Мудрый Экономист

Будущее жилищного строительства: налоговые рычаги и стимулы социальной политики

"Налоговый вестник", 2009, N 7

В условиях надвигающегося кризиса, одной из причин которого стала неразумная ипотечная политика банков как в западных странах, так и впоследствии в России, требуется коренным образом пересмотреть отношение государства к участникам ипотечной системы. Государство должно влиять на ипотечную систему через налоговые рычаги и социальную поддержку добросовестных участников системы. Также важно принять меры по противодействию безответственной политике участников ипотечной системы.

Рассмотрим налоговые рычаги и стимулы социальной политики при обеспечении жильем населения в России, существующие в настоящее время, и шаги, предпринимаемые сегодня государством для упорядочения этой сферы.

Социальные программы государства по обеспечению жильем

Ипотечная система для нашего государства стала новым элементом рыночной экономики со своими непривычными нам правилами игры. Западные экономисты и политики уверяли, что она надежна и отлажена и должна существовать сама по себе, без влияния государства. В доказательство приводилась история ипотечных взаимоотношений в западных странах, насчитывающая десятки лет. Однако сегодня именно западная система стала жертвой спекуляций и безответственного поведения банков на рынке ипотечных продуктов и ценных бумаг. Вслед за ней и перед нашим государством встал вопрос: что делать с проблемными заемщиками, которые до наступления кризиса прилежно выплачивали ипотеку? По традиции наши граждане надеются на защиту государства, на то, что власти придумают какие-то схемы, позволяющие сохранить жилье на период кризиса и продолжить выплату задолженностей после стабилизации экономической ситуации. Западные же банки, в свою очередь, требуют жестких мер по отношению к таким заемщикам, вплоть до немедленной продажи жилья для возврата средств. Если сегодня отъем жилья в счет платежей по ипотеке и требования по взысканию оставшегося долга и процентов с заемщика станут повсеместной практикой, то можно будет не рассчитывать, что после кризиса ипотечные программы возродятся. Так, во время прошлого кризиса была дискредитирована идея трастовых фондов, и теперь, какие гарантии ни предоставляли бы инициаторы подобных программ, население не будет в них инвестировать, хотя в некоторых западных странах они работают.

Социальная защита населения является элементом социальной политики государства. Прежде чем рассматривать проблемы обеспечения социальной защиты населения при обеспечении жильем, необходимо в целом определить, что понимается под социальной защитой.

По нашему мнению, социальной защитой является совокупность социально-экономических отношений, связанных с выплатой пенсий и пособий, осуществлением социального обслуживания населения, обеспечением нормальных условий жилья, которые реализуются в виде одноразовой социальной помощи или систематического социального обеспечения, осуществляемого организациями различных организационно-правовых форм.

В ипотечную систему включаются ипотечное кредитование, ипотечное страхование, секьюритизация рынка ценных бумаг, строительство жилья, посреднические услуги, оказываемые ипотечными компаниями, брокерами, агентами, и инфраструктура ипотеки (правовые основы, образование населения для понимания сущности ипотеки и т.д.). Мировой опыт использования ипотеки в качестве неотъемлемого инструмента государственной политики доказывает ее важное значение для решения первостепенных социально-экономических задач.

Таким образом, несмотря на то, что основу ипотеки составляют непосредственно кредитные отношения, ее следует рассматривать как целостный механизм, позволяющий объединить интересы не только заемщиков и кредиторов, но и других субъектов рынка.

Развитие ситуации

В дореформенный период в России осуществлялись централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатное предоставление гражданам. Не было рыночного механизма, предполагающего самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

В 90-е годы в сфере жилищного финансирования произошли коренные изменения. Изменилась и структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования.

Однако в настоящее время в наиболее плачевном состоянии находится ведомственное жилье. Примером могут служить данные по Воронежской области.

Информация о затратах на рабочую силу за 2002 - 2008 гг. подготовлена на основании сведений, полученных от промышленных организаций на выборочной основе, с последующим распространением данных на генеральную совокупность организаций. Структура затрат организаций на рабочую силу на примере Воронежской области представлена в таблице 1. Как показывают данные, приведенные в таблице, расходы по заработной плате составляют основную часть среднемесячных затрат организаций на рабочую силу по промышленности, причем величина их колебаний - от 72,2% в 2002 г. до 71,6% в 2008 г. - незначительна. В анализируемом периоде наблюдается четкая тенденция к увеличению доли расходов на профессиональное обучение (в два раза) и культурно-бытовое обслуживание. Однако из-за мирового финансового кризиса расходы по заработной плате в 2008 г. уменьшились, прослеживается также тенденция к снижению доли добровольных отчислений, расходов по культурно-бытовому обслуживанию.

