Мудрый Экономист

Управление новостройками

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 6

Летом 2011 г. вступили в силу изменения, внесенные в ЖК РФ, которыми были установлены новые правила управления домами, только что введенными в эксплуатацию. Особенно актуальными эти поправки стали для управляющих организаций. На что следует обратить внимание УК, принимающим в управление новостройки, можно узнать из настоящей статьи.

Традиционно все решения, связанные с управлением МКД, принимают собственники помещений в доме. При этом считать лицо собственником помещения можно только при условии государственной регистрации права на данное помещение. Это следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В отношении помещения в МКД иное законом не установлено. Таким образом, только лица, имеющие свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилые или нежилые помещения в МКД, вправе принимать участие в общем собрании, на котором выбирается способ управления домом и решаются иные вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания.

Управление домом в отсутствие собственников помещений

Когда МКД только что возведен и получено разрешение на его ввод в эксплуатацию, ни у кого еще нет свидетельств о праве собственности на помещения. Как должно быть организовано управление таким домом? Ранее (до 01.03.2005) застройщик имел право на создание ТСЖ как на стадии строительства дома, так и после его ввода в эксплуатацию <1>. Затем застройщик лишился такой возможности, но ее получили лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в МКД (в первую очередь речь шла об участниках долевого строительства). Наличие ТСЖ в строящемся доме решало проблему управления им сразу после ввода МКД в эксплуатацию, пока права на помещения не зарегистрированы. С 18.06.2011 ст. 139 ЖК РФ, допускавшая это, утратила силу, и право создавать ТСЖ осталось лишь у собственников помещений в доме. Одновременно на уровне ЖК РФ был решен вопрос о лице, которое управляет новостройкой.

<1> См. ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".

Оговоримся, что необходимость управления МКД возникает сразу же, как только такой объект возник (после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию). Объяснить это можно целями управления домом. Напомним, согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Несмотря на то что сразу после ввода дома в эксплуатацию еще никто не пользуется помещениями в нем, как минимум общее имущество уже нужно поддерживать в надлежащем состоянии, кроме того, коммунальные услуги потребляются и при содержании общего имущества.

Итак, в силу нового п. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору УК для управления данным домом (порядок проведения конкурса установлен п. 4 ст. 161 ЖК РФ, а именно утвержден Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75). Это означает, что новостройкой будет управлять УК, признанная победителем конкурса. Между тем до заключения договора управления с такой УК пройдет немало времени: Правила проведения открытого конкурса, утвержденные названным Постановлением, предусматривают процедуру, состоящую из нескольких этапов, минимальная или максимальная продолжительность каждого из которых установлена этим подзаконным актом. По приблизительным оценкам в самом благоприятном случае процедура отбора УК займет порядка полутора месяцев. Кто будет отвечать за управление домом в течение этого времени? Ответ дан в п. 14 ст. 161 ЖК РФ: это застройщик. Он вправе сам управлять домом либо не позднее чем через пять дней <2> со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию заключить договор управления с УК. Застройщик может самостоятельно принять дом в управление, если он соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению МКД. Однако, пока соответствующее Постановление Правительства РФ не принято, такое ограничение, очевидно, не действует. Рассмотрим особенности заключения договора управления между застройщиком и УК.

<2> Имеются в виду календарные дни, поскольку нет специального упоминания о том, что срок исчисляется в рабочих днях.

Договор управления между застройщиком и УК

В первую очередь следует отметить, что застройщик сам выбирает, какую УК привлечь к управлению домом. Очень часто застройщики имеют дочернюю УК, что существенно облегчает их взаимодействие.

Новая редакция п. 2 ст. 162 ЖК РФ позволяет застройщику выступать в роли заказчика по договору управления МКД. При этом предмет договора формулируется по общим правилам: выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и пользующимся помещениями в доме лицам, иная деятельность, направленная на достижение целей управления МКД. Деятельность по содержанию общего имущества носит непрерывный характер, значит, как уже упоминалось выше, необходимость проведения соответствующих мероприятий возникает сразу же после ввода дома в эксплуатацию. Несмотря на то что в первое время коммунальные услуги непосредственно в помещениях чаще всего никто не потребляет <3>, они все же потребляются при использовании общего имущества (влажная уборка, освещение помещений общего пользования).

