Реформа в сфере управления многоквартирными домами

Необходимость преобразований в сфере правового регулирования управления многоквартирными домами назрела давно. Это подтверждают, во-первых, факты многочисленных злоупотреблений, а во-вторых, огромный объем судебной практики. В данной статье мы предлагаем вниманию читателей комментарий к Закону, которым внесены изменения в Жилищный кодекс именно в части управления жилфондом. Закон был одобрен Советом Федерации 25.05.2011 и вступит в силу по истечении 10 дней после его официального опубликования (за исключением одного положения, для которого сделана особая оговорка) <1>. В связи с особой значимостью поправок мы решили не дожидаться окончания законодательного процесса.

Добавим, что представители Совета Федерации обратили внимание на необходимость урегулирования ряда острых вопросов, не нашедших отражения в Законе, а также на несовершенство некоторых его формулировок и отметили целесообразность отслеживания правоприменительной практики с целью внесения корректировок при выявлении правовых коллизий.

Государственный и муниципальный контроль

Как известно, функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности реализуют органы государственной жилищной инспекции (см. Положение о государственной жилищной инспекции в РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086). Система органов госжилинспекции состоит из Главной государственной жилинспекции (на федеральном уровне) и ее органов в субъектах РФ (на региональном уровне). Новым п. 16.2, введенным в ст. 12 ЖК РФ, установлено, что координацию и контроль деятельности региональных органов будет осуществлять Правительство РФ.

Уведомление о начале деятельности

Деятельность по управлению многоквартирными домами, а также по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах теперь включена в Перечень видов предпринимательской деятельности, о начале осуществления которых юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны уведомлять органы власти. Соответствующие положения сформулированы в пп. 21 и 22 п. 2 ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля". Согласно п. 5 указанной статьи уведомление должно быть представлено после государственной регистрации и постановки на учет в налоговом органе до начала фактического выполнения работ или предоставления услуг (более конкретного срока не установлено, поэтому следует считать, что крайний срок - это день, предшествующий началу выполнения работ, оказания услуг). Форма и Порядок представления подобных уведомлений утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 584. За непредставление уведомления, а также за представление уведомления, содержащего недостоверные сведения, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. 19.7.5-1 КоАП РФ).

Для лиц, осуществляющих два указанных вида предпринимательской деятельности на день вступления в силу рассматриваемых поправок, п. 6 ст. 8 комментируемого Закона предусмотрен трехмесячный срок для представления уведомления.

Примечание. Начало деятельности

В течение трех месяцев со дня вступления в силу поправок лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами и оказанию услуг (выполнению работ) по содержанию и ремонту общего имущества, обязаны направить уведомления в госжилинспекцию.

Прием и учет данных уведомлений в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, ведут уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (органы жилинспекции в регионах). Такое дополнение внесено в п. 3 ст. 20 ЖК РФ. Ведение реестров уведомлений о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, а также по оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах возложено на органы государственной власти РФ (новый п. 16.3 ст. 12 ЖК РФ).

Особого внимания заслуживает вопрос: распространяется ли требование направлять уведомление о начале деятельности на ТСЖ? Товарищества, безусловно, осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами. Однако в Законе сказано именно о предпринимательской деятельности, главной целью которой считается извлечение прибыли. Тогда как для ТСЖ такая деятельность является не предпринимательской, а уставной, ради которой товарищество и создается. Поэтому полагаем, что формально ТСЖ не подпадают под действие новых норм.

Легитимность выбора и реализации способа управления домом

На практике нередко встречаются случаи злоупотреблений при создании ТСЖ (например, подделываются подписи жильцов в протоколах общих собраний). Об этой проблеме все чаще говорится на самых высоких уровнях власти, а также в СМИ. Точно так же нередко жильцы уже по факту узнают, что их дом передан в управление какой-либо коммерческой компании. Чтобы исключить подобные ситуации, были установлены новые положения о контроле за созданием и работой товариществ, а также за выбором управляющих организаций.

Так, в силу нового п. 3 ст. 20 ЖК РФ на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (на региональные органы жилинспекции) возложены следующие обязанности:

• проверка соответствия устава ТСЖ, внесенных в устав изменений требованиям законодательства РФ;
• проверка (на основании заявлений собственников помещений в многоквартирном доме) правомерности принятия решений о создании ТСЖ, соответствия устава и внесенных в него изменений требованиям законодательства, правомерности избрания членов и председателя правления товарищества;
• проверка (исходя из заявлений собственников помещений в многоквартирном доме) правомерности принятия решения о выборе управляющей организации в целях заключения с ней договора управления согласно ст. 162 ЖК РФ, а также правомерности утверждения условий этого договора и его заключения.

Статья 20 ЖК РФ также была дополнена новым п. 4, в котором оговорены последствия выявления нарушений при проверках, указанных в п. 3 этой же статьи. Во-первых, при выявлении (неважно, при проверке по инициативе органа власти или по заявлению собственников помещений) несоответствий устава ТСЖ, внесенных в устав изменений законам РФ органы власти обязательно направят товариществу предписание с требованием об их устранении в течение шести месяцев с момента направления предписания. Очевидно, что нарушения в формулировках устава устраняются путем внесения в него поправок и их регистрации в ФНС. Напомним, что все изменения в уставе ТСЖ должны быть приняты на общем собрании товарищества (пп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) простым большинством голосов (п. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Во-вторых, если предписание не было исполнено в срок либо органы власти выявили нарушения порядка создания ТСЖ (например, протоколы общих собраний недостоверны, собрания не имели кворума, уведомления о проведении собраний не рассылались собственникам помещений), выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления и его заключения, орган власти вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации ТСЖ, признании недействительным решения общего собрания, а также договора управления. Мы выделили слово "вправе". Действительно, п. 4 ст. 20 ЖК РФ не установлены обязанности органов жилинспекции обращаться в суд всякий раз. Предполагаем, что каждый случай будет рассматриваться отдельно. Вместе с тем напомним, что любой собственник помещения в доме, права которого были нарушены при принятии решения общего собрания, вправе обжаловать такое решение в суд, но только если он не участвовал в собрании или голосовал против принятия решения (п. 6 ст. 46 ЖК РФ). В свою очередь, договор управления многоквартирным домом, как и любая другая гражданско-правовая сделка, является ничтожным, если он не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Таким образом, у собственника помещения есть механизмы борьбы с недобросовестными управляющими, однако данный процесс весьма трудоемок. Именно поэтому контрольному органу предоставлено полномочие защищать права граждан в таких вопросах.

