Мудрый Экономист

НДС по услугам застройщика, оказываемым при строительстве нежилых помещений в рамках жилой застройки, с 1 октября 2010 года

"Право и экономика", 2010, N 11

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ в Налоговый кодекс РФ внесены изменения, освобождающие услуги застройщика, оказанные в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), от обложения НДС.

Согласно указанным изменениям с 1 октября 2010 г. не облагаются НДС "услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения)".

Часть услуг застройщика не подпадает под освобождение от обложения НДС, а именно услуги, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения.

Как правило, застройщики специализируются либо на строительстве жилых домов, либо на строительстве коммерческой недвижимости, включая производственные объекты.

В связи с этим, с одной стороны, указанное исключение в отношении объектов производственного назначения для застройщиков, занимающихся жилищным строительством, не является существенным.

С другой стороны, в последнее время при проектировании жилых домов помимо квартир в них также предусматриваются нежилые помещения (парковочные места, магазины, офисы коммерческих организаций). В целях развития инфраструктуры района жилой застройки также зачастую предусматривается строительство отдельно стоящих нежилых зданий, в частности паркинга.

Принимая во внимание, что ни в Налоговом кодексе РФ, ни в иных нормативных правовых актах Российской Федерации четко не определено, что следует понимать под объектами производственного назначения, в настоящее время актуален вопрос: облагаются ли НДС услуги застройщика, оказываемые в рамках договоров участия в долевом строительстве на строительство нежилых помещений при осуществлении жилой застройки.

Нежилые помещения (офисы, магазины, парковочные места и т.п. объекты) в жилом доме

Ограничение, предусмотренное в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения, по своей структуре схоже с определением застройщика, содержащимся в ст. 2 Закона N 214-ФЗ, согласно которому застройщиком признается:

"юридическое лицо... привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ для строительства (создания)... многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения...".

Из конструкции указанной нормы и из иных норм Закона N 214-ФЗ следует, что под объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости (жилой дом в целом) и данный термин отличается от более узкого термина "объект долевого участия", под которым понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (отдельная квартира).

Соответственно, ограничение в НК РФ в отношении объектов производственного назначения следует понимать как ограничение, относящееся к зданию в целом. Правильность данного подхода подтверждается нормативными документами, в которых объекты производственного назначения рассматриваются как объекты, отличные от жилых зданий <1>.

<1> Пункт 2 ст. 14 и пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ; п. 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87; п. 30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219; п. 3.1 Положения об организации строительства объектов "под ключ", утв. Постановлением Госстроя СССР от 10 ноября 1989 г. N 147; пп. 28 п. 5 Положения об управлении делами Президента РФ, утв. Указом Президента РФ от 17 сентября 2008 г. N 1370; п. 6.1 Инструкции о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95, утв. Постановлением Минстроя России от 24 апреля 1995 г. N 18-39.

Поскольку жилой дом (в котором в том числе находятся офисы, магазины, парковочные места и т.п. объекты) объектом производственного назначения не является, ограничение, установленное в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, к жилому дому (в котором в том числе находятся офисы, магазины, парковочные места и т.п.) не относится.

Таким образом, препятствия для освобождения от НДС услуг застройщика в отношении офисов коммерческих организаций, магазинов, парковочных мест и иных подобных объектов, расположенных в жилом доме, отсутствуют.

Нежилые помещения в отдельно стоящем нежилом здании (например, паркинг)

Во-первых, в нормативных правовых актах здания гаражей и автостоянок отделены от производственных зданий, в частности в Техническом регламенте и требованиях пожарной безопасности <2>, Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель <3>.

<2> В частности, см. таблицы 15, 20 в Федеральном законе от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".
<3> Пункт 1.2 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. N 39.

Во-вторых, следует учитывать определение производственных объектов, приведенное в п. 34 ст. 2 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности <4>, под которыми понимаются объекты промышленного и сельскохозяйственного назначения.

<4> Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Исходя из этого, можно сделать вывод, что отдельно стоящее здание паркинга к объектам производственного назначения не относится. Соответственно, препятствия для освобождения от НДС услуг застройщика в отношении отдельно стоящего нежилого здания в районе жилой застройки (например, паркинга) отсутствуют.

На основании изложенного услуги застройщика, оказываемые в рамках договоров участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения, расположенные в жилом доме, а также на парковочные места в отдельно стоящем паркинге, по мнению автора, с 1 октября 2010 г. не подлежат обложению НДС. При применении такого подхода могут возникнуть разногласия с налоговыми органами, однако, исходя из действующего законодательства Российской Федерации, имеются все основания для применения изложенной позиции.

Н.А.Агапова

Финансовый менеджер

АО "ЮИТ Ракеннус",

специалист

в области финансов,

денежного обращения и кредита,

проблемных вопросов

налогообложения деятельности

инвесторов, застройщиков