Мудрый Экономист

Учет объектов в государственном кадастре недвижимости

"Бюджетные учреждения здравоохранения: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 7

Особый правовой статус объектов недвижимости обусловливает их обязательную государственную регистрацию в кадастре недвижимости. Показатели, которые вносятся в государственный кадастр, используются не только для учета имущества, но и для расчета налогов (например, земельного налога, а в будущем, возможно, и налога на недвижимость). Учреждениям здравоохранения, использующим при осуществлении своей деятельности объекты недвижимого имущества, наверняка понадобятся сведения кадастрового учета, а данная статья поможет ввести читателей в курс дела.

Начинаем с первоисточника

Отношения в сфере кадастрового учета объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре недвижимости). Объять весь Закон невозможно, поэтому выделим основные вопросы, касающиеся ведения государственного кадастра недвижимости и порядка кадастрового учета. Этим занимаются государственные органы, а именно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) <1>. Данный орган уполномочен вести Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Именно с этими документами связано большинство подзаконных актов, принятых во исполнение Закона о кадастре недвижимости, поэтому и правовые нормы в основном имеют отношение к чиновникам. Что касается организаций и учреждений, то им следует знать только то, что от них требуется или может потребоваться, а также то, что они могут спросить с уполномоченных органов в части интересующих их сведений о недвижимости.

<1> См.: Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

Кто и на что уполномочен?

С вступлением в силу Закона о кадастре недвижимости Росреестр признается главным органом кадастрового учета. Однако в отношении учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства до 2013 г. введен переходный период, в течение которого данными объектами недвижимости занимаются:

По истечении переходного периода все сведения об объектах должны быть переданы в органы кадастрового учета по месту расположения зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства. Что касается земельных участков, то с ними изначально работают органы кадастрового учета, которые постепенно проводят кадастровую оценку земель на всей территории РФ. При этом данное ведомство передало полномочия органа кадастрового учета по ведению ГКН, кадастровому учету недвижимого имущества и предоставлению сведений из ГКН в ФГУ "Земельная кадастровая палата" (Приказ Росреестра от 11.03.2010 N П/93). Таким образом, именно в этот орган следует обращаться по вопросам предоставления и получения сведений из ГКН.

Что представляют ранее учтенные объекты?

Многие учреждения здравоохранения, в отличие от современных платных клиник, располагаются в зданиях, строениях, помещениях, которые были переданы им в оперативное управление много лет назад. Закон о кадастре недвижимости действует чуть более трех лет, и за это время не все указанные объекты недвижимости получили свой номер в ГКН. У медучреждений есть недвижимость, а также земельные участки, которые не имеют кадастрового (технического) учета, но которым присвоены условные номера (в том числе по сделкам регистрации прав). Такие объекты считаются ранее учтенными, и в отношении их Минэкономразвития России Приказом от 11.01.2011 N 1 разработало специальный Порядок включения сведений о них в ГКН. На схеме, приведенной ниже, выделим источники получения медучреждениями информации для кадастрового учета подобных объектов.

                        ---------------------------¬
-------------+Основные источники для ГКН+------------¬
¦ L-------------T------------- ¦
¦/ ¦/ ¦/
-----------+----------¬ --------------+--------------¬----------+---------¬
¦Сведения и содержащие¦ ¦Сведения и содержащие данны妦Технические ¦
¦данные сведения ¦ ¦сведения документы Единого ¦¦и кадастровые ¦
¦документы ЕГРП ¦ ¦государственного реестра ¦¦паспорта зданий, ¦
L---------------------- ¦объектов капитального ¦¦сооружений, ¦
¦строительства (ЕГРОКС) ¦¦помещений, объектов¦
L-----------------------------¦незавершенного ¦
¦строительства ¦
L--------------------

Сведения из указанных источников могут быть получены как на бумажных, так и на электронных носителях, а передают эту информацию владеющие ей уполномоченные органы. От собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства чиновники не вправе требовать осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) этого объекта. То есть можно сказать, что ранее учтенные объекты ставятся на кадастровый учет по имеющимся в госорганах данным. Как раз на основании сведений ЕГРП, ЕГРОКС, технических паспортов ранее учтенному объекту присваивается не условный, а настоящий кадастровый номер (Приказ Минэкономразвития России от 04.04.2011 N 144), а учреждение при необходимости может получить сведения о том или ином интересующем его объекте недвижимости.

