Мудрый Экономист

Порядок предоставления имущественного вычета

"Казенные учреждения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 12

При определении налоговой базы для исчисления НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов, в том числе имущественных. В этой статье выясним, кто может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, как его получить и какие особенности нужно при этом учесть.

Согласно ст. 220 НК РФ при исчислении НДФЛ доход (облагаемый по ставке 13%), полученный налогоплательщиком, может быть уменьшен на имущественные налоговые вычеты, которые можно подразделить на:

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества

Кто может воспользоваться имущественным налоговым вычетом?

Ответ на этот вопрос следует из положений пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, которым установлено, что такой вычет предоставляется налогоплательщикам, реализующим имущество, находящееся в их собственности (включая приватизированное). Данный вычет предоставляется также при отчуждении имущества по договору мены и по другим договорам, при исполнении которых складываются отношения купли-продажи имущества (Письма Минфина России от 16.02.2011 N 03-04-05/7-88, от 08.10.2010 N 03-04-05/9-610, ФНС России от 01.12.2009 N 3-5-04/1759, УФНС России по г. Москве от 30.12.2009 N 20-15/4/139525).

При этом сумма имущественного налогового вычета в зависимости от вида реализуемого имущества и срока его нахождения в собственности может быть либо ограничена, либо нет.

Налогоплательщик вправе получить имущественные налоговые вычеты при реализации находящихся в его собственности менее трех лет:

Для получения такого имущественного налогового вычета налогоплательщик по окончании налогового периода должен предъявить в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, срок подачи которой - не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ). Уплата налога, доначисленного по налоговым декларациям, производится не позднее 15 календарных дней с момента ее подачи.

В этом случае имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется налогоплательщику налоговым органом.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Декларировать такие доходы не нужно (за исключением случаев продажи ценных бумаг, а также имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ) (Письма Минфина России от 15.04.2010 N 03-04-05/7-205, УФНС России по г. Москве от 13.07.2010 N 20-14/4/073794).

Статьей 220 НК РФ также определено, что налогоплательщик в случае отказа от имущественного налогового вычета вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественный налоговый вычет при приобретении (строительстве) недвижимости

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет может предоставляться налогоплательщику в сумме фактически произведенных им расходов:

В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:

В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:

Обратите внимание! Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Расходы, которые не перечислены выше, в состав имущественного вычета не включаются. Например, нельзя будет учесть расходы:

Перечислим основные моменты предоставления имущественного налогового вычета:

а) общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов:

б) остаток не использованного полностью в налоговом периоде имущественного налогового вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования;

в) имущественный налоговый вычет может предоставляться у одного налогового агента по выбору налогоплательщика;

г) имущественный налоговый вычет предоставляется при получении от налогоплательщика подтверждения права на этот вычет, выданного налоговым органом;

д) имущественный налоговый вычет не предоставляется, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи этих объектов совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ;

е) повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается;

ж) перечень объектов, по которым может быть предоставлен вычет, является закрытым.

Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен:

В первом случае за получением вычета нужно обратиться в инспекцию по месту жительства с заявлением, составленным в произвольной форме, и подать декларацию по форме 3-НДФЛ. В зависимости от приобретаемого (строящегося) объекта к заявлению и декларации прикладываются копии:

Кроме того, налоговые органы потребуют оригиналы справок о доходах по форме 2-НДФЛ, реквизиты банковского счета налогоплательщика (это может быть копия банковской карточки или сберкнижки) и иные документы.

Имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение (строительство) жилья может быть предоставлен по месту работы налогоплательщика при обращении его к работодателю с соответствующим уведомлением, форма которого утверждена Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@.

За получением уведомления налогоплательщик должен обратиться в налоговый орган с письменным заявлением и документами, подтверждающими право на получение данного вычета, они аналогичны перечисленным выше. Следует обратить внимание на то, что налоговая декларация по форме 3-НДФЛ и справка по форме 2-НДФЛ в этом случае не представляются.

