Мудрый Экономист

Расторгнуть - по соглашению, отказаться - по закону

"ЭЖ-Юрист", 2011, N 5

Указание в договоре аренды условия об отказе от его исполнения в одностороннем порядке не гарантирует сторонам того, что они смогут избежать судебных споров. Не лучше ли воспользоваться расторжением? Рассмотрим различные точки зрения на возможность включения таких условий в договор.

Разграничим понятия

Исходя из норм ГК РФ <1> из заключенного сторонами договора у должника возникают обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом. По договору аренды у сторон возникают взаимные права и обязанности, а их исполнение должно соответствовать правовым актам, положениям договора, а при их отсутствии - обычаям делового оборота и иным обычно предъявляемым требованиям. Следует отметить, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, исключения также могут быть установлены только законом или соглашением сторон.

<1> Статьи 307, 309, 310 ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009).

Таким образом, ГК РФ оперирует двумя терминами, между которыми необходимо проводить четкое разграничение: "расторжение договора по требованию одной из сторон" и "отказ от исполнения договора". Очевидно, что в обоих случаях проявляется заинтересованность какой-либо стороны в расторжении договора. Однако первый вариант подразумевает спор, разрешаемый в судебном порядке. А для достижения требуемого результата путем одностороннего отказа достаточно волеизъявления одной стороны.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон происходит в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором. В ст. ст. 619, 620 гл. 34 ГК РФ об аренде указаны случаи досрочного расторжения судом договоров по требованию арендодателя и арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Помимо соблюдения досудебной процедуры урегулирования спора в гражданском процессе истцу нужно будет доказать нарушение ответчиком договора и то, что такое нарушение влечет расторжение договора.

К реализации одностороннего отказа предъявляются совершенно иные требования.

Как уже отмечалось, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Исключения могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон с учетом требований законодательства.

В качестве примера предусмотренного законом основания одностороннего отказа можно привести нормы ст. 610 ГК РФ о сроке договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Расторжение происходит во внесудебном порядке, а направленный контрагенту отказ имеет такую же юридическую силу, как и соглашение сторон о расторжении договора.

Законом предусмотрены и другие основания для одностороннего отказа от договора аренды. Перечень таких оснований может быть значительно расширен соглашением сторон. В ГК РФ установлено, что договорный способ решения этого вопроса (ст. 310 ГК РФ) доступен только субъектам, у которых обязательство возникло в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Однако ст. 450 подраздела "Общие положения о договоре" раскрывает основания его изменения и расторжения, не упоминая о подобном ограничении для заключенного не в предпринимательских целях соглашения, одной из сторон которого является физическое лицо.

М.Г. Розенберг высказал точку зрения, согласно которой правило ст. 310 ГК РФ в данном случае не действует и, соответственно, право на односторонний отказ может быть предусмотрено любым гражданско-правовым, а не только предпринимательским договором. В подтверждение этой позиции приводится положение п. 3 ст. 420 ГК РФ, которое устанавливает приоритет общих положений ГК РФ о договоре и правил об отдельных видах договоров по отношению к общим положениям об обязательствах. Соответственно, положение п. 3 ст. 450 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ст. 310 ГК РФ <2>.

<2> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). 3-е изд., испр., перераб. и доп. / отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2005. С. 1009.

Е.В. Оболонкова, в свою очередь, считает, что п. 3 ст. 450 устанавливает последствия одностороннего отказа от исполнения договора, а ст. 310 - пределы предоставления права на односторонний отказ от исполнения обязательства. Поэтому указанные нормы не исключают, а взаимно дополняют друг друга. Для решения поставленного вопроса значение имеет также цель, которую преследовал законодатель, ограничивая участников оборота в использовании права на односторонний отказ. В случаях когда стороны, заключающие договор, экономически неравны, отказ арендодателя может привести к ущемлению интересов слабой стороны, которой, как правило, является гражданин <3>.

<3> Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. N 2.

Последняя точка зрения прослеживается и в судебной практике. До внесения изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" <4> от 15.02.2010 спорным считался вопрос, допускается ли при заключении кредитного договора между банком и заемщиком-гражданином соглашением сторон предусматривать возможность одностороннего изменения условий о сроке действия договора, размере и порядке определения процентов, об увеличении комиссионного вознаграждения по операциям. Запрет одностороннего изменения договора и отказа от его исполнения, когда одной из сторон является физическое лицо, заключившее договор в личных целях по основаниям, не предусмотренным законом, многократно подтверждался судами <5> и впоследствии был введен в Закон "О банках и банковской деятельности".