Какие данные вносятся в ГКН?

Очевидно, кадастровый учет включает в себя сведения, позволяющие выделить здание, строение, сооружение или земельный участок в самостоятельный объект учета. Законом о кадастре недвижимости предусмотрено две группы данных: уникальные характеристики и дополнительная информация об объекте. В целях ознакомления читателей со сведениями по тому или иному объекту недвижимости, содержащимися в ГКН, детализируем в таблице обязательную информацию об объектах кадастрового учета (ст. 7 Закона о кадастре недвижимости).

---------------------------------------------------------------------------
Состав сведений, отраженных в ГКН
-----------------------T---------------------------------------------------
Характеристики объекта¦ Дополнительная информация об объекте
-----------------------+---------------------------------------------------
- вид объекта ¦- ранее присвоенный государственный учетный номер
недвижимости ¦(кадастровый, инвентарный или условный), дата его
(земельный участок, ¦присвоения, сведения об организации (органе),
здание, сооружение, ¦которая присвоила такой номер;
помещение, объект ¦- кадастровый номер земельного участка, в пределах
незавершенного ¦которого расположены здание, сооружение, объект
строительства); ¦незавершенного строительства;
- кадастровый номер и ¦- кадастровые номера расположенных в пределах
дата его внесения в ¦земельного участка зданий, сооружений, объектов
ГКН; ¦незавершенного строительства (если объектом
- описание ¦недвижимости является земельный участок);
местоположения границ ¦- адрес объекта недвижимости или (при его
недвижимости, если ¦отсутствии) описание местоположения объекта
объектом недвижимости ¦(субъект РФ, муниципальное образование, населенный
является земельный ¦пункт);
участок; ¦- сведения о вещных правах на объект недвижимости
- описание ¦и об ограничениях (обременениях) прав на объект
местоположения объекта¦недвижимости в объеме данных, определенных
недвижимости на ¦порядком ведения ГКН;
земельном участке, ¦- сведения о кадастровой стоимости объекта
если объектом ¦недвижимости, в том числе дата утверждения
недвижимости является ¦результатов определения такой стоимости;
здание, сооружение или¦- сведения о лесах, водных объектах и об иных
объект строительства; ¦природных объектах, расположенных в пределах
- кадастровый номер ¦земельного участка;
здания или сооружения,¦- категория земель, к которой отнесен земельный
в котором расположено ¦участок (если объектом недвижимости является
помещение, номер ¦земельный участок);
этажа, описание ¦- разрешенное использование земельного участка;
местоположения этого ¦- назначение здания (нежилое здание, жилой,
помещения в пределах ¦многоквартирный дом);
здания или сооружения,¦- назначение помещения - жилое или нежилое
если объектом ¦помещение (если объектом недвижимости является
недвижимости является ¦помещение);
помещение; ¦- назначение сооружения, если объектом
- площадь, ¦недвижимости является сооружение;
определенная с учетом ¦- количество этажей (этажность), в том числе
установленных ¦подземных (если объектом недвижимости является
требований, если ¦здание - при наличии этажности);
объектом недвижимости ¦- материал наружных стен, если объектом
является земельный ¦недвижимости является здание;
участок, здание или ¦ - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты
помещение ¦правообладателя объекта недвижимости;
¦- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем
¦кадастровые работы в отношении объекта
¦недвижимости;
¦- год ввода в эксплуатацию здания или сооружения
¦по завершении его строительства или год завершения
¦его строительства (если объектом недвижимости
¦является здание или сооружение)
-----------------------+---------------------------------------------------

Как видим, дополнительных сведений больше, чем основных отличительных характеристик объекта. При этом и те, и другие сведения одинаково важны для кадастрового учета, так как позволяют более точно идентифицировать недвижимость. Также без них не обойтись при совершении сделок, требующих обязательной государственной регистрации, и в других случаях.

