Мудрый Экономист

Уборка придомовой территории - обязанность организации, обслуживающей жилищный фонд

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 5

В прошлом номере журнала была опубликована статья юрисконсульта Фонда жилищного просвещения "Ассоциация ТСЖ г. Нижнего Новгорода" Е.В. Фомичевой о проверках в сфере благоустройства и правомерности их проведения в отдельных ситуациях. Надеемся, что наши читатели теперь имеют достаточно полную информацию о том, кто и как должен проводить эти проверки. В данной статье речь пойдет о возможных причинах проведения таких проверок и действиях (вернее, бездействии) организаций, обслуживающих жилищный фонд <1>, в сфере благоустройства, которые могут спровоцировать привлечение к административной ответственности.

<1> Здесь и далее под организациями, обслуживающими жилищный фонд, подразумеваются организации любой формы собственности, организационно-правовой формы, осуществляющие содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов (Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004).

Нормативное регулирование в сфере благоустройства

В области эксплуатации жилищного фонда существует множество нормативных документов, принимаемых на разных законодательных уровнях. Несоблюдение требований, предусмотренных такими документами, чревато для обслуживающих жилищный фонд организаций административными штрафами, порой немаленькими. Основные документы, которые формируют правовое поле в сфере эксплуатации жилищного фонда и благоустройства, и интересуют нас в контексте данной статьи. Это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда <2>, а также законы об обеспечении чистоты и правила благоустройства, которые в каждом публично-правовом образовании утверждаются соответствующим законодательным органом. Начнем с Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Этот документ среди прочего закрепляет порядок содержания помещений в домах и придомовой территории (не давая при этом определения таковой). Так, согласно п. 1.8 данных Правил техническая эксплуатация жилищного фонда заключается в управлении жилищным фондом, техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарном содержании. В свою очередь, санитарное содержание - это уборка мест общего пользования и придомовой территории, а также уход за зелеными насаждениями.

<2> Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (зарегистрировано в Минюсте России 15.10.2003 N 5176).

Пунктом 3.6.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда закреплено, что уборка площадок, садов, дворов, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна проводиться организациями по обслуживанию жилищного фонда. Видимо, все перечисленные в документе территории позиционируются в качестве придомовых, что следует из названия п. 3.6 "Уборка придомовой территории. Организация уборки территории". Согласно п. 3.7.1 рассматриваемого документа организации, обслуживающие жилищный фонд, также обязаны обеспечивать вывоз отходов и контроль за выполнением графика их удаления, содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов без переполнения и загрязнения территории.

Законы об обеспечении чистоты и правила благоустройства, принятые на местах, в части требований об уборке придомовых территорий во многом созвучны Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда. Данный факт вызывает недоумение управляющих компаний и ТСЖ, которые считают, что безапелляционное возложение обязанностей по уборке придомовых территорий на организации, обслуживающие жилищный фонд, как минимум не согласуется с нормами ЖК РФ и Правил содержания общего имущества.

Соотношение правил благоустройства и федерального законодательства

В п. 2 ст. 162 ЖК РФ указано, что обязанностью управляющей организации по договору управления является оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен этот дом (ст. 36 ЖК РФ). Ни о каких придомовых или прилегающих территориях и обеспечении их надлежащего содержания в ст. 162 ЖК РФ не упоминается, равно как и в п. 11 Правил содержания общего имущества. Следовательно, Жилищный кодекс, введенный в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ, не устанавливает для управляющих организаций никаких требований в части уборки придомовых территорий, если таковые не включены в состав общего имущества собственников помещений в МКД в качестве земельного участка. Значит, организации, обслуживающие жилищный фонд, не обязаны проводить уборку придомовых территорий, которые не оформлены в общедолевую собственность домовладельцев. Тем временем предписания Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, законов об обеспечении чистоты и правил благоустройства вынуждают обслуживающие организации принимать на себя дополнительные обязанности и ответственность по сравнению с теми, которые предусмотрены ЖК РФ или договором управления. Данную позицию хозяйствующих субъектов не разделяют ни проверяющие, ни судьи.

Практика применения

Как указал ФАС СЗО в Постановлении от 17.01.2011 по делу N А05-6321/2010, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда и соответствующие правила благоустройства, а также терминология (в частности, определения придомовых и прилегающих территорий), используемая в этих документах, не могут рассматриваться как противоречащие ГК РФ и ЖК РФ. Так, разработка и принятие правил благоустройства находятся в пределах полномочий местных властей и отнесены пп. 19 п. 1 ст. 14 Закона об общих принципах организации местного самоуправления <3> к вопросам местного значения. В свою очередь, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда зарегистрированы в Минюсте и обязательны для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. Из совокупности названных документов следует, что придомовой или прилегающей территорией являются исключительно земельные участки, находящиеся в общей собственности. Таким образом, отказываться от их уборки и надлежащего санитарного содержания у организаций, обслуживающих жилищный фонд, нет оснований.

<3> Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ.

Обращаем внимание, что в силу Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и правил благоустройства содержание управляющими компаниями придомовых и прилегающих территорий также не ставится в зависимость от факта формирования земельного участка, подлежащего передаче в общую долевую собственность собственниками помещений в МКД. На это указано в Постановлении ФАС ВВО от 14.12.2010 по делу N А43-12498/2010, в котором судьи приняли сторону инспекции административно-технического надзора. Инспекция провела проверку, зафиксировала факт непроведения управляющей компанией уборки территории, прилегающей к МКД, и оштрафовала компанию согласно Кодексу Нижегородской области об административных правонарушениях на 5000 руб. Аналогичные судебные решения вынесены и в сфере благоустройства территорий в Московской области (Постановления ФАС МО от 11.08.2010 N КА-А41/8842-10, от 08.12.2010 N КА-А41/15176-10).

Следует иметь в виду, что штрафные санкции за нарушение установленных муниципальными правовыми актами норм и правил в сфере благоустройства в отдельных регионах достигают 50 000 руб. Так, в Приморском крае игнорирование правил благоустройства в части требований об уборке придомовых территорий от снега и наледи чревато наложением штрафа именно в таком размере (Постановления ФАС ДВО от 17.08.2010 N Ф03-5599/2010, от 10.11.2010 N Ф03-7809/2010). О последнем судебном акте расскажем подробнее. В ходе проведения административным органом проверки деятельности управляющей организации в части выполнения обязательств по уборке придомовых территорий домов, принятых в управление, было выявлено несколько фактов нарушения компанией правил благоустройства (не проведены работы по очистке от снега и наледи придомовой территории - тротуаров со стороны входов в подъезды четырех домов и дворовых проездов, не вывезен сбуртованный на газоне грязный снег и т.д.). Результат - вынесение четырех постановлений о совершении компанией административных правонарушений. Штраф по каждому постановлению составил 50 000 руб. Путем несложных вычислений получаем общую сумму санкции - 200 000 руб.

* * *

Вывод из всего вышеизложенного один: обязанность организаций, обслуживающих жилищный фонд, в части уборки и содержания в надлежащем состоянии придомовых и прилегающих территорий не связана с фактом оформления в общую долевую собственность земельных участков под МКД, а также с их межеванием, формированием, постановкой на кадастровый учет. В свою очередь, границы таких территорий определяются на местном уровне правилами благоустройства, а все управляющие компании и ТСЖ обязаны выполнять предписания данного документа.

М.О.Денисова

Главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"