<4> Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (ред. от 15.02.2010).
<5> Определение ВАС РФ от 21.12.2009 N ВАС-7171/09, Постановления ФАС ВВО от 11.05.2009 N А43-33198/2008-9-350, ФАС ВСО от 15.01.2009 N А33-8594/08-Ф02-6744/08.

С уверенностью можно сделать вывод, что в свете нормы ст. 310 ГК РФ основания для одностороннего отказа от обязательства могут быть предусмотрены договором только лицами, между которыми обязательство возникло из их предпринимательской деятельности.

Подписываемый сторонами договор должен не только содержать согласованные сторонами основания его расторжения, но и быть выполненным в соответствии с правилами юридической техники, чтобы исключить множественность вариантов толкования его положений. Как было сказано выше, существуют внесудебное расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и совершенно иной порядок, подразумевающий рассмотрение судом требования одной из сторон о расторжении договора.

Законные основания одностороннего отказа от договора аренды

При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок:

  1. Каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив контрагента за три месяца. Законом или соглашением может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении такого договора аренды.
  2. В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <6> договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращается, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Эта норма в большей мере является основанием прекращения обязательства, что не тождественно одностороннему отказу от исполнения обязательства. Однако практике известны случаи расторжения договора аренды путем совершения одностороннего отказа в связи с отсутствием у арендатора разрешения на строительство по истечении шестимесячного срока.
<6> Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ред. от 27.12.2009).

Так, ФАС ПО оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, установив, что лицо, которому был предоставлен в аренду земельный участок под строительство жилого дома, не получило в течение шести месяцев разрешение на строительство. Был признан правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды. Исковые требования предпринимателя к Министерству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка не были удовлетворены <7>.

<7> Постановление ФАС ПО от 12.08.2008 N А72-47/08-25/14.

Договоримся об отказе?

Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре основания и условия одностороннего отказа от его исполнения.

На практике некоторое время спорными были вопросы о содержании таких положений: обязательно ли отказ должен быть связан с нарушением договора или он допустим и при надлежащем исполнении обязательств сторонами; возможно ли, допуская односторонний отказ от договора, не устанавливать основания и условия его реализации.

Из ряда Постановлений Президиума ВАС РФ следует, что для одностороннего отказа от договора достаточно предоставления законом или договором возможности его совершить.

Например, "ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа" <8>.

<8> Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08 "О расторжении договора аренды, освобождении ответчиком нежилого помещения".

ВАС РФ в Постановлении от 16.02.2010 по делу N А40-87811/08-147-655 подтвердил право нового собственника на односторонний отказ от договора аренды, заключенного прежним собственником на срок 10 лет, истекавший в декабре 2010 г. Возможность одностороннего отказа была предусмотрена договором без конкретизации оснований и условий, что дословно выразилось следующим образом: "Исходя из п. 6.2 договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в п. 6.1 срока в случае [...], а также одностороннего расторжения договора". При этом суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию нового собственника, подтвердив, что соглашение между сторонами по вопросу одностороннего отказа было достигнуто, а суд кассационной инстанции счел недостаточной такую формулировку в договоре и отменил судебные акты нижестоящих инстанций. ВАС РФ отменил Постановление ФАС Московского округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций.

Надо отметить, что основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке могут служить те нарушения, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ как основания расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.

Данная позиция поддерживается не всеми. Так, Е.Е. Шевченко, анализируя п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 <9>, делает такой вывод. Основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке не могут служить те нарушения, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора в судебном порядке <10>.

<9> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
<10> Шевченко Е.Е. Вопросы расторжения договора аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 2.

Однако из текста Информационного письма N 66 этого не следует. Пункт 26 посвящен вопросу, касающемуся расширения условий расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке. ВАС РФ отмечает, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В то время как ГК РФ определяет основание, сформулированное как "более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату".

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания его расторжения в судебном порядке, а также любые основания его расторжения во внесудебном порядке, в том числе как связанные, так и не связанные с нарушением договора.