После проведения проверки всех представленных документов налоговый орган принимает решение о выдаче уведомления, подтверждающего право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет, или о направлении налогоплательщику письменного сообщения об отказе в выдаче подтверждения права на имущественный налоговый вычет.

Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета. В уведомлении, помимо данных работника, которому следует предоставить вычет, указываются данные работодателя, который будет предоставлять вычет, размер вычета, а также год, за который он предоставляется.

Получив уведомление, налогоплательщик передает его своему работодателю.

Особенности предоставления имущественного налогового вычета

Можно ли при покупке жилого дома вместе с земельным участком получить имущественный налоговый вычет по каждому из этих объектов? Как было указано выше, при приобретении на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них налогоплательщик, в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории РФ указанных объектов. Этой статьей также предусмотрено, что общий размер предоставляемого имущественного налогового вычета в этом случае не может быть более 2 000 000 руб. При применении данного ограничения суммы имущественного налогового вычета следует учитывать, что он предоставляется по общей сумме расходов, то есть независимо от того, сколько видов расходов осуществил налогоплательщик (приобретение дома, строительных и отделочных материалов и т.д.).

Таким образом, имущественный налоговый вычет при покупке жилого дома вместе с земельным участком предоставляется не пообъектно, а в целом и его размер не должен превышать 2 000 000 руб.

Аналогичный вывод приведен в Письмах Минфина России от 21.10.2011 N 03-04-05/7-766, от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 16.03.2011 N 03-04-05/9-143, от 15.03.2011 N 03-04-05/9-131.

Пример 1. Налогоплательщик приобрел жилой дом за 2 500 000 руб. и земельный участок стоимостью 300 000 руб.

Общая сумма его расходов на приобретение жилого дома и земельного участка составила 2 800 000 руб. Однако имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере 2 000 000 руб.

Несмотря на вывод финансового ведомства, налоговые органы занимают иную позицию. Они считают, что вычетом в данном случае можно воспользоваться либо по жилому дому, либо по земельному участку, и приводят следующие доводы.

При приобретении земельных участков для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет в отношении указанных земельных участков может быть предоставлен после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом.

В соответствии с положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет можно применить только по одному из объектов, поименованных в данном подпункте. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного этим подпунктом, не допускается.

Таким образом, при приобретении земельного участка вместе с жилым домом имущественный налоговый вычет может быть предоставлен по одному из указанных объектов (либо по расходам на приобретение земельного участка, либо по расходам на приобретение жилого дома) (Письма ФНС России от 29.04.2010 N ШС-17-3/0115@, УФНС России по г. Москве от 03.09.2010 N 20-14/4/093146@, от 27.04.2010 N 20-14/4/045007@, от 09.03.2010 N 20-12/4/023979@).

Как видим, у Минфина и ФНС нет единого мнения в отношении порядка получения имущественного вычета при покупке земельного участка и жилого дома.

Налогоплательщику следует обратиться за дополнительными разъяснениями в налоговый орган.

В какой сумме предоставляется имущественный налоговый вычет при одновременной продаже жилого дома и земельного участка? Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, земельных участков, не превышающих в целом 1 000 000 руб., то есть не пообъектно.

Следовательно, сколько бы ни было продано жилых домов и земельных участков в течение года, общий размер вычета будет оставаться в пределах 1 000 000 руб. (Письма Минфина России от 25.04.2011 N 03-04-05/7-297, от 01.09.2010 N 03-04-05/9-515, от 11.06.2010 N 03-04-05/7-328).

Пример 2. Налогоплательщик в течение года продал две квартиры по цене 2 500 000 и 3 000 000 руб., а также деревенский дом с земельным участком на общую сумму 2 800 000 руб. Квартира стоимостью 2 500 000 руб. и дом находились в его собственности более 3 лет. Другая квартира - менее 3 лет.

Поскольку квартира стоимостью 2 500 000 руб. и дом находились в собственности свыше 3 лет, доход от их продажи не является объектом обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Сумма дохода от продажи второй квартиры составляет 3 000 000 руб. Имущественный вычет в этом случае будет равен всего 1 000 000 руб.

