Мудрый Экономист

Получено свидетельство на недострой: что дальше

"Главная книга", 2012, N 13

Строительство требует денег. Когда их не хватает, некоторые берут кредит в банке, а в качестве залога предоставляют собственное незавершенное строительство. Но для выдачи кредита банк часто просит зарегистрировать такой недострой - чтобы в комплекте "кредитных" документов была бумажка о праве собственности. А иногда руководитель принимает решение продать недострой. Для этого тоже оформляют право собственности на него.

Означает ли это, что после получения свидетельства о праве собственности на незавершенку в организации появляется основное средство? Как отразить зарегистрированный недострой в отчетности? И как его учитывать, если вдруг организация решит продать недострой, который изначально планировалось использовать самим? Мы не будем рассматривать ситуацию, когда объект строится специально для продажи.

Недвижимость - это не обязательно основное средство

Объект, не завершенный строительством, является недвижимостью, однако его нельзя учесть как основное средство. Причем ни в налоговом учете, ни в бухгалтерском. Ведь его еще нельзя использовать по назначению - в качестве своего ОС. Также по будущему ОС еще не собраны все затраты, не известна его первоначальная стоимость. Поэтому сама по себе бумажка, подтверждающая право собственности, для целей учета не принципиальна: от ее наличия недострой не становится ОС.

Так что основное средство появится только тогда, когда все строительные работы будут завершены. Пока недвижимостью нельзя пользоваться по назначению, ее нельзя и амортизировать. Аналогично и упрощенцы не могут начать учитывать в расходах стоимость недостроенного основного средства.

В бухгалтерском учете незавершенное строительство до момента окончания строительства учитывается на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 3 "Строительство объектов основных средств" <1>. В дебет этого счета списываются и расходы на госрегистрацию. В бухгалтерском балансе недостроенная недвижимость будет числиться в разд. I "Внеоборотные активы" по строке "Основные средства" <2>.

Совет

Чтобы пользователям отчетности было видно, что у вас имеется такой объект, как зарегистрированная недостроенная недвижимость, можно сделать расшифровку к строке "Основные средства". К примеру, можно ввести дополнительную строку "Зарегистрированные объекты незавершенного строительства".

Для справки

Договор купли-продажи недостроенной недвижимости надо регистрировать <3>.

<1> Пункт 3 ПБУ 6/01.
<2> Пункт 20 ПБУ 4/99.
<3> Пункт 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ; Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Учет продажи недостроя

НДС. При продаже недостроенной недвижимости надо начислить НДС <4>. Налоговая база определяется как договорная цена. А вот моментом ее определения будет дата госрегистрации договора <5>.

К вычету можно принять "входной" налог по всем расходам, связанным с продажей недостроенной недвижимости <6>. Восстанавливать НДС, принятый ранее к вычету по расходам на строительство, не требуется <7>.

Налог на прибыль. Выручка в налоговом учете также признается на дату госрегистрации перехода права собственности на объект к покупателю <8>. Однако Минфин считает, что выручку надо включать в доходы в том периоде, в котором недвижимость передана покупателю по акту приемки-передачи и поданы документы на регистрацию сделки <9>. Так что, если споры вам не нужны, признавайте выручку раньше.

В расходах можно учесть все затраты, связанные со строительством и продажей недостроенного объекта <10>. Причем даже если недостроенную недвижимость вы продадите с убытком, то его не придется растягивать на будущее <11>. Ведь вы продаете не основное средство.

Бухгалтерский учет. При продаже проводки будут такие.

     Содержание операции    
          Дт         
          Кт          
Признан прочий доход от     
реализации
62 "Расчеты          
с покупателями
и заказчиками"
91-1 "Прочие доходы"  
Начислен НДС                
91-2 "Прочие расходы"
68 "Расчеты по налогам
и сборам", субсчет
"НДС"
Учтена в расходах стоимость 
реализованного объекта
незавершенного строительства
91-2 "Прочие расходы"
08 "Вложения во       
внеоборотные активы",
субсчет 3
"Строительство
объектов основных
средств"

Налог при УСНО. Для упрощенцев продажа недостроенной недвижимости, которую планировалось использовать в качестве ОС, невыгодна с точки зрения налогообложения. Весь доход от реализации объекта надо учесть при расчете налоговой базы на дату поступления оплаты <12>. А вот списать на расходы затраты на строительство недостроенной недвижимости не получится. Перечень расходов упрощенцев закрытый, и в нем подобных затрат нет. Именно такой точки зрения придерживается наше финансовое ведомство <13>. Так что налог придется заплатить со всей вырученной суммы независимо от выбранного объекта ("доходы" или "доходы за вычетом расходов").

* * *

Итак, получение свидетельства о госрегистрации на недостроенную недвижимость не делает ее полноценным основным средством.

<4> Подпункт 1 п. 1 ст. 146 НК РФ; Письмо Минфина России от 12.05.2012 N 03-07-10/11.
<5> Пункт 3 ст. 167 НК РФ; п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ.
<6> Пункт 1 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ.
<7> Пункт 6 ст. 171, п. 5 ст. 172 НК РФ.
<8> Пункт 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ; Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 15726/10.
<9> Письма Минфина России от 07.02.2011 N 03-03-06/1/78, от 28.04.2010 N 03-03-06/1/301.
<10> Подпункт 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.
<11> Пункт 2 ст. 268 НК РФ.
<12> Пункт 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ.
<13> Письмо Минфина России от 22.05.2007 N 03-11-04/2/135.

Л.А.Елина

Экономист-бухгалтер

Будет ли штраф при несоблюдении учетной политики
 
Как заказчику строительства избежать проблем с вычетом НДС