<3> Это не касается коммунальной услуги по отоплению, которая предоставляется в течение отопительного сезона независимо от того, пользуется ли кто-либо помещениями в доме.

Срок договора

Договор управления между застройщиком и УК заключается на период до заключения договора с УК, признанной победителем открытого конкурса. Именно поэтому в п. 5 ст. 162 ЖК РФ, определяющем предельные сроки договора управления, ничего не сказано об интересующем нас договоре. Полагаем, что в момент заключения договора с победителем конкурса рассматриваемый нами договор управления прекращается в силу закона: прекращаются полномочия УК по управлению домом, но сохраняется ее право требовать оплаты услуг, оказанных до прекращения договора.

Согласование цены договора

Одним из существенных условий договора управления является порядок определения его цены, а также размера платы за жилое помещение (пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). По общему правилу в соответствии с п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, в котором не создано ТСЖ, определяется с учетом предложений УК на общем собрании собственников помещений в МКД. В нашем случае собрание не проводится ввиду отсутствия собственников помещений, поэтому размер платы за содержание и ремонт общего имущества согласовывается сторонами договора управления: УК и застройщиком.

Порядок взаимодействия УК и РСО

Поскольку ЖК РФ не установлены никакие особенности правового статуса УК, привлеченной застройщиком к управлению домом сразу после его ввода в эксплуатацию, представляется, что договоры с РСО такая компания должна заключать в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124. Из положений пп. "а" и "б" п. 22 этих Правил следует, что УК приобретает коммунальные ресурсы и предоставляет коммунальные услуги в части жилых помещений по тарифам, установленным для населения, а в части нежилых помещений - по тарифам, предусмотренным для организаций. Это правило справедливо и для ситуации, когда всеми помещениями во введенном в эксплуатацию доме владеет застройщик.

О передаче технической документации на дом

Чтобы управлять домом, УК должна иметь техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы. Порядок передачи такой документации от одной УК другой при смене компаний предусмотрен п. 10 ст. 162 ЖК РФ. Как эта документация попадает в руки первой УК, в законодательстве не уточняется.

Вместе с тем согласно п. 25 Правил содержания общего имущества застройщик обязан в течение одного месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию передать экземпляры инструкции по эксплуатации МКД <4>:

<4> Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утв. Приказом Минрегиона России от 01.06.2007 N 45.

Как было сказано ранее, с 18.06.2011 создание ТСЖ в строящемся доме невозможно. Значит, в этой части п. 25 Правил содержания общего имущества не соответствует закону. Учитывая изменения в ЖК РФ в части управления новостройками, полагаем, что передать первый экземпляр инструкции застройщик должен управляющей организации, с которой заключен договор управления.

Кроме того, в п. 26 Правил содержания общего имущества перечислены иные документы, связанные с управлением домом, среди которых есть находящиеся в распоряжении застройщика (копия кадастрового плана земельного участка, проектная документация и др.), их также следует передать УК.

Лица, обязанные вносить плату УК

Заказчиком по договору управления является застройщик, поэтому именно он должен вносить УК плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Вместе с тем согласно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ (действует с 18.06.2011) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Именно этот момент (составление акта приема-передачи помещения) и ранее в правоприменительной практике рассматривался как дата возникновения обязанности дольщика оплачивать жилищно-коммунальные услуги и прекращения соответствующей обязанности застройщика. Впрочем, до сих пор управляющим приходится взыскивать с застройщика задолженность, возникшую до даты заключения акта приема-передачи помещения, в суде (Постановления ФАС СЗО от 16.02.2012 по делу N А56-6331/2009, ФАС СКО от 14.02.2012 по делу N А53-8571/2011, ФАС ПО от 29.11.2011 по делу N А12-3284/2011, от 06.10.2011 по делу N А55-1724/2011).

Буквальное прочтение пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ свидетельствует о том, что данное правило применяется не только в отношении помещений, переданных во исполнение договора участия в долевом строительстве <5>, ведь в нем нет конкретного указания на дольщиков. Полагаем, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента получения помещения по акту возникает и у лица, купившего помещение у застройщика по договору купли-продажи (предварительно застройщик регистрирует право собственности на такое помещение). Это существенный момент, поскольку по общему правилу (в частности, при покупке помещения в МКД) вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги надо только после регистрации права собственности на помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ).