В силу п. 3 ст. 8 комментируемого Закона до 01.03.2012 все ТСЖ обязаны представить в органы жилинспекции субъектов РФ заверенные председателями товариществ копии решений о создании ТСЖ, уставов и внесенных в них изменений. Согласно п. 4 этой статьи до 01.03.2013 данные органы должны проверить правомерность принятия решений о создании ТСЖ, утверждении общими собраниями условий договоров управления и правомерность заключения таких договоров. В случае выявления нарушений требований законодательства РФ органы власти вправе обратиться в суд с иском о признании недействительными решений, принятых общими собраниями. Представляется, что данные правила являются переходными: проверке подлежат все решения собственников помещений, уставы всех ТСЖ. Однако в Законе не указано, какие ТСЖ обязаны представлять копии уставов и решений о создании (товарищества, функционирующие по состоянию на 01.03.2012 или по состоянию на дату вступления в силу Закона). Точно так же не совсем понятно, для проверки правомерности каких решений и договоров управления установлен крайний срок 01.03.2013 (для принятых по состоянию на данную дату или только для тех, по которым были представлены заявления недовольных собственников помещений).

Примечание. Проверки жилинспекций

Вместо того чтобы защищать свои права в суде, гражданин вправе обратиться в органы госжилинспекции, которая обязана проверить, законны ли создание ТСЖ и выбор управляющей организации, а также соответствуют ли закону устав ТСЖ и договор управления.

До 01.03.2013 органы госжилинспекции проведут тотальную проверку правомерности создания ТСЖ и заключения договоров управления многоквартирными домами.

Вообще же решения общих собраний, являющиеся объектами контроля, должны оцениваться на предмет правомерности в текущем режиме, то есть по мере их принятия (изменения в уставе ТСЖ, прошедшие государственную регистрацию со дня вступления в силу поправок, должны быть представлены в органы жилинспекции в течение трех месяцев с момента регистрации согласно новому п. 10 ст. 138 ЖК РФ), а также на основании заявлений собственников помещений, как это указано в п. 3 ст. 20 ЖК РФ. Впрочем, обязанности представлять в жилинспекцию устав вновь зарегистрированного (в частности, после 01.03.2012) ТСЖ законом не установлено. Очевидно, контролирующие органы будут получать тексты уставов от регистрирующих органов.

Полномочия органов местного самоуправления

Комментируемым Законом была существенно расширена ст. 165 ЖК РФ, посвященная созданию органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Так, теперь в силу нового п. 1.1 данной статьи органы местного самоуправления уже не смогут устраниться от проблем граждан, недовольных действиями управляющих организаций. В частности, собственники помещений, органы управления ТСЖ вправе сообщить местным властям о невыполнении управляющей компанией обязательств, предусмотренных п. 2 ст. 162 ЖК РФ (обязательств по договору управления многоквартирным домом). Орган местного самоуправления организует проверку в течение пяти дней. Причем порядок проведения такой проверки должен быть установлен Минрегионом. Если проверка подтвердила факты невыполнения компанией условий договора управления, орган местного самоуправления не позднее чем через 15 дней с момента соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений для решения вопроса о расторжении договора и выборе новой управляющей организации либо об изменении способа управления данным домом.

Примечание. Жалобы на УК

Органы местного самоуправления обязаны провести проверку при получении обращения жильца на неправомерные действия управляющей организации и, если жалоба является обоснованной, созвать собрание собственников помещений с целью расторгнуть договор управления.

Помимо этого, орган местного самоуправления теперь станет для потребителей источником исчерпывающей информации по вопросам ЖКХ. Впрочем, обязанность предоставлять по запросам граждан определенные сведения (в первую очередь о ценах и тарифах на услуги ЖКХ, а также об объеме, перечне и качестве оказываемых услуг) уже была установлена п. 2 ст. 165 ЖК РФ (кстати, такая обязанность есть у ТСЖ и управляющих организаций). Теперь на местные власти возложена также обязанность предоставлять гражданам иные сведения (п. 3 указанной статьи) (например, о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, инвестиционных и производственных программах коммунальных организаций, состоянии расчетов между исполнителями коммунальных услуг и РСО, а также между исполнителями и потребителями коммунальных услуг). Для реализации новой нормы п. 4 ст. 165 ЖК РФ на РСО и исполнителей жилищно-коммунальных услуг возложена обязанность предоставлять органам местного самоуправления соответствующую информацию в порядке, форме, сроки и с периодичностью, которые будут установлены Правительством РФ.

Общие принципы управления многоквартирными домами

Существенные дополнения были внесены в ст. 161 ЖК РФ, которая получила новое название "Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом". Так, п. 1 данной статьи предусмотрено, что Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Иначе говоря, по истечении более пяти лет существования института управления многоквартирными домами фактически в отсутствие правового регулирования власти все-таки взяли курс на детальную регламентацию данного вида деятельности.

В статье также появились новые п. п. 1.1 и 1.2. Первый фактически цитирует п. 10 Правил содержания общего имущества (в котором названы общие требования к надлежащему содержанию общего имущества), а во втором указано: состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ. Действующие Правила содержания общего имущества являются скорее организационным документом, более конкретный перечень действий по обслуживанию жилфонда приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Следовательно, нам нужно ожидать еще один новый документ в сфере управления многоквартирными домами.

