управление имущества, и арендодатель - собственник сдаваемого в аренду имущества.

В таком случае при выявлении контролирующим органом факта заключения учреждением культуры двустороннего договора он будет считаться недействительным.

Рассмотрим судебную практику. Так, ФАС УО в Постановлении от 16.01.2006 N Ф09-4415/05-С3 рассмотрена кассационная жалоба федерального государственного учреждения культуры на решение арбитражного суда о признании заключенного договора аренды недействительным.

Исходя из материалов дела следует, что между учреждением культуры и организацией заключен договор аренды федерального недвижимого имущества. Спорные помещения закреплены за учреждением культуры на праве оперативного управления.

Считая сделку совершенной с нарушением действующего законодательства, прокурор субъекта РФ обратился с иском в арбитражный суд по основаниям, предусмотренным ст. ст. 168, 296, 298 ГК РФ.

Суд, проанализировав содержание указанных норм права и представленные доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что учреждение культуры не обладает правом самостоятельно распоряжаться федеральным имуществом, и обоснованно признал договор недействительным (ничтожным) по ст. 168 ГК РФ.

Довод заявителя о том, что учреждение культуры в силу положений, предусмотренных ст. 47 Закона РФ от 09.10.1992 N 3612-1, вправе самостоятельно сдавать в аренду объекты недвижимости, закрепленные за ним на праве оперативного управления, правомерно и обоснованно отклонен судом. Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в суде первой инстанции, им дана надлежащая оценка.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Следующим исследуемым ревизором вопросом является срок аренды.

Исходя из норм гражданского законодательства (ст. 610 ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если же такой срок не предусмотрен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В качестве разъяснения можно привести пример из Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведенного в п. 4 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Между арендодателем и арендатором заключен договор со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором арендуется помещение. Арендодатель обратился к арендатору с требованием о выселении в связи с началом реконструкции здания. Однако арендатор не согласился на расторжение договора аренды, так как, по его мнению, реконструкция в полной мере не началась, а именно отсутствовал ряд необходимых для ее выполнения документов. Соответственно, окончание срока действия договора аренды не наступило.

В результате разрешение спора осуществлялось в судебном порядке. По мнению судебных органов, исследование вопроса о наличии или об отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя либо для отказа последнего от исполнения договора. Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. Соответственно, арендодатель имел полное право отказаться от договора аренды в любое время при условии соблюдения положений п. 2 ст. 610 ГК РФ, а именно предупреждения арендатора за три месяца до наступления события.

Следующим вопросом проверки является вопрос правильности исчисления и внесения арендной платы. Как определено ст. 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается на все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

Кроме того, стороны могут предусматривать в договоре аренды иные формы оплаты аренды.

Как определено в п. 3 ст. 614 ГК РФ, изменение договора аренды может производиться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Рассмотрим судебную практику по вопросу изменения арендной платы, так как это немаловажно для руководителей и бухгалтеров бюджетных учреждений и в некоторых случаях им придется отстаивать свою позицию в суде.

Так, ФАС ПО в Постановлении от 14.04.2009 N А12-12897/2008 рассмотрена кассационная жалоба организации на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о правомерности взыскания администрацией субъекта РФ задолженности по арендной плате.

ФАС ПО, рассмотрев материалы дела, не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.

Исходя из условий договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, предусмотренной в субъектах РФ, а также в связи с применением индексации в порядке, устанавливаемом законодательством. При этом арендодатель письменно извещает арендатора об изменении базовой ставки земельного налога, на основании чего арендатор самостоятельно делает расчет изменений суммы арендной платы. Исходя из материалов дела истец извещением уведомил ответчика об изменении годовой арендной платы с 01.01.2005. Факт получения ответчиком извещения установлен вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Следовательно, суды пришли к обоснованному выводу о том, что задолженность по арендной плате с учетом изменений подлежит взысканию.

Руководствуясь п. 4 ст. 614 ГК РФ, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

При проведении проверки не остается без внимания и вопрос соблюдения сроков уплаты и размеров платежей за пользование арендуемым имуществом. В этом вопросе ревизор руководствуется п. 4 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - Постановление Правительства РФ N 685), согласно которому внесение арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом в соответствии с договором аренды осуществляет ежемесячно не позднее 10-го числа отчетного месяца. Платежи зачисляются на лицевой счет территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах Федерального казначейства.