Получение сведений, внесенных в ГКН. Теория

При совершении сделок с недвижимым имуществом для подтверждения прав на него запрашиваются сведения из ГКН. Порядок представления такой информации утвержден Приказом Минэкономразвития России от 27.02.2010 N 75 (далее - Порядок N 75). Данным Порядком определены форма запроса, перечень прилагаемых к нему документов, способы их представления в органы кадастрового учета и сроки получения заявителями сведений, внесенных в ГКН. Информация предоставляется в виде (п. 2 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости):

Выдача сведений ГКН в произвольной форме Законом о кадастре недвижимости не предусмотрена. Остановимся на двух наиболее часто выдаваемых документах.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости <2> представляет собой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также иные сведения в зависимости от вида объекта недвижимости.

<2> Форма кадастрового паспорта земельного участка утверждена Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32.

Кадастровая выписка об объекте недвижимости <3> - выписка из ГКН, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости, то есть кадастровая выписка - это сокращенный вариант паспорта, только с той информацией, которая нужна заявителю.

<3> Форма кадастровой выписки о земельном участке утверждена Приказом Минюста России от 19.03.2008 N 66.

Внесенные в ГКН сведения в виде кадастровых выписок и кадастровых паспортов предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней с момента получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (п. 41 Порядка N 75). Если предоставление запрашиваемых сведений не допускается или они отсутствуют в ГКН, орган кадастрового учета в этот же срок выдает (направляет) обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений либо уведомление об их отсутствии в ГКН (п. 36 Порядка N 75) <4>. В теории все гладко, а как на практике? Ответ на этот вопрос можно получить, если обратиться к разъяснениям чиновников, в которых рассмотрены конкретные ситуации. Одно из таких разъяснений - Письмо Минэкономразвития России от 10.03.2011 N Д23-922 (далее - Письмо N Д23-922), в котором освещены сразу несколько спорных вопросов по поводу предоставления сведений из ГКН.

<4> Решения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений и об отказе в выдаче (направлении) кадастрового паспорта могут быть обжалованы в судебном порядке.

Практические ситуации получения сведений из ГКН

Ситуация 1. При оформлении сделок требуют документы различные инстанции, поэтому учреждению может понадобиться не один, а несколько экземпляров документа, содержащего сведения из ГКН. Нужно ли для этого делать несколько запросов в органы кадастрового учета? Минэкономразвития не видит в этом необходимости. В Письме N Д23-922 чиновники согласились с тем, что на основании одного запроса предоставляется один документ, содержащий сведения из ГКН (например, кадастровый паспорт объекта недвижимости). Плюс к этому в форме запроса о предоставлении сведений из ГКН в виде кадастровой выписки, кадастрового паспорта и кадастрового плана территории не предусмотрена отдельная графа для указания количества экземпляров запрашиваемого документа. В то же время Порядком N 75 не предусмотрено ограничение количества экземпляров документа, содержащего сведения из ГКН. Поэтому чиновники ведомства допускают указание количества экземпляров заявителем либо специалистом, принимающим запрос, в графе с наименованием соответствующего запрашиваемого документа. То есть по одному запросу можно получить несколько экземпляров документов. Главное, чтобы это было отмечено в запросе.

Ситуация 2. Заявителю отказано в выдаче (направлении) кадастрового паспорта объекта недвижимости. Допустим, причины отказа достаточно веские и объективные и заявитель не собирается обжаловать решение органов кадастрового учета. Тогда следует учитывать, что Законом о кадастре недвижимости не предусмотрена возможность возврата платы за предоставление сведений, внесенных в ГКН, при отказе в выдаче таких сведений.