Важным представляется введение в ст. 161 ЖК РФ новых п. п. 2.2 и 2.3, в которых прописана ответственность ТСЖ и управляющей организации в случае выбора их в качестве способа управления многоквартирными домами. Итак, теперь Жилищным кодексом четко установлено, что эти лица несут ответственность как за содержание общего имущества, так и за предоставление коммунальных услуг. Очевидно, что, поскольку сети инженерно-технического обеспечения входят в состав общего имущества собственников помещений в доме, эти же лица отвечают за содержание указанных сетей. Значит, именно они в силу нового п. 11 ст. 161 ЖК РФ предоставляют коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в доме, а в соответствии с новым п. 15 этой же статьи обеспечивают состояние общего имущества на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества. Кроме того, согласно новому п. 12 ст. 161 ЖК РФ управляющие организации и ТСЖ, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров с РСО.

Примечание. Ответственность ТСЖ и УК

Подход, изложенный в Правилах предоставления коммунальных услуг, перенесен в ЖК РФ: ТСЖ и управляющие организации ответственны не только за содержание общего имущества, но и за предоставление коммунальных услуг. Они обязаны заключать договоры с РСО.

Как видим, в Жилищном кодексе появилось множество норм, которые просто не позволят управляющим организациям и ТСЖ избежать участия в договорных отношениях с РСО в частности и в предоставлении коммунальных услуг потребителям в целом. Вообще же благодаря комментируемым поправкам, внесенным в ЖК РФ, теперь есть понятие "ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг", тогда как ранее термин "коммунальные ресурсы" присутствовал только в Правилах предоставления коммунальных услуг и в связи с этим вызывал сомнение в своей легитимности.

Добавим, что в ЖК РФ можно найти правило, позволяющее определить так называемые точки поставки <2>: согласно новому п. 15 ст. 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

Еще один момент требует особого внимания. Ранее согласно п. 10 ст. 161 ЖК РФ обязанность раскрывать информацию о деятельности по управлению жилфондом в соответствии со специальным Стандартом <3> была возложена исключительно на управляющие организации. Теперь же данный пункт дополнен новой нормой, на основании которой особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ (например, названных в п. 3 ст. 143.1), товариществом собственников жилья, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливаются этим же Стандартом. Следовательно, названный выше Стандарт будет расширен. Кроме того, уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти должен утвердить порядок, в соответствии с которым органы госжилинспекции будут контролировать соблюдение Стандарта управляющими организациями и ТСЖ.

На основании поправок, внесенных в п. 2 ст. 163 ЖК РФ, установлен еще один случай обязательного проведения открытого конкурса для выбора управляющей организации: если публичному собственнику принадлежит более 50% в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Именно победитель данного конкурса осуществляет управление таким домом. Получается, что другие собственники помещений должны подчиниться воле доминирующего публичного собственника (их даже не пригласят на общее собрание).

Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Пожалуй, самое важное изменение, которого ожидали все участники рынка жилищных услуг, касается прямых расчетов за коммунальные услуги между потребителями и РСО. Однако если ТСЖ и управляющие организации надеялись быть вовсе исключенными из процесса предоставления коммунальных услуг, принятые поправки, скорее всего, разочаруют их. Итак, в ст. 155 ЖК РФ введены новые п. 6.3 (касается ТСЖ) и п. 7.1 (касается управляющих организаций), содержание которых, по сути, идентично. Итак, на основании решения общего собрания членов ТСЖ и собственников помещений в доме соответственно собственники и наниматели помещений могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом внесение платы за коммунальные услуги напрямую РСО признается выполнением собственниками и нанимателями помещений своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ и управляющей организацией соответственно, которые отвечают перед такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Если обратиться к ГК РФ, мы имеем дело с исполнением обязательства третьими лицами (ст. 313 ГК РФ): РСО обязана принять исполнение, предложенное за должника (ТСЖ, управляющую организацию) третьими лицами (собственниками, нанимателями помещений). Какого-либо согласия РСО на осуществление такого рода расчетов не требуется. Возложение исполнения обязательства не представляет собой перемену лиц в обязательстве, так как не является переводом долга (см. п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65). Этот случай также нельзя путать с предоставлением РСО права получать плату за коммунальные услуги (с уступкой требования), описанным в п. 90 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530. В случае принятия соответствующего решения на общем собрании (членов ТСЖ или собственников помещений в зависимости от того, кто изначально является получателем платы за коммунальные услуги) обязательство потребителей по внесению платы за коммунальные услуги не прекращается, оно лишь исполняется особым способом - перечислением средств на счет РСО. ТСЖ и управляющие организации по-прежнему являются ответственными за предоставление коммунальных услуг перед потребителями. Причем плательщиками коммунальных услуг, потребленных при использовании общего имущества, всегда будут ТСЖ и управляющая организация. Более того, теперь согласно прямому указанию закона (новый п. 6.2 ст. 155 ЖК РФ) эти лица, получающие плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с контрагентами по договорам ресурсоснабжения. Это справедливо для всех ситуаций независимо от того, получают ли данные лица от потребителей плату за коммунальные услуги полностью. Конструкция новых норм не дает РСО права взыскивать с собственников, нанимателей помещений плату за коммунальные услуги. Правоотношения у РСО возникают исключительно с ТСЖ и управляющей организацией, и предъявлять иски о взыскании долга РСО будет к своим абонентам. Порядок бухгалтерского учета и налогообложения операций, связанных с предоставлением коммунальных услуг гражданам, не изменился (трансформировался лишь порядок расчетов). Для ТСЖ и управляющей организации это может быть выгодно с точки зрения экономии на банковских комиссиях.

Примечание. Прямые расчеты

Жильцы вправе вносить плату за коммунальные услуги напрямую РСО на основании решения общего собрания. Однако ТСЖ и управляющая организация по-прежнему остаются исполнителями коммунальных услуг. Фактически их обязательства перед РСО исполняют третьи лица - жильцы. Следовательно, меняется лишь порядок расчетов.

Другие поправки, касающиеся внесения платы за жилищно-коммунальные услуги, не столь кардинальны. Так, был устранен пробел в законе: теперь установить иные сроки внесения платы и представления платежного документа, кроме прямо предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 155 ЖК РФ соответственно, можно не только договором управления многоквартирным домом, но и решением общего собрания ТСЖ, жилищного кооператива.