Рассмотрим судебную практику.

ФАС ВСО в Постановлении от 08.05.2008 N А33-13488/07-Ф02-1815/08 рассмотрена кассационная жалоба организации на решение арбитражного суда о правомерности взыскания задолженности по арендной плате.

ФАС ВСО, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной инстанции, не нашел оснований для отмены решения арбитражного суда по следующим обстоятельствам.

Согласно нормам гражданского законодательства арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 01.05.2007 по 01.10.2007 у организации образовалась задолженность по арендной плате. Уведомлением арендодатель извещал арендатора о перечислении денежных средств за аренду на его расчетный счет, однако оплата задолженности произведена в бухгалтерию федеральной почтовой связи.

Арбитражный суд справедливо считает, что, поскольку доказательств внесения арендной платы на расчетный счет истца ответчиком суду не представлено, требования истца о взыскании задолженности заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 4 Постановления Правительства РФ N 685 предусмотрено также, что с 01.08.1998 арендные платежи за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом перечисляются на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах Федерального казначейства.

Таким образом, требование территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по субъекту РФ о зачислении арендной платы в полном объеме в доход федерального бюджета не противоречит действующему законодательству.

Обратите внимание! При нарушении сроков внесения платежей арендодатель вправе потребовать внесения арендатором всей суммы арендной платы в установленный им срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Немаловажным вопросом, касающимся ревизии (проверки) арендных отношений, является прохождение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Однако такое правило распространяется на договоры, срок действия которых составляет более одного года (ст. 651 ГК РФ).

Порядок государственной регистрации прописан в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). В ст. 4 данного Закона определен перечень объектов, подлежащих государственной регистрации. Ей подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Следовательно, при обнаружении ревизором в ходе проверки факта отсутствия государственной регистрации недвижимого имущества учреждения культуры, переданного в аренду, договор аренды признается недействительным. Аналогичного мнения придерживаются и судебные органы.

Так, ФАС УО в Постановлении от 04.02.2009 N Ф09-95/09-С6 рассмотрена кассационная жалоба управления почтовой связи субъекта РФ на решение арбитражного суда и апелляционной инстанции о признании недействительным договора аренды.

ФАС УО, рассмотрев материалы дела, не нашел оснований для отмены судебных актов.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой все полученное по сделке.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о его закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).

На основании ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ, а также в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что на момент заключения договора аренды право хозяйственного ведения управления на закрепленное за ним имущество не было зарегистрировано в установленном законом порядке, и пришли к обоснованному выводу о том, что данное управление не обладало правом сдачи спорного помещения в аренду.

Особенности проведения конкурса на аренду имущества

Как известно, приобретение товаров, выполнение работ и оказание услуг бюджетными учреждениями должны осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Федеральный закон N 94-ФЗ). Однако с применением данного Закона к арендным отношениям не все так просто. В качестве разъяснений обратимся к Письму Минэкономразвития России от 02.10.2007 N 14902-АП/Д04. Исходя из его положений аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, в Федеральном законе N 94-ФЗ не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем возможность применения его норм к арендным отношениям рассматривается с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг.

Согласно положениям Гражданского кодекса договор аренды относится к группе гражданско-правовых договоров, опосредующих передачу имущества, обособленной от группы договоров возмездного оказания услуг. Установленное гражданским законодательством регулирование отношений в рамках договора аренды и договора возмездного оказания услуг существенно различается. Исходя из изложенного в ст. ст. 610, 611, 617, 619, 620 ГК РФ арендные отношения не могут быть применены к договорам об оказании услуг в силу различной природы этих договоров.

С учетом вышесказанного отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Федеральным законом N 94-ФЗ.

Проверка коммунальных услуг

Одним из основных вопросов, исследуемых при проверке арендных отношений, является вопрос уплаты арендаторами коммунальных услуг. Как известно, арендатор пользуется дополнительными услугами по содержанию служебных помещений: электроэнергией, водо-, теплоснабжением. Однако такие услуги предоставляются не безвозмездно.

