Мудрый Экономист

Ремонтируем кровлю

"Автономные организации: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 3

С приближением весенне-летнего периода учреждению стоит задуматься о проведении предстоящей ремонтной кампании. В статье поговорим о вопросах, касающихся ремонта кровли, а именно какой ремонт проводить - текущий или капитальный, нужно ли получать разрешение на строительство, необходима ли экспертиза проектной документации, и о многом другом.

Ремонт или реконструкция?

Различия в указанных понятиях имеют большое значение при подготовке и проведении работ. Для определения этих понятий необходимо обратиться к нормативно-правовым актам, регламентирующим деятельность в области строительства, так как действующее бухгалтерское и налоговое законодательство не содержит таких определений.

В соответствии с п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

В ходе анализа приведенных определений напрашивается вывод, что по текущему ремонту можно производить только незначительные работы, следовательно, все основные работы должны выполняться по капитальному ремонту. Например, ремонт металлической кровли отдельными местами со сменой до 10% кровли общей площади покрытия будет являться текущим ремонтом, а частичная (свыше 10% общей площади кровли) или сплошная смена или замена всех видов кровли - капитальным.

Согласно п. 3.4 МДС 81-35.2004 при реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемого по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды могут осуществляться следующие мероприятия:

Таким образом, если учреждение планирует заменить покрытие кровли, то это будет ремонт (текущий или капитальный), а если планирует оборудовать на чердаке рабочие кабинеты или надстроить на кровле мансарду, то это уже реконструкция.

Однако реконструкция - это достаточно редкий случай, поэтому более подробно мы остановимся на ремонте.

Перечень основных работ, проводимых в ходе текущего и капитального ремонта для объектов социально-культурной сферы, приведен в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - ВСН 58-88(р)), а для объектов производственной сферы - в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений (МДС 13-14.2000), утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279.

В соответствии с п. 1.1 ВСН 58-88(р) данное положение распространяется на объекты коммунального и социально-культурного назначения, независимо от формы собственности, по перечню согласно СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", утвержденным Приказом Минрегиона России от 01.09.2009 N 390 (далее - СНиП 31-06-2009), а также СНиП 31-05-2003 "Общественные здания административного назначения", утвержденным Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 108 (далее - СНиП 31-05-2003).

Согласно Приложению А к СНиП 31-06-2009 к зданиям и помещениям общественного назначения относятся:

К общественным зданиям административного назначения относятся здания и помещения учреждений непроизводственной сферы деятельности, где основные помещения используются только часть суток и в которых в основном находится постоянный контингент работников, привыкших к местным условиям (Приложение Е к СНиП 31-05-2003).

При осуществлении текущего и капитального ремонта автономному учреждению необходимо уделить должное внимание обоснованию проведения вышеуказанных работ.

Потребность в текущем ремонте своих объектов и его объем автономное учреждение должно определять на основании результатов плановых технических осмотров. Их нужно проводить два раза в год (весной и осенью). Согласно п. 3.5 ВСН 58-88(р) при весеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливать объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточнять объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года.

Для обоснования проведения капитального ремонта автономными учреждениями должны составляться дефектные ведомости или дефектные акты. Форма данных документов ничем не утверждена, следовательно, по мнению автора, они могут составляться в произвольной форме.

После того как учреждение определилось с недостатками, которые должны быть устранены, составляется смета на проведение ремонтных работ и заключается договор подряда (в случае если учреждение не может произвести ремонт собственными силами).

Оформляем договор

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ч. 1 ст. 740 ГК РФ). Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

В силу ч. 1 ст. 743 ГК РФ ремонтные работы должны осуществляться в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Обратите внимание! Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (п. 4 Информационного письма ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда").

Основным нормативным документом, подробно регламентирующим вопросы, связанные с технической документацией для строительных работ, является Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (СНиП 11-04-2003), утвержденная Постановлением Госстроя России от 29.10.2002 N 150.

Проектно-сметная документация при строительстве хозяйственным способом оформляется в порядке, аналогичном порядку, применяемому при строительстве подрядным способом.

Сметная документация составляется в установленном порядке независимо от метода осуществления строительства - подрядным или хозяйственным способом. Цена строительных работ определяется на основании сметы (ст. 743 ГК РФ). Смета представляет собой перечень работ с указанием их стоимости и единиц измерения объемов работ. Смета составляется по форме, приведенной в Приложении 2 к МДС 81-35.2004.