Таблица 1

Динамика структуры затрат промышленных предприятий Воронежской области на рабочую силу в 2002 - 2008 годы (по данным выборочного обследования)

              Наименование            
                Годы
 2002
 2003
 2004
 2006
 2007
 2008
 Среднемесячные затраты на рабочую    
силу, %
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
 В том числе на расходы, %            
 По заработной плате                  
 72,2
 72,4
 72,6
 72,9
 73,1
 71,6
 По обеспечению жильем                
  0,6
  0,3
  0,2
  0,2
  0,2
  0,1
 Обязательные отчисления и выплаты    
 22,2
 22,5
 21,4
 21,7
 21,8
 24,0
 Добровольные отчисления              
  0,8
  1,1
  1,2
  0,7
  0,8
  0,5
 По культурно-бытовому обслуживанию   
  0,7
  0,9
  1,4
  1,6
  1,5
  1,0
 По профессиональному обучению        
  1,2
  1,7
  1,9
  2,4
  2,4
  2,0
 Прочие расходы                       
  2,3
  1,1
  1,3
  1,2
  0,2
  0,8

В связи с изменением порядка дотаций работникам, имеющим детей, порядка признания для целей налогообложения прибыли расходов организаций в виде социальных выплат начиная с 2007 г. и увеличением размеров отчислений по добровольному страхованию работников в 2008 г. добровольные отчисления и обязательные отчисления и выплаты в 2007 г. выросли по сравнению с 2006 г. При этом сохраняется тенденция увеличения обязательных отчислений и выплат в 2008 г. по сравнению с 2007 г.

Сравнение показателей выборочного обследования по затратам, приведенным в сопоставимой структуре без группы налогов и сборов, связанных с использованием рабочей силы, свидетельствует, что в структуре затрат организаций на рабочую силу в 2004 г. по сравнению с 2002 г. заметна тенденция снижения расходов на обеспечение жильем (с 0,6% в 2002 г. до 0,2% в 2007 г. и из-за кризисных явлений в 2008 г. до 0,1%).

Налоговые рычаги влияния на ипотечную систему

Для развития ипотечной системы в отношении налогообложения ее участников предусмотрены следующие меры (см. табл. 2 на с. 30).