Бюджетные учреждения осуществляют оплату коммунальных услуг по льготным тарифам. Следовательно, при заключении договоров с организациями - поставщиками коммунальных услуг следует предусматривать, что оплата потребленных бюджетным учреждением услуг осуществляется на основании выставленного счета-фактуры с лицевого счета бюджетного учреждения по льготному тарифу, а оплата коммунальных услуг арендатора, при условии, что он не является бюджетным учреждением, - с лицевого счета по учету средств, полученных от приносящей доход деятельности, по тарифам, применяемым к коммерческим организациям. Указанный порядок возмещения с лицевых счетов коммунальных услуг отражен в Письме Минфина России от 05.07.2002 N 3-12-3/31 "О порядке возмещения арендаторами затрат бюджетных учреждений - арендодателей на эксплуатационные и коммунальные услуги".

Однако это правило действует не всегда, зачастую оплата коммунальных услуг в полном объеме осуществляется за счет бюджетных средств. Контролирующие органы трактуют данное нарушение как нецелевое использование бюджетных средств и ссылаются при этом на ст. 289 БК РФ. Такое нарушение приводит к наложению штрафов на руководителей получателей бюджетных средств в соответствии с КоАП РФ или при наличии состава преступления к применению уголовного наказания, предусмотренного УК РФ, а также к изъятию в бесспорном порядке использованных не по целевому назначению бюджетных средств.

Об этом свидетельствует и арбитражная практика. Так, ФАС ВСО в Постановлении от 27.07.2005 N А33-22661/04-С6-Ф02-3491/05-С1 рассмотрел кассационную жалобу территориального органа Росфиннадзора на решение арбитражного суда первой инстанции о неправомерности применения санкций к учреждению за допущенное им нецелевое использование средств федерального бюджета.

Суд счел кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям. Исходя из материалов дела, Росфиннадзор установил факт оплаты за счет средств федерального бюджета коммунальных услуг, потребленных арендаторами недвижимого имущества, находящегося на балансе учреждения.

На основании положений ст. 38 БК РФ бюджетные средства выделяются в распоряжение конкретных получателей бюджетных средств с обозначением их направления на финансирование конкретных целей. Любые действия, приводящие к нарушению адресности предусмотренных бюджетом средств либо к направлению их на цели, не обозначенные в бюджете при выделении конкретных сумм средств, являются нарушением бюджетного законодательства РФ. Следовательно, организация, финансируемая из федерального бюджета, обязана использовать поступающие ей бюджетные средства в точном соответствии с размером и целевым назначением средств, определенными сметами расходов и реестрами на перечисление средств.

Кроме того, оплата учреждением за счет бюджетных средств коммунальных услуг, оказанных арендаторам, не направлена на обеспечение образовательного процесса, в связи с чем является нецелевым использованием бюджетных средств.

Еще одним нарушением при проверке коммунальных услуг могут являться случаи включения в контракты на оказание коммунальных услуг завышенных площадей. Если, например, при проверке актов выполненных работ и счетов на оплату коммунальных услуг ревизор выявил превышение оплаты коммунальных услуг в результате включения в платежные документы площади, большей, чем указано в правоустанавливающих документах учреждения, то такие действия квалифицируются как нерациональное использование бюджетных средств.

Последним видом нарушений, выявляемых при проверке коммунальных услуг, на котором хотелось бы остановиться, является правильность отнесения расходов на коды бюджетной классификации. В соответствии с Указаниями о порядке применения бюджетной классификации в РФ <1>, утвержденными Приказом Минфина России от 25.12.2008 N 145н, работы по ремонту и восстановлению эффективности функционирования коммунальных инженерных систем и коммуникаций, осуществляемые сверх регламентированного условиями поставки коммунальных услуг перечня работ (технологических нужд), необходимо оплачивать по подстатье 225 "Работы, услуги по содержанию имущества" КОСГУ.

<1> В настоящее время на регистрации в Минюсте находится Приказ Минфина России от 30.12.2009 N 150н "Об утверждении Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации".

А.Беляев

Эксперт журнала

"Учреждения культуры и искусства:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Грядет внесение изменений в бюджетную инструкцию
 
Порядок осуществления проверок службой Росфиннадзора