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (ч. 1 ст. 744 ГК РФ). Внесение в техническую документацию изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Согласно ч. 4 ст. 709 ГК РФ цена работы может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов (ч. 6 ст. 709 ГК РФ).

Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине - в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в нем.

Экспертиза проектной документации

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, а также реконструкции подлежит государственной экспертизе. В случае проведения текущего ремонта проводить экспертизу проектно-сметной документации не требуется. Кроме того, проводить государственную экспертизу не нужно, если для осуществления капитального ремонта и реконструкции не требуется получение разрешения на строительство, а также в случае проведения такой экспертизы в отношении проектной документации объектов капитального строительства, получившей положительное заключение государственной экспертизы и применяемой повторно, или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Согласно ч. 17 ст. 51 ГрК РФ получение разрешения на строительство не требуется в случае:

Обратите внимание! Виды работ по реконструкции и капитальному ремонту кровли, которые оказывают влияние на безопасность объектов и должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ, приведены в Приказе Минрегиона России от 30.12.2009 N 624 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства". В частности, к указанным работам относятся:

Государственная экспертиза проводится федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации, или подведомственными указанным органам государственными (бюджетными или автономными) учреждениями.

В соответствии с ч. 11 ст. 49 ГрК РФ порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время данный порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий".

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Обратите внимание! Проведение иных государственных экспертиз проектной документации не допускается.

После получения положительного заключения государственной экспертизы проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным ч. 13 ст. 48 ГрК РФ.

Отрицательное заключение государственной экспертизы может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке. Застройщик или заказчик вправе повторно направить проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений.

Разрешение на строительство

Согласно п. 2 ст. 51 ГрК РФ проведение реконструкции или капитального ремонта кровли, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания или сооружения, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В соответствии с ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ проведение капитального ремонта без разрешения на строительство (при необходимости его получения) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц от 20 000 до 50 000 руб., на юридических лиц - от 500 000 до 1 000 000 руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом на основании заявления застройщика с приложением документов, указанных в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. В частности, к заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и т.д.

При отсутствии вышеперечисленных документов или несоответствии представленных документов требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров, орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство. Отказ может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

В силу п. 2 ст. 55 ГрК РФ ввод построенного здания или сооружения в эксплуатацию осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Как и разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику на основании заявления уполномоченным органом, выдавшим разрешение на строительство. К данному заявлению необходимо приложить документы, указанные в ч. 3 ст. 55 ГрК РФ. В частности, нужно представить разрешение на строительство, акт приемки объекта капитального строительства, заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии отремонтированного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации и т.д.

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется разрешение на строительство, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц от 1000 до 2000 руб.; на юридических лиц - от 10 000 до 20 000 руб.

Документальное оформление выполненных работ

Оплата выполненных строительно-монтажных или ремонтно-строительных работ в соответствии с Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ" должна производиться только на основании унифицированных форм первичной учетной документации по формам КС-2 "Акт о приемке выполненных работ" и КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат". Однако очень часто строительные организации используют самостоятельно разработанные формы. В данном случае нужно отметить, что в соответствии со ст. 9 Закона о бухгалтерском учете <1> все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться первичными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Строительная организация может дополнять унифицированные формы первичной учетной документации дополнительными реквизитами, но не удалять из них какие-либо реквизиты.

<1> Федеральный закон от 21.11.1996 N 129-ФЗ.

Необходимо отметить, что в соответствии с Письмами Росстата от 31.05.2005 N 01-02-9/381 "О порядке применения и заполнения унифицированных форм первичной учетной документации N N КС-2, КС-3 и КС-11", Минфина России от 11.02.2003 N 16-00-14/56, а также с п. 1 ст. 8 Закона о бухгалтерском учете не допускается заполнение унифицированных форм первичной учетной документации в условных единицах, а также заполнение показателя количества графы 6 формы КС-2 в процентном выражении.

Контроль за соблюдением законодательства РФ при проведении ремонта или реконструкции кровли

Органы государственного финансового контроля при проведении ревизий и проверок финансово-хозяйственной деятельности всегда уделяют значительное внимание проверкам выполненных строительно-монтажных или ремонтно-строительных работ. Рассмотрим некоторые выявляемые нарушения.