Для справки. Предоставление кадастровых сведений не относится к юридически значимым действиям, а является услугой, поэтому за оказание данной услуги должна взиматься плата, а не госпошлина. Размер, Порядок взимания и возврата такой платы устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений - Минэкономразвития России (Приказ от 30.07.2010 N 343 "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и размерах такой платы").

Вместе с тем взамен кадастрового паспорта заявитель может потребовать кадастровую выписку, которую орган кадастрового учета обязан выдать заявителю без дополнительных заявлений. При этом плата за предоставление кадастровой выписки Законом не предусмотрена.

Таким образом, в случае предоставления кадастровой выписки вместо запрошенного заявителем кадастрового паспорта не требуется внесения разницы в их стоимости. Достаточно той суммы, которая была уплачена ранее за невыданный кадастровый паспорт.

Ситуация 3. Особого внимания заслуживает вопрос о предоставлении сведений из ГКН о земельных участках для определения обязательств перед бюджетом по земельному налогу. Напомним: кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем при расчете указанного налога. Этот показатель оценивается по результатам кадастровой оценки земель, проводимой согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Но вопрос в другом - в плате за предоставление сведений о кадастровой стоимости земельного участка для расчета земельного налога.

К сожалению, озвученная в Письме N Д23-922 точка зрения не в пользу налогоплательщика. Аналогичное мнение высказано Минэкономразвития России и в Письме от 03.02.2011 N Д23-398. С одной стороны, Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" предусмотрено бесплатное доведение нужных сведений до плательщиков земельного налога. С другой стороны, Законом о кадастре недвижимости установлена оплата как одно из условий предоставления сведений, внесенных в ГКН. Из двух нормативных актов разного уровня чиновники отдают предпочтение более весомому - Закону, с которым вступает в противоречие приведенная норма правительственного документа. А именно до внесения изменений в законодательство в части установления возможности бесплатного предоставления сведений о кадастровой стоимости земельных участков налогоплательщики не имеют права на безвозмездное получение сведений о кадастровой стоимости земельных участков для целей обложения земельным налогом.

Однако торопиться с окончательными выводами не стоит, так как некоторые изменения в кадастровое законодательство уже внесены Федеральным законом от 04.06.2011 N 129-ФЗ, что предлагалось сделать согласно разъяснениям Минэкономразвития. Одна из поправок гласит: внесенные в ГКН сведения о кадастровой стоимости земельного участка и кадастровом номере земельного участка предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (обновленная редакция п. 13 ст. 14 Закона о кадастре недвижимости). Таким образом, вопрос о плате за получение сведений кадастровой стоимости земли для целей расчета земельного налога можно считать решенным. Учреждения, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе безвозмездно получать информацию об их кадастровой стоимости.

Для справки. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения должны размещаться на официальном сайте органа кадастрового учета в Интернете. По крайней мере об этом сказано в Постановлении Правительства РФ от 07.02.2008 N 52. Однако пока ведомство не торопится выкладывать на своем сайте <5> такую информацию.

<5> http://www.rosreestr.ru.

Несколько слов о ближайших перспективах

Несмотря на все внесенные изменения, действующий Закон о кадастре недвижимости - лишь базис для разработки нового нормативного акта в целях постепенного преобразования и совершенствования системы кадастрового учета. Рано или поздно будет принят новый федеральный закон, объединяющий отдельные процедуры регистрации прав на объекты недвижимости и их кадастрового учета. То есть, возможно, будет единый закон, устанавливающий правила внесения и предоставления сведений сразу из двух источников (ЕГРП и ГКН). Это и есть тот самый принцип "одного окна", позволяющий предоставлять комплексную услугу заявителю как по регистрации прав, так и по кадастровому учету в одном месте (на базе многофункциональных центров). Об этом говорится в Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости <6>. Как будет на самом деле, покажет время.

<6> Утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2009 N 534.

С.Булаев

Эксперт журнала

"Бюджетные учреждения здравоохранения:

бухгалтерский учет и налогообложение"