Если согласно прежней редакции п. 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, в соответствии с договорами, заключенными с товариществом, вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то в силу новой редакции данной нормы они вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги. Учитывая, что формулировка ст. 154 ЖК РФ, посвященной структуре платы, осталась неизменной, несложно увидеть, что из рассматриваемого платежа фактически оказалась исключенной плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом.

Кроме того, отсутствие задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги (либо наличие и (или) выполнение соглашения по погашению долга) теперь является обязательным условием для получения гражданами компенсации соответствующих расходов (п. 3 ст. 160 ЖК РФ) либо льгот (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").

Договор управления между ТСЖ и управляющей организацией

Наряду с общими правилами управления многоквартирными домами законодатель не обошел вниманием и особую ситуацию - заключение договора управления между ТСЖ и управляющей организацией. До внесения дополнений в ЖК РФ в нем упоминалось лишь о том, что органы управления ТСЖ могут выступать на стороне заказчика в договоре управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Это правило осталось и теперь, но одновременно появилось несколько уточняющих положений прямого действия.

Во-первых, согласно п. 11 ст. 161 ЖК РФ в случае заключения договора управления между ТСЖ и управляющей организацией последняя предоставляет коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме. Это объясняет правило, введенное п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ, о том, что в этой ситуации плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации лицами, указанными в п. 2 ст. 153 ЖК РФ (в ней названы плательщики, в том числе наниматели и собственники помещений). Естественно, исключением является особый порядок расчетов за все или некоторые коммунальные услуги в соответствии с решением общего собрания, предусмотренный п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ. Обратим внимание: несмотря на управление домом ТСЖ, в данном случае приведена ссылка именно на п. 7.1, где говорится о принятии соответствующего решения общим собранием собственников помещений в доме (а не собранием членов ТСЖ).

Во-вторых, хотя ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, именно оно управляет многоквартирным домом и несет ответственность за содержание общего имущества и предоставление коммунальных услуг (см. п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Но при наличии договора управления товарищество осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением всех работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг. Однако обязательные платежи и (или) взносы (плату за содержание и ремонт общего имущества) члены ТСЖ (собственники помещений, не являющиеся их членами) обязаны вносить, согласно общему правилу (п. п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ), в соответствии с решением органов управления ТСЖ (на основании заключенного с ТСЖ договора).

Управление новостройками

Единственная статья, регулировавшая управление в строящихся домах и разрешавшая создание ТСЖ будущими собственниками помещений в строящемся многоквартирном доме (ст. 139 ЖК РФ), была признана утратившей силу. Вместо нее в разд. VIII ЖК РФ введен ряд норм, более детально регламентирующих интересующие нас правоотношения.

Согласно новому п. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение десяти рабочих дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом. До заключения договора между застройщиком и выбранной по конкурсу компанией управление домом осуществляется (п. 14 этой же статьи):

• застройщиком (при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами);
• управляющей организацией, привлеченной застройщиком (при условии заключения договора с ней не позднее пяти дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).

Таким образом, получается, что создавать ТСЖ в строящихся домах начиная с момента вступления в силу комментируемого Закона нельзя. Очевидно, что после регистрации дольщиками права собственности на жилые помещения общее собрание собственников помещений вправе выбрать способ управления домом в общеустановленном порядке. Созданные же в соответствии со ст. 139 ЖК РФ товарищества продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации (п. 2 ст. 8 комментируемого Закона).

Примечание. ТСЖ в новостройке...

...создавать нельзя. Управлять новостройкой может только управляющая организация. Заказчиком по договору управления выступает застройщик. Причем исполнитель отбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. ТСЖ, созданные в новостройках до вступления в силу поправок, продолжают функционировать.

Добавим, что теперь в ЖК РФ есть специальная норма о порядке оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в только что возведенном доме: согласно новому пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. На практике этот принцип применялся и ранее, но стороны все же были вынуждены отстаивать свои интересы в суде <4>. В случае заключения застройщиком договора управления с управляющей организацией плата за коммунальные услуги вносится дольщиками такой организации. Это прямо указано в п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ. Специального правила о получателе платы за жилое помещение в Жилищном кодексе нет. Однако, учитывая, что застройщик заключает именно договор управления многоквартирным домом, есть все основания применить общую норму (п. 7 ст. 155 ЖК РФ), несмотря на то что в ней идет речь исключительно о собственниках помещений (ведь дольщики, получившие квартиру по акту приема-передачи, обязаны вносить плату за жилищные коммунальные услуги наряду с собственниками помещений).

Непосредственное управление многоквартирным домом

Данному способу управления многоквартирным домом, который ранее был незаслуженно обделен вниманием, законодатель посвятил несколько новых норм: расширена ст. 164 ЖК РФ, а также введены новые положения в другие статьи.

Самое главное - установлено существенное ограничение для применения данного способа управления, о котором, кстати, говорилось уже давно. Беспрепятственно можно выбрать непосредственное управление, если число квартир в доме не превышает 12 (новая редакция п. 1 ст. 164 ЖК РФ). Если же квартир больше, непосредственное управление может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении ими с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме (новый п. 9.1 ст. 161 ЖК РФ). Согласно п. 2 ст. 9 комментируемого Закона данное правило (о необходимости заключения договора именно с управляющей организацией) вступит в силу только с 01.03.2012.

Примечание. Способ управления

Выбрать непосредственное управление можно в доме с любым количеством квартир. Но если число квартир превышает 12, собственники обязаны заключить договор о содержании и ремонте общего имущества с профессиональной управляющей организацией (а не с множеством специализированных компаний). Данная норма вступит в силу с 01.03.2012.