<5> См. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Приведенные нормы определяют лиц, которым УК должна выставлять платежные документы. Значит, УК должна иметь оперативную информацию о передаче помещений застройщиком третьим лицам.

О том, что лица, обязанные вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги согласно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, должны перечислять ее непосредственно УК, если застройщик заключил с ней договор управления, сказано в п. 6.1 ст. 155 ЖК РФ. Обращаем внимание, что УК предъявляет к оплате дольщикам и покупателям суммы, начисленные согласно условиям договора, заключенного с застройщиком. Однако вместе с обязанностью вносить платежи у лиц, получивших помещения от застройщика по актам, не возникает полномочий по управлению МКД, поскольку до регистрации прав на помещения они не являются их собственниками, следовательно, не могут никак повлиять на установленный размер платы. Одновременно эти лица считаются потребителями коммунальных услуг, которые имеют права, закрепленные соответствующими правилами предоставления коммунальных услуг (на получение информации, качественные услуги, сверку расчетов, перерасчет платы в установленных случаях, возмещение ущерба и пр.).

Регистрация прав собственности на помещения в новостройке

Что же меняется, когда лица, получившие от застройщика помещения, регистрируют права собственности на них (ведь это может произойти еще до выявления победителя открытого конкурса)? Полагаем, что застройщик выбывает из договора управления в части помещений, права собственности на которые зарегистрированы за третьими лицами. Данная ситуация аналогична последствиям обычной продажи помещения в МКД: продавец перестает быть собственником и стороной договора управления, на его место вступает покупатель. Но это справедливо только в отношении прав и обязанностей, возникших после регистрации права собственности на помещение.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ стороной договора управления может быть и собственник помещения, и застройщик (как владелец всех помещений в новостройке). Но после того, как право собственности на помещение зарегистрировано за дольщиком (покупателем), последний может принимать участие в управлении домом, быть стороной договора управления, а застройщик (в соответствующей части) утрачивает такие права. Подобная смена стороны договора управления происходит в силу закона, поэтому у застройщика нет обязанностей по внесению изменений в договор управления, а у нового собственника - по подписанию такого договора с УК. Впрочем, для подстраховки застройщик нередко вводит в договор участия в долевом строительстве условие о соответствующей обязанности собственника. С учетом вышеизложенного условие об обязанности дольщика заключить договор управления с момента подписания акта приема-передачи помещения не соответствует закону.

Выбор способа управления до проведения конкурса

Как уже было упомянуто, договор управления, заключенный застройщиком с выбранной им УК, действует до заключения договора с компанией - победителем конкурса. Попробуем разобраться, вправе ли лица, за которыми зарегистрированы права собственности на помещения в доме, изменить способ управления таким домом до завершения процедуры открытого конкурса. Естественно, мы исходим из того, что условие о легитимности общего собрания собственников (п. 3 ст. 45 ЖК РФ) выполняется.

По общему правилу открытый конкурс проводится в случае, если собственники помещений не выбрали способ управления МКД либо не реализовали принятое решение (п. 4 ст. 161 ЖК РФ). Причем в Правилах проведения открытого конкурса конкретизировано: если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления домом или реализовали принятое решение, конкурс не проводится (п. 39).

К сведению. Под днем проведения конкурса в п. 39 Правил проведения открытого конкурса подразумевается день непосредственного проведения торгов, когда участники конкурса озвучивают свои предложения относительно общей стоимости дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. В то же время в п. 13 ст. 161 ЖК РФ говорится о проведении открытого конкурса как о процедуре, имеющей определенные временные рамки (среди этапов указанной процедуры можно выделить опубликование извещения о проведении конкурса и конкурсной документации, подачу заявок на участие в конкурсе, вскрытие конвертов с заявками и допуск претендентов к участию в конкурсе, непосредственно проведение открытого конкурса, подписание договоров).