Таблица 2

Положения налогового законодательства, способствующие развитию ипотечной системы

  Наименование
субъекта
       Особенности налогообложения,      
способствующие развитию субъекта
 Нормативная база
 Застройщики  
Налогоплательщик может получить          
имущественный вычет в размере 1 млн руб.
по НДФЛ при покупке квартиры. При покупке
квартиры в 2008 г. и последующие годы
можно воспользоваться увеличенным до
2 млн руб. размером указанного вычета.
Заявление о зачете или о возврате суммы
излишне уплаченного налога может быть
подано в течение трех лет со дня уплаты
НДФЛ
Пункт 7 ст. 78,
пп. 2 п. 1
ст. 220 НК РФ,
Письмо Минфина
России
от 26.03.2009
N 03-04-05-01/145
С 2009 г. снят мораторий на использование
материнского капитала применительно
к ипотеке, и семьи могут вкладывать эти
деньги в покупку жилья. При этом
материнский капитал не является объектом
обложения НДФЛ
Пункт 34 ст. 217
НК РФ
Начиная с 2002 г. налоговая база по НДФЛ 
возникает при дальнейшей продаже квартиры
(другого жилого помещения), если продавец
владел квартирой менее трех лет. Если
происходит дарение квартиры не члену
семьи (или родственнику), объект
налогообложения возникает у одариваемого
лица. С 1 января 2005 г. при продаже
имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика три года и более,
имущественный налоговый вычет по НДФЛ
предоставляется в сумме, полученной
налогоплательщиком при его продаже.
Вместо использования права на получение
указанного имущественного налогового
вычета налогоплательщик вправе уменьшить
сумму своих облагаемых налогом доходов на
сумму фактически произведенных им и
документально подтвержденных расходов,
связанных с получением этих доходов
Подпункт 1 п. 1
ст. 220 НК РФ,
Письмо Минфина
России
от 11.03.2009
N 03-11-09/94,
Федеральный закон
от 20.08.2004
N 112-ФЗ
Расходы работодателя на возмещение затрат
работника по уплате процентов по займам
(кредитам) признаются расходами для целей
налогообложения прибыли начиная
с 1 января 2009 г. и до 1 января 2012 г.,
в пределах 3% расходов на оплату труда
Пункт 24.1
ст. 255 НК РФ,
Письмо Минфина
России
от 17.03.2009
N 03-03-06/1/155,
Федеральный закон
от 22.07.2008
N 158-ФЗ
 Строительные 
организации
Начиная с 2006 г. для производств,       
имеющих длительный цикл (если условиями
заключенных договоров не предусмотрена
поэтапная сдача работ), установлено
равномерное признание доходов (расходов)
Статьи 271, 272
НК РФ,
Федеральный закон
от 06.06.2005
N 58-ФЗ
Начиная с 2006 г. организация            
самостоятельно определяет порядок
формирования прямых расходов для целей
налогообложения прибыли с учетом
специфики деятельности и формирования их
в бухгалтерском учете. Таким образом,
строительные организации могут учесть
свои отраслевые особенности при признании
расходов, что, в свою очередь, сближает
налоговый и бухгалтерский учеты
Пункт 1 ст. 318
НК РФ, Письма
Минфина России
от 11.11.2008
N 03-03-06/1/621,
от 10.04.2008
N 03-03-06/2/267,
от 28.03.2008
N 03-03-06/1/207,
от 27.08.2007
N 03-03-06/1/597,
Федеральный закон
от 06.06.2005
N 58-ФЗ
Начиная с 2006 г. для ускоренной         
амортизации имущества введена
амортизационная премия в пределах 10%
первоначальной стоимости, которая
единовременно признается для целей
налогообложения прибыли. Начиная
с 2008 г. в отношении основных средств,
относящихся к 3 - 7 амортизационным
группам, размер амортизационной премии
увеличен до 30%.
В случае реализации таких основных
средств до истечения пяти лет с момента
ввода в эксплуатацию амортизационная
премия подлежит восстановлению
(применительно к основным средствам,
введенным в эксплуатацию начиная
с 1 января 2008 г.)
Пункт 9 ст. 258
НК РФ,
Федеральный закон
от 06.06.2005
N 58-ФЗ, п. 10
ст. 9
Федерального
закона
от 26.11.2008
N 224-ФЗ
Признаются для целей налогообложения     
прибыли расходы в виде страховых премий
(взносов) по договорам страхования
строительно-монтажных рисков, которые
включают страхование имущества,
ответственности и финансовых рисков, что
предусмотрено в конкретных Правилах
страховой организации. Лицензии на
осуществление страховой деятельности по
страхованию строительно-монтажных рисков
выдаются страховым надзором после 2006 г.
на основании Правил страхования
строительно-монтажных рисков,
разработанных страховой организацией и
утвержденных ее генеральным директором,
где не предусмотрен риск страхования
ответственности. Учитывая изложенное,
строительным организациям необходимо
обращать внимание на дату составления
Правил и на то, какие риски покрываются,
поскольку не все страховые премии могут
признаваться для целей налогообложения
прибыли
Пункт 2 ст. 263
НК РФ
 Инвесторы    
С 2002 г. действует сниженная ставка     
налога на прибыль по доходам от ипотечных
ценных бумаг. По ипотечным ценным
бумагам, выпущенным до 2007 г.,
установлена пониженная ставка - 9%, а по
ипотечным бумагам, выпущенным после
2007 г., и с дохода в виде процентов по
другим ценным бумагам, включая
государственные ценные бумаги, - 15%
Подпункты 1 и 2
п. 4 ст. 284 НК
РФ
 Кредитные    
организации
Начиная с 2005 г. резерв по ссудной и    
приравненной к ней задолженности в
бухгалтерском и налоговом учете
формируется согласно Положению Банка
России (см. колонку справа). Указаниями
Банка России (см. колонку справа)
уточнено, что по ипотеке формируется
портфель обеспеченных ссуд. Погашение
задолженности по кредитному договору для
целей налогообложения прибыли происходит
за счет указанного резерва
Статья 292 НК РФ,
Положение Банка
России
от 26.03.2004
N 254-П
"О порядке
формирования
кредитными
организациями
резервов на
возможные потери
по ссудам, по
ссудной и
приравненной к
ней
задолженности",
Указания Банка
России
от 12.12.2006
N 1759-У,
от 02.02.2009
N 2175-У
Начиная с 2006 г. расходы банка по       
страхованию своих клиентов (на случай
смерти, потери трудоспособности)
признаются для целей налогообложения
прибыли банка (если затем клиенты
компенсируют данные расходы). При этом
страховые выплаты (при наступлении
страховых случаев) по указанным договорам
страхования у банка не признаются доходом
для целей налогообложения прибыли
Пункт 3 ст. 290,
пп. 20.2 п. 2
ст. 291 НК РФ,
Федеральный закон
от 06.06.2005
N 58-ФЗ
Справочно. Начиная с 2002 г. для целей   
налогообложения прибыли признается
доходом страховое возмещение по
страхованию имущества при наступлении
страхового события, если банк является
выгодоприобретателем
Пункт 3 ст. 290
НК РФ, Письмо
Минфина России
от 24.06.2008
N 03-04-06-01/180
С 1 января 2007 г. по операциям с        
закладными установлен порядок налоговой
базы по налогу на прибыль как при уступке
(переуступке) права требования, т.е.
финансовый результат от передачи
закладной определяется сразу, а не тогда,
когда закончится ипотечный договор
Пункт 1 ст. 280
НК РФ,
Федеральный закон
от 24.07.2007
N 216-ФЗ
 Страховая    
организация
Начиная с 2002 г. страховые премии       
(взносы) по ипотечному страхованию
признаются доходом для целей
налогообложения прибыли. При этом
формируемые страховщиками страховые
резервы признаются расходами. При
наступлении страхового события у
страховой организации страховые выплаты
производятся за счет страховых резервов.
Вне зависимости от размера страховых
резервов страховые выплаты в полном
размере признаются для целей
налогообложения прибыли
Статьи 293, 294,
330 НК РФ