Пунктом 2.1 ст. 161 ЖК РФ установлены пределы ответственности лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также лиц, обеспечивающих ресурсоснабжение, перед собственниками помещений в многоквартирном доме, выбравшими непосредственное управление. Указанные лица несут ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами и установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества, предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

Состав общего имущества в многоквартирном доме

Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ, касающийся состава общего имущества в многоквартирном доме, был несколько трансформирован. Во-первых, общее имущество разделено на категории, каждой из которых теперь посвящен отдельный подпункт. Однако некоторые моменты, которые на практике порождают многочисленные проблемы, так и не были разъяснены <5>. Во-вторых, единственным дополнением стало введение нового вида общего имущества в многоквартирном доме (см. пп. 2 п. 1 ст. 36 ЖК РФ в новой редакции): иные помещения в многоквартирном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Таким образом, был узаконен статус помещений, в которых отсутствует оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме (например, так называемых колясочных). Впрочем, если у какого-либо лица есть свидетельство о праве собственности на такое помещение, оно уже не может считаться общим имуществом по определению (нет смысла инициировать судебное разбирательство, чтобы доказать обратное). Кстати, в пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества подобные помещения уже были названы как элементы общего имущества (построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки).

Решение о текущем ремонте общего имущества...

...теперь принимается простым большинством голосов собственников помещений, присутствующих на общем собрании. Данные поправки внесены в п. 2 ст. 44 ЖК РФ (изменен пп. 1 и введен новый пп. 4.1). Таким образом, существенно упрощается процедура принятия решения о текущем ремонте.

Собрание в форме заочного голосования

В первоначальной редакции Жилищного кодекса имели место две абсолютно равноценные формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме: непосредственно собрание и заочное голосование. Конкретную форму выбирал инициатор проведения собрания. Теперь п. 1 ст. 47 ЖК РФ изложен по-новому: заочное голосование (передача в установленное место или по определенному адресу оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) допускается только в двух случаях:

• если при проведении общего собрания собственников помещений путем их совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое собрание не имело кворума (не было обеспечено присутствие собственников, владеющих более чем 50% голосов от общего числа голосов);
• по повестке дня, вынесенной ранее на это несостоявшееся собрание.

Так, законодатель исключил неограниченное использование заочного голосования, поскольку подавляющее большинство злоупотреблений выявлялись именно при такой форме проведения общих собраний.

Требования к должностным лицам жилищных кооперативов

Еще одним способом исключения злоупотребления в жилищной сфере стало введение обязательных требований к гражданам, которые могут быть членами правления ЖК (в том числе председателем правления), членами ревизионной комиссии (ревизорами), а также главным бухгалтером (при отсутствии в штате главбуха - бухгалтером). Так, занимать должности в ЖК не могут лица (ст. 116.1 ЖК РФ):

• имеющие судимость за умышленные преступления;
• в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
• которые ранее занимали руководящие должности в строительных организациях (являлись индивидуальными предпринимателями), исключенных из членов СРО или признанных несостоятельными (банкротами), если с момента такого исключения или завершения соответствующей процедуры банкротства прошло менее трех лет.

Правовой статус ТСЖ Цели создания

Со вступлением в силу комментируемого документа вводится в действие новая редакция п. 1 ст. 135 ЖК РФ, в которой дано определение ТСЖ, а в действительности фактически обозначены цели деятельности данной некоммерческой организации. Если ранее товарищество рассматривалось лишь как инструмент управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, то теперь цели ТСЖ существенно расширились. В первую очередь нужно отметить, что уже в определении понятия товарищества предусмотрены случаи, когда ТСЖ создается собственниками нескольких многоквартирных домов либо расположенных близко жилых домов. Помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом товарищество осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах или жилыми домами (а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов). Мы выделили предоставление коммунальных услуг, поскольку подобная формулировка исключит имевшиеся ранее разночтения. Так, некоторые эксперты отрицали саму возможность (и необходимость) участия ТСЖ в процессе предоставления коммунальных услуг (ранее эта деятельность не являлась целью создания ТСЖ и не была вменена ему в обязанность по закону).

ТСЖ, объединяющее несколько домов

Следует обратить особое внимание на изменение формулировки п. 2 ст. 136 ЖК РФ, посвященного созданию ТСЖ в нескольких домах. Во-первых, законодатель выбрал более точные выражения: ТСЖ создается не при объединении нескольких домов, а собственниками помещений в нескольких домах (собственниками нескольких жилых домов). Во-вторых, если ранее единственным условием законного создания ТСЖ в нескольких домах являлось их расположение на общем участке или соседних земельных участках, то теперь ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, когда:

• количество квартир в этих домах составляет в сумме не более 30 (таким образом, исключено создание товариществ в больших многоквартирных комплексах, жильцов которых весьма трудно организовать, управление товариществами с небольшим количеством членов позволит повысить прозрачность их деятельности и процент вовлечения членов в процесс управления домами);
• дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами;
• в пределах данных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в таких домах (представляется, что именно наличие общих сетей должно быть фактором, обусловливающим целесообразность создания "коллективного" ТСЖ, в противном случае это невозможно).

Полагаем, что законность создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах (а именно соблюдение перечисленных условий) будет проверяться органами жилинспекции в порядке, который мы описывали выше (см. п. 3 ст. 20 ЖК РФ). Если требования пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ нарушены, контролеры вправе направить в суд заявление о ликвидации ТСЖ. Согласно специальному указанию в п. 1 ст. 8 комментируемого Закона действие пп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ в новой редакции (в первую очередь о том, что "многодомное" ТСЖ может объединять собственников не более 30 помещений в сумме по всем домам) не распространяется на ТСЖ, созданные до вступления в силу поправок. Иначе говоря, ранее созданные ТСЖ продолжают функционировать в общем порядке до реорганизации (которая должна проводиться по новым правилам, описанным ниже) или ликвидации.

Примечание. "Многодомное" ТСЖ

Создать одно ТСЖ на несколько домов можно, только если общее число квартир в этих домах в сумме не превышает 30. Товарищества, созданные до вступления в силу изменений, продолжают функционировать.

Важно, что теперь в Жилищном кодексе четко прописан порядок принятия решений, связанных с началом деятельности подобного "коллективного" ТСЖ. Так, решения о создании ТСЖ, утверждении его устава, избрании правления товарищества, наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из многоквартирных домов) полномочием заявителя для обращения в ФНС для государственной регистрации, а также об избрании председателя правления ТСЖ (если это предусмотрено уставом) принимаются на общих собраниях в каждом доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются Минрегионом.