  1. Отсутствие должным образом оформленной проектно-сметной документации.
  2. Осуществление реконструкции или капитального ремонта без разрешения на строительство (если в соответствии с законодательством его получение необходимо), а также эксплуатация здания без разрешения на ввод в эксплуатацию.
  3. Наличие фактически не выполненных работ. В ходе проведения контрольных мероприятий в обязательном порядке проводятся контрольные обмеры фактически выполненных работ.
  4. Нарушения в порядке определения величины накладных расходов. Порядок определения величины накладных расходов в строительстве регламентирован Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004), утвержденными Постановлением Госстроя России от 12.01.2004 N 6, либо для районов Крайнего Севера - Методическими указаниями по определению величины накладных расходов в строительстве, осуществляемом в районах Крайнего Севера и местностях, приравненных к ним (МДС 81-34.2004), утвержденными Постановлением Госстроя России от 12.01.2004 N 5. Необходимо отметить, что в связи с отказом в государственной регистрации Минюстом (Письмо от 24.01.2005 N 01/471-ВЯ) и из-за отсутствия иных нормативных документов Госстроя в части определения норм накладных расходов вышеуказанные документы продолжают применяться, но в то же время носят рекомендательный характер.

В соответствии с названными нормативными документами существуют два способа определения величины накладных расходов:

Согласно примечанию 1 к Приложениям 4 к МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004 при определении сметной стоимости ремонтных работ в жилых и общественных зданиях, а также при выполнении работ по капитальному ремонту оборудования, кроме работ по ремонту наружных инженерных сетей, улиц и дорог общегородского, районного и местного значения, мостов и путепроводов, с использованием сборников ТЕР (ФЕР) к нормативам накладных расходов по видам работ применяется понижающий коэффициент 0,9. Кроме того, с 01.01.2011 к нормативам накладных расходов, приведенным в Приложениях 4 к МДС 81-33.2004 и МДС 81-34.2004, необходимо применять понижающий коэффициент 0,85 (не распространяется на свайные работы, опускные колодцы, бетонные и железобетонные монолитные и сборные конструкции в промышленном и жилищно-гражданском строительстве, автомобильные дороги, тоннели и метрополитены, мосты и трубы, монтаж оборудования, пусконаладочные работы).

Необходимо отметить, что согласно примечанию 1 к Приложению 4 МДС 81-33.2004 к нормативам накладных расходов должны применяться следующие коэффициенты:

  1. Нарушения в порядке определения величины сметной прибыли. Порядок определения величины сметной прибыли прописан в Методических указаниях по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), утвержденных Постановлением Госстроя России от 28.02.2001 N 15, а также в Письме Росстроя от 18.11.2004 N АП-5536/06 "О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве". Он аналогичен порядку определения величины накладных расходов. Отличие лишь в том, что укрупненный норматив для ремонтно-строительных работ составляет 50% фонда оплаты труда. Привязка нормативов накладных расходов по видам работ к указанным сборникам (область применения) приведена в Приложениях 1 и 2 к Письму Росстроя от 18.11.2004 N АП-5536/06.

При определении сметной стоимости ремонтных работ, аналогичных технологическим процессам в новом строительстве (в том числе возведение новых конструктивных элементов в ремонтируемом здании), с использованием сборников ТЕР (ФЕР) нормативы сметной прибыли следует применять с коэффициентом 0,85, а для организаций, использующих упрощенную систему налогообложения, нормативы сметной прибыли применяются с коэффициентом 0,9 (примечания 1, 2 к Приложению 1 к Письму Росстроя от 18.11.2004 N АП-5536/06).

В соответствии с Письмом Минрегиона России от 06.12.2010 N 41099-кк/08 при определении сметной стоимости строительства (капитального ремонта) при текущем уровне цен с 01.01.2011 к нормативам сметной прибыли, приведенным в Приложении 1 к Письму Росстроя от 18.11.2004 N АП-5536/06, применяется коэффициент 0,8, за исключением следующих видов строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ: свайные работы, опускные колодцы, бетонные и железобетонные монолитные и сборные конструкции в промышленном и жилищно-гражданском строительстве, тоннели и метрополитены, мосты и трубы, пусконаладочные работы.

  1. Прочие нарушения.

А.Гусев

К. п. н.,

консультант

по бухгалтерскому учету

и налогообложению