Вправе ли налогоплательщик одновременно уменьшить доходы и на сумму имущественного налогового вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта? Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с их получением, то есть может произвести только замену (Письмо ФНС России от 05.08.2009 N 3-5-04/1174@ (п. 1)).

Пример 3. Налогоплательщик за 300 000 руб. продал старый автомобиль, находящийся в собственности менее 3 лет, и приобрел новый. Согласно документам, подтверждающим расходы на его приобретение, стоимость автомобиля составила 550 000 руб.

В этом случае налогоплательщик вправе не использовать имущественный вычет в размере 250 000 руб., а уменьшить свои доходы от продажи автомобиля на фактические расходы на его приобретение в пределах суммы дохода, то есть на 300 000 руб.

В Письмах Минфина России от 15.03.2011 N 03-04-05/9-133, от 13.01.2011 N 03-04-05/7-3, от 17.12.2010 N 03-04-05/7-737 высказано мнение, что если налогоплательщик одновременно продает несколько объектов, то по одному объекту он может применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по другому - заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. Причем неважно, относятся объекты к одному виду (например, квартира и комната) или являются объектами разного вида (например, автомобиль и жилой дом).

Однако это мнение спорное, поскольку пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит прямых указаний на то, что замена имущественного вычета может быть произведена в отношении доходов от продажи каждого объекта имущества. Из норм этого подпункта следует, что замене подлежит вычет в целом.

Предоставляется ли имущественный налоговый вычет с начала налогового периода, если уведомление налогового органа о подтверждении права на такой вычет налогоплательщик передал работодателю не с начала налогового периода? Как указано в ст. 220 НК РФ, налогоплательщик, получив уведомление от налогового органа о подтверждении права на имущественный налоговый вычет, должен представить его работодателю. В Письмах Минфина России от 11.08.2011 N N 03-04-05/7-560, 03-04-06/7-183, от 13.04.2011 N 03-04-05/7-252, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026441 указано, что если налогоплательщик обратился к работодателю за предоставлением имущественного налогового вычета не с первого месяца налогового периода, то вычет предоставляется начиная с доходов, выплачиваемых в месяце, в котором он обратился за его предоставлением.

В том случае, когда налоговый агент неправомерно удержал налог без учета данного имущественного налогового вычета после представления ему налогоплательщиком в установленном порядке заявления о получении имущественного налогового вычета по НДФЛ, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, то сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном ст. 231 НК РФ (п. 4 ст. 220 НК РФ). В этом случае налог необходимо пересчитать именно с месяца предъявления работником уведомления (Письма Минфина России от 16.05.2011 N 03-04-05/6-352, от 21.03.2011 N 03-04-06/6-46, от 17.11.2010 N 03-04-06/7-269, ФНС России от 22.12.2010 N ШС-37-3/18221@).

Суммы налога, удержанные налоговым агентом в установленном порядке до получения им обращения налогоплательщика о предоставлении имущественного налогового вычета и соответствующего подтверждения налогового органа, не являются "излишне удержанными" и, соответственно, под действие ст. 231 НК РФ не подпадают (Письмо Минфина России от 11.08.2011 N 03-04-06/7-183).

Предоставляется ли имущественный налоговый вычет по приобретенному имуществу в случае, когда налогоплательщик до того, как заявил такое право, продает это имущество? В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по НДФЛ имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо на приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Данная статья не содержит каких-либо указаний на то, что такой вычет не может быть предоставлен налогоплательщику в случае продажи этого имущества или изменения места жительства. Возможность предоставления имущественного налогового вычета зависит только от факта осуществления расходов на приобретение имущества.

Аналогичный вопрос был рассмотрен в Письме Минфина России от 25.03.2008 N 04-2-02/1052@. В нем финансовое ведомство указало, что если объект приобретенного имущества налогоплательщиком в последующем реализуется, то такая продажа не изменяет факта осуществления расходов по его приобретению.

Таким образом, препятствий в получении имущественного налогового вычета в этом случае не имеется.

И.Зернова

Эксперт журнала

"Казенные учреждения:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Служебные командировки
 
Еще раз к вопросу о земле