Кроме того, теперь на законодательном уровне регламентирован порядок реорганизации "многодомных" ТСЖ <6>. Так, допускается реорганизация в двух формах:

• разделение, состоящее из нескольких этапов (см. новый п. 3 ст. 140 ЖК РФ). Во-первых, на общем собрании собственников помещений в одном из домов инициируется разделение ТСЖ (большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании принимается решение о разделении ТСЖ). Во-вторых, в течение двух лет должны быть проведены собрания во всех остальных домах, входящих в ТСЖ, на которых собственники помещений, обладающие большинством от общего числа голосов (а не от числа голосов присутствующих на собрании), выражают согласие на разделение ТСЖ. Только после этого возможен третий (заключительный) этап - принятие решения общим собранием членов ТСЖ (большинством голосов от числа голосов присутствующих на собрании) о разделении товарищества. Как указано в п. 3 ст. 140 ЖК РФ, разделение возможно при условии соблюдения требования, установленного п. 1 ст. 136 ЖК РФ. Напомним, что в данной норме отмечено: собственники помещений в одном доме могут создать только одно ТСЖ, за создание товарищества должны проголосовать собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (это требование соблюдается на втором этапе - выражении согласия на разделение). Получается, что разделение "многодомного" ТСЖ имеет целью создание товариществ по количеству домов, ранее входивших в первоначальное ТСЖ. Если же только один дом хочет отделиться от товарищества (собственники в остальных домах не дали согласия на разделение), можно провести реорганизацию в другой форме - в форме выделения;
• выделение. Согласно новому п. 4 ст. 140 ЖК РФ решение о выделении ТСЖ может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Напомним, что при выделении прежнее ТСЖ продолжает функционировать, одновременно создается новое ТСЖ, к которому переходят права и обязанности в соответствии с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ). Как видим, в законе отсутствует требование о принятии решения о выделении на общем собрании членов первоначального "многодомного" ТСЖ. Иначе говоря, собственники помещений в одном доме не зависят от воли членов "многодомного" ТСЖ. Однако здесь не решен вопрос о порядке составления разделительного баланса и правопреемстве: непонятно, можно ли считать оставшихся в ТСЖ членов обязанными подчиниться воле жильцов "выходящего" дома и реализовать процедуры реорганизации.

Добавим, что в ст. 143 "Членство в товариществе собственников жилья" ЖК РФ введен новый п. 6, согласно которому членство в ТСЖ, созданном собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, прекращается автоматически у всех собственников помещений в конкретном доме, если заявления о выходе из состава ТСЖ подали столько соседей, что в составе ТСЖ остались обладатели менее 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений данного дома. После прекращения членства в ТСЖ собственники помещений обязаны выбрать и реализовать один из способов управления многоквартирным домом.

Как и ранее, помимо создания ТСЖ в нескольких многоквартирных домах возможно создание товариществ собственниками помещений нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома находятся на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых есть сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома (см. пп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ). Очевидно, что собственник каждого из указанных объектов должен выразить согласие на участие в ТСЖ и одобрить редакцию устава товарищества (правило следования воле большинства, как это происходит в многоквартирном доме, в данном случае не работает). При этом ключевые решения о начале работы ТСЖ (избрание правления, выбор уполномоченного на обращение в ФНС для государственной регистрации, избрание председателя правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом) принимаются на общем собрании большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов. Кстати, о том, как считать голоса в таком товариществе (по количеству членов или пропорционально размеру площади дома или участка земли), законодатель умолчал.

Документооборот

Новая редакция ЖК РФ предъявляет несколько новых требований к составлению документов, регламентирующих деятельность товариществ и исходящих от них.

Так, в силу нового п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений. Данный протокол вместе с утвержденным уставом и сведениями о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ (о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), представляется при государственной регистрации товарищества (новый п. 5 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, расширен перечень документов, представляемых на государственную регистрацию юридического лица, оговоренный в ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Примечание. Подписывает каждый!

Если общее собрание собственников помещений приняло решение о создании ТСЖ, протокол должен подписать каждый, проголосовавший "за".

ТСЖ (а именно правление товарищества - п. 7 ст. 148 ЖК РФ) обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение I квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы госжилинспекции субъектов РФ (новый п. 9 ст. 138 ЖК РФ). Данный реестр должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов ТСЖ и поддерживать с ними связь, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности (п. 4 ст. 143 ЖК РФ). Для реализации этого положения п. 5 ст. 143 ЖК РФ на членов ТСЖ возложена обязанность предоставлять правлению товарищества достоверные данные и своевременно информировать его об их изменении. Специальных переходных положений о ведении и представлении реестра не установлено, поэтому справедливо обеспечение наличия такого реестра и его представления в органы власти в течение I квартала 2012 г.

Кроме того, в течение трех месяцев с момента госрегистрации внесенных в устав ТСЖ изменений в жилинспекцию необходимо представить заверенные председателем ТСЖ и секретарем общего собрания членов ТСЖ копии устава, текстов соответствующих изменений и выписку из протокола собрания о принятии решения (вновь введенный п. 10 ст. 138 ЖК РФ). Данное правило вступает в силу по истечении 10 дней с момента опубликования комментируемого закона, следовательно, п. 10 ст. 138 ЖК РФ действует в отношении ситуаций, когда изменения в уставе ТСЖ были зарегистрированы после этой даты.

Права и обязанности ТСЖ

Право товарищества, названное в пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, теперь сформулировано несколько иначе. Напомним: ранее было установлено, что ТСЖ вправе заключать договор управления, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Буквальное прочтение данной фразы позволяло говорить, что ТСЖ выступает посредником, представителем членов ТСЖ в договорах на стороне заказчика разнообразных услуг. Новая редакция пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ выглядит так: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры. Таким образом, первичная цель товарищества - управление домом, для ее достижения оно вправе заключать любые договоры. А тот факт, что оно действует в интересах создавших его жильцов, очевиден из правового статуса некоммерческой организации, основанной на членстве.