Несоблюдение последовательности и длительности этапов такой процедуры означает, что результаты открытого конкурса могут быть признаны судом недействительными (п. 5 Правил проведения открытого конкурса). Это подтверждает, что провести непосредственно торги в течение 10 рабочих дней со дня получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию невозможно. Таким образом, пока идет подготовительная работа перед торгами, права собственности на помещения могут быть зарегистрированы и у собственников может появиться желание самостоятельно выбрать способ управления.

В силу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Вместе с тем в п. 13 ст. 161 ЖК РФ приведена императивная норма: в течение 10 рабочих дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию орган местного самоуправления проводит конкурс в соответствии с п. 4 этой же статьи. А в п. 4, повторим, сказано, что конкурс проводится, если в течение года до дня его проведения собственники помещений не выбрали способ управления МКД или не реализовали принятое решение.

Учитывая наличие в п. 13 ст. 161 ЖК РФ ссылки на п. 4 и абсолютное право собственников помещений на выбор и смену способа управления МКД, можно прийти к выводу, что при соблюдении иных условий собственники помещений вправе выбрать способ управления домом (привлечь другую УК, создать ТСЖ). Однако, чтобы конкурс не состоялся, просто выбрать способ управления недостаточно. Его нужно реализовать, то есть заключить договор управления либо зарегистрировать ТСЖ (см. Решение ВС РФ от 10.08.2009 N ГКПИ09-830, оставленное без изменения Определением ВС РФ от 13.10.2009 N КАС09-447).

Представляется, что договор управления, заключенный между застройщиком и УК, прекращается одновременно с реализацией выбранного собственниками способа управления. Специального правила, указывающего на это, в законодательстве нет, но именно такой вывод следует из его общего смысла с учетом правоприменительной практики по вопросу прекращения договора управления <6>.

<6> См. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11.

Заключение договора управления с победителем конкурса

Если собственниками помещений не будет выбран и реализован способ управления МКД (либо лиц, имеющих зарегистрированные права на помещения, будет недостаточно для проведения общего собрания), после подведения итогов конкурса дом перейдет в управление УК, признанной победителем.

Согласно п. 90 Правил проведения открытого конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса победитель представляет организатору подписанный проект договора управления МКД. В течение 20 дней с той же даты победитель конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления МКД собственникам помещений в доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. О том, что собственники помещений должны заключить договор с победителем конкурса, сказано и в п. 5 ст. 161 ЖК РФ.

Кроме того, п. 14 ст. 161 ЖК РФ начинается так: до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Значит, победитель конкурса должен направить проект договора застройщику. Однако, как мы уже разобрались, если права дольщиков или покупателей помещения на этот момент зарегистрированы, застройщик не вправе вместо них выступать в роли заказчика по договору управления. Поэтому победитель конкурса направляет договор не только застройщику, но и собственникам помещений (при их наличии). По мере регистрации прав на оставшиеся помещения застройщик выходит из договора управления в соответствующей части.

Но даже после того, как все помещения в доме обретут собственников, последние не вправе изменить условия договора управления. Они остаются в том виде, в каком были определены по итогам открытого конкурса. Изменить ситуацию можно только на основании п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ. Данная норма дает собственникам помещений право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного с победителем конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Добавим, что при заключении договора управления с победителем конкурса и одновременном прекращении договора с УК, выбранной застройщиком, последняя обязана передать победителю конкурса техническую документацию на дом и иные связанные с управлением МКД документы (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).

* * *

В данной статье детально рассмотрены особенности договора управления МКД, стороной которого является застройщик, а объектом - дом, на который только что получено разрешение на ввод в эксплуатацию. В отличие от договора управления, в роли заказчика по которому выступают собственники помещений, этот контракт имеет особый срок действия, заказчик и плательщики не всегда совпадают в одном лице, состав участников договора меняется по мере регистрации прав собственности на помещения в МКД. Следующим этапом управления новостройкой является заключение договора с УК, признанной победителем открытого конкурса. Однако, по мнению автора, если права собственности на помещения будут зарегистрированы до дня проведения торгов, собственники помещений вправе выбрать способ управления МКД самостоятельно. Торги не будут проводиться, если до этого дня выбранный собственниками способ управления реализован.

С.Н.Козырева

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"