Создание системы страхования ипотечных рисков и налоговое поощрение страховщиков

Основные цели создания системы страхования ипотечных рисков состоят в формировании благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов, увеличении доли кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья, создании условий для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья, в повышении доступности приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов.

Таким образом, возникает возможность существенно расширить круг потенциально квалифицированных заемщиков и увеличить объем долгосрочных ипотечных кредитов, выдаваемых гражданам на приобретение жилья. В то же время при снижении доли первоначального взноса и, соответственно, увеличении доли кредита относительно оценочной стоимости залога у кредитора возникают некие дополнительные повышенные кредитные риски, которые могут привести к финансовым потерям кредитора в случае дефолта заемщика.

Страховое возмещение выплачивается кредитору, если по определенному кредиту будет применена процедура обращения взыскания, а кредитор не сможет возместить сумму непогашенного основного долга и другие ассоциированные затраты. Возмещение выплачивается в пределах страховой суммы, указанной в договоре между кредитором и страхующей организацией. Страховое покрытие включает непогашенный остаток основного долга, просроченные проценты, затраты на юридические услуги и неоплаченную часть имущественной страховки с момента наступления дефолта до завершения процедуры обращения взыскания.

Сегодня уже проведено разделение страховых организаций по видам страхования. По нашему мнению, необходимо на уровне законодательства выделить специализированные страховые организации, проводящие ипотечное страхование. Получив специальную лицензию, они будут осуществлять имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. При развитии ипотеки страховые организации смогут разместить страховые резервы в ипотечные ценные бумаги.

Поскольку в механизме ипотеки страховым организациям отведена важная роль, для того чтобы привлечь страховщиков в данную сферу страхования и создать им стимулирующие условия, предполагается ввести следующую льготу (в настоящее время готовится соответствующий законопроект для передачи в Государственную Думу РФ): уменьшить ставку налога на прибыль страховым организациям на 50% при условии, что объем премий по ипотечному страхованию составит более 50% общего объема премий, собранных страховой организацией за отчетный период (по аналогии с льготой, предусмотренной в части страховых организаций, получающих не менее 50% страховых взносов за отчетный период от страхования имущественных интересов крестьянских (фермерских) хозяйств, колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий и малых предприятий) (эти нормы действовали с 1994 до 1997 г. и были введены Указом Президента РФ от 22.12.1993 N 2270 и отменены Федеральным законом от 10.01.1997 N 13-ФЗ).

М.В.Романова

К. э. н.,

советник государственной

гражданской службы

Российской Федерации

2 класса