Включение в договор аренды условий его расторжения, а также условий, позволяющих отказаться от него в одностороннем порядке, существенно облегчит положение той стороны, которая впоследствии захочет этим правом воспользоваться. К тому же, возможно, такие условия определят более внимательное отношение сторон к исполнению обязательств по договору.

Отказ от договора как односторонняя сделка

Реализация права на односторонний отказ от договора влечет изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей. Для наступления таких последствий достаточно воли отказывающейся стороны.

Правовые последствия отказа говорят о нем как об односторонней сделке, к которой применяются все положения ГК РФ о сделках, в том числе о форме сделок, об их государственной регистрации и недействительности.

В отличие от расторжения договора отказ от него всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке. В силу факта отказа от договора последний считается расторгнутым и отказывающейся стороне нет необходимости обращаться в суд, беря на себя бремя доказывания того, что договор был нарушен. Моментом расторжения договора в данном случае принято считать момент получения уведомления о произведенном отказе.

При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, управомоченной стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа. Это положение бесспорно и подтверждается судебной практикой. В частности, ФАС МО указывает: "...в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды [...] считается расторгнутым в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, путем направления истцом уведомления ответчику о расторжении договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется" <11>.

<11> Постановление ФАС МО от 23.03.2009 N КГ-А40/1860-09.

Заявление об отказе от договора аренды должно быть выражено в письменной форме. Это требование предъявляется по аналогии с требованиями о заключении договора аренды. По мнению С.А. Соменкова, односторонний отказ от исполнения договора, как и соглашение сторон о расторжении договора, представляет собой сделку. Поэтому он по аналогии со ст. 452 ГК РФ должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное <12>.

<12> Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 820.

Некоторые авторы считают, что данный подход не может быть поддержан, поскольку право на отказ от исполнения договора в каждом случае предусматривается законом или договором как специальный, исключительный способ расторжения договора, который не может приравниваться к соглашению о расторжении договора хотя бы потому, что направлен на обеспечение возможности отказаться от исполнения договора в упрощенном (внесудебном) порядке <13>.

<13> Кукушкин А.А., Субботин М.В. Односторонний отказ от исполнения договора как основание расторжения договора.

Автор данной статьи поддерживает первую точку зрения, так как, несмотря на исключительность рассматриваемого способа прекращения обязательств, в целях однозначного выражения воли отказывающейся стороны и бесспорного ее восприятия другой стороной целесообразно применять правила заключения соглашения о расторжении договора. Таким образом, отказ от договора аренды недвижимого имущества должен быть выражен в письменной форме. Этот же документ впоследствии служит основанием для государственной регистрации расторжения договора в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации и она была произведена. Стороны могут предусмотреть направление отказа иным способом, например телеграммой, факсом, возможно, с последующим дублированием письмом. Как и договор аренды, уведомление об отказе от договора должно быть подписано уполномоченным лицом.

Признание недействительным одностороннего отказа от договора аренды является одним из способов судебной защиты, используемым стороной, получившей отказ.

Например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2007 по делу N 09АП-17750/2006-ГК, которым отказ от договора аренды был признан недействительным.

Обществом с ограниченной ответственностью был заявлен иск о признании незаконным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов г. Москвы от договора аренды. Истец приобрел в собственность здание, и ему согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ стало принадлежать право пользования земельным участком под строением, а также частью земли, которая необходима для использования строения. В дальнейшем между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, занятого строением. По истечении договора аренды истец продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в соответствии с ГК РФ возобновляет договор на неопределенный срок. Суд признал незаконным совершенный Департаментом земельных ресурсов г. Москвы отказ от договора, так как он фактически сделал невозможным использование принадлежащего истцу недвижимого имущества в соответствии с его прямым назначением.

В заключение следует отметить, что во избежание признания недействительным заявленного отказа надо, во-первых, соблюсти все требования закона. Во-вторых, в целях правильного понимания арендатором и арендодателем включенных в договор положений об основаниях и условиях совершения одностороннего отказа нужно четко их излагать. Окончательно этот вопрос будет снят при разделении понятий "расторжение договора по требованию одной из сторон" и "односторонний отказ от исполнения договора".

Л.Щукина

Партнер юридической компании

г. Москва