Одним из правомочий ТСЖ является создание объединений с другим ТСЖ (ст. 142 ЖК РФ). Но если ранее в качестве цели такого объединения (союза, ассоциации) называлось совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах, то теперь законодатель согласовал ст. 142 ЖК РФ с законодательством о некоммерческих организациях и указал в виде целей объединения представление и защиту общих интересов при управлении многоквартирными домами. Управление объединением осуществляется в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях.

Обязанности товарищества также претерпели изменения. Прежде всего из ст. 138 ЖК РФ исключено упоминание о том, что ТСЖ должно заключать с собственниками, не являющимися его членами, договоры о содержании и ремонте общего имущества (п. 2). Вместо этого ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ. Очевидно, что его главная цель - управление многоквартирным домом. При этом разд. VIII ЖК РФ существенно преобразован и теперь содержит много норм, регулирующих деятельность по управлению многоквартирным домом, осуществляемую, в частности, ТСЖ. Однако это вовсе не означает, что договоры с жильцами, не ставшими членами ТСЖ, заключать больше не нужно: в п. 6 ст. 155 ЖК РФ такие договоры по-прежнему упоминаются (вместе с тем получается, что обязать ТСЖ подписать подобный контракт с собственником, не являющимся его членом, нельзя). Исходя из такой же логики скорректирован п. 8 ст. 138 ЖК РФ: ТСЖ обязано представлять отнюдь не любые законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, а лишь связанные с управлением общим имуществом в данном доме.

Компетенция и порядок проведения общего собрания членов ТСЖ

Также следует отметить изменение формулировки п. 2 ст. 145 ЖК РФ, содержащего перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Большая часть поправок носит технический характер. Мы назовем лишь наиболее значимые. Так, если ранее в пп. 8 данного пункта было указано на утверждение годового плана финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана, то теперь этот подпункт сформулирован иначе и к нему добавлены три новых подпункта (пп. 8.1, 8.2, 8.3). Итак, к компетенции общего собрания членов ТСЖ относится утверждение:

• годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
• смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении данных смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
• годового отчета о деятельности правления товарищества;
• заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки его годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Таким образом, помимо сметы доходов и расходов на год ТСЖ обязано составлять отдельный документ - план содержания и ремонта общего имущества. Полагаем, что второй документ является основополагающим и включает в себя перечень необходимых работ по содержанию и ремонту, а также сроки их проведения. Именно на его основе и составляется смета расходов в части содержания и ремонта.

Комментируемым Законом был уточнен порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ (ст. 146 ЖК РФ). Во-первых, п. 1.1 теперь прямо предусмотрено, что положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ) распространяются и на общее собрание членов ТСЖ (естественно, если это не противоречит специальным правилам ст. 146 ЖК РФ). Впрочем, ранее ничего иного не оставалось, поэтому ТСЖ на практике руководствовались именно этим принципом. Во-вторых, кворум общего собрания членов ТСЖ определяется не числом присутствующих членов товарищества, а количеством принадлежащих им голосов: собрание правомочно, если на нем присутствуют члены ТСЖ или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов членов ТСЖ (п. 3). В-третьих, согласно новой редакции п. 6 решение общего собрания членов ТСЖ может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном ст. ст. 47 и 48 ЖК РФ. Для этого не нужно, как раньше, специальных указаний в уставе. Кроме того, осталась в прошлом возможность голосования по группам членов товарищества, ведь все вопросы, входящие в компетенцию общего собрания, касаются всех членов, которым принадлежат равные права независимо от вида принадлежащего им помещения. Заметим, что ст. 47 ЖК РФ (а именно п. 1 в новой редакции) устанавливает не только порядок, но и условие, при котором возможно заочное голосование. Полагаем, что данное положение не распространяется на общее собрание членов ТСЖ, поскольку в п. 6 ст. 146 ЖК РФ есть ссылка именно на порядок проведения заочного голосования, а не на условия его проведения. В-четвертых, благодаря поправке, внесенной в п. 1 ст. 146 ЖК РФ, уставом ТСЖ или решением общего собрания его членов может быть предусмотрен особый порядок вручения уведомления о проведении общего собрания каждому члену ТСЖ (помимо вручения лично под расписку или заказным письмом), что особенно актуально в наше время развития информационных технологий.

Статус правления ТСЖ и его членов

Ранее согласно п. 2 ст. 147 ЖК РФ единственным требованием к членам правления ТСЖ была их принадлежность к числу членов ТСЖ (то есть собственников помещений в многоквартирном доме). Теперь новым п. 3.1 этой статьи установлен ряд запретов. Так, член правления не может:

• быть лицом, с которым ТСЖ заключило договор управления, или руководящим сотрудником управляющей организации, привлеченной товариществом по контракту;
• быть членом ревизионной комиссии ТСЖ;
• быть штатным работником ТСЖ;
• поручать, доверять другому лицу исполнение обязанностей члена правления.

Полагаем, все данные требования логичны и целесообразны: добросовестные ТСЖ на практике применяли их и ранее, что называется, по умолчанию. Отсутствие таких строгих требований, какие установлены для руководства жилищного кооператива, объясняет иная сфера деятельности ТСЖ: в отличие от ЖК, осуществляющего строительство дома, товарищество лишь управляет им.

Теперь законом прямо предусмотрено, что избрание председателя правления - вопрос, который по умолчанию относится к компетенции членов правления, но уставом может быть включен в исключительную компетенцию общего собрания членов ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 147 ЖК РФ).

В новой редакции п. 6 ст. 147 ЖК РФ также закреплены очевидные принципы, в первую очередь о том, что решения правления принимаются простым большинством голосов членов правления, присутствующих на заседании (а правомочно правление, только если на заседании присутствует более 50% членов правления). При этом уставом ТСЖ могут быть предусмотрены некоторые решения, принятие которых требует иного числа голосов членов правления.

