Мудрый Экономист

Собственник отказывается оплачивать охранные услуги

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 7

Распространена ситуация, при которой собственник не соглашается с решением относительно приобретения тех или иных работ и услуг, необходимых, по мнению большинства, для содержания общего имущества в надлежащем состоянии или просто для повышения качества жизни соседей. С целью определить, правомерны ли действия тех, кто не желает подчиниться решению общего собрания, каждый конкретный случай следует изучать отдельно. Сегодня мы попытаемся проанализировать вопрос, связанный с приобретением охранных услуг в целях обеспечения сохранности общего и личного имущества собственников помещений и безопасности жителей дома в целом. Для этого рассмотрим ситуацию, основанную на реальных событиях.

Суть спора

ТСЖ позиционировало расходы на постовую охрану придомовой территории в качестве расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД. Согласно договору, заключенному с охранной фирмой, существо охранных услуг состояло в охране общего имущества, поддержании общественного порядка и контрольно-пропускного режима въезда (выезда) автотранспортных средств на прилегающую к МКД территорию (земельный участок под МКД к тому времени был сформирован и поставлен на кадастровый учет), а также на подземную парковку. При этом в должностные обязанности охранников, кроме всего прочего, были включены обязанности по обеспечению сохранности транспортных средств жильцов МКД. Кстати, договор был заключен с соблюдением всех необходимых процедур, то есть при наличии согласия собственников помещений, зафиксированного в протоколе общего собрания. Решение привлечь охранную организацию было принято собственниками в целях воспрепятствования проникновению на территорию (в том числе на земельный участок) и в МКД посторонних лиц, а также предотвращения уничтожения или повреждения элементов общего имущества.

Имущество, переданное под охрану. Опись охраняемого имущества, оформленная как приложение к договору, включала зеленые насаждения детской площадки, детские игровой и гимнастический комплексы, карусель, песочницу, качели, скамейки, ограждения, газоны.

Собственник не оплачивал названные расходы, считая их причисление к расходам на содержание и ремонт общего имущества неправомерным. Он объяснил свою позицию тем, что в соответствии со ст. ст. 154, 156 ЖК РФ и п. 11 Правил содержания общего имущества <1> охранные услуги не поименованы в числе услуг, связанных с содержанием общего имущества. Значит, они имеют признаки дополнительных услуг, навязанных собственнику, тем более что он не является автовладельцем (аналогичные доводы были приняты, а требования собственника - удовлетворены в нескольких судебных инстанциях, в том числе в Постановлении ФАС ВВО от 16.03.2010 по делу N А43-23011/2009).

<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Важно. Расходы владельцев машино-мест на подземной стоянке были выделены в общей сумме расходов на охрану. Для собственников, не являющихся автовладельцами, величина распределяемых между всеми жителями расходов на охрану уменьшалась на стоимость охраны стоянки и, соответственно, автотранспортных средств.

Чтобы урегулировать спор, Арбитражному суду Красноярского края пришлось внимательно изучить доводы каждой из сторон и привести собственные аргументы (см. Решение от 28.04.2012 по делу N А33-2931/2011). Забегая вперед, отметим, что в итоге он посчитал законными требования ТСЖ относительно уплаты собственником задолженности за содержание и ремонт общего имущества в части стоимости охранных услуг.

Аргументы в пользу ТСЖ

Во-первых, судьи отметили: системное толкование норм ГК РФ (ст. ст. 210 и 249) и ЖК РФ (ст. ст. 36, 39 и 158) указывает на то, что бремя несения расходов на содержание общего имущества возлагается на его собственников. Это является следствием наличия права собственности как такового и не зависит от порядка пользования общим имуществом и вида помещения (жилого или нежилого).

Во-вторых, они посчитали, что включение в состав жилищной услуги охраны общего имущества (в том числе земельного участка и элементов благоустройства, расположенных на нем) не противоречит ни закону (в частности, ЖК РФ), ни п. 11 Правил содержания общего имущества. Ведь если внимательно изучить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, в нем можно увидеть такие работы и услуги, как уход за элементами озеленения и благоустройства и, что немаловажно, содержание и уход за иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Из этого следует вывод, что изучаемый перечень не является закрытым. Хотя в нем и названы виды работ и услуг, которые обязательны для содержания общего имущества в надлежащем состоянии, это не лишает собственников помещений права расширить данный список работ и услуг, утвердив на общем собрании условия их выполнения и оказания, а также финансирования.

В-третьих, из содержания первых трех утверждений арбитры вывели еще одно: реализация вещных прав предполагает совершение действий, направленных как на содержание, так и на сохранение соответствующего имущества. Отделять одно от другого было бы некорректно. Таким образом, принятие мер, которые могут предотвратить гибель или порчу имущества, является одним из важнейших условий обеспечения управления имуществом и его эксплуатации. В свою очередь, сохранность общего имущества может быть обеспечена путем привлечения охранной организации и оплаты оказываемых ею услуг.

К.О.Борисова

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"