Исходя из нового пп. 8.2 п. 2 ст. 145 ЖК РФ составление и представление на рассмотрение общего собрания членов ТСЖ отчета о деятельности за год являются новой обязанностью правления ТСЖ, несмотря на то что такая обязанность прямо не названа в ст. 148 ЖК РФ. Данный отчет наряду с заключением ревизора позволяет оценить качество работы правления, принять решение о вознаграждении его членов или досрочном прекращении их полномочий (что также относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ согласно пп. 3, 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Права собственников помещений в доме, где создано ТСЖ

До введения комментируемых изменений в законодательстве отсутствовали какие-либо нормы о правах собственников помещений (как членов, так и не членов ТСЖ) на ознакомление с документацией товарищества. На это мы уже обращали особое внимание, пытаясь разобраться, чем отличаются в этом случае права членов и нечленов <7>, и пришли к выводу, что все необходимые правила целесообразно прописать в уставе ТСЖ.

Теперь в ЖК РФ введена новая ст. 143.1 "Права членов товарищества собственников жилья и не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме", которая касается в основном права на получение информации. Примечательно, что возможности членов и нечленов ТСЖ уравнены. Так, в п. 3 данной статьи перечислены документы, с которыми имеют право ознакомиться все собственники помещений в многоквартирном доме. Этот перечень является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ и решениями общего собрания его членов. Вместе с тем порядок ознакомления не прописан, поэтому соответствующие рекомендации, приведенные нами ранее, по-прежнему вполне применимы на практике.

Примечание. Доступ к документам

В п. 3 ст. 143.1 ЖК РФ перечислены документы, с которыми вправе ознакомиться все собственники помещений в доме, где создано ТСЖ, независимо от членства в товариществе.

Помимо права на ознакомление с внутренними документами ТСЖ, все собственники помещений независимо от членства имеют право предъявлять требования к товариществу относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ (п. 2 ст. 143.1 ЖК РФ). Эта поправка уже не позволяет говорить, что между ТСЖ и его членами отсутствуют отношения, связанные с оказанием услуг и выполнением работ. Данной норме также противоречит п. 2 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Напомним: в этом пункте сказано, что данные Правила не распространяются на отношения, возникающие в связи с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме, являющимися членами ТСЖ. Немного забегая вперед, добавим, что в п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ указано: ТСЖ, управляющее многоквартирным домом, может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Вместе с тем изменения, внесенные в ЖК РФ, все же не приводят нас к однозначному выводу о наличии (для целей учета и налогообложения) реализации услуг и работ в рамках уставной деятельности товарищества.

Совет многоквартирного дома

Этот институт абсолютно новый. Необходимость его введения обусловлена, на наш взгляд, стремлением государства вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом (в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого). Понятие, порядок избрания, а также права и обязанности совета подробно описаны в новой ст. 161.1 ЖК РФ. Мы не считаем необходимым переписывать данную статью, представим лишь обзор основных положений и постараемся понять, как создание совета повлияет на деятельность участников рынка жилищных услуг.

Итак, в силу п. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, имеющем более четырех квартир (если в таком доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом (иным специализированным потребительским кооперативом)), обязаны на общем собрании избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений (иначе говоря, в качестве способа управления избрана управляющая организация либо непосредственное управление). Из числа членов совета избирается его председатель. Пунктом 2 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрен принудительный порядок реализации приведенной нормы: если в течение календарного года <8> решение об избрании совета не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома или создании ТСЖ. Однако представляется, что этого недостаточно (жильцы могут просто игнорировать такие собрания либо по-прежнему не реализовывать принятые решения). Никакой альтернативы открытому конкурсу по отбору управляющей организации в данном случае не предусмотрено. Главное - повышение правосознания граждан, а в этом вопросе принудительные меры не работают. Поэтому ст. 161.1 ЖК РФ может остаться декларативной. Польза от введения института совета может быть только в тех домах, где жильцы изначально вовлечены в управление и заинтересованы в совместной работе, но создание ТСЖ невыгодно. К сожалению, таких случаев совсем немного.

Примечание. Договор управления

Согласно поправкам, внесенным в п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, мы имеем дело с множественностью лиц на стороне заказчика, что обусловлено объектом договора.

Наиболее интересными для управляющих организаций и компаний, с которыми собственники заключают договоры при выборе непосредственного управления домом, являются следующие моменты:

• совет контролирует оказание услуг, выполнение работ этими компаниями, следит за качеством предоставляемых коммунальных услуг (пп. 5 п. 5 ст. 161.1 ЖК РФ);
• председатель совета на основании доверенности, выданной собственниками помещений, осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам на содержание и ремонт общего имущества, подписывает акты приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту, акты о нарушении нормативов качества или периодичности данных услуг и работ, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств (пп. 4 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ);
• председатель совета на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления либо (в случае непосредственного управления) договоры с соответствующими компаниями (пп. 3 п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Здесь же отмечено: по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Получается, что иные собственники должны сами подписать договоры (однако принудить их сделать это закон не позволяет).

Иные изменения

Помимо изменений в ЖК РФ комментируемым Законом внесены поправки и в другие нормативные акты РФ. В частности, п. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 N 152-ФЗ "О персональных данных" был дополнен пп. 5.1. Согласно новелле согласие субъекта персональных данных на обработку таких сведений оператором не требуется в случае, если обработка персональных данных необходима управляющим организациям, ТСЖ, осуществляющим управление многоквартирными домами, либо компаниям, с которыми собственники помещений при непосредственном управлении домом заключили договоры, либо лицам, привлеченным на основе договоров для осуществления расчетов с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме, собственниками жилых домов за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, жилых домах и коммунальные услуги. Полагаем, что и ранее управляющим организациям не нужно было согласие граждан на обработку персональных данных в силу пп. 2 п. 2 указанной статьи (обработка осуществляется в целях исполнения договора управления). Теперь же получается, что согласие не требуется и в случае, если управляющие организации, ТСЖ и иные компании привлекают третьих лиц для проведения расчетов с жильцами. Данное новшество существенно облегчит работу так называемых информационно-расчетных центров.

Поправки были внесены также в Законы о теплоснабжении и электроэнергетике. Они касаются обязанностей компаний, на которые распространяются данные Законы, раскрывать определенную информацию в соответствии с утвержденными стандартами, а также обязанностей органов власти контролировать соблюдение указанных стандартов.

Е.В.